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（本論文由上海律協(xié)港澳臺(tái)業(yè)務(wù)研究委員會(huì)上傳并推薦）
隨著內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，內(nèi)地房地產(chǎn)市場在短短的二十多年間從無到有，規(guī)模從小到大。自福利分房制度趨于消失，房地產(chǎn)業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要，“購房”從一個(gè)二十多年前還無法想象的事轉(zhuǎn)變?yōu)榻裉焐系竭_(dá)官顯貴、下至平民百姓日常生活中無法回避的話題。
上海的房地產(chǎn)市場雖然起步晚于當(dāng)年的海南和廣東深圳，但憑借其位列內(nèi)地經(jīng)濟(jì)中心的特殊地位，發(fā)展至今不論從市場規(guī)模還是重要性看，都已是內(nèi)地房地產(chǎn)市場舉足輕重的標(biāo)桿，因此吸引了上海之外的全國各地，乃至港澳臺(tái)和海外的各路資金前來淘寶。在上海房地產(chǎn)市場的成長過程中，來自港臺(tái)的購房者一直是市場上重要的參與者，當(dāng)年上海房地產(chǎn)商品化起步時(shí)，“外銷房”曾大多被港臺(tái)人所購買。
然而，這十年來，去“海外購房”的話題也成為了內(nèi)地媒體的熱點(diǎn)，尤其房地產(chǎn)調(diào)控的最近幾年更甚。到香港作房地產(chǎn)投資，也為內(nèi)地許多先行者們帶來了豐厚的回報(bào)。內(nèi)地居民在香港購房，除了投資，還有教育、移民、就業(yè)等多種現(xiàn)實(shí)的需求。緊隨其后，臺(tái)灣的房地產(chǎn)也漸漸進(jìn)入內(nèi)地居民的眼界。
其實(shí)，臺(tái)灣當(dāng)局最早已于2002年開放內(nèi)地居民赴臺(tái)購房，但因限制較多，實(shí)際成交者寥寥。2009年6月30日，臺(tái)灣當(dāng)局進(jìn)一步放寬相關(guān)法令，加之兩岸簽署ECFA和赴臺(tái)“自由行”在多個(gè)城市施行，內(nèi)地居民赴臺(tái)購房開始多了起來。上海（含周邊）作為目前臺(tái)胞在內(nèi)地定居人口最為集中的區(qū)域之一, 加之上海是首批臺(tái)灣自由行的開發(fā)地，使得臺(tái)灣正成為上海人逐步熟悉、了解和向往的一個(gè)房地產(chǎn)投資市場。
一、滬港臺(tái)三地房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史的比較
二戰(zhàn)結(jié)束后，香港因政治格局變遷導(dǎo)致人口大量增加，使其住房極為緊張，大量的需求也啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。但其后的發(fā)展過程出現(xiàn)過多個(gè)繁榮期和衰退期，香港自由資本主義的經(jīng)濟(jì)體制決定了房地產(chǎn)市場絕不僅僅為解決市民居住要求，“炒樓”一直是香港市民主要的投資方向。20世紀(jì)70年代中期是香港房地產(chǎn)市場最重要的發(fā)展時(shí)期，一大批新興地產(chǎn)集團(tuán)崛起，通過上市融資壯大實(shí)力，改變了香港地產(chǎn)的競爭格局，并延續(xù)至今。而香港的房價(jià)也在80年代一度達(dá)到尺價(jià)過千的高度（指每平方英尺售價(jià)超過千元，1平方米=10.7639平方英尺）。而幾十年以來從未中斷又相對繁榮的市場同時(shí)造就了一大批服務(wù)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員，因此香港的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從事房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的律師不論人口比例還是專業(yè)程度都非常高。不同于滬臺(tái)兩地的是，香港的房地產(chǎn)交易中律師是不可或缺的參與主體，往往整個(gè)交易過程只有買賣雙方的律師見面，由他們協(xié)商交易契約及完成整個(gè)交易過程，而契約當(dāng)事人甚至可以不需要謀面。在香港買賣房地產(chǎn)，找一個(gè)可靠專業(yè)的香港律師提供服務(wù)是最為重要的要素之一。
臺(tái)灣的樓市發(fā)展直接與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展相聯(lián)系。20世紀(jì)60年代，隨著亞洲四小龍之一地位的確立，臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)開始騰飛，其房地產(chǎn)市場也進(jìn)入高速成長期，到80年代轉(zhuǎn)為緩慢成長期，而90年代則明顯出現(xiàn)衰退現(xiàn)象。這主要源于經(jīng)過長時(shí)間的發(fā)展，臺(tái)灣島內(nèi)居民住宅自有率已達(dá)相當(dāng)高的水平，加之人口出生率下降、經(jīng)濟(jì)不景氣以及兩岸政治環(huán)境不明朗，臺(tái)灣樓市進(jìn)入了低迷期。進(jìn)入2000年后，為了刺激低迷的樓市，臺(tái)灣政府出臺(tái)了一系列針對房地產(chǎn)市場的鼓勵(lì)政策，其中就包括開放內(nèi)地居民購買臺(tái)灣房產(chǎn)的舉措，此舉也為本文探討比較三地房地產(chǎn)市場提供了現(xiàn)實(shí)意義和實(shí)務(wù)借鑒。
