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追問商品房預(yù)售制度

    日期：2009-08-03     作者：宋華安    閱讀：4,375次

  在中國，商品房預(yù)售制度已基本淪為房地產(chǎn)企業(yè)的融資掘金工具，它損害的卻是最廣大購房者的利益

文 本刊記者 宋華安

中國近20年來持續(xù)高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，在6月27日上海市閔行區(qū)蓮花河畔景苑7號樓（13層高）的倒塌中，遭遇了一次前所未有的“滑鐵盧”。這起建國以來首例的倒樓事件被稱為“純屬意外”，所幸沒有一個購房者傷亡，盡管該事件的主角——上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在善后工作中提出了兩套退房及賠償方案，但也無法一時間撫平尚未入住業(yè)主400多顆“很受傷”的心。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)司局也在7月下達(dá)緊急通知，嚴(yán)查各地在建住宅工程質(zhì)量，但“事后諸葛亮”難掩人們對6.27上?！暗箻情T”中潛伏的諸多問題——特別是曾被人大代表數(shù)出“七宗罪”的商品房“預(yù)售制度”，也再次浮出水面。

被忽視的預(yù)售

6.27上?！暗箻情T”事件后，大家關(guān)注的核心問題主要有兩個：一是開發(fā)商和建筑商對事件承擔(dān)的責(zé)任，二是業(yè)主退房或相關(guān)要求能否得到合理解決。

但有個更為根本性的問題被忽視了。人們?nèi)绻褓I南瓜、大米或冰箱、汽車一樣地買房，見到了一個質(zhì)量合格，完整可使用的商品后再出資購買，那么他們將不會面對這么一個需要長時間才可能拿到退房款或相關(guān)補(bǔ)償?shù)募m紛問題。

由此判斷，在“倒樓門”事件中，購房者也有“責(zé)任”——他們不知道在房子還在修建過程中可能面臨的風(fēng)險，盡管這些風(fēng)險是應(yīng)該由開發(fā)商及其關(guān)聯(lián)責(zé)任人承擔(dān)。這就是中國房地產(chǎn)市場持續(xù)15年來的房產(chǎn)預(yù)售制度。

一個復(fù)雜的商品房銷售前置規(guī)則——預(yù)售制度，消費(fèi)者知道多少？它對買賣雙方是否公平、公正？

家住上海浦東，在上海泰康電子公司工作的李小姐在接受《法人》記者采訪時表示，“（我）不知道有房產(chǎn)預(yù)售制度，對其中的細(xì)節(jié)更不清楚。”李小姐說，她在3年前買房的時候關(guān)注最多的是房子的價格和質(zhì)量，而對質(zhì)量她也只能憑借感覺，主要是通過看開發(fā)商的預(yù)售證書之類的文件來確認(rèn)，但她明確表示對其中的具體數(shù)據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)是不懂的。李小姐說，在她和愛人一起買房時，對預(yù)售合同等文件僅僅是一般性的進(jìn)行了翻閱，但對其中的細(xì)節(jié)不甚清楚，因?yàn)楹贤愇募容^冗長，也很少一字一句的去研究。

在北京渣打銀行從事信貸業(yè)務(wù)的宋小姐也向《法人》記者表示，盡管自己將在今年準(zhǔn)備供一套房子，但對房產(chǎn)預(yù)售制度真的不了解，更別說其中的條款了。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心專家程博士在接受《法人》記者采訪時介紹，中國房產(chǎn)預(yù)售制度的規(guī)制文件主要包括《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，兩個規(guī)制文件均在1995年實(shí)施，其中前者共18條1800多字，后者共7章72條6600多字，再加上相關(guān)配套規(guī)章，共幾萬字的法規(guī)條文，普通消費(fèi)者肯定是難以對其進(jìn)行仔細(xì)研究或深入理解。

預(yù)售制緣起

預(yù)售制度為何而存在？中原地產(chǎn)研究中心專家程博士表示，我國商品房預(yù)售制度的起源與發(fā)展，是與我國國有土地有償使用的變革以及房地產(chǎn)市場化的進(jìn)程緊密相聯(lián)的。

