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論房地產(chǎn)律師如何提高自己的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)

2014年第10期    作者:宋安成    閱讀 6,575 次

　　所謂素養(yǎng)，是指由訓(xùn)練和實(shí)踐而獲得的技巧或能力。而房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師的素養(yǎng)，就應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)律師處理各類(lèi)房地產(chǎn)訴訟和非訴案件的技巧和能力。作為房地產(chǎn)律師，需要什么樣的素養(yǎng)呢？筆者根據(jù)自己多年來(lái)的房地產(chǎn)律師的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)此進(jìn)行詮釋。

　　首先，是和大家分享專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)對(duì)律師執(zhí)業(yè)的巨大意義，主要體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：

　　一是好的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)可以打通與客戶溝通的專(zhuān)業(yè)屏障。作為一名房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師，一定要具備與客戶嫻熟溝通的能力。如果一個(gè)律師聽(tīng)不懂客戶在講什么，那將非常糟糕，因?yàn)樗粌H會(huì)嚴(yán)重影響到與客戶的正常溝通，還會(huì)在客戶那里失去信任感。對(duì)于初涉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師，這可能是常見(jiàn)的事情，而每一個(gè)從事房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)的律師，也一定或多或少遇到過(guò)對(duì)客戶提到的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題自己不知所云的尷尬場(chǎng)面。早年時(shí)候，筆者給一家上海當(dāng)?shù)氐拿駹I(yíng)商業(yè)地產(chǎn)商提供服務(wù)。有一次，筆者代表地產(chǎn)商與一家策劃公司談?wù)猩毯贤习逶谡勁兄刑岢稣猩毯蟮摹捌盒А保?/span>3.3平方米的年銷(xiāo)售額）要達(dá)到多少錢(qián)時(shí)，筆者一下子沒(méi)反應(yīng)過(guò)來(lái)這是一個(gè)什么概念?？峙卢F(xiàn)在仍然會(huì)有一些剛?cè)胄械膶?zhuān)業(yè)律師不理解這一概念。如果一名房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師沒(méi)有一定的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，往往當(dāng)客戶談到一些專(zhuān)業(yè)概念、開(kāi)發(fā)流程、操作模式時(shí)會(huì)一頭霧水，而這種情況又不便當(dāng)場(chǎng)請(qǐng)教客戶。而如果律師注意了自己在專(zhuān)業(yè)方面的積累，提高了自己的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，這種尷尬的情況則會(huì)減少，甚至完全有可能避免“學(xué)藝不精”的限制而影響與客戶的溝通。

　　二是正確地把握案件的動(dòng)向，更好地洞悉法律風(fēng)險(xiǎn)。作為一名專(zhuān)業(yè)律師，應(yīng)當(dāng)有“初生牛犢不怕虎”的膽識(shí)和勇氣，但對(duì)案件未進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分析，便匆匆得出結(jié)論或憑感覺(jué)分析又過(guò)于魯莽。不管是訴訟還是非訴案件，要想將其做得讓客戶滿意，專(zhuān)業(yè)律師一要精通法律，二要熟悉專(zhuān)業(yè)知識(shí)，二者缺一不可。在此，筆者再舉一例說(shuō)明：筆者的一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商客戶同時(shí)賣(mài)給一購(gòu)房人兩套房屋，面積、房型全部一樣，但是在交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)一套房子里面有一根近40厘米的柱子，另外一套則沒(méi)有。業(yè)主馬上找到開(kāi)發(fā)商，認(rèn)為我們測(cè)繪有“貓膩”，要求退房并賠償，并聲稱(chēng)要向媒體曝光。開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)部認(rèn)為問(wèn)題比較嚴(yán)重，一下子沒(méi)有了方向，向筆者咨詢。筆者結(jié)合其具體情況給出了兩點(diǎn)意見(jiàn)：首先從專(zhuān)業(yè)角度講，按照房屋測(cè)繪的相關(guān)規(guī)定，房間里面的柱子是可以算做購(gòu)房人的自用面積的，所以多了一根柱子房屋的面積與少一根柱子房屋面積相同并不違規(guī)；其次從法律角度講，就算面積出現(xiàn)問(wèn)題，面積誤差如未超過(guò)總面積的3%，則達(dá)不到解除合同的條件。營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)根據(jù)筆者的兩條意見(jiàn)，與對(duì)方進(jìn)行了溝通，對(duì)方不再要求退房或要漫天要價(jià)賠償。考慮到事情發(fā)展下去可能對(duì)營(yíng)銷(xiāo)造成的影響，筆者進(jìn)一步建議開(kāi)發(fā)商進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，盡快將問(wèn)題徹底解決。