上海是內(nèi)地最為發(fā)達(dá)和市場化程度最高的房地產(chǎn)市場之一。改革開放的前十幾年間，雖然經(jīng)濟(jì)得以增長，但房地產(chǎn)的市場和概念較少出現(xiàn)在普通老百姓的生活中。盡管上海的商品房開發(fā)在80年代就已出現(xiàn)，但從1993年才算正式起步。1994年7月國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，確定了“建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化”的住房制度改革目標(biāo)。為刺激和鼓勵(lì)商品住宅房地產(chǎn)市場的發(fā)展，1994年2月起上海開始試行“藍(lán)印戶口”制度，大大增加了外來人口對上海房地產(chǎn)的需求。其后，上海市政府相繼出臺(tái)了一系列房產(chǎn)刺激政策，其中包括1998年全國首創(chuàng)且至今影響深遠(yuǎn)的“購房退稅”政策。自2000年開始的十年時(shí)間可以說是房地產(chǎn)市場“輝煌”甚至是“瘋狂”的十年，上海的中心地段房價(jià)漲幅將近十倍，房價(jià)成為中央政府頭痛和重點(diǎn)調(diào)控打擊的對象。房地產(chǎn)市場開始調(diào)控，土地供應(yīng)和資金供應(yīng)被收緊，市場膠著，市民限購、限貸，市場進(jìn)入政府強(qiáng)力調(diào)控期。
正是上述三地房地產(chǎn)市場各自經(jīng)歷不同，使得目前三地市場的狀況差異巨大。隨著三地越來越便利的交流往來，在三地互相投資必將成為平衡風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)掘市場機(jī)會(huì)的一個(gè)新出路。
二、滬港臺(tái)三地房地產(chǎn)市場法律基礎(chǔ)的比較
進(jìn)行房地產(chǎn)投資，首先要了解投資地的法律背景，只有合法的投資行為才能使得投資標(biāo)的獲得安全保障。在中國特殊的政治和法律體制格局下，滬港臺(tái)三地不同的法律體系造成了三地交易規(guī)則和習(xí)慣的先天差異。
滬臺(tái)的房地產(chǎn)交易遵循大陸法系的基本原則，以“物權(quán)法定”和物權(quán)登記制度為依托，在此基礎(chǔ)上形成的交易制度和習(xí)慣自然與源于普通法系的香港有很大的不同。
同為大陸法系，滬臺(tái)房地產(chǎn)交易的基本制度比較接近。內(nèi)地房地產(chǎn)交易制度的法律基礎(chǔ)依據(jù)主要是《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法》。而臺(tái)灣地區(qū)沿襲其舊有的民法典著有專章的“物權(quán)篇”，其基本的法理依據(jù)與我們內(nèi)地的民法體系在法理上最為接近。
香港作為原英屬殖民地，根據(jù)《香港特別行政區(qū)基本法》第八條規(guī)定：“香港原有法律，即普通法、衡平法、條例、附屬立法和習(xí)慣法，除同本法相抵觸或經(jīng)香港特別行政區(qū)的立法機(jī)關(guān)作出修改者外，予以保留?！惫蚀?，其住宅交易的基本法律依據(jù)仍然沿襲普通法的原有規(guī)則，通過各個(gè)時(shí)期公布的《香港法例》加以規(guī)范。此外，在香港特殊的法律體系下，事務(wù)律師在香港房地產(chǎn)交易的契約締結(jié)方面擔(dān)負(fù)著重要作用，如在土地注冊處（官方網(wǎng)站 http://www.landreg.gov.hk/
），有關(guān)土地的文件、買賣契約、讓渡契約、抵押契約、抵銷契約、抵銷注銷契約、追索通告、遺產(chǎn)繼承書等，除要經(jīng)雙方簽署外，還必須經(jīng)過律師的見證才有法律效力，故通常在房地產(chǎn)交易過程中的法律契約也全部由事務(wù)律師代為起草完成，乃至大部分的登記和法律磋商也是買賣雙方律師之間的工作，買賣雙方本人基本無需費(fèi)心。而目前滬臺(tái)的房地產(chǎn)交易習(xí)慣，律師是否參與并非完成住宅交易和登記的必備法律程序，尚屬于買賣雙方自由選擇的高端增值服務(wù)。
另外，基于大陸法系的滬臺(tái)房地產(chǎn)交易制度與基于普通法系的香港房地產(chǎn)交易制度中最為顯著的區(qū)別，在于其確權(quán)方式的不同。大陸法系依據(jù)“物權(quán)法定”的原則，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)是以權(quán)利機(jī)構(gòu)登記為準(zhǔn)的。為此在大陸，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第14條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。政府會(huì)根據(jù)其不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載之內(nèi)容，向不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利憑證（上海為“房地產(chǎn)權(quán)證”），以此證明其權(quán)利歸屬。