自1980年代開始，中國的住房改革拉開了從福利制向市場化的序幕。為了解決城鎮(zhèn)住房長期以來總量不足、商品房供不應(yīng)求的問題，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)成為緊迫的需要。而在當(dāng)時中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始復(fù)蘇的現(xiàn)狀下，資本市場嚴(yán)重發(fā)育不足，完全靠開發(fā)企業(yè)并不豐足的自有資金，是無法實(shí)施項(xiàng)目規(guī)模性開發(fā)的。于是，沿海地區(qū)率先借鑒了香港的樓花預(yù)售方式，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋預(yù)先出售給購房者，由購房者支付定金或房價款。開發(fā)企業(yè)則將預(yù)售款的收入再投入到后續(xù)的建設(shè)，從而形成項(xiàng)目滾動開發(fā)。由于資本市場發(fā)展滯后，開發(fā)企業(yè)除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，預(yù)售收入實(shí)際上成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。

事實(shí)上，中國房地產(chǎn)市場直到1994年以前，國家都沒有對“樓花預(yù)售”這種行走于法規(guī)邊緣的行業(yè)“潛規(guī)則”進(jìn)行立法，以明確其融資的合法性。為了鼓勵更多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，加快建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)，確保住房制度改革得以成功，國家實(shí)際上是默許開發(fā)商這樣做。

但這種沒有得到國家認(rèn)可的房地產(chǎn)發(fā)展方式存在著潛在的經(jīng)營風(fēng)險。由此，1995年1月1日，原中國建設(shè)部頒布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》并正式實(shí)施。該辦法對“預(yù)售制度”做了這樣的定義：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。但在同時頒布實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》中，沒有明確的“預(yù)售”定義。那么，在中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，預(yù)售制度究竟是一種支持房企發(fā)展的政策，還是法律規(guī)制？中原地產(chǎn)研究中心專家程博士認(rèn)為，預(yù)售房制度是經(jīng)第八屆全國人大通過的《城市房地產(chǎn)管理法》所確立的，因此從這個意義上講“它是全國性的法律”。

上海協(xié)力律師事務(wù)所周月萍律師在接受《法人》記者采訪時則持不同觀點(diǎn)，她認(rèn)為，“商品房預(yù)售制度是通過《城市房地產(chǎn)管理法》正式確立的，嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)屬于法律允許的交易方式，而不能籠統(tǒng)地歸類為法律抑或政策。國家對商品房預(yù)售制度是作了嚴(yán)格限制的，要求地產(chǎn)商開發(fā)的商品房符合一定條件后才可進(jìn)行預(yù)售，如果僅從規(guī)則條文來講是充分考慮到雙方利益的，但是我們從預(yù)售制度產(chǎn)生的背景和實(shí)踐效果來看，實(shí)際上更有利于地產(chǎn)商。”

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。同時該辦法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)必須在取得《商品房預(yù)售許可證》后才能進(jìn)行商品房預(yù)售，同時開發(fā)商還須提供資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，以及投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明，工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明和商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

中國的房產(chǎn)預(yù)售制度是否與國際一致呢？

與歐美預(yù)售制度的距離

我國的商品房預(yù)售制度是在1995年正式確立的，主要包括《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》兩大制度性文件，此后國務(wù)院在1998年發(fā)布《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等相關(guān)配套規(guī)制。在過去的10多年中，兩大主要法規(guī)經(jīng)過三次修訂，均對商品房預(yù)售制度作出了詳細(xì)的規(guī)定。由此，商品房預(yù)售成為我國目前主要的房產(chǎn)銷售模式。

上海協(xié)力律師事務(wù)所周月萍律師在接受《法人》記者采訪時表示，我國的預(yù)售制度與歐美有本質(zhì)的差別。在世界許多國家和地區(qū)，住房預(yù)售制度實(shí)施得都較為普遍，尤其亞洲的許多地區(qū)和國家（特別是香港、臺灣、新加坡）預(yù)售制度非常流行，此外北美和歐洲也比較常見。但這些國家和地區(qū)在住房預(yù)售制度的發(fā)展過程中已經(jīng)形成了一套行之有效的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，主要體現(xiàn)在它有嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度、預(yù)售資金?？顚Ｓ谩⑿畔⑴?、嚴(yán)格的監(jiān)管手段。

