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房產(chǎn)經(jīng)營中租賃關(guān)系的認(rèn)定

2023年第03期    作者:文│李淑新    閱讀 2,514 次

筆者作為一名經(jīng)濟(jì)、合同類訴訟律師，經(jīng)常遇到很多不同案由、不同類型的案件，現(xiàn)就最近代理的一個案件在合同解除過程中涉及的法律關(guān)系進(jìn)行分析，以饗讀者。

某二手房主A擁有100余套房產(chǎn)，但由于房地產(chǎn)管理經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)和精力有限，便將其交給第三方公司B出租、經(jīng)營，雙方簽訂了《招商運(yùn)營合作框架合同》。而剛經(jīng)營不久，B公司的法定代表人就攜款失蹤了。因?yàn)樵诮?jīng)營期間，B公司與多位第三方簽訂了合同，有承租方、裝修公司、廣告公司、物業(yè)公司等；同時，承租方有違章搭建行為、開業(yè)率不足不支付租金條款、物業(yè)費(fèi)約定過高、物業(yè)費(fèi)債權(quán)人存在多人等諸多癥結(jié)，A由此陷入困境。因?yàn)閷τ谙嚓P(guān)法律關(guān)系的認(rèn)定會在后續(xù)操作中極大地影響當(dāng)事人的利益，所以在起訴時，《招商運(yùn)營合作框架合同》的相對方之間是何種關(guān)系成為整個案件的焦點(diǎn)。作為A的代理律師，筆者對此進(jìn)行了深入研究，并提出以下觀點(diǎn)：

1. 根據(jù)《招商運(yùn)營合作框架合同》的合同名稱能否認(rèn)定雙方為“合作關(guān)系”或“委托關(guān)系”

我方與B公司簽訂的合同雖名為《招商運(yùn)營合作框架合同》，但“合作”一詞應(yīng)理解為廣義上的合作。從廣義上說，任何合同都存在至少兩方的合作，不能據(jù)此認(rèn)定雙方即為合作關(guān)系。最高人民法院于1996年11月13日發(fā)布施行的《關(guān)于經(jīng)濟(jì)合同的名稱與內(nèi)容不一致時如何確定管轄權(quán)問題的批復(fù)》（法復(fù)[1996]16號）對如何認(rèn)定合同的性質(zhì)作出了規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂的經(jīng)濟(jì)合同雖有明確、規(guī)范的名稱，但合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容與名稱不一致的，應(yīng)當(dāng)以該合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容確定合同的性質(zhì)。”所以我方認(rèn)為，不能以合同名稱來當(dāng)然地確定我方與B公司之間是合作關(guān)系。

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第九百一十九條規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。”委托合同的特點(diǎn)有以下幾個方面：受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)；受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人；委托合同是受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人辦理委托事務(wù)的合同，委托人或者受托人可以隨時解除。委托管理的本質(zhì)是為管理人員的勞務(wù)買單，目前市面上的委托經(jīng)營管理合同約定的費(fèi)用支付方式大體分為三種：固定費(fèi)用、固定費(fèi)用+提成、純風(fēng)險(xiǎn)提成制。但是，依據(jù)《最高人民法院商事裁判觀點(diǎn)》（最高人民法院民事審判第二庭編，總第1輯第一部分第三節(jié)）載明的觀點(diǎn)認(rèn)為，出租方不對出資、經(jīng)營管理、經(jīng)營虧損等與承租方共同承擔(dān)責(zé)任，合同約定的營業(yè)收入提成部分系風(fēng)險(xiǎn)租金，并不影響該合同的租賃性質(zhì)。因此，不能僅依據(jù)租金收取方式認(rèn)定合同的性質(zhì)。

在委托經(jīng)營模式中，我方對B公司的運(yùn)營管理有權(quán)進(jìn)行干預(yù)，有權(quán)要求B公司匯報(bào)其運(yùn)營狀況；同時在此模式下，B公司僅按約收取一定的報(bào)酬，其利潤所得仍歸我方所有。而在租賃模式中，我方并不干預(yù)B公司的運(yùn)營，投資者的投資回報(bào)也不與B公司的運(yùn)營狀況發(fā)生直接聯(lián)系，我方只是定期收取一定的租金或投資回報(bào)。雖然雙方將合同標(biāo)的物表述為“托管商鋪”，根據(jù)《民法典》第九百一十九條，受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)；但根據(jù)《招商運(yùn)營合作框架合同》的約定，我方并不參與B公司的運(yùn)營，商鋪的經(jīng)營管理均由B公司自由決定，基本不受投資者約束，因此更符合租賃人自由使用租賃物的特征。而且，商鋪的經(jīng)營管理收益均歸于B公司，無論商鋪盈虧，投資者均只能獲得固定報(bào)酬，該收益更符合租金的特征。我方由此認(rèn)為，《招商運(yùn)營合作框架合同》符合委托合同要件的可能性較小。