臺(tái)灣地區(qū)同屬于大陸法系，基本的不動(dòng)產(chǎn)登記理論與我們相同，不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)依據(jù)其民法典之物權(quán)篇中不動(dòng)產(chǎn)登記的條款，即臺(tái)灣地區(qū)民法典第758條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法律行為而取得、設(shè)定、喪失及變更者，非經(jīng)登記，不生效力?！币榔洹锻恋胤ā返?9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記系由市縣地政機(jī)關(guān)辦理。政府在地政機(jī)關(guān)內(nèi)設(shè)置土地登記謄本和建物登記謄本，作為官方法定登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的記錄，此點(diǎn)類似于上海市房地產(chǎn)登記部門的不動(dòng)產(chǎn)登記簿（臺(tái)灣地區(qū)將土地權(quán)利與房屋“建物”權(quán)利分開登記）。臺(tái)灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人相對應(yīng)的可以取得土地所有權(quán)狀和建筑物所有權(quán)狀（類似我們的土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證）。
香港屬于普通法系，遵循契約至上原則，其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移變更均依據(jù)契約執(zhí)行，并無政府機(jī)構(gòu)確認(rèn)始生效的要求。但為了規(guī)范交易行為，根據(jù)《土地注冊條例》，香港于1949年成立了登記總署，后來分立出土地注冊處負(fù)責(zé)為一切與土地有關(guān)（包含房產(chǎn)部分）的文件辦理注冊。但按照我們的理解，其政府的土地注冊處也僅是起到備案公示的作用，并不負(fù)責(zé)確認(rèn)其權(quán)利，也非權(quán)利登記部門。香港確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的最終依據(jù)還是交易契約，土地注冊處的工作之一就是保存每筆房地產(chǎn)交易的契約以供查閱和避免權(quán)利歸屬爭議，此點(diǎn)是不同于“物權(quán)法定”官方確權(quán)登記的。從形式上看，在香港土地注冊處查詢獲得的每筆不動(dòng)產(chǎn)登記信息有自該不動(dòng)產(chǎn)從土地取得到建造過程，以及其后所有的交易契約（包括抵押等）的匯集文件，任何對于房地產(chǎn)權(quán)利的權(quán)屬爭議均可以通過查閱政府保存的契約得以查明，故在香港不存在政府頒發(fā)給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人類似滬臺(tái)的權(quán)利證明文件。
但是，滬港臺(tái)三地的土地制度的差異卻另有特點(diǎn)。從物權(quán)登記制度看，因滬臺(tái)兩地法律淵源接近，故采取了近似的登記制度。香港遵循普通法慣例，并無類似滬臺(tái)的那種房地產(chǎn)登記制度。內(nèi)地房地產(chǎn)市場依賴的土地制度（國有土地使用權(quán)出讓制度）的設(shè)立不同于臺(tái)灣地區(qū)的土地私有化制度，內(nèi)地最早的土地出讓（批租）制度的淵源來自香港的土地體制，這就導(dǎo)致了內(nèi)地的土地權(quán)利基本制度反而更接近香港而不同于臺(tái)灣。臺(tái)灣地區(qū)因?qū)嵭型恋厮接兄?，故政府登記的土地?quán)利為土地所有權(quán)（頒發(fā)的權(quán)利憑證為“土地所有權(quán)狀”），而內(nèi)地與香港均未實(shí)行土地私有制。借鑒我們熟悉的表述方法，香港的土地制度為土地國有、租賃使用制度，理論上中華人民共和國擁有香港的全部土地，香港特區(qū)行政長官有權(quán)租出或批出土地，給予公眾占用一段時(shí)期（法律上稱為“批租土地”）。故在土地權(quán)利方面，反而是滬港更為接近，在臺(tái)灣可以獲得土地所有權(quán)，而滬港獲得的都是有期限的土地使用權(quán)。內(nèi)地的出讓土地使用權(quán)通常是50年和70年期限（因不同的土地規(guī)劃用途而期限不同），香港地區(qū)根據(jù)中國政府和聯(lián)合王國政府關(guān)于香港問題的聯(lián)合聲明附件三第二條規(guī)定，除了短期租約和特殊用途的契約外，已由香港英國政府批出的1997年6月30日以前期滿而沒有續(xù)期權(quán)利的土地契約，如承租人（Lessee）或承批人（Grantee）愿意，均可續(xù)期至2047年6月30日止。（《內(nèi)地和香港的土地使用權(quán)制度的比較(一)》，http://hkila.org.hk/）在土地使用權(quán)到期后，房主需根據(jù)樓盤位置、性質(zhì)的不同而向政府有關(guān)部門“補(bǔ)地價(jià)”，重新獲得的土地使用權(quán)的期限。如果房主沒有能力支付這筆款項(xiàng)，政府將在“房契”（買賣雙方就房地產(chǎn)權(quán)利交接的書面文件，保存于土地注冊處）上做登記，在沒有繳清這筆款項(xiàng)前，該房產(chǎn)是不能進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓的。
