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律師聯(lián)名建議立法規(guī)范“群租”

    日期：2006-07-19     作者：周寬瑋    閱讀：3,598次

一套三房兩廳的住宅，“硬生生”被分割成十個小房間分別出租，十個人住在“同一屋檐下”。這一現(xiàn)象被稱為“群租”。日前，三家律師事務(wù)所聯(lián)名撰寫立法建議案給上海市立法研究所，建議案認(rèn)為“群租現(xiàn)象”可能導(dǎo)致市民居住安全等問題，法律應(yīng)當(dāng)作出相應(yīng)規(guī)范。

昨天上午，上海市立法研究所牽頭，召集了來自物業(yè)、承租人、政府相關(guān)部門以及人口、法律、社會學(xué)方面的專家等人，展開了一場針對“群租”問題的法律對策研討會。其他業(yè)主意見大物業(yè)管理難度增加群租侵害相鄰業(yè)主權(quán)益

剛剛來滬工作的陳女士在網(wǎng)上看到那條合租信息的時候還暗喜了一陣，“價格相對較低，地段又很好，在市中心”?？珊髞硭透吲d不起來了，因?yàn)樗?個人住在一起?！澳信灿靡粋€煤衛(wèi)，大家互相不認(rèn)識，人身安全、財(cái)物安全都有隱患?！彼f。

陳女士所租住的是徐匯區(qū)新湖云庭的公寓，昨天，這個小區(qū)物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人談?wù)饕瞾淼窖杏憰F(xiàn)場。他說，群租在新湖云庭很普遍。一戶內(nèi)居住了那么多人，人員頻繁進(jìn)出，物業(yè)管理難度加大，保證小區(qū)安全需要增加人手，小區(qū)不少硬件設(shè)施的使用率變高，損毀又需要物業(yè)公司來承擔(dān)。小區(qū)里其他業(yè)主也有很大意見，認(rèn)為小區(qū)品質(zhì)下降，又有安全隱患。

孫加鋒是遞交聯(lián)名建議立法案的上海恒泰律師事務(wù)所律師。他認(rèn)為，群租造成對相鄰業(yè)主的權(quán)益侵害這是不爭的事實(shí)。他在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，由于群租的人很多，而公寓單元門只有不多幾把鑰匙，租戶便想辦法弄壞鎖頭或者卡住門不讓門鎖上，這就危及同樓其他業(yè)主安全。為什么“群租”如此普遍，難道沒有相關(guān)條例約束？群租涉嫌違反多項(xiàng)法規(guī)

談?wù)鞅硎静⒎侨绱?。?jù)他介紹，上海目前至少有《房屋租賃條例》、《房屋租賃管理實(shí)施辦法》、《住宅物業(yè)管理規(guī)定》等五六個法規(guī)、規(guī)章對房屋租賃有詳細(xì)而明確的規(guī)定。此外，消防、治安等條例的規(guī)定對于群租狀況也有相應(yīng)約束。

上海市中聯(lián)鼎峰律師事務(wù)所主任謝學(xué)峰拿出《房屋租賃管理實(shí)施辦法》，第八條對于人均承租面積規(guī)定“人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米?！卑凑者@一規(guī)定，“群租”就違規(guī)。

上海市社科院社會發(fā)展研究院院長、社會學(xué)所所長盧漢龍也說，群租還涉嫌違反商業(yè)法律，這些房子的業(yè)主出租出去有沒有交稅，轉(zhuǎn)租出去有沒有交稅，這些都應(yīng)當(dāng)屬于經(jīng)濟(jì)方面的管理。有這么多法律依據(jù)，為什么沒人管？相關(guān)法規(guī)操作性差

談?wù)髋e例說，“規(guī)定人均建筑面積10平方米，那么120平方米的房子只能住12個人，住到第13個人就違規(guī)了，但是這個違規(guī)誰去處理？沒人來處理啊。”

“要執(zhí)法部門一個個小區(qū)、一戶戶人家去查，也是不現(xiàn)實(shí)的，就算查到了又有什么處罰措施？”談?wù)魈岢?，?yīng)當(dāng)把現(xiàn)有法律加以完善，比如規(guī)定了人均10平方米底線，如果超過這個底線誰來處理？怎么處理？可以罰款？或者勒令整改？相關(guān)法規(guī)都沒有規(guī)定具體操作辦法。

社會學(xué)家顧俊提議各個相關(guān)部門之間通過協(xié)調(diào)形成一個大致可以覆蓋這些現(xiàn)象的管理網(wǎng)絡(luò)，“單純地靠立法，到最后會發(fā)現(xiàn)仍舊面臨無法執(zhí)行的局面?！?/p>

上海市政府法制辦城建法規(guī)處負(fù)責(zé)人也表示，不能簡單地禁止“群租”，沒有一部法律可以禁止公民的租賃民事權(quán)利，而妨礙了公共安全和他人民事權(quán)利的方面應(yīng)該有相應(yīng)的法規(guī)去規(guī)范。對于業(yè)主所有權(quán)限制需要探討單純靠立法不能解決

上海市人口辦的工作人員介紹，上海目前居住半年以上的常住人口有1778萬，常住的流動人口也有300萬到400萬在住房統(tǒng)計(jì)之外。對于目前房屋租賃市場的管理困難，上海市人大常委會法工委副主任委員、立法研究所所長沈國明也表示，單純從立法層面解決問題并不現(xiàn)實(shí)，讓已有的法規(guī)規(guī)定更具可操作性才是目前迫切需要解決的問題。