2. 《招商運(yùn)營合作框架合同》是否為“聯(lián)營合同”

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》），存在三類聯(lián)營方式。

一是法人型聯(lián)營：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，具備法人條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格。”我方與B公司并未組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，故不符合此條的要件。

二是合伙型聯(lián)營：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任?！薄墩猩踢\(yùn)營合作框架合同》中，雙方并未約定如何承擔(dān)民事責(zé)任，并且我方完全不參與任何經(jīng)營：初期的廣告推廣、招商運(yùn)營、簽訂合同（合同對象的選擇及內(nèi)容的決定權(quán)）、選擇供應(yīng)商、協(xié)商租賃價格、收取租金、開具發(fā)票等均由B公司決定；我方未委派任何人員或代表參與B公司的管理決策、計(jì)劃制定，B公司的工作人員也均與B公司簽訂勞動合同，對外以B公司的名義開展經(jīng)營業(yè)務(wù)；雖然有最低租金要求，但B公司可自行決定出租金額的上浮標(biāo)準(zhǔn)，自行簽訂合同、收取租金，自行選擇合作商及物業(yè)，自行決定運(yùn)營方式?！墩猩踢\(yùn)營合作框架合同》中僅約定了B公司須向我方報(bào)備《租賃合同》并定期制定招商計(jì)劃。雖然在筆者查詢的案例中，有“合伙型聯(lián)營要求各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任，且需向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理營業(yè)登記”的記載[引自上海市第一中級人民法院（2020）滬01民終3021號判決書]，但我方和B公司之間并未成立新的合伙企業(yè)，未向工商機(jī)關(guān)辦理登記，且無共同經(jīng)營，故不符合此條的要件。

三是合同型聯(lián)營：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，按照合同的約定各自獨(dú)立經(jīng)營的，它的權(quán)利和義務(wù)由合同約定，各自承擔(dān)民事責(zé)任?！彪m然前述判決書中提到“合同型聯(lián)營中，各方各自獨(dú)立經(jīng)營和承擔(dān)民事責(zé)任，僅在生產(chǎn)經(jīng)營過程中相互協(xié)作，一般不會涉及利益分配或‘保底條款’的問題”，但《招商運(yùn)營合作框架合同》中約定對外以B公司的名義進(jìn)行經(jīng)營活動，我方僅參與利潤分配，且約定了保底收益的計(jì)算方式，并未約定對B公司的行為承擔(dān)責(zé)任。即在經(jīng)營期間，所有責(zé)任由B公司獨(dú)立承擔(dān)，故不符合此條的要件。

3. 《招商運(yùn)營合作框架合同》是否為“租賃合同”

《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見（一）》規(guī)定：“房屋出租人將房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為，包括以聯(lián)營、承包經(jīng)營和合作經(jīng)營等名義，將自有房屋交付給他人使用，不參與經(jīng)營且獲得租金性收益，房屋所有權(quán)未隨之發(fā)生變更的行為，均為房屋租賃?！痹凇墩猩踢\(yùn)營合作框架合同》的附件中，有《租金預(yù)測表》和《一房一價表》，里面詳細(xì)羅列了每間房屋每平方的租賃價格和房屋出售價格。我方認(rèn)為，《租金預(yù)測表》實(shí)為我方要求B公司收取租金的最低標(biāo)準(zhǔn)。而雙方在《招商運(yùn)營合作框架合同》中約定的“雙方在經(jīng)營管理期限的前三年，以上表中的價格作為客戶收取收益的基數(shù)”，是否可以視作保底收益條款？