三、滬港臺(tái)三地房地產(chǎn)市場一般交易流程的比較
筆者以二手住宅交易流程為對象，比較三地在這方面的異同點(diǎn)：
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交易階段
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項(xiàng)目流程
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上海
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香港
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臺(tái)灣
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準(zhǔn)備階段
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尋找物業(yè)
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多通過親友介紹或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)
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多通過房地產(chǎn)代理或經(jīng)紀(jì)
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多通過房屋中介業(yè)者
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考察物業(yè)
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現(xiàn)場考察物業(yè)
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現(xiàn)場考察物業(yè)，但如物業(yè)已出租，按照交易管理在租期內(nèi)業(yè)主無權(quán)強(qiáng)制要求租客提供看房協(xié)助，故亦有不看物業(yè)現(xiàn)場即行交易的慣例
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現(xiàn)場考察物業(yè)
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簽約
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簽約準(zhǔn)備
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簽訂定金合同或者買賣居間協(xié)議（多為政府公布示范文本或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的固定格式文本），明確雙方詳細(xì)的交易內(nèi)容
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簽訂臨時(shí)買賣合約（多由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供）
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賣家先與中介簽“委托銷售契約書”，再由中介尋找買家。
找到買家后，買家先支付一筆斡旋金(小訂)給中介，并簽訂“買賣議價(jià)委托書”
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下定金
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買方支付意向金或定金，通常為五萬、十萬至房價(jià)的10%不等
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買方亦同時(shí)要繳付臨時(shí)訂金，多為交易價(jià)的5%
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買方支付定金給賣方，雙方同意交易價(jià)格后，買方先支付10%簽約款
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簽訂正式買賣合同
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買賣雙方在房地網(wǎng)上簽訂“上海市房地產(chǎn)買賣合同”（雙方輸入密碼）并下載打印后雙方簽署。期間習(xí)慣還可補(bǔ)足買賣合同約定定金的差額部分