　　上面談了專(zhuān)業(yè)律師素養(yǎng)的重要性，下面筆者再與大家交流一下專(zhuān)業(yè)律師如何提高自己的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。在此，筆者從三個(gè)方面談起：

　?。ㄒ唬?yīng)當(dāng)積極主動(dòng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，及時(shí)充電

　　房地產(chǎn)涉及的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域比較廣泛，包括房地產(chǎn)金融、土地出讓與轉(zhuǎn)讓、建設(shè)工程、房屋營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等等，這實(shí)際上與房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條比較長(zhǎng)不無(wú)關(guān)系。作為一名專(zhuān)業(yè)律師，不僅僅要從自己所承辦的非訴和訴訟案件中積累經(jīng)驗(yàn)，更為重要的是自己要主動(dòng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的理論知識(shí)。就筆者本人來(lái)說(shuō)，不僅在執(zhí)業(yè)之余考取了《國(guó)家物業(yè)管理師》、《國(guó)定二級(jí)建造師》的證書(shū)，還十分關(guān)注一些大型房企的動(dòng)向，關(guān)注房地產(chǎn)重大的業(yè)內(nèi)新聞。同時(shí)，筆者還要求自己的助理積極學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，考取了與房地產(chǎn)相關(guān)的一些專(zhuān)業(yè)證書(shū)，大大提高了我們整個(gè)團(tuán)隊(duì)為客戶的服務(wù)能力。筆者認(rèn)為，律師主動(dòng)學(xué)習(xí)的內(nèi)容有兩個(gè)方面：一是對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)法律知識(shí)的學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)雖然在中國(guó)高速發(fā)展了20年，但并未發(fā)展成熟，這就導(dǎo)致其在發(fā)展過(guò)程中會(huì)有很多新的問(wèn)題，這些問(wèn)題都要國(guó)家通過(guò)立法和出臺(tái)政策來(lái)解決。國(guó)家的立法紛繁復(fù)雜，包括法律、法規(guī)、地方立法等各個(gè)層面，而政策則更具有多變性，這些都要求律師加強(qiáng)學(xué)習(xí)，否則一定會(huì)落伍；二是對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)土地前期開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理，這四個(gè)環(huán)節(jié)都有一定的專(zhuān)業(yè)性。比如說(shuō)項(xiàng)目施工，宏觀方面會(huì)涉及到工期、質(zhì)量、價(jià)款，微觀方面會(huì)涉及到工程簽證、定額、清單等等，如果律師不能很好地理解這些概念的內(nèi)涵與外延，就無(wú)法很好地為客戶提供專(zhuān)業(yè)的法律服務(wù)。例如，若不知道上海93定額與00定額的區(qū)別，就沒(méi)有辦法確定在訴訟案件中是適用93定額還是00定額。由于律師工作非常繁忙，專(zhuān)業(yè)知識(shí)的獲得主要是靠默而識(shí)之的方式積累，而不能像學(xué)生時(shí)代通過(guò)專(zhuān)門(mén)、系統(tǒng)的學(xué)習(xí)而獲得。所以，要想成為出色的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師，就一定要積極主動(dòng)地學(xué)習(xí)，海綿吸水式地積累經(jīng)驗(yàn)，厚積而薄發(fā)。

　?。ǘ?qiáng)化與房地產(chǎn)從業(yè)人員之間的交流與學(xué)習(xí)