相比而言，中國這些年雖一直在完善預(yù)售制度，但還有很多關(guān)鍵環(huán)節(jié)仍存在較大缺陷。歐美國家的房產(chǎn)預(yù)售制度與我國目前的現(xiàn)狀相比，其主要區(qū)別包括以下三個方面。

一是美國的購房者在簽訂預(yù)售合同后的付款一般都是分期支付。在德國，購房者也可以根據(jù)房屋建造進(jìn)展程度的不同而分批預(yù)付不同額度的款項(xiàng)，甚至還會規(guī)定房屋價款的10％在交房后3～5年內(nèi)付清。而我國在預(yù)售合同簽訂后就要一次性付清除銀行貸款外的所有首付款。

二是美國銀行的抵押貸款一般在完工后再發(fā)放。而我國在購房者首付款付清時，銀行貸款就一次性發(fā)放給了開發(fā)商。

三是美國為防止開發(fā)商挪用客戶資金用于非建設(shè)項(xiàng)目，購房者交付的定金會被存放在開發(fā)商的代理律師事務(wù)所負(fù)責(zé)管理的托管賬戶上，直到正式交房的時候，開發(fā)商才能拿到這筆資金。而我國從全國層面來看，沒有統(tǒng)一嚴(yán)格的預(yù)售金監(jiān)管制度，并且在申請貸款及獲得付款上，開發(fā)商無論資金實(shí)力、質(zhì)量品牌的優(yōu)劣，都會獲得相同的待遇，這就很難將沒有資金保障、不重視品牌質(zhì)量建設(shè)的開發(fā)商清除出市場；同時也容易造成因?yàn)槿趸朔康禺a(chǎn)的品牌價值，從而間接打擊優(yōu)秀開發(fā)商們對質(zhì)量品牌持續(xù)投入建設(shè)的積極性。

中原地產(chǎn)研究中心專家程博士也表示，從各國經(jīng)驗(yàn)來看，多數(shù)國家和地區(qū)都允許市場銷售的新建房屋在竣工前進(jìn)行銷售，即商品房預(yù)售。然而，在一個成熟的住房預(yù)售市場，預(yù)售房款并不是收款之后就全部轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)商名下，而是有制度安排由專門的機(jī)構(gòu)或銀行來專業(yè)管理。因此，國外的房屋預(yù)售更多的僅是一種預(yù)訂制度，它有嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入或退出機(jī)制，預(yù)售資金有專項(xiàng)管理和嚴(yán)格的法律監(jiān)管，同時對購房者則提供更多的合約選擇形式。通過這些精心設(shè)計(jì)的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制來分散其各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險，從而保障房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。

然而，我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度本質(zhì)上是將融資和銷售融為一體。銀行收到預(yù)售房款后直接劃入開發(fā)企業(yè)的帳戶，加之監(jiān)管部門在執(zhí)行預(yù)售登記備案時缺乏嚴(yán)密的程序，對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、項(xiàng)目進(jìn)展、項(xiàng)目數(shù)量及質(zhì)量缺乏嚴(yán)格監(jiān)管和法律上的嚴(yán)格約束，致使各種類型的房地產(chǎn)糾紛日益增多。因此中原地產(chǎn)研究中心專家程博士認(rèn)為，盡管我國商品房預(yù)售有其歷史的積極作用，但不可否認(rèn)存在著嚴(yán)重的制度缺陷。這是一種單邊的風(fēng)險分擔(dān)制度，即只是讓消費(fèi)者及銀行來承擔(dān)風(fēng)險，而對開發(fā)企業(yè)的信用約束嚴(yán)重缺失，因而地產(chǎn)業(yè)潛伏著巨大的預(yù)售危機(jī)。

預(yù)售制損害了誰的利益

房子還沒有建好就賣得熱火朝天，開發(fā)商迅速回籠了資金后，往往把關(guān)注點(diǎn)立即移到下一個投資的熱點(diǎn)，或去重新拿地進(jìn)行新的開發(fā)獲得新的市場機(jī)會。這就是地產(chǎn)業(yè)的預(yù)售“顯規(guī)則”。

上海市協(xié)力律師事務(wù)所周月萍律師在接受《法人》記者采訪時表示，“很多開發(fā)商在關(guān)注銷售的資金回籠和利潤的點(diǎn)數(shù)，一旦預(yù)售成功、資金全部回籠，哪里還有動力在房屋質(zhì)量上下功夫呢？由此，就很容易產(chǎn)生房屋質(zhì)量問題?！?