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賣方與買方各自委托事務(wù)律師。賣方律師草擬正式買賣合約，由買方律師審核，雙方透過律師就合約條款達(dá)成協(xié)議后，便簽訂正式買賣合約，買方亦同時(shí)要繳付加付訂金，通常支付至交易價(jià)的20%
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買賣雙方在代書(是臺(tái)灣特有的職業(yè),主要工作帶爸爸土地和不動(dòng)產(chǎn)交易的法律文件及相關(guān)服務(wù))協(xié)助下見證下簽訂買賣契約書，簽約時(shí)買方支付部分房款
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權(quán)利轉(zhuǎn)移
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登記
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雙方共同向房屋所在地房地產(chǎn)交易中心申請房地產(chǎn)權(quán)利過戶
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買方律師負(fù)責(zé)將正式買賣合約提交土地注冊處登記
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代書備妥申請產(chǎn)權(quán)過戶登記申請書后由雙方簽名并蓋印章，此環(huán)節(jié)稱為“用印”，并填妥其他報(bào)稅申請書，買方第二次支付部分房款給賣方
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過戶交接
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待房地產(chǎn)交易中心辦妥房地產(chǎn)權(quán)證后由買方或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代為領(lǐng)取完成權(quán)利過戶，另按照雙方買賣合同約定時(shí)間完成房屋的驗(yàn)收和交接（俗稱交房），如有合同約定，此時(shí)結(jié)清剩余房款（如有）
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于買賣合約約定的完成交易當(dāng)日（交樓日），賣方交付物業(yè)與買方，而買方須繳付樓價(jià)的余款。買方律師草擬轉(zhuǎn)讓契（房契），由賣方律師審核，雙方簽訂轉(zhuǎn)讓契
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稅務(wù)機(jī)關(guān)核查各項(xiàng)稅費(fèi)繳納完成后，地政機(jī)構(gòu)才能核準(zhǔn)完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，此環(huán)節(jié)稱為“完稅”。習(xí)慣上買方第三次支付部分)房款。待房屋及土地權(quán)利過戶至買方名下后，由買方支付賣方房款余款（如有），賣方向買方點(diǎn)交房屋
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四、滬港臺(tái)三地房地產(chǎn)交易市場管理的比較
1.香港市場
香港的房地產(chǎn)交易市場比較發(fā)達(dá)，成熟度較高且政府監(jiān)管也相對嚴(yán)厲。通常情況下，普通法系固有對于契約的高度尊重而導(dǎo)致市場交易主體的守約意識(shí)比較強(qiáng)，同時(shí)違約成本也相對較高。而香港房地產(chǎn)市場經(jīng)歷多年發(fā)展起伏，使得香港政府對于該市場管理的能力和程度也較高。
香港政府對于房地產(chǎn)市場的干預(yù)主要分為市場干預(yù)和行政管理兩種。作為自由經(jīng)濟(jì)體的香港，其政府干預(yù)大多是通過間接的方式進(jìn)行，沒有類似內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控中使用的“限購”政策，甚至與同樣法律體系下的新加坡、澳大利亞等地區(qū)比較，類似其區(qū)分國民和非國民的購房限制措施也至今沒有出現(xiàn)過。現(xiàn)今，香港政府調(diào)節(jié)市場的措施主要有：
（1）土地供應(yīng)調(diào)整
香港的土地從法理上均歸屬于中華人民共和國，從管理上自然屬于香港特別行政區(qū)政府。由于在香港回歸前其土地制度就是批租制度，香港政府歷來對于土地供應(yīng)這一源頭擁有絕對的和唯一的控制權(quán)，所以在市場供求發(fā)生變化，外界環(huán)境出現(xiàn)大的波動(dòng)時(shí)，政府可以通過減少和增加土地供應(yīng)來調(diào)節(jié)新房供應(yīng)量及市場預(yù)期，間接影響房地產(chǎn)市場的走勢。
（2）居屋計(jì)劃
居者有其屋計(jì)劃（簡稱居屋計(jì)劃，Home Ownership Scheme）是 香港政府 http://zh.wikipedia.org/wiki/é|???ˉ????o?
