91精品国产99久久久久久红楼,欧美高清另类,欧美日韩中文在线观看,久久激情精品,91视频导航,亚洲欧美日韩一级,巨人精品福利官方导航

律師是城中村改造不可或缺的參與者

    日期：2007-08-23     作者：袁延頂    閱讀：5,659次

    城中村改造是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，牽涉面廣，環(huán)節(jié)復(fù)雜，利益沖突多，開發(fā)風(fēng)險大，關(guān)系到村民、開發(fā)商、政府等多方主體的切身利益。但是，目前我國關(guān)于城中村改造的法律、法規(guī)相對缺失，雖然有些地方頒布了地方性法規(guī)和文件，但是在具體操作過程中，許多法律問題和利益沖突問題的解決仍然缺乏具體的依據(jù)。因此，在盡快完善法律、法規(guī)的同時，在城中村改造過程中充分發(fā)揮律師的作用，是順利推進(jìn)城中改造的必要條件。

律師職能體現(xiàn)

近兩年來，河南正大永信律師事務(wù)所對律師在城中村改造過程中的價值體現(xiàn)問題作了比較深入地研究，我們認(rèn)為律師的職能主要體現(xiàn)三個方面：

一、作為政府的顧問

當(dāng)前國家沒有頒布關(guān)于城中村改造的法律、行政法規(guī)，各地的城中改造基本上都是依據(jù)當(dāng)?shù)卣雠_的政策進(jìn)行的，所以說城中村改造是一項政策性很強(qiáng)的工作。那么律師可以作為政府的顧問，在政府制定城中村改造政策時提供論證意見，對擬發(fā)布的規(guī)范性文件，從法律方面提出修改和補(bǔ)充建議，確保不與現(xiàn)行法律法規(guī)沖突，同時更能最大限度地兼顧各方利益。

二、作為村委會（村民組）的顧問

當(dāng)村莊改造成為城市社區(qū)，村民已轉(zhuǎn)化為市民后，對原村集體資產(chǎn)的處置就成為村民關(guān)注的焦點，它關(guān)系到城中村的改造能否順利進(jìn)行。如果把“撤村建居”看作是社會體制的變革，那么，城中村改造中農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向規(guī)范化的股份有限公司或有限責(zé)任公司過渡，就是經(jīng)濟(jì)體制的變革，兩者應(yīng)相互作用，共同推進(jìn)。

城中村集體經(jīng)濟(jì)改制的目標(biāo)應(yīng)該是，在確保集體資產(chǎn)不流失的前提下，將模糊的集體產(chǎn)權(quán)清晰化，根據(jù)一定的原則量化成村民的股權(quán)。在此基礎(chǔ)上，探尋建立產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、管理科學(xué)、居企分開、結(jié)構(gòu)合理、立足長遠(yuǎn)的現(xiàn)代股份制企業(yè)。在實現(xiàn)集體利益最大化的同時，實現(xiàn)全體村民利益的最大化。

那么，在上述過程中，律師作為村委會、村民組的顧問，可以幫助做好集體資產(chǎn)的清產(chǎn)核資工作；處理村集體經(jīng)濟(jì)組織的債務(wù)；制定集體資產(chǎn)處置方案，對股東組成、出資方式、股權(quán)設(shè)置等問題提供建議，協(xié)助辦理工商注冊手續(xù)；幫助組建公司法人治理架構(gòu)等。

另外，城中村在改造過程中，拆遷安置、補(bǔ)償問題直接關(guān)系到村民的切身利益，必須慎重處理。律師在這個過程中可以協(xié)助村組與外部投資者談判協(xié)商，簽署合作開發(fā)協(xié)議，對城中村改造的整體方案，包括改造條件、改造模式、拆遷安置補(bǔ)償方式等提供咨詢意見。

三、作為開發(fā)商的顧問

城中村改造項目是典型的資金密集型工程，具有投資大、風(fēng)險高、周期久、供應(yīng)鏈長、拆遷安置工作復(fù)雜的特點，律師必須在超前服務(wù)理念和專業(yè)法律技能的指導(dǎo)下，提前介入開發(fā)項目，才能幫助開發(fā)商防范和規(guī)避風(fēng)險，其價值體現(xiàn)在以下方面：

1.前期階段律師服務(wù)：（1）為城改項目的可行性進(jìn)行法律論證，出具《項目投資法律意見》。（2）通過起草文件、合同，參與談判、投標(biāo)和拍賣，獲得土地使用權(quán)。（3）審查、起草征地、拆遷安置與補(bǔ)償合同訂立、裁定等事宜。（4）審查獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件并協(xié)助獲得。（5）通過起草或?qū)彶楹贤瑓f(xié)助開發(fā)商完成委托項目建筑方案設(shè)計和建筑施工圖設(shè)計。（6）通過合同管理和審查的方式使項目完成工程開工的前期準(zhǔn)備工作。（7）以合法性、低風(fēng)險性審查為原則，協(xié)助開發(fā)商匯集自有資金、抵押融資、發(fā)行公司債券和股票、吸收各類信托基金、借助有經(jīng)濟(jì)實力的公司合作開發(fā)以及預(yù)售樓花收取定金和售房預(yù)收款等方式籌集開發(fā)資金。