中原地產(chǎn)研究中心專家程博士在接受《法人》記者采訪時表示，“一般的消費(fèi)者對商品房預(yù)售制度了解甚少，預(yù)售制的規(guī)則對購房者來說，并不透明。”

上海市協(xié)力律師事務(wù)所周月萍律師說：“據(jù)我們了解，一般的消費(fèi)者對房產(chǎn)預(yù)售制度并不了解。通常，消費(fèi)者在獲知地產(chǎn)商取得商品房預(yù)售許可證后，即認(rèn)為其權(quán)利已得到了保障，就會簽訂預(yù)售合同，對預(yù)售制的具體規(guī)則，并非所有的人都能事先十分清楚?！?/p>

中原地產(chǎn)研究中心專家程博士認(rèn)為，按照一般的產(chǎn)品銷售規(guī)則，一種產(chǎn)品都是在完全生產(chǎn)成型了、質(zhì)量經(jīng)檢測合格并包裝后，才進(jìn)入銷售流通和日常使用環(huán)節(jié)。商品房作為一種（特殊）產(chǎn)品，當(dāng)它還沒有成為一個可使用的合格產(chǎn)品而就提前出售給購房者時，消費(fèi)者可能會承擔(dān)三大風(fēng)險：首先是商品房物理狀況的不確定性風(fēng)險，如商品房內(nèi)在質(zhì)量、內(nèi)部設(shè)備、外觀質(zhì)量、社區(qū)配套設(shè)施、綠化等；其次是商品房權(quán)利狀況的不確定性風(fēng)險，如一房多賣；第三是開發(fā)商履約能力和誠信度的不確定性風(fēng)險，如不能按期交房或成了爛尾樓。

上海市協(xié)力律師事務(wù)所周月萍律師認(rèn)為，產(chǎn)品銷售有先生產(chǎn)后銷售，也有先預(yù)訂后生產(chǎn)的實(shí)際情況，因此商品房預(yù)售也并無特殊性，只是由于其金額很大，且商品房作為一個固定資產(chǎn)，其質(zhì)量與安全往往涉及不特定多數(shù)人的生命和財(cái)產(chǎn)安全，并且一般購買者為購房幾乎花費(fèi)了一輩子的積蓄，故對購房者的影響可以說事關(guān)重大，也因此深受廣大國人關(guān)注。

在房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐中，開發(fā)商往往把預(yù)售制度當(dāng)作融資工具掘金。中原地產(chǎn)程博士在接受《法人》記者采訪時表示，目前開發(fā)資金來源中，約四成來自預(yù)售獲得的資金。根據(jù)測算，以預(yù)售方式進(jìn)行銷售的項(xiàng)目，比現(xiàn)售方式進(jìn)行銷售的項(xiàng)目開發(fā)動態(tài)回收周期約縮短10個月。因此，商品房預(yù)售對加速整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率、降低資金使用成本及擴(kuò)大市場供應(yīng)起了積極的作用。

程博士認(rèn)為，僅從其規(guī)則條文來講，預(yù)售制度并未對彼此不公。盡管隨著《城市房地產(chǎn)管理法》的頒布，國家陸續(xù)出臺了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》，央行也發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，然而在具體的各級行政監(jiān)管部門及銀行系統(tǒng)的執(zhí)行過程中，并未有明確的實(shí)施細(xì)則，預(yù)售制度本身的法律約束性嚴(yán)重缺失。它不僅未能建立起針對商品房預(yù)售模式的監(jiān)管制度，甚至對預(yù)售制度的懲戒規(guī)定也由行政部門而非司法部門來執(zhí)法。因此，盡管房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)經(jīng)營或蓄意詐財(cái)、偷工減料、延遲交房或中途倒閉等損害消費(fèi)者合法權(quán)益的現(xiàn)象大量存在，但至今仍鮮見因違規(guī)預(yù)售而遭受處罰的案例。這是商品房預(yù)售制度導(dǎo)致的糾紛呈上升勢頭的重要原因。加之預(yù)售制度在實(shí)施過程中，各種利益摻雜其間，從而使預(yù)售制度基本上已淪為開發(fā)企業(yè)的融資掘金工具，從這個意義上講，開發(fā)企業(yè)是預(yù)售制度的最大贏家。