通常來說，租賃合同有四個要件：（1）出租人將房屋交付給他人使用；（2）出租人不參與經(jīng)營；（3）出租人取得租金性收益；（4）房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移。關(guān)于（1）（2）（4）三項(xiàng)，我方可根據(jù)實(shí)際情況及相應(yīng)證據(jù)予以確認(rèn)。而關(guān)于租金性收益，通常認(rèn)為，租金是指承租人因?qū)Τ鲎馊颂峁┑淖赓U物進(jìn)行使用、收益而支付的對價。租金的方式可以是多樣化的，除了現(xiàn)金之外，其他的對價形式也屬于法律允許的范圍。在《招商運(yùn)營合作框架合同》中，雙方約定由B公司投入資金進(jìn)行裝修、招商、運(yùn)營，之后我方按固定比例收取收益。雖然實(shí)際收益會根據(jù)B公司的運(yùn)營情況有所變化，但如B公司的運(yùn)營利潤低于一定的數(shù)值，我方的收益值仍會相應(yīng)地固化在一個價值點(diǎn)上。因此我方認(rèn)為，這種情況可視為收取“保底收益”（即租金）的一種方式，故《招商運(yùn)營合作框架合同》更符合租賃法律關(guān)系的要件，而雙方的關(guān)系也應(yīng)定義為租賃合同關(guān)系。

厘清以上關(guān)系有助于最大程度維護(hù)我方的利益。如認(rèn)定為合作關(guān)系，因?yàn)殡p方?jīng)]有約定承擔(dān)責(zé)任的比例，極有可能風(fēng)險(xiǎn)各半。而且無論哪種比例，由于B公司已沒有實(shí)際償付能力，事實(shí)上仍由我方承擔(dān)全部責(zé)任。我方在買下房產(chǎn)時已支付了巨大的對價，又將在沒有任何收益的情況下（按合同約定，B公司前兩年不支付我方租金）背負(fù)巨額債務(wù)，且B公司與第三方簽訂的所有合同均未在我方備案，無法判別每份合同的真?zhèn)渭奥男谐潭?；如B公司惡意簽訂合同，設(shè)置不對等條款，則涉及合同無效或可撤銷；如B公司收取了保證金，還涉及此筆巨額款項(xiàng)是否需要我方返還并承擔(dān)違約責(zé)任等。我方在未來也將面臨諸多不可控因素。如與新的承租方建立關(guān)系，將涉及歷史原因?qū)е碌脑贤唇鉀Q、一房兩租或多租等情況，資產(chǎn)無法盤活，每天都將面臨各種損失（包括資金占用損失、租金損失、固定資產(chǎn)折舊損失、物業(yè)損失等），牽一發(fā)而動全身。

如認(rèn)定為合伙型聯(lián)營合同，根據(jù)《民法典》第九百七十二條、最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》第九條、最高人民法院《關(guān)于審理合伙型聯(lián)營體和公民合伙組織對外債務(wù)糾紛案件應(yīng)否一并確定合伙內(nèi)部各方的債務(wù)份額的復(fù)函》等法律規(guī)定及司法解釋相關(guān)規(guī)定可知，合伙型聯(lián)營主體承擔(dān)民事責(zé)任具有以下特點(diǎn)：合伙型聯(lián)營組織不具備法人資格，不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，由聯(lián)營各方以各自經(jīng)營管理的或所有的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任；在聯(lián)營各方以各自經(jīng)營管理的或者所有的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任的范圍內(nèi)，可以適用各方出資比例或協(xié)議約定；合伙型聯(lián)營各方依照法律規(guī)定或者協(xié)議約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。

聯(lián)營，顧名思義，即聯(lián)合經(jīng)營；是雙方均有經(jīng)營行為，但因無法分清或無需分清各自的行為，從而承擔(dān)連帶責(zé)任。本案的經(jīng)營者只有B公司一家，我方不參與經(jīng)營，所以沒有聯(lián)合經(jīng)營行為，不符合合伙型聯(lián)營的相應(yīng)特征。

認(rèn)定雙方之間為租賃關(guān)系更符合本案的實(shí)際情況，也能最大程度維護(hù)我方的利益。認(rèn)定為租賃關(guān)系會將我方與B公司同第三方簽訂的合同進(jìn)行利益上的隔離，即可以合同的相對性為由進(jìn)行抗辯——我方作為這些合同的第三方，既不是合同的簽訂者或履行者，亦不是合同的受益方，因此可免除合同約定的支付義務(wù)及其他義務(wù)。

分析好合同雙方的法律關(guān)系后，我方起訴要求解除與B公司的房屋租賃關(guān)系。當(dāng)時還有另一名租戶作為共同被告，其當(dāng)庭拿出了一份關(guān)鍵證據(jù)——《委托協(xié)議》，其中約定：“現(xiàn)委托B公司辦理有關(guān)房屋租賃、招商、運(yùn)營管理等相關(guān)業(yè)務(wù)……受托方可以以自