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買房買到“兇宅”是“退”是“住”遇難題 專家：“兇宅”并無明確法律界定 出售方無告知義務(wù) 購房者可通過合同約定保護(hù)自身權(quán)益

來源：上海法治報(bào)     日期：2013-07-05     作者：周寒梅    閱讀：9,957次

公共區(qū)域發(fā)生兇案是否算兇宅？
    當(dāng)今，高樓住宅林立，為了方便居民使用，高樓內(nèi)開辟了大量的公共空間。有時(shí)發(fā)生這樣的情況，在與住房一墻之隔的公共區(qū)域發(fā)生了兇案，能否將住房認(rèn)定為兇宅？
    有報(bào)道顯示，這些年，有露臺(tái)的大樓成交量大幅降低，原因就是墜樓事件頻發(fā)，一些買家認(rèn)為露臺(tái)大樓容易變身 “兇宅”，接受度降低。可見，發(fā)生在公共區(qū)域的兇案，確實(shí)可能會(huì)使住房者蒙受心理上的壓力和經(jīng)濟(jì)上的損失。
    徐匯區(qū)法院在不久前專門就 “兇宅”買賣引發(fā)的法律問題展開研討。研討會(huì)上，有觀點(diǎn)認(rèn)為， “兇宅”的認(rèn)定范圍不宜過寬，如果“兇宅”的范圍不加規(guī)范，將導(dǎo)致買房者濫用權(quán)利，成為買房人違約、履約瑕疵的借口，由此侵犯出賣人的正當(dāng)交易利益，降低市場交換效率。發(fā)生死亡事件的 “兇宅”范圍應(yīng)該嚴(yán)格限制在業(yè)主專有部分。
    在公共區(qū)域發(fā)生兇案，不應(yīng)將該幢樓內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房全部認(rèn)定為 “兇宅”，主要基于以下三個(gè)因素：首先，任意地?cái)U(kuò)大 “兇宅”的數(shù)量，將使得更多的房屋涉入額外交易步驟以及滯銷貶值的問題，此舉將降低社會(huì)總體的經(jīng)濟(jì)效益。其次，一旦將這些住宅、經(jīng)營性用房認(rèn)定為 “兇宅”，則難以服眾。因?yàn)?，每一業(yè)主的房屋狀況、距離兇案發(fā)生地點(diǎn)的遠(yuǎn)近不同，如果統(tǒng)一定性，將侵害業(yè)主的合法利益，違背了法律公平公正的原則。最后，公共區(qū)域發(fā)生的兇案通常與業(yè)主并沒有關(guān)聯(lián)。而一旦確認(rèn)為 “兇宅”，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)利益將受到較大的損失，相較于房屋私有范圍內(nèi)發(fā)生兇案而言，這一情形下的業(yè)主確實(shí)顯得更加無辜。
觀點(diǎn)
買到“兇宅”怎么辦？
    買方在得知了 “兇宅”歷史后應(yīng)如何應(yīng)對(duì)，買房者可以行使撤銷權(quán)來維權(quán)嗎？
    高富平認(rèn)為，買受人行使撤銷房屋買賣合同有較大難度，撤銷權(quán)的性質(zhì)是基于合同法的重大誤解、欺詐還是基于侵權(quán)法的侵權(quán)行為，還是基于民法通則的違反誠實(shí)信用、公序良俗原則存在爭議，此外， “兇宅”雖然影響到了房屋的價(jià)值，但房屋是否為瑕疵、怎么辨別是否為 “非正常死亡”，目前還較難界定。
    上海市律師協(xié)會(huì)民事委員會(huì)律師羅興也表示，購房者對(duì) “兇宅”買賣合同行使撤銷權(quán)，所依據(jù)的主要法律是合同法中關(guān)于重大誤解、欺詐等情形的撤銷權(quán)。然而，欺詐或重大誤解的認(rèn)定較為困難。其主要認(rèn)定的事實(shí)是包括屋內(nèi)死亡事實(shí)的認(rèn)定、出售人或居間方告知的認(rèn)定以及買受人買房的目的 （如購買婚房），這些事實(shí)如能認(rèn)定，再判斷是否違反公序良俗、誠實(shí)信用等民法原則。
    羅興表示，如果在未知狀態(tài)購買到 “兇宅”，購房者可以向出售人要求調(diào)解，協(xié)商退房或要求減價(jià)，在取得相關(guān)證據(jù)之前，避免盲目訴訟。
買賣合同如何約定？
    高富平表示，如果購房者事先得知房屋內(nèi)曾發(fā)生過兇殺、自殺、意外致死等非自然原因死亡事件，一般會(huì)因內(nèi)心恐懼影響購房意愿，最終導(dǎo)致房屋的價(jià)值大打折扣，甚至出現(xiàn)無人問津的局面。
    而目前在沒有法定的披露義務(wù)、也不屬于瑕疵擔(dān)保范疇的情形下，購房者很難主張出賣人存在欺詐行為。另外，在買賣合同中未約定的情形下，購房人購房后得知房屋為 “兇宅”，其請(qǐng)求賠償?shù)脑V求雖合乎情理，但在法律上卻不容易得到支持。
    因此，購買房屋者應(yīng)盡當(dāng)心義務(wù)，在購房前可走訪當(dāng)?shù)匚飿I(yè)、居委會(huì)、鄰居，了解欲購房屋是否發(fā)生過意外，以評(píng)定房屋潛在的價(jià)值。
    消費(fèi)者為了避免購買 “兇宅”，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，可通過合同約定保護(hù)自身權(quán)益，要在合同中明確購房目的，比如購買婚房，家庭自住或?qū)W區(qū)房等。另外，約定出賣人應(yīng)當(dāng)披露 “非正常死亡”事件，或者要求賣房者保證房屋不存在非質(zhì)量瑕疵的情況，并約定如果隱瞞事實(shí)，購房人可隨時(shí)解除合同并追究賣方違約責(zé)任等。