的 公共房屋 http://zh.wikipedia.org/wiki/é|???ˉ?????±????±?
計(jì)劃之一，由香港房屋委員會(huì)興建公營房屋并以廉價(jià)售與低收入市民。該計(jì)劃于1970年代開始推行，向收入不足以購買私人樓宇的市民，提供出租公屋以外的自置居所選擇，亦可讓收入相對較高之公屋居民加快騰出公屋單位，供有需要人士居住。此計(jì)劃內(nèi)興建的公營房屋稱為“居者有其屋”屋苑，通稱居屋。（維基百科 http://zh.wikipedia.org/）香港政府通過居屋計(jì)劃除了解決中低收入階層的置業(yè)要求外，因居屋在居住一定期限后可在特定的二手市場（居屋市場。香港房委會(huì)于1997年6月成立“居屋/私人參建居屋計(jì)劃單位第二市場”，即居屋第二市場)讓現(xiàn)居公屋住戶和綠表資格證明書(即由香港房屋委員會(huì)頒發(fā)的區(qū)別于白表申請人的獲享香港政府資助置業(yè)計(jì)劃的特殊人群,其本身是租住公屋的或經(jīng)核實(shí)可或編配公屋的人士)持有人可選購由首次出售日期起計(jì)第三年的居屋/私人參建居屋/租者置其屋單位(居屋)。這項(xiàng)安排增加了居屋的流轉(zhuǎn)量，以滿足社會(huì)對資助自置居所的需求。更重要的是，現(xiàn)居公屋住戶和綠表資格證明書持有人享有多一個(gè)自置居所的途徑，而房委會(huì)則可騰出更多出租公屋，編配與有真正需要的人士。居屋第二市場樓宇買賣的運(yùn)作，大致上與公開市場上的模式相同，買賣雙方可自由議價(jià)，或透過地產(chǎn)代理進(jìn)行交易。買方必須承擔(dān)將來在公開市場上把單位出售時(shí)，所需要繳付補(bǔ)價(jià)的責(zé)任。香港房屋委員會(huì)（http://www.housingauthority.gov.hk/）進(jìn)行自由交易，故還起到間接調(diào)節(jié)住宅房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和需求數(shù)量的作用，引導(dǎo)市場的良性發(fā)展。 2002年 http://zh.wikipedia.org/wiki/2002?1′
香港特區(qū)政府認(rèn)為私人住宅物業(yè)應(yīng)由私人發(fā)展商以市場為主導(dǎo)興建，宣布無限期停止建造和售賣居屋。（維基百科 http://zh.wikipedia.org/）但近期因房價(jià)攀升過快，市民置業(yè)壓力陡增，香港特區(qū)行政長官曾蔭權(quán)于2011年10月12日在發(fā)表2011年至2012年施政報(bào)告時(shí)宣布恢復(fù)興建居屋（ http://news.cn.yahoo.com/ypen/20111013/635604.html），足可見居屋計(jì)劃作為政府調(diào)控市場砝碼的重要性。
（3）地產(chǎn)代理監(jiān)管
香港雖然屬于自由資本主義經(jīng)濟(jì)體的典型代表，但政府對于地產(chǎn)代理公司和經(jīng)紀(jì)人群體的監(jiān)管卻極為嚴(yán)格。這也是因香港的房地產(chǎn)市場是其本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一，而房地產(chǎn)代理公司和經(jīng)紀(jì)人除了作為普通的商業(yè)實(shí)體身份外，還因其對經(jīng)濟(jì)乃至社會(huì)穩(wěn)定影響巨大，故受到政府額外嚴(yán)格的監(jiān)管。