2.招投標(biāo)階段律師服務(wù)：（1）審查施工招投標(biāo)單位的合法性。審查招標(biāo)書的合法有效性。（2）草擬招標(biāo)文件或?qū)彶檎袠?biāo)書、投標(biāo)須知、合同條件、協(xié)議條款。（3）審查投標(biāo)方的資質(zhì)及其文件資料的合法有效性并出具法律意見書。（4）參加招標(biāo)會、開標(biāo)會、評標(biāo)會，保證程序的合法性。（5）草擬、審查中標(biāo)工程承包合同。（6）協(xié)調(diào)、處理在招標(biāo)過程中招標(biāo)方與投標(biāo)方之間發(fā)生的爭議或糾紛。

3.工程建設(shè)階段律師服務(wù)：（1）協(xié)助審查或負(fù)責(zé)簽訂總承包、分包、采購、供用電、公共配套設(shè)施合同等一系列相關(guān)合同并監(jiān)督合同的履行。（2）項目施工中建立規(guī)范嚴(yán)密的操作程序和議事規(guī)則，做好證據(jù)材料的留存。（3）項目竣工驗收階段協(xié)調(diào)與有關(guān)方面的關(guān)系，就法律責(zé)任問題與程序問題提出意見。（4）因項目停建、緩建，施工方逾期竣工、設(shè)計變更、工程量增減、工程理賠發(fā)生糾紛，律師作為委托代理人全程參與調(diào)解并出具法律意見書。

4.銷售階段律師服務(wù)：（1）審查待售商品房項目是否具備法律法規(guī)所規(guī)定的預(yù)售、銷售條件，并提出相應(yīng)的法律意見。（2）為獲得預(yù)售許可證進(jìn)行文件準(zhǔn)備，協(xié)助或負(fù)責(zé)取得預(yù)售許可證，并協(xié)助辦理預(yù)售合同的登記備案手續(xù)。（3）協(xié)助選擇中介代理商、廣告商等并草擬、審查代理銷售協(xié)議、廣告協(xié)議及其他協(xié)議。（4）協(xié)助開發(fā)商辦理房產(chǎn)預(yù)售和現(xiàn)售，并提供預(yù)售和現(xiàn)售的法律服務(wù)。（5）審查、起草、修改《商品房銷售合同》，參與購房談判，并協(xié)助或負(fù)責(zé)簽訂售房合同和被充協(xié)議。（6）為簽約提供律師鑒證服務(wù)。協(xié)助公司監(jiān)督商品房銷售（預(yù)售）契約的履行，負(fù)責(zé)調(diào)解和處理在合同履行中產(chǎn)生的糾紛。（7）起草和審查業(yè)主按揭中房產(chǎn)商作為擔(dān)保的有關(guān)合同安全性、合法性。（8）在前期物業(yè)管理階段起草、審核業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理協(xié)議及其他相關(guān)法律文件。

5.交付驗房階段律師服務(wù)：（1）審查或起草《商品房使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》《房屋交付交接單》。（2）審查或起草《入住手冊》、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理協(xié)議，為訂立有關(guān)合約提供律師鑒證。（3）協(xié)助公司辦理業(yè)主入住驗收交房時的手續(xù)，協(xié)助或負(fù)責(zé)依法調(diào)處交房時與業(yè)主產(chǎn)生的有關(guān)爭議，代理公司參與仲裁或訴訟活動，維護(hù)公司的合法權(quán)益。（4）協(xié)助公司辦理商品房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。審查有按揭的業(yè)主辦理他項權(quán)證，解除開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任。（5）協(xié)助或負(fù)責(zé)辦理項目完成后工程結(jié)算產(chǎn)生的爭議，及時提出法律意見。

6.其他項目實施中的律師服務(wù)：（1）房地產(chǎn)開發(fā)人員、銷售人員、管理人員相關(guān)法律培訓(xùn)。（2）及時向公司介紹新頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、政策，并出具相關(guān)法律意見。（3）為公司提供訂立勞動合同等建全管理的法律意見。（4）為公司及時解答和解決有關(guān)法律咨詢和法律事務(wù)。

正在深入研究的問題

1.城中村改造的立法問題。由于城中村改造涉及社會生活的多個方面，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，為加快城中村改造，全面兼顧和平衡各方利益，我們正在研究擬定與城中村改造相關(guān)的法規(guī)，為城中村的改造提供全面、系統(tǒng)、完備的法律支撐和法治環(huán)境。屆時將通過合適渠道向政府提出建議。

2.改造后村民參加社會保險問題。城中村改造后村民的養(yǎng)老統(tǒng)籌問題，關(guān)系到村民的切身利益，但是目前還沒有比較完善的做法。我們研究能否參照國外和國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗，從村集體經(jīng)濟(jì)組織中提取部分土地補(bǔ)償金、公積金及其他收益（如土地信托收益），共同用作養(yǎng)老金保險基金，并將該保險基金交給實力和信譽(yù)俱佳的商業(yè)保險公司托管。商業(yè)保險公司為每位村民建立個人賬戶，依年齡為其辦理不同的保險。村民達(dá)到規(guī)定年齡后，由保險公司負(fù)責(zé)養(yǎng)老金的給付，提倡以年金方式領(lǐng)取。通過這種措施，既保障了被保險人的長期權(quán)利，一定程度上避免了征地補(bǔ)償款一次性撥付給村集體而被挪用，又把保險責(zé)任依法地移交給專業(yè)保險公司，減輕了政府的負(fù)擔(dān)。同時，社保福利功能的剝離，也利于村集體經(jīng)濟(jì)組織的公司化。

3.如何引入集體土地信托制度，在不改變集體土地權(quán)屬性質(zhì)的前提下，一方面創(chuàng)新集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式，另一方面可以募集城中村改造所需要的巨額資金。具體操作模式我們正在聯(lián)合鄭州大學(xué)法學(xué)院進(jìn)行研究。