廢止還是改革

房產(chǎn)預(yù)售制度頒布15年來，客觀上大力推動了中國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。但不少人認(rèn)為，房產(chǎn)預(yù)售制度是推高房價和造成房子質(zhì)量難以提升的根本原因，在今年兩會上有政協(xié)和人大代表建言廢除房產(chǎn)預(yù)售制度，特別是6.27上海倒樓事件的發(fā)生，引來眾多專家學(xué)者呼吁取消預(yù)售制度。

上海市協(xié)力律師事務(wù)所周月萍律師在接受《法人》記者采訪時認(rèn)為，預(yù)售房制度確實(shí)在客觀上導(dǎo)致一些問題，例如房屋質(zhì)量、延期交房等的不可控性，甚至爛尾樓給購房者造成巨大損失。但她表示可以先給予兩三年的過渡期，在過渡期內(nèi)完善預(yù)售房制度的資金監(jiān)管和信息披露等，然后再逐步取消預(yù)售房制度。這樣可以提高地產(chǎn)商的準(zhǔn)入門檻，讓有實(shí)力并有能力承擔(dān)責(zé)任的地產(chǎn)商引領(lǐng)房地產(chǎn)市場，把沒有實(shí)力、不注重品牌、只注重盈利的地產(chǎn)商逐漸淘汰出局，只有進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，才能從制度的源頭上保證質(zhì)量和安全，維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。周月萍律師表示，取消預(yù)售房制度應(yīng)有步驟地進(jìn)行，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場關(guān)系到眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在的房產(chǎn)市場貌似強(qiáng)壯，實(shí)則是個“負(fù)有內(nèi)傷”的青壯年，切不可立下猛藥，需要從源頭開始“調(diào)理”，“通則不痛”。否則，可能適得其反，將可能導(dǎo)致整個社會經(jīng)濟(jì)停滯不前，甚至陷入倒退。

在預(yù)售制度中，如果能加強(qiáng)監(jiān)管，像美國、香港那樣建立預(yù)售金由第三方律師行保管，對防范資金?？顚Ｓ谩⒎乐?fàn)€尾樓的發(fā)生，肯定能產(chǎn)生較好的防范作用。但是，預(yù)售制度因?yàn)槭瞧诜抠I賣，開發(fā)商在完成預(yù)售后，容易忽視產(chǎn)品的質(zhì)量，忽視企業(yè)的商譽(yù)；另外，預(yù)售制度雖緩解了房地產(chǎn)市場多年供不應(yīng)求的壓力，但現(xiàn)在市場無論是價格還是供給量都發(fā)生了非常大的變化。目前很多城市一方面房價奇高，逐漸脫離了普通人的購買能力，而另一方面整個社會的房屋空置率很高，實(shí)質(zhì)上造成了社會資源的閑置和浪費(fèi)。

因此，目前如果僅僅是對預(yù)售制度進(jìn)行改革，包括預(yù)售金第三方保管，還是不能從根本上解決房地產(chǎn)市場存在的主要問題。因此，周月萍律師認(rèn)為可以先進(jìn)行預(yù)售金第三方保管、加強(qiáng)資金?？顚Ｓ?；同時必須廢除預(yù)售、廢除房地產(chǎn)項(xiàng)目公司這種短期的開發(fā)行為，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，并且建立一系列的配套制度，包括銀行對不同品牌企業(yè)實(shí)施不同的貸款條件、保險公司實(shí)施不同的保險條件等。一旦購房者通過市場交易的各個環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)不同品牌的開發(fā)商所獲得的貸款條件、保險條件等都不相同，他們就會通過專業(yè)社會中介機(jī)構(gòu)的評價來審查開發(fā)商的品牌價值，這樣他們買房不僅會看地段和價格，更會看重房地產(chǎn)商長期以來所開發(fā)建設(shè)房屋的質(zhì)量和信譽(yù)等。這有利于促使長期從事房地產(chǎn)的開發(fā)商專心專業(yè)地重視品牌、重視質(zhì)量、重視每一個購房者的評價。一旦品牌建設(shè)本身就能為開發(fā)商產(chǎn)生預(yù)期的利潤，開發(fā)商就不用只關(guān)心“拿地——開發(fā)——銷售”的過程，而會自然而然地重視質(zhì)量、重視企業(yè)商譽(yù)。

