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云南律師熱議《物權(quán)法》5大看點(diǎn)

    日期：2007-03-21     作者：黃華    閱讀：3,161次

    昨日，新華社受權(quán)發(fā)布了今年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》），各界人士爭(zhēng)相研讀條款。其實(shí)，這一部磨礪了13年、上百次改動(dòng)、與13億國(guó)民息息相關(guān)的法律自從它本月16日通過起，就一直是社會(huì)輿論的一大焦點(diǎn)。就其中與市民日常生活最相關(guān)的5大熱點(diǎn)，記者昨日請(qǐng)到了中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)理事、云南省律師協(xié)會(huì)及昆明市律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、昆明仲裁委員會(huì)仲裁員、云南照耀律師事務(wù)所主任趙耀及云南大韜律師事務(wù)所公司法律部首席律師段志松、云南大韜律師事務(wù)所副主任丁大勇律師3位專家為大家一一解讀。

看點(diǎn)一：如何保護(hù)合法私有財(cái)產(chǎn)？

物權(quán)法：明確平等保護(hù)公私財(cái)產(chǎn)

將于今年10月1日起施行的《物權(quán)法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利?！狈蛇M(jìn)一步明確：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯?！?

律師觀點(diǎn)：

趙耀律師認(rèn)為，《物權(quán)法》是新中國(guó)立法史上第一次全面系統(tǒng)地對(duì)老百姓的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)，對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)程度作了一個(gè)非常重要的界定，明確了只要是通過自己的勞動(dòng)或者合法手段獲得的財(cái)產(chǎn)，都會(huì)受到保護(hù)。也就是說，只要能證明私人的財(cái)產(chǎn)不是非法取得的，都能得到保護(hù)，這也有利于更好地促進(jìn)個(gè)人創(chuàng)造財(cái)富。

段志松律師和丁大勇律師認(rèn)為，《物權(quán)法》進(jìn)一步明確了物的歸屬，有利于定紛止?fàn)?，充分發(fā)揮物的效用?！段餀?quán)法》沒出臺(tái)前，由于法律規(guī)定的不完善，留有空白，大家認(rèn)識(shí)模糊，因此時(shí)有糾紛，造成物的權(quán)屬的不確定性，不利于物的效用的充分發(fā)揮。

看點(diǎn)二： 住宅用地70年后如何自動(dòng)續(xù)期？

物權(quán)法：滿70年后住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期

“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！边@是將于10月1日起施行的《物權(quán)法》作出的明確規(guī)定。

我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；商業(yè)用地40年；綜合用地50年。

律師觀點(diǎn)：

趙耀律師認(rèn)為，建設(shè)用地使用權(quán)在法律上屬于用益物權(quán)范疇，由于住宅建設(shè)用地續(xù)期及是否支付土地使用費(fèi)的問題，關(guān)系到廣大群眾的切身利益，因此，《物權(quán)法》在制定過程中權(quán)衡了社會(huì)各方的利益，否定了“申請(qǐng)續(xù)期”的提案，作出了“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定，解決了人們對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后能否繼續(xù)使用住宅用地的問題以及非住宅用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期問題，對(duì)于穩(wěn)定物權(quán)關(guān)系具有積極作用；但對(duì)于續(xù)期是否繳納相關(guān)費(fèi)用問題，比如說續(xù)期的費(fèi)用如何繳納、繳納多少等問題則未在《物權(quán)法》中加以明確規(guī)定，這有待于將來(lái)的立法中加以論證和解決，并制定具體的法律法規(guī)來(lái)予以規(guī)范。

段志松律師和丁大勇律師也認(rèn)為，從操作層面看，“自動(dòng)續(xù)期”這一規(guī)定是比較原則的，有待于國(guó)家具體規(guī)定的出臺(tái)。

看點(diǎn)三： 小區(qū)公共場(chǎng)所權(quán)益如何使用？

物權(quán)法：小區(qū)車位車庫(kù)應(yīng)先滿足業(yè)主需要

《物權(quán)法》明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 律師觀點(diǎn)：

趙耀律師說，建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指區(qū)分所有建筑物的業(yè)主對(duì)其專有部分享有專有權(quán)，對(duì)共同使用部分享有共有權(quán)，以及相互之間對(duì)建筑物的整體享有管理權(quán)，而構(gòu)成的對(duì)建筑物的復(fù)合共有。該條把小區(qū)內(nèi)的“道路、綠地、公共場(chǎng)所”的所有權(quán)歸屬作了明確的規(guī)定，從一定程度上避免了以往法律法規(guī)對(duì)小區(qū)內(nèi)的“道路、綠地、公共場(chǎng)所”權(quán)屬規(guī)定不明而引發(fā)的一些糾紛。

