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物業(yè)公司在提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，有權(quán)按照合同約定向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，這一點(diǎn)毋庸置疑。但是，當(dāng)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在一個(gè)相對獨(dú)立的區(qū)域，物業(yè)公司是否還有權(quán)收取物業(yè)費(fèi)呢？有業(yè)主會(huì)認(rèn)為，房屋獨(dú)立于小區(qū)的物業(yè)，沒有接受物業(yè)公司的服務(wù)，所以不應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)。事實(shí)是否真的如此呢？本文將從一個(gè)具有相對獨(dú)立性的房屋業(yè)主拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)而引起的訴訟出發(fā)，與大家探討在對具有相對獨(dú)立性的房屋收取物業(yè)費(fèi)時(shí)的注意事項(xiàng)與涉訴時(shí)的法院觀點(diǎn)及裁判要旨，以期更好的保護(hù)物業(yè)公司的合法權(quán)益。
案情簡介：
2017年12月1日，上海市C小區(qū)業(yè)主大會(huì)與A物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定由該物業(yè)公司為C小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。合同之中還對合同期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)模式、違約責(zé)任進(jìn)行了約定。另外，雙方還對物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行了約定。
2018年1月1日，A物業(yè)公司依約入駐B小區(qū)，管理至2019年12月31日。B公司是小區(qū)內(nèi)一幢房屋的業(yè)主，該房屋全幢為6層，其中1、2層的房屋類型為商場，3-6層的房屋性質(zhì)為公寓。
因?yàn)?/span>B公司不支付上述房屋的物業(yè)費(fèi)，A物業(yè)公司多次催討無果，訴至法院。A物業(yè)公司認(rèn)為《物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，B公司是C小區(qū)的業(yè)主，享受了提供的物業(yè)管理服務(wù)，就應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)和相應(yīng)的違約金。
B公司認(rèn)為涉案房屋雖然屬于C小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域范圍，但是卻獨(dú)立于該小區(qū)，該區(qū)域有自己獨(dú)立的門衛(wèi)、保安和保潔。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位即A物業(yè)公司沒有向該房屋區(qū)域提供保潔、保安、綠化養(yǎng)護(hù)、電梯保養(yǎng)維修等服務(wù)內(nèi)容，因此沒有收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的事實(shí)及理由。
法院觀點(diǎn)：
法院認(rèn)為， A物業(yè)公司與上海市C小區(qū)業(yè)主大會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》依法成立，對包括B公司在內(nèi)的小區(qū)全體業(yè)主均具法律約束力。A物業(yè)公司在提供物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，有權(quán)按合同約定向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。系爭房屋雖在地理位置上具有相對獨(dú)立性，但系爭房屋的供水、水箱、排污管道等設(shè)備設(shè)施與系爭小區(qū)內(nèi)的其他物業(yè)相通，故該房屋在事實(shí)上不可能獨(dú)立于小區(qū)其他物業(yè)，而應(yīng)屬于系爭小區(qū)物業(yè)的組成部分。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，被告作為整個(gè)小區(qū)業(yè)主之一，無論其使用系爭房屋經(jīng)營酒店期間自行配備的物業(yè)服務(wù)如何完善，亦依法無權(quán)獨(dú)立于小區(qū)物業(yè)服務(wù)之外。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，A物業(yè)公司作為系爭小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)對物業(yè)共用部位的維護(hù)、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)，而系爭房屋的使用人與案外人所某某的《協(xié)議書》《上海市浦東新區(qū)單位生活垃圾清運(yùn)服務(wù)合同》及《電梯保養(yǎng)合同》等，內(nèi)容大多出于酒店經(jīng)營需要，不能也不應(yīng)替代A物業(yè)公司為小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等所提供的服務(wù)，且A物業(yè)公司無法進(jìn)入系爭房屋及周邊區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)系由于系爭房屋實(shí)際用作了酒店經(jīng)營，主要責(zé)任并不在A物業(yè)公司，故A物業(yè)公司要求小區(qū)業(yè)主B公司支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請求法院予以支持。
律師分析與啟示：
本案中，當(dāng)事人雙方均認(rèn)可該房屋屬于C小區(qū)的規(guī)劃范圍。因此，通過對本案證據(jù)以及原告訴訟請求的分析，本案的爭議焦點(diǎn)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有相對獨(dú)立性的房屋是否需要繳納物業(yè)費(fèi)。
第一，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相對獨(dú)立區(qū)域的認(rèn)定。