1997年11月，根據(jù)《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》，香港政府成立了地產(chǎn)代理監(jiān)管局這一法定機(jī)構(gòu)。其主要職能包括監(jiān)管香港地產(chǎn)代理的執(zhí)業(yè)；推動(dòng)業(yè)界行事持正、具備專業(yè)能力；以及鼓勵(lì)行業(yè)培訓(xùn)，提升從業(yè)員的水平和地位。監(jiān)管局舉辦資格考試、審批個(gè)人和公司牌照、處理對持牌人的投訴、執(zhí)行巡查工作，以及對違反《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》 的地產(chǎn)代理從業(yè)員施行紀(jì)律處分。（香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局http://www.eaa.org.hk/）正是因?yàn)檎畬τ诘禺a(chǎn)代理行業(yè)監(jiān)管極為重視，也造就了香港地產(chǎn)代理行業(yè)的今天的繁榮，同時(shí)維護(hù)了房地產(chǎn)交易市場的平穩(wěn)運(yùn)行。在許多房地產(chǎn)交易過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人起到了溝通和橋梁的作用，他們在努力做成“生意”的同時(shí)也不忘規(guī)范操作，以免交易者投訴監(jiān)管局而遭到重罰。筆者認(rèn)為此點(diǎn)非常值得內(nèi)地政府借鑒以更好地管理地產(chǎn)代理行業(yè)。
（4）特別稅收調(diào)節(jié)
雖然香港的稅制總體持續(xù)穩(wěn)定，但在調(diào)控房地產(chǎn)市場方面，稅收調(diào)節(jié)也是政府首選的措施之一。為應(yīng)對近期的樓市“高燒”及回應(yīng)民怨，2010年6月22日香港特區(qū)立法會(huì)三讀通過了《2010年印花稅（修訂）（第2號(hào)）條例草案》。（香港通過“額外印花稅”條例，遏制住宅“短炒”，見http://news.cntv.cn/map/20110622/113368.shtml）根據(jù)該草案，在2010年11月20日或之后取得住宅物業(yè)的人士，若在取得該物業(yè)的24個(gè)月或以內(nèi)出售或轉(zhuǎn)讓該物業(yè)，除非有關(guān)交易獲豁免，將按照持有物業(yè)期限的長短，繳付“額外印花稅”，以確保住宅物業(yè)市場健康平穩(wěn)發(fā)展、遏抑住宅物業(yè)市場短期炒賣活動(dòng)。
根據(jù)條例草案，住宅物業(yè)在半年內(nèi)轉(zhuǎn)手，“額外印花稅”稅率為15％；半年至一年內(nèi)轉(zhuǎn)手，稅率為10％；一年至兩年之內(nèi)轉(zhuǎn)手，則要交5％。
香港政府通過眾多監(jiān)管手段和調(diào)節(jié)措施，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行“調(diào)控”，同時(shí)又盡力避免采取強(qiáng)制措施帶來的種種不良“藥物反應(yīng)”。
2.臺(tái)灣市場
如前所述，臺(tái)灣從上世紀(jì)90年代以來的很長一段時(shí)間里，由于考慮到政治風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)濟(jì)疲軟，房價(jià)漲得并不算太快。但由于臺(tái)灣行政當(dāng)局為抵御2008年全球金融危機(jī)，拉動(dòng)消費(fèi)、刺激增長，采取了擴(kuò)張性的貨幣政策并不斷降低利率，加之兩岸關(guān)系的迅速解凍及對大陸來臺(tái)投資將推高臺(tái)灣房價(jià)的預(yù)期等因素，都促使更多人投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致近年臺(tái)灣房地產(chǎn)市場價(jià)格直線攀高，已偏離都市地區(qū)普通人口所能承受的價(jià)位。而臺(tái)灣行政當(dāng)局所實(shí)施的“打房政策”，如調(diào)高貸款利率、限制貸款成數(shù)等，雖然短期間有效，但成效不彰，房價(jià)依然居高不下。因此，臺(tái)灣行政當(dāng)局又出臺(tái)及準(zhǔn)備出臺(tái)一系列配套措施，用法律手段平抑房價(jià)、健全房屋市場。
