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這份《房屋出售合同》 是否已經(jīng)實(shí)際履行

2015年第03期    作者:江 凈     閱讀 5,869 次

       一、案情簡(jiǎn)介

　　本案就同一套系爭(zhēng)房產(chǎn)租售引起3個(gè)關(guān)聯(lián)訴訟案件，從2001年起，從基層法院打到最高院，一審、二審、申訴或抗訴、再審和提審，最終執(zhí)行，進(jìn)行了17場(chǎng)訴訟，前后歷時(shí)十余年，至2012年12月，L先生才從一中院拿到系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，但有關(guān)租賃案的執(zhí)行回轉(zhuǎn)仍未執(zhí)行。代理律師代理了L先生、S公司向最高院提起再審申請(qǐng)，最高院又依職權(quán)提審兩個(gè)關(guān)聯(lián)案件，最終我方三個(gè)關(guān)聯(lián)案件都勝訴。以下是案情介紹。

　　B公司是A公司的控股股東，1999年3月，A公司董事會(huì)決議將其擁有的A大廈一二樓商場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”）全部分配給B公司。

　  盧森堡籍的L先生占上海S有限公司（以下簡(jiǎn)稱“S公司”）100%的股權(quán)并為S公司董事長(zhǎng)。

   1999年6月22日起，S公司與B公司、A公司分別簽訂了《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，后B公司要求S公司改租為售。2000年9月6日，雙方簽訂了《物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》（下稱“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”）。B公司在收到S公司房?jī)r(jià)總價(jià)的20%的同時(shí)與S公司簽訂房屋出售合同，同時(shí)該轉(zhuǎn)讓協(xié)議終止。

　  2000年9月27日至11月24日，S公司支付了10%的購買定金和三期房款，B公司以代收房款之名出具了收據(jù)后，S公司決定系爭(zhēng)房屋由L先生購買。2000年12月20日，A公司與L先生就《出售合同》在公證處進(jìn)行了公證，出售合同簽訂后，L先生在2000年12月22日至2001年5月25日支付了另一半的定金和五期房款。以上房款均由B公司代收并出具收據(jù)。

   2001年1月公證處出證前建議對(duì)利息條款作修改，A公司乘機(jī)單方取走了所有《出售合同》原件，之后A公司仍按合同約定收取房款。2001年4月16日，L先生發(fā)函給B公司要求辦理產(chǎn)證。同年5月30日，A公司發(fā)函稱，因公證處不予公證，故該轉(zhuǎn)讓合同不能生效，有關(guān)條款均無法履行。隨后，A公司又發(fā)函要求L先生按照出售合同約定的價(jià)格，在30日內(nèi)，以美元一次性付清剩余款并重新簽訂購房合同，L先生回函拒絕此要求。雙方協(xié)商不成，同年6月25日，B公司拒收L先生支付的第十期房款，7月25日，A公司書面通知B公司讓其退還L先生先前購買房屋的款項(xiàng)。同年7月31日，A公司將所收款項(xiàng)退至S公司的銀行賬戶內(nèi)。同年8月1日，S公司收到款項(xiàng)后又將該款項(xiàng)退還至A公司。但A公司拒絕接受。

   2001年8月20日，A公司指令B公司退還L先生826多萬元款項(xiàng)后，A公司即向徐匯區(qū)法院起訴S公司，B公司為訴訟第三人。理由是S公司從2000年9月起一直未付租金，屬根本違約，請(qǐng)求解除租賃合同。

   2001年9月27日，S公司因出售合同被對(duì)方拿去，無法說清不付租金的原因，以上述已經(jīng)廢止的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，另行向一中院起訴B公司和A公司，要求對(duì)方履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議，辦理產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)向法院申請(qǐng)租賃案合并審理。

　　一中院判決S公司和B公司訂立的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。雙方不服，上訴至上海市高院。上海市高院同樣認(rèn)為轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。

　　該案判決后，A公司訴S公司的租賃合同案恢復(fù)了審理，該案經(jīng)審理判決確認(rèn)《租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》為有效協(xié)議，認(rèn)為根據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議案件的生效判決，S公司停付租金事出有因，故判決不支持A公司的訴請(qǐng)；S公司應(yīng)支付A公司自2000年9月至2002年12月止的租金。該案判決后，A公司與S公司都不服上訴上海高院。在L先生起訴至一中院要求A履行出售合同后，A公司撤回了此案上訴。

　　同時(shí)，B公司以不服轉(zhuǎn)讓協(xié)議案的判決，向檢察院提出抗訴申請(qǐng)，抗訴申請(qǐng)要求改判：確認(rèn)S公司支付的房款為L先生履行《出售合同》支付的房款，認(rèn)定《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并未履行，實(shí)際履行的是《出售合同》。在L先生起訴一中院要求A公司履行《出售合同》后，B公司撤回了抗訴申請(qǐng)。