陳真誠：預(yù)售制早該廢止了

與其他房地產(chǎn)調(diào)控政策不同，廢止商品房預(yù)售制度將真正推動房地產(chǎn)業(yè)來一次徹底的大洗牌

文 本刊記者 宋華安

房產(chǎn)預(yù)售制度，是好東西還是到了該走進(jìn)歷史博物館的時候，在6.27上海倒樓門事件中并沒有得到十分清晰的評判。但在金融危機(jī)下的2009年，這個事件背后所折射出來的深遠(yuǎn)影響顯而易見：中國地產(chǎn)業(yè)供與求的亂象，無不隱現(xiàn)預(yù)售制度這雙利益之“手”，中國房產(chǎn)市場的良性發(fā)展該如何走，絕不可能回避房產(chǎn)預(yù)售制度這個極具“硬度”的敏感話題。到取消房產(chǎn)預(yù)售制度的時候了嗎？預(yù)售制是否應(yīng)該廢行？針對這些問題，《法人》記者對知名房地產(chǎn)研究專家陳真誠進(jìn)行了專訪。

行政代替法律

陳真誠向《法人》記者表示，上海倒樓門事件后，上海市委市政府要求立即組成聯(lián)合調(diào)查小組徹查事故原因，并從規(guī)劃、施工許可、招投標(biāo)、資質(zhì)管理、施工圖審查、工程監(jiān)理等各環(huán)節(jié)逐一審查，并依法公開處理。此外，政府還承諾將確保購房者合法利益不受損害。

7月28日，上海市政府舉行新聞發(fā)布會，通報了6.27倒樓門事故的調(diào)查處理情況，該樓盤開發(fā)商上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法人代表、建筑商上海眾欣建設(shè)有限公司法人代表等6人被刑事拘留，7人被取保候?qū)彙?/p>

陳真誠表示，“6人因質(zhì)量、安全責(zé)任被刑事拘留，得到了應(yīng)有的法律制裁。這可算是對上海市蓮花河畔景苑7號樓傾倒事故調(diào)查處理的官方意見與態(tài)度。然而，并未就此平息在該樓盤已買樓的業(yè)主的抱怨和輿論的質(zhì)疑?！?/p>

陳真誠認(rèn)為，這種處理結(jié)果，是由行政裁定而做出的，而非司法審判的結(jié)果，存在以行政代替法律的嫌疑，“至少缺少法律審判這個環(huán)節(jié)?！?/p>

人大代表一直在質(zhì)疑

“商品房預(yù)售制度并不是全球房地產(chǎn)市場的一個普遍現(xiàn)象。商品房預(yù)售制度本質(zhì)上是中國人的‘發(fā)明’，最早起源于上世紀(jì)50年代初期的香港，曾被戲稱為‘中國人的第五大發(fā)明’?！睋?jù)陳真誠介紹，在1953年的香港，因二戰(zhàn)后剛恢復(fù)和平，經(jīng)濟(jì)逐漸走上正軌，吸引了不少人來到香港發(fā)展，導(dǎo)致住房嚴(yán)重不足而消費(fèi)者的需求龐大。香港人霍英東成立立信置業(yè)有限公司，并提出用“預(yù)售樓花”且提倡分期付款的方法來賣房，一改當(dāng)時的現(xiàn)樓銷售政策。隨后，其他房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛效仿霍英東，用“預(yù)售樓花”加分期付款的方式銷售期房。

在1955年至1965年的10年間，香港房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，期房預(yù)售成為其一大經(jīng)營特色。之后，中國內(nèi)地實(shí)行住房制度改革，商品房預(yù)售制度由香港發(fā)展傳入，并一直沿襲至今。1995年實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，對預(yù)售條件、監(jiān)管等做了原則性的規(guī)定。