從《物權(quán)法》第六章的規(guī)定綜合來(lái)看，公共場(chǎng)所上的出租等經(jīng)營(yíng)性收入分配問題以及業(yè)主在公共場(chǎng)所泊車交不交費(fèi)應(yīng)該由業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)來(lái)共同決定。

根據(jù)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。根據(jù)該條規(guī)定，車位的歸屬應(yīng)該由當(dāng)事人通過約定來(lái)明確。

段志松律師和丁大勇律師認(rèn)為：對(duì)利用公共部分資源經(jīng)營(yíng)所得的收益（如用小區(qū)公共道路收取的停車費(fèi)），應(yīng)按業(yè)主所占的專有面積在小區(qū)的總建筑面積的比例進(jìn)行收益分配；而業(yè)主使用公共部分資源（如個(gè)人停車）的也應(yīng)當(dāng)交費(fèi)，否則對(duì)沒有使用的業(yè)主就是不公平的。至于規(guī)劃開發(fā)的專用停車庫(kù)或停車位，開發(fā)商是可以進(jìn)行出售的，但小區(qū)內(nèi)的業(yè)主有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

看點(diǎn)四： 哪些東西可以抵押？

物權(quán)法：法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財(cái)產(chǎn)均可抵押

昨日公布的《物權(quán)法》規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財(cái)產(chǎn)可以抵押。

《物權(quán)法》規(guī)定，法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財(cái)產(chǎn)可以抵押?！段餀?quán)法》規(guī)定的債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分可抵押財(cái)產(chǎn)還包括：建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通運(yùn)輸工具。

律師觀點(diǎn)：

段志松律師和丁大勇律師認(rèn)為：這一條規(guī)定相比過去的《擔(dān)保法》，是更加明確具體了。這一規(guī)定可以使權(quán)利人充分行使物的另一重要權(quán)利擔(dān)保物權(quán)，使物在不改變所有權(quán)或占有現(xiàn)狀的情況下，而具有了融通資金的功能，從而拓寬了人們的融資渠道，對(duì)個(gè)人投資、消費(fèi)都有好處。

看點(diǎn)五： 農(nóng)村宅基地如何轉(zhuǎn)讓？

《物權(quán)法》：宅基地使用權(quán)取得適用土地管理法等法律

《物權(quán)法》對(duì)于農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓，在第153條作了如下規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”。

律師觀點(diǎn)：

趙耀律師說，這一規(guī)定，一是讓位于土地管理法，二是讓位于國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，而國(guó)家的有關(guān)規(guī)定包括行政法規(guī)、規(guī)章甚至于規(guī)范性文件，一方面以法律形式公開允許轉(zhuǎn)讓，但如何轉(zhuǎn)讓則適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，從而保持了很好的原則性和靈活度。

同時(shí)根據(jù)《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，一般而言，目前農(nóng)民的宅基地使用權(quán)只能在住房發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，才可以隨之一并轉(zhuǎn)讓，其他情形下的轉(zhuǎn)讓都是違反法律規(guī)定的。

段志松律師和丁大勇律師認(rèn)為：根據(jù)《物權(quán)法》，農(nóng)村宅基地可以自由轉(zhuǎn)讓這一說法是不確切的，農(nóng)村宅基地屬于用益物權(quán)，它的行使是要受一定限制的，根據(jù)《物權(quán)法》153條的規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”。但目前這些法律法規(guī)尚未做出修改，而根據(jù)這些法律法規(guī)，集體所有的土地其使用權(quán)（含宅基地）只能在集體內(nèi)部成員之間依法轉(zhuǎn)讓，而不能轉(zhuǎn)讓給集體之外的人，比如非集體成員的城鎮(zhèn)居民。所以，“農(nóng)村宅基地可以自由轉(zhuǎn)讓”這說法是對(duì)《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定的一個(gè)誤解。