　　2003年4月3日，L先生在法院取得《出售合同》復(fù)印件、加上檢察院送達(dá)的B公司抗訴申請(qǐng)書起訴A公司，要求履行雙方簽訂的《出售合同》。辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

　　一中院認(rèn)為，雙方簽訂的《上海市外銷房出售合同》未履行，未經(jīng)公證，合同未生效。且至今當(dāng)事人未能就促使合同生效達(dá)成一致意見，據(jù)此判決：原告L先生的訴訟請(qǐng)求不予支持。

　　L先生不服上訴上海高院。同時(shí)，S公司就轉(zhuǎn)讓協(xié)議的判決向上海市高院提出了再審申請(qǐng)，2005年4月25日，上海市高院予以駁回。上海市高院在二審中認(rèn)為原審法院認(rèn)定《出售合同》未履行是符合客觀事實(shí)的，判決駁回上訴維持原判。L先生不服二審判決向上海市高院提出再審申請(qǐng)，2005年3月16日，被上海市高院駁回。

　　2004年5月27日，A公司再一次起訴要求S公司支付租金、解除《租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，并且搬離A大廈的訴訟請(qǐng)求，最后一審二審法院判決支持了原告的訴訟請(qǐng)求。

   2004年S公司和L先生以出售合同案向最高人民法院提起再審申請(qǐng)。

  2004年7月，最高人民法院就買賣合同糾紛進(jìn)行聽證后決定立案審理。在審理中，最高人民法院認(rèn)為該案件與S公司與A公司的租賃糾紛案和S公司與A公司、B公司房屋買賣糾紛案件相關(guān)聯(lián)，因涉及同一套房產(chǎn)，故依職權(quán)對(duì)另外兩個(gè)案件進(jìn)行了提審。

　　二、爭(zhēng)議法律焦點(diǎn)

　　1、公證是否生效。

　　2、《房屋出售合同》是否實(shí)際履行。

   3、B公司與A公司是否惡意阻止《房屋出售合同》生效條件成就。

　　三、律師評(píng)析

　　本案最關(guān)鍵的是《房屋出售合同》是否已實(shí)際履行。

　　從合同角度來看，S公司和B公司于2000年9月6日簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，已經(jīng)被L先生和A公司于同年12月20日簽訂的《出售合同》明確約定失效，B公司為此還出具了確認(rèn)書表示同意。故B公司在《出售合同》簽訂后收取的定金和房款計(jì)422萬元無疑只能是履行《出售合同》。

　　從事實(shí)上來看，S公司在《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中支付的定金和房款計(jì)384萬元，經(jīng)合同明確被L先生全部承受。事實(shí)上根據(jù)S公司董事會(huì)決議，公司以支票形式付款計(jì)1438927.52元，已在內(nèi)部賬目中扣除了L先生的利潤(rùn)，現(xiàn)金付款計(jì)2400928.36元，也由公司按應(yīng)歸還與L先生借款平賬的方式結(jié)算完畢。S公司代L先生在《出售合同》中的付款計(jì)4426784.16元，其中以支票形式付款計(jì)1558912.36元，已在內(nèi)部賬目中以L先生預(yù)支利潤(rùn)結(jié)算；現(xiàn)金付款計(jì)2867871.80元，均系L先生以現(xiàn)金交款給S公司委托其付款。所以在《出售合同》中，雖然名義上的付款人和收款人還是S公司和B公司，但是他們并不是在履行已終止的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，而是在履行《出售合同》，屬于《出售合同》的代為履行人。這從B公司出具的“代收款”收據(jù)、A公司指令B公司將826多萬元房款退給L先生原委托賬戶，函告L先生已將826多萬元房款退還等證據(jù)均足以證實(shí)。所以該《出售合同》已經(jīng)實(shí)際履行。

　　四、結(jié)論

　　2009年12月16日最高人民法院對(duì)再審案和兩個(gè)提審案件分別作出宣判：

   判決撤銷一中院和高院對(duì)于A公司提起的租賃案的一審和二審的判決，并駁回其訴訟請(qǐng)求。

   判決確認(rèn)《物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，撤銷判決由B公司支付利息的70%，并駁回S公司的訴訟請(qǐng)求。

   判決撤銷買賣合同案一審和二審的判決，認(rèn)定《上海市外銷商品房出售合同及補(bǔ)充條款》有效。L先生于本判決生效后三十日內(nèi)向A公司一次性支付出售合同約定的定金和每期應(yīng)付房款共4380303.68美元及相應(yīng)孳息總和，L先生也可以按照《上海市外銷商品房出售合同》及補(bǔ)充條款約定的計(jì)算方法以人民幣支付；A公司在L先生支付上述款項(xiàng)后三個(gè)月內(nèi)協(xié)助L先生辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)?！?span>

  （作者單位：上海市新閔律師事務(wù)所）