商品房預(yù)售制度，其實(shí)是用政策和法律的形式，鼓勵、支持乃至保障開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)還未完工之前銷售樓盤，提前收取購房者的購房款和按揭貸款等資金。陳真誠指出，商品房預(yù)售實(shí)際上是開發(fā)商的一種融資行為，它降低了開發(fā)商的資金要求等門檻，一些自有開發(fā)資金不夠的開發(fā)商得以完成房地產(chǎn)開發(fā)，而更多的開發(fā)商則藉此進(jìn)行大規(guī)模的圈地建房?！翱陀^上而言，預(yù)售制度在一定程度上推進(jìn)了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但由于它帶來了許多問題，如交房質(zhì)量、有開發(fā)商卷走購房款逃跑及假按揭等等問題，預(yù)售制度一直被質(zhì)疑，甚至被公開要求取消?！?/p>

2005年8月15日，中國人民銀行公布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》稱，“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！敝袊嗣胥y行有關(guān)人士也曾指出，完善我國商品房預(yù)售制度，就是要取消預(yù)售的融資功能。在同年10月19日中消協(xié)舉辦的“商品房銷售模式研討會”上，有人稱期房預(yù)售制度是“失信、欺詐的萬惡之源”。

近四年來的“兩會”上，一些人大代表通過聯(lián)名提案或發(fā)表觀點(diǎn)，呼吁取消期房預(yù)售制度。2006年，由全國人大代表、中國人民銀行南寧中心支行行長白鶴祥領(lǐng)銜、共有33位代表簽名向人大提交的議案，建議修改《城市房地產(chǎn)管理法》，取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，并歷數(shù)了房地產(chǎn)預(yù)售制度存在的七大問題，比如法律關(guān)系復(fù)雜增加了法律風(fēng)險，購房人缺乏擔(dān)保的法律保障，剝奪了購房人對實(shí)物的知悉權(quán)，容易造成或催生房地產(chǎn)價格泡沫，“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金，等等。

2007年“兩會”期間，全國人大代表洪可柱提案指出，房地產(chǎn)市場惡性膨脹，房價繼續(xù)上漲，是由于“低比例首付”和“商品房預(yù)售制度”推波助瀾。預(yù)售制度下的商品房交易是在信息完全不對稱的條件下發(fā)生，應(yīng)該停止實(shí)施商品房預(yù)售制度。

據(jù)陳真誠介紹，今年“兩會”期間，民建中央提交的27個集體提案中，就有個名叫“關(guān)于加快修訂《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的建議”的提案，建議全面取消商品房預(yù)售制度，建立商品房竣工入市銷售制度。該提案認(rèn)為，“商品房預(yù)售制度缺陷客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)商掠奪社會財(cái)富創(chuàng)造了條件?！睔v時10多年的房地產(chǎn)預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場不規(guī)范的主要根源之一，它主要存在三大根本性問題。其一是嚴(yán)重侵犯購房人的權(quán)益。由于購房人缺乏《擔(dān)保法》保障，導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、配套設(shè)施建設(shè)滯后、環(huán)境描述浮夸、房屋質(zhì)量缺陷等問題得不到解決，即使通過法律訴訟途徑，購房人始終是弱勢的一方。更為嚴(yán)重的是，預(yù)售制度誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押，最后“攜款潛逃”等違法犯罪行為的發(fā)生。

