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法院、律協(xié)編寫社區(qū)常見糾紛調(diào)處手冊

    日期：2007-12-20     作者：實習(xí)生 呂也青 記者 李燕    閱讀：2,874次

    從上海市高院獲悉，上海市二中院和上海市律協(xié)合作編寫的《社區(qū)常見糾紛調(diào)處手冊》（以下簡稱《手冊》），將免費發(fā)放給各街道辦、居委會等調(diào)解組織。

 《手冊》分“物業(yè)糾紛篇”、“相鄰糾紛篇”。其對物業(yè)糾紛、相鄰權(quán)糾紛進行了較為詳盡的分類。

業(yè)主能否拒繳物業(yè)費分三種情況

物業(yè)公司管理質(zhì)量和提供的服務(wù)不合格，業(yè)主能否拒繳物業(yè)費？《手冊》“物業(yè)糾紛篇”第七章詳細(xì)分析了該問題可能出現(xiàn)的三種情況。

一、業(yè)主可以拒絕交費。物業(yè)公司在履行物業(yè)管理合同的過程中，如果確實存在小區(qū)環(huán)境臟亂差、治安保衛(wèi)形同虛設(shè)、物業(yè)報修無人應(yīng)答等情況，此時業(yè)主在物業(yè)公司整改完畢之前拒交物業(yè)管理費，是對物業(yè)公司不履行合同義務(wù)的一種應(yīng)對措施，不構(gòu)成違約。

二、業(yè)主可以拒絕交納部分物業(yè)費。如果物業(yè)

公司基本履行了服務(wù)義務(wù)，但在某些方面確有缺陷，如保潔工作、車輛停放管理工作等存在較大問題。這種情況下，業(yè)主可以就物業(yè)公司未盡職責(zé)部分拒交物業(yè)費。

三、業(yè)主不能拒絕交費。在物業(yè)公司按法定或約定的標(biāo)準(zhǔn)提供了物業(yè)服務(wù)后，如果業(yè)主無正當(dāng)理由仍拒絕交納物業(yè)管理費，物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主按約定交費并支付滯納金。

家中財物被盜物業(yè)是否賠償要看有無約定

根據(jù)《手冊》中的說明，如果業(yè)主家中財物被盜或在小區(qū)范圍內(nèi)遭受人身傷害，物業(yè)的責(zé)任應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的具體內(nèi)容而定。如果雙方對物業(yè)公司的安保職責(zé)沒有約定，物業(yè)公司將只承擔(dān)一般意義上的安保責(zé)任，即通過一定的管理措施（如設(shè)立門衛(wèi)執(zhí)勤、保安巡邏等）防范和威懾違法犯罪，而不是保證杜絕小區(qū)的違法犯罪活動。因此，只有當(dāng)物業(yè)公司在履行約定的職責(zé)過程中有過錯，才需要承擔(dān)過錯賠償責(zé)任。

交了停車費車輛被盜物業(yè)也不一定要賠

而如果業(yè)主停放在小區(qū)內(nèi)的車輛被盜或損壞，物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任則取決于物業(yè)公司與業(yè)主是否形成保管關(guān)系，以及物業(yè)公司在保安管理過程中是否存在過錯。

另外判斷物業(yè)公司與業(yè)主是否就車輛停放形成保管關(guān)系，不能以是否收取停車費用、接受停放秩序管理作為依據(jù)，而是應(yīng)綜合考慮以下因素來認(rèn)定：1.雙方對泊車、管車的權(quán)利義務(wù)是如何約定的；2.是否有扣交鑰匙或行駛證等交付保管物的行為；3.是否用其他交付保管憑證的行為等。

如果構(gòu)成保管合同關(guān)系，物業(yè)對車輛被盜或被損應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任；如果不構(gòu)成保管合同關(guān)系，物業(yè)一般將不承擔(dān)賠償責(zé)任。