通常情況下，物業(yè)管理區(qū)域是按照物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃許可證確定的用地紅線圖劃定。但是，這并非劃定管理區(qū)域的唯一標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)不同類型的物業(yè)項(xiàng)目尤其是各自具有配套物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備的物業(yè)項(xiàng)目被劃入同一物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然受托對整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域實(shí)施物業(yè)管理，但是部分業(yè)主基于慣常做法或者為了滿足生產(chǎn)經(jīng)營的特殊需要，可能利用自有物業(yè)所配套的設(shè)施設(shè)備對其專有部分和部分區(qū)分共有部分自行提供物業(yè)服務(wù)并資助維修、養(yǎng)護(hù)、管理配套的設(shè)施設(shè)備。例如，在本案之中，A物業(yè)公司在客觀上不是對C小區(qū)管理區(qū)域內(nèi)所有的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地都實(shí)施了物業(yè)管理，也不是對整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┝宋飿I(yè)管理。在C小區(qū)中，B公司所有的涉案房屋，即是A物業(yè)公司在客觀上未實(shí)施或未完全實(shí)施物業(yè)管理而由業(yè)主自行提供物業(yè)服務(wù)的區(qū)域。也就是物業(yè)管理相對獨(dú)立的區(qū)域。
第二，相對獨(dú)立的區(qū)域并非完全獨(dú)立區(qū)域，也需要繳納物業(yè)費(fèi)。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三的規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。正如本案中體現(xiàn)的，房屋雖然在地理位置上具有相對獨(dú)立性，但是其供水、水箱、排污管道等設(shè)備設(shè)施是與小區(qū)的其他物業(yè)相通的，這就使得房屋在事實(shí)上不可能獨(dú)立于小區(qū)的其他物業(yè)。在選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理之后，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主均可以享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)。相對獨(dú)立區(qū)域的業(yè)主可以不再自行管理并自行承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用?；谧陨硖厥庑枨螅瑯I(yè)主利用配套設(shè)施設(shè)備自行提供物業(yè)管理，雖然在客觀上減少了物業(yè)公司的管理成本。但是，不可否認(rèn)的是，雖然物管相對獨(dú)立區(qū)域的業(yè)主對與其專有部分聯(lián)系緊密的區(qū)分共有部分進(jìn)行了物業(yè)管理、提供了物業(yè)服務(wù)，但每一業(yè)主專有部分對應(yīng)的區(qū)分共有部分只在觀念層面上有份額多少之分，在具體位置上不能加以區(qū)分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然沒有為此類業(yè)主專有部分鄰近的區(qū)分共有部分提供物業(yè)管理服務(wù)，但對其他區(qū)分共有部分提供了物業(yè)管理，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有權(quán)收取物業(yè)費(fèi)。
三、物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)記錄，積極爭取自身權(quán)益
雖然本案法院支持了物業(yè)公司的訴請，但是通過本案，本律師認(rèn)為物業(yè)公司在服務(wù)過程中還是需要做好如下工作，防止在訴訟中的不利地位。
1.積極服務(wù)、保留書面材料和服務(wù)記錄
物業(yè)公司可以以戶為單位，保留好業(yè)主從交付以后提供物業(yè)服務(wù)期間的資料，形成連貫的業(yè)戶檔案，能為管理工作帶來許多便利。在本案中，保留書面材料可以更加方便的明確該房屋是否屬于獨(dú)立區(qū)域。相關(guān)的資料包括但不限于：（1）所有業(yè)主的身份信息，主要是身份證或外籍人士的護(hù)照等相關(guān)身份證明；（2）房屋交接書；（3）預(yù)售合同；（4）業(yè)主簽收業(yè)主臨時(shí)規(guī)約、裝修手冊等相關(guān)文件的書面簽收材料；（5）其它資料，比如鑰匙簽收表、交付房通知與物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料等；（6）保安、保潔、綠化和維修等服務(wù)服務(wù)記錄和相關(guān)證據(jù)。
2.及時(shí)與業(yè)主溝通，力爭非訴解決問題
在發(fā)現(xiàn)業(yè)主不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)積極與業(yè)主取得聯(lián)系，了解業(yè)主不按時(shí)繳費(fèi)的原因，做好溝通工作。實(shí)際上，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收的好與壞，關(guān)鍵是服務(wù)好，溝通到位。溝通的目的在于了解業(yè)主的真正訴求，之后應(yīng)當(dāng)盡力采取有效措施及時(shí)處理，如果無法達(dá)到業(yè)主的要求，也要及時(shí)向業(yè)主解釋原因，動(dòng)之以情、曉之以理，消除業(yè)主的不滿情緒。
3.按時(shí)催繳，防止超過訴訟時(shí)效
一般情況下，業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)間會(huì)比較久，如果不按時(shí)催繳，可能會(huì)超過訴訟時(shí)效造成損失。物業(yè)公司可以通過發(fā)送催繳的短信、上門催收、上門粘貼催繳通知單、電話催收，甚至是發(fā)送律師函等形式進(jìn)行催繳。物業(yè)公司可以每季度或每半年向欠費(fèi)業(yè)主發(fā)出一次催費(fèi)通知，催收方式采取掛號信的方式，寄送的地址可以是業(yè)主留存的聯(lián)系地址也可以是欠費(fèi)房屋的地址，同時(shí)保留好郵局出具的“小票”。
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