（1）開征奢侈稅
臺(tái)灣行政當(dāng)局為遏制房價(jià)惡性上漲，于2011年3月10日宣布修正后通過的《特種貨物及勞務(wù)稅條例》（俗稱“奢侈稅草案”，實(shí)為房地產(chǎn)投機(jī)交易特別稅），并于同年6月1日起正式開征“特種貨物及勞務(wù)稅”（俗稱奢侈稅）。（《特種貨物及勞務(wù)稅條例》內(nèi)容，見 http://www.ml888.com.tw/news_Detial.asp?news_id=706 ）。根據(jù)規(guī)定，奢侈稅的征收范圍涉及不動(dòng)產(chǎn)、交通、保育、家具等方面。今后購買單價(jià)在300萬元新臺(tái)幣（約合68萬元人民幣）以上的汽車、游艇、非用作大眾運(yùn)輸工具的飛機(jī)等奢侈品，或購買單價(jià)在50萬元新臺(tái)幣（約合11.3萬元人民幣）以上的高檔家具、高爾夫球證及俱樂部會(huì)員證，以及皮草、龜殼、玳瑁和珊瑚等制品，都要征收交易價(jià)10%的奢侈稅。而此稅種最引人注目的，無疑是對不動(dòng)產(chǎn)短期炒作的規(guī)定：對一年或兩年內(nèi)轉(zhuǎn)賣非自用住宅及空地的投機(jī)行為，分別課以15%和10%的奢侈稅。
（2）推出新住宅政策
臺(tái)灣行政當(dāng)局提出“社會(huì)住宅設(shè)施方案”、“合宜住宅”和“現(xiàn)代住宅”等新住宅政策，用三舉并施遏制房地產(chǎn)投機(jī)（http://www.chinanews.com/estate/2011/05-24/3061430.shtml）。所謂“社會(huì)住宅設(shè)施方案”，是指以房屋租金補(bǔ)貼、貸款購置住宅利息補(bǔ)貼為主，興建只租不賣的社會(huì)住宅為輔，透過臺(tái)灣當(dāng)局訂定相關(guān)辦法，授權(quán)地方政府執(zhí)行。這一政策鼓勵(lì)民間參與興建，避免窮人或其他弱勢群體被貼上標(biāo)簽，以達(dá)成窮人與富人混居的目的，并降低現(xiàn)有房屋的空置率?！昂弦俗≌笔且猿鍪蹫橹?，低于市場價(jià)格出售給一定收入以下的無自有住宅家庭。“現(xiàn)代住宅”則是參考了新加坡的組屋模式，由政府出地，民間出錢，住宅推出后可以自由轉(zhuǎn)售。
3.上海市場
從上海的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施看，其主要是稅收工具，包括契稅、所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)交易稅等，直至最新最火的物業(yè)稅。而稅收調(diào)節(jié)的主要方法是采取減免、復(fù)征和新設(shè)等方式，起到短期內(nèi)調(diào)整市場交易成本的目的，這點(diǎn)類似于香港的“額外印花稅”，但我們稅種的設(shè)置不同于臺(tái)灣著眼于消費(fèi)論處的“奢侈稅”。
另一個(gè)比較重要的手段是信貸調(diào)節(jié)。鑒于內(nèi)地的銀行體系基本屬于半市場化的狀態(tài)，且國有銀行占據(jù)市場的主體，銀監(jiān)會(huì)、人民銀行對于商業(yè)銀行的控制能力比較強(qiáng)，所以歷年房地產(chǎn)調(diào)控過程中除了人民銀行宏觀調(diào)節(jié)銀行準(zhǔn)備金率從而影響市場利率水平，還有比較嚴(yán)厲的“限貸”政策。
最后，就是目前正在實(shí)施的強(qiáng)制性“限購”政策。該政策是脫離市場化的行政強(qiáng)制手段，本身存在缺乏法律依據(jù)等諸多爭議，政府也多次強(qiáng)調(diào)其為短期政策（尚無取消的計(jì)劃），但無可置疑的是其藥效最強(qiáng)、市場震動(dòng)最大。在此政策的強(qiáng)制打壓下，近期內(nèi)地房地產(chǎn)市場走勢詭異莫測。
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