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律師解讀二手房買賣合同示范文本
日期：2006-08-03 作者：賀崢 閱讀：3,076次
二手房買賣合同示范文本的有何特點和值得關注之處？結合市場現(xiàn)況，參與修訂合同示范文本的四川君合律師事務所鄧虎律師進行了解讀。
特點一：設立三方主體
鄧律師指出，雖然絕大多數(shù)二手房的交易都由買賣雙方和中介公司組成，但在現(xiàn)行使用的二手房買賣合同中，90%以上都只對買賣雙方的權利和義務進行了不同程度地規(guī)定，而對參與交易的第三方——中介公司，合同在內(nèi)容上卻沒有半點涉及。中介公司提供這樣的合同，將自己獨立在當事方之外，最大的目的是為了逃避自己的違約責任。因為沒有明確的書面約定，中介公司即使因自身原因造成買、賣雙方的利益受損，遭受損失的一方也很難有充足的依據(jù)來維護自身權利。另一方面，合同中沒有明確中介公司義務，也沒有對其應享有的權利作出規(guī)定，買賣雙方如果在支付傭金的問題上與中介公司出現(xiàn)爭端，中介公司也一樣難以確保自身的利益。
合同示范文本最大的特點是將買賣雙方和中介方一起寫入到合同中，對各方的責、權、利都分別予以了明確，充分體現(xiàn)出公平公正的原則。特別是中介公司的違約責任，清楚地在合同中注明，這樣的條款約束對規(guī)范中介公司的職業(yè)行為有著極其有效的作用。
特點二：違約責任具體化
違約責任是合同中一項必不可少的內(nèi)容，但在現(xiàn)行二手房合同中，雖然交易各方都對違約責任有一些粗略的規(guī)定，但合同在內(nèi)容上幾乎都不涉及具體的違約情形。這樣模糊的界定造成糾紛后，當事方很難根據(jù)合同維護自身權益。合同示范文本不僅在內(nèi)容上，對買方、賣方和中介方的違約責任進行了明確約定，而且將各方可能發(fā)生的違約情況進行了細化并列舉到合同之中，有效避免了類似爭議的出現(xiàn)。比如，在中介方的違約責任一項中，合同明確舉出了無正當理由解除合同、與他人或其中一方私下溝通損害委托方利益和其他因中介方過失導致合同無法繼續(xù)履行三種情況。同時還在條款中寫明了違約金的具體賠付辦法。這些都有利于訂立合同的各方在糾紛出現(xiàn)時依合同維護自身權益。
特點三：明確了付款、房屋交付等關鍵環(huán)節(jié)
二手房交易的買賣雙方因合同中對付款方式、稅費支付方式、房屋交付方式等環(huán)節(jié)規(guī)定不詳引發(fā)的糾紛比比皆是。合同示范文本在內(nèi)容設置上充分考慮到了這些細節(jié)問題，對可能出現(xiàn)爭議的環(huán)節(jié)均作了明確。合同示范文本中，房屋所有權證過戶方式、稅費支付、房款交付、房屋交付、傭金收取等都分別作了詳細的規(guī)定。條款內(nèi)容具體到交付的時間、交付的方式和交付的比例，看起來一目了然。市場交易中常見的情況都在合同的分項條款中體現(xiàn)出來，特殊情況合同也用“其他”一項作為補充。
鄧律師表示，將交易中可能出現(xiàn)的情況羅列出來后，對交易流程不太熟悉的買賣雙方可以事先有所了解，根據(jù)合同內(nèi)容決定是否交易并選擇適合自身的交易方式。同時，合同對訂立合同三方基本情況、房屋基本概況等資料的細化，增加了透明度，有利于預防欺詐行為在交易活動中的發(fā)生。
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