預(yù)售制廢行理由

陳真誠認(rèn)為，商品房預(yù)售制度應(yīng)該廢行。在房地產(chǎn)預(yù)售制度下，消費(fèi)者可能會承擔(dān)如下八個風(fēng)險：一是消費(fèi)者最后獲得的交付現(xiàn)房可能存在質(zhì)量問題。二是開發(fā)商最后所兌現(xiàn)的，可能與其預(yù)售時或宣傳上的承諾不一致。三是開發(fā)商可能存在房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、配套設(shè)施建設(shè)滯后、環(huán)境描述浮夸、房屋質(zhì)量缺陷等問題。四是開發(fā)商可能延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押，最后“攜款潛逃”等違法犯罪行為。五是由于預(yù)售制度降低了開發(fā)商的門檻，使得不具備開發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入了市場，增加了開發(fā)商投資出問題的幾率，消費(fèi)者可能會被動成為風(fēng)險投資的犧牲品。六是購房人是在獲得最終產(chǎn)品之前先期交付購房款，又缺乏擔(dān)保的法律保障，購房人事先支付的購房款項(xiàng)及相關(guān)權(quán)益很難得到必要的保護(hù)。七是如上海倒樓的開發(fā)商那樣，一旦其履約能力不夠，消費(fèi)者就可能蒙受較大損失。八是消費(fèi)者還可能承受因買賣雙方信息不對稱所帶來的其他風(fēng)險。

陳真誠表示，讓消費(fèi)者承擔(dān)如此多的風(fēng)險，明顯不合情理。2005年8月，原建設(shè)部在組織開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、金融部門和中國社會科學(xué)院等單位召開的“取消房屋預(yù)售制度的建議”會議上，認(rèn)為在當(dāng)時的房地產(chǎn)政策、市場環(huán)境下取消房屋預(yù)售制不現(xiàn)實(shí)。但是四年過去了，從目前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，確實(shí)存在取消房地產(chǎn)預(yù)售制度的理由和必要。長遠(yuǎn)來看，取消房地產(chǎn)預(yù)售制度是未來的發(fā)展方向，是大勢所趨。適時果斷取消商品房預(yù)售制度，是消除房地產(chǎn)市場不規(guī)范的重要舉措。目前取消商品房預(yù)售制度已具備了較堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。首先，國家金融體系改革和金融制度創(chuàng)新為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多元化的融資方式，銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資等均可補(bǔ)缺預(yù)售商品房籌資的功能，完全可以化解開發(fā)商的資金短缺問題。其次，全國性或區(qū)域性的大中型開發(fā)商已積累了一定的實(shí)力，具備了駕馭資金項(xiàng)目運(yùn)作的能力，對預(yù)售商品房制度的依賴性已減弱。第三，國家監(jiān)管部門可以通過強(qiáng)化監(jiān)控過程來減少因預(yù)售制度的存在而在人力物力方面的額外（成本）投入，同時也因減少了預(yù)售環(huán)節(jié)而降低了這個鏈條中的不法交易的成本，順應(yīng)國家反腐倡廉的行政主旋律。

“不過，在目前房地產(chǎn)市場形勢下，取消房地產(chǎn)預(yù)售制度這劑用藥的藥效確實(shí)太猛?！标愓嬲\表示，通過預(yù)售收款和預(yù)售中的銀行按揭貸款，實(shí)際上是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要渠道之一。若取消房地產(chǎn)預(yù)售制度并嚴(yán)格執(zhí)行禁止土地抵押貸款，開發(fā)商的融資渠道將收緊，這將對開發(fā)商造成較大影響。具體來說，這就意味著要求開發(fā)商要有相當(dāng)高的自有資金，否則就難以進(jìn)行開發(fā)或只得減少開發(fā)規(guī)模、降低開發(fā)速度。這實(shí)際上是提高了開發(fā)商的市場準(zhǔn)入門檻，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一次徹底的大洗牌。

據(jù)陳真誠透露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在籌劃修訂《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，其結(jié)果能否在短期內(nèi)取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，極具期待；或?qū)︻A(yù)售制度進(jìn)行一定程度的調(diào)整，也勢必對開發(fā)商造成一定程度的影響，尤其對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。因此，陳真誠表示，房地產(chǎn)預(yù)售制度及其產(chǎn)業(yè)形勢將來可能發(fā)生的變革，開發(fā)商須引以高度重視。

陳真誠

著名職業(yè)經(jīng)理人，知名品牌營銷策劃專家、地產(chǎn)分析師、專欄作家、財(cái)經(jīng)評論員，原創(chuàng)“OV商務(wù)別墅”地產(chǎn)概念，被稱為“OV商務(wù)別墅之父”；長沙新思維企業(yè)發(fā)展策劃公司首席顧問；相繼任職于湖南財(cái)經(jīng)學(xué)院、湘財(cái)證券。