沈國明表示，這次立法建議給了立法研究部門一些思路。但是還值得進(jìn)一步深層次考慮，如果要在法律層面上來解決問題的話，有幾個必須面對的問題，比如說，對于業(yè)主所有權(quán)的限制的問題，法律應(yīng)該是“卡”在哪些環(huán)節(jié)、哪些標(biāo)準(zhǔn)上？對于2004年市政府制定的7平方米，這個標(biāo)準(zhǔn)在目前這個情況下，是高了還是低了，然后還要進(jìn)一步考慮。個案

嚴(yán)挑房客 八位金領(lǐng)快樂合租

在一套坐擁黃浦江江景的公寓里，住著三位區(qū)域經(jīng)理、兩位部門主管、兩位資深成本核算師和一位加拿大籍的英文教師。五男三女，平均年齡超過33歲。

這套公寓有257平方米，本來是四室兩廳，現(xiàn)在被隔成八個房間和一個12平方米的公用書房。十個蘋果坐墩和透明的綠色蘋果茶幾讓飲水機(jī)橫在門和走道中間。一面墻的書柜上擺著各類書籍和報(bào)紙雜志：從國外的指甲繪畫到洛可可藝術(shù)的追溯，從香港的八卦周刊到生命起源的圖解概論……

據(jù)了解，這套公寓也是轉(zhuǎn)租。但居住其中的八個人并不介意。他們表示二房東在分隔房間的時候充分考慮了“公平原則”：三位女士的房間位于整套公寓縱深處，共用一個18平方米的衛(wèi)生間；五位男士分別共用較小的兩間衛(wèi)生間和三間浴室。

對于上海東方早報(bào)記者提出的“群租”一說，住戶彼得并不認(rèn)同，他覺得他們更是一個家。

彼得還表示：“陸家嘴商務(wù)區(qū)內(nèi)的高檔住宅面積都在200平方米以上，整套租住的價格在每月2萬至3萬元之間。而現(xiàn)在每個人只需要付5000元就可以享受公寓和鐘點(diǎn)服務(wù)。

成本核算師薇薇安和一位女同事一起入住，女同事入住的最大收獲是找到了男朋友———同住一室的外資銀行部門主管兆源。入住八個月之后，兆源公布了“喜訊”，被同住者夸獎用5000元的成本實(shí)現(xiàn)了利益的最大化。

他們的鐘點(diǎn)工是一位略懂英文的上海阿姨，她表示在這間公寓里，衛(wèi)生間、浴室、陽臺和玄關(guān)等公共空間甚至比房間還干凈。薇薇安說，這里的每個人都不希望自己一時的懶惰給他人造成生活上的不便。

據(jù)了解，當(dāng)初二房東聽從了彼得的建議，嚴(yán)格考察每一位合租者，曾經(jīng)還有兩位不合格的同租者被驅(qū)逐過。彼得說，目前這個家庭已經(jīng)保持了一年半的穩(wěn)定，還沒有人表示未來半年內(nèi)會搬走。李祎

廉價裝修 二房東轉(zhuǎn)租四套房

來自福建的小黃雖然1985年才出生，但已經(jīng)在上海奔波了近十年。由于對上海各區(qū)的地理位置和房產(chǎn)信息已是了如指掌，他在走了好幾家房產(chǎn)交易會后閃出了房屋轉(zhuǎn)租的念頭。

小黃以較低的價格從房主那租來便宜的毛坯房，進(jìn)行簡單的裝修和結(jié)構(gòu)改造后以高價轉(zhuǎn)租出去，賺取差價。在不到一年的時間里，小黃就成功租下四套毛坯房，以平均每套高出租金成本1000多元的差價全部轉(zhuǎn)租給下家，一個月凈賺4000多元。

小黃找的第一套房子在廣靈四路的一個居民小區(qū)里。他以每月1600元的價格租下了這套三室一廳的房子，付三押一，一共花了6400元。

小黃透露，原本廣靈四路的這套三室一廳的房子完全是套毛坯房，除了地板之外家具和電器什么都沒有?！斑@樣的房子必須得對房型進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造，還要添置一些家具和電器，以提高房子的增值空間。”

但是一般的租房協(xié)議中有這樣一條：承租方保證承租上述房屋僅作居住使用，因使用不當(dāng)或其他人為原因使房屋或設(shè)備損壞的，承租方負(fù)責(zé)賠償或給予修復(fù)。小黃和房東談了很久，終于讓對方同意刪除了這條，另外加上一條新的“在不改變房屋基本結(jié)構(gòu)的前提下可以進(jìn)行簡單的改造和裝修”。

費(fèi)盡心思租到滿意的房子后，小黃以400元的價格雇了兩個裝修工，又以很便宜的價格買了半桶白漆。經(jīng)過一番改造，三室一廳的房子成了四室一廳。到二手市場買來舊家電和家具之后終于大功告成：四個房間，每個房間一張床和一個電視，一共才花了1500元不到。

“一般我們不會在房產(chǎn)中介發(fā)布房源信息，一旦成交要付三分之一的租金給他們，不劃算。我會在網(wǎng)上掛牌，基本都是在上海熱線上，第一套房子在信息發(fā)布后不過一個星期就全部轉(zhuǎn)租出去，讓人很是興奮?！币惶捉?jīng)過初改的毛坯房很快就成了搶手貨，小黃并未就此放慢轉(zhuǎn)租的步伐。接下來的一個月，憑借豐富的經(jīng)驗(yàn)和大量的房源信息，小黃如法炮制，倒手轉(zhuǎn)租了另外三套房型相似的毛坯房。

小黃表示，目前已經(jīng)有他的房客得到他的“真?zhèn)鳌?，在轉(zhuǎn)租上活動開來?！拔业囊粋€房客現(xiàn)在已成功倒手轉(zhuǎn)租出去了兩套房子，一個月賺2000。我們時不時還相互交流經(jīng)驗(yàn)，討論房源和改裝的細(xì)節(jié)?！敝軐挰|