　　作為律師，可以從專(zhuān)業(yè)書(shū)籍上學(xué)習(xí)法律和與法律相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。但不可否認(rèn)的是，從書(shū)本上學(xué)的知識(shí)是靜態(tài)的、格式的，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)過(guò)程是動(dòng)態(tài)的、多變的，所以我們不能生搬硬套地用拿來(lái)主義處理問(wèn)題，必須了解房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際操作，而這些實(shí)際操作的知識(shí)很難從專(zhuān)業(yè)書(shū)籍上獲得。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)，都充滿著潛規(guī)則，房地產(chǎn)律師作為專(zhuān)業(yè)人士，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知曉的越是深刻，對(duì)這里面的潛規(guī)則知道的越多，那么針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節(jié)所出具的法律意見(jiàn)書(shū)就更為實(shí)用。以開(kāi)發(fā)商“拿地”為例，按照目前的法律、法規(guī)的要求，開(kāi)發(fā)商出讓取得土地應(yīng)當(dāng)通過(guò)“招、拍、掛”的形式進(jìn)行。但是，大多數(shù)的土地，即使是北京、上海這些房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)成熟的地方，“招、拍、掛”之前的開(kāi)發(fā)企業(yè)基本已經(jīng)內(nèi)定，特別是商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)幾乎無(wú)一例外。所以，作為一名專(zhuān)業(yè)律師，如果不了解這些潛規(guī)則就為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地行為出具《盡職調(diào)查報(bào)告》的話，一定會(huì)犯下比較低級(jí)的錯(cuò)誤。而這些潛規(guī)則從什么地方學(xué)習(xí)呢？可以從房地產(chǎn)從業(yè)人員中學(xué)習(xí)，從房地產(chǎn)公司總經(jīng)理到其下面的每個(gè)員工中學(xué)習(xí)，他們都會(huì)告訴你房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“背后的故事”。所以，專(zhuān)業(yè)律師要和他們交流、向他們學(xué)習(xí)，不能讓自己學(xué)來(lái)的知識(shí)在法律實(shí)務(wù)中水土不服，而要將其運(yùn)用的游刃有余、左右逢源才行。實(shí)際上，從律師執(zhí)業(yè)本身而言，將條條框框的法律靈活運(yùn)用到規(guī)則與潛規(guī)則極為豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求中，讓客戶真正減少和避免法律風(fēng)險(xiǎn)，也正是一個(gè)律師價(jià)值的所在。

　　（三）從具體案件處理中積累專(zhuān)業(yè)知識(shí)

　　作為律師，從自己辦理的具體案件中積累專(zhuān)業(yè)知識(shí)的最大好處是：可以牢記案件處理中所了解、學(xué)習(xí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，而不是如同書(shū)上看到的一樣不久會(huì)忘記。從具體案件中積累專(zhuān)業(yè)知識(shí)的方式有兩種：一是認(rèn)真做好每件案件，窮盡事實(shí)與法律。就訴訟案件來(lái)說(shuō)，打官司就是打證據(jù)，如果沒(méi)有充分的證據(jù)法官是不會(huì)支持律師的訴求的，而證據(jù)就是法律事實(shí)，法律事實(shí)多了，法官才會(huì)依據(jù)證據(jù)優(yōu)勢(shì)的原則支持訴求，反之則不可。一個(gè)案件取得證據(jù)的過(guò)程，實(shí)際上就是律師學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的過(guò)程。比如說(shuō)物業(yè)管理費(fèi)的案件，該類(lèi)案件會(huì)涉及到物業(yè)費(fèi)收取是否應(yīng)當(dāng)按實(shí)結(jié)算的問(wèn)題，而是否按實(shí)結(jié)算又涉及到物業(yè)管理的兩種收費(fèi)模式：包干制和酬金制。如果是酬金制度又涉及到物業(yè)公司如何計(jì)成本的問(wèn)題，這些事實(shí)查清的過(guò)程，實(shí)際上就是律師學(xué)習(xí)的過(guò)程。律師將自己學(xué)習(xí)到的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)，并結(jié)合案件的事實(shí)情況，通過(guò)法律關(guān)系詮釋出來(lái)，讓法官支持自己的訴求，這就是律師要做的事；二是對(duì)自己做過(guò)的案件進(jìn)行認(rèn)真總結(jié)。我們律師都沒(méi)有什么空閑時(shí)間，有人說(shuō)律師的工作是“開(kāi)不完的會(huì)、開(kāi)不完的庭、吃不完的飯、改不完的合同”，這實(shí)為一個(gè)成熟律師繁忙工作的真實(shí)寫(xiě)照。由于律師工作的性質(zhì)使然，讓律師去對(duì)自己做的每個(gè)案件進(jìn)行總結(jié)客觀上是非常困難的，很多同行甚至認(rèn)為是不現(xiàn)實(shí)的。但是，通過(guò)近十年的執(zhí)業(yè)歷程，筆者對(duì)自己處理的典型案例，總是會(huì)將其整理成集，作用有三：一則加深了對(duì)案件和相關(guān)法律的認(rèn)識(shí)；二則總結(jié)案件就會(huì)大大提高自己的專(zhuān)業(yè)水平；三則寫(xiě)的案例放在網(wǎng)上大大提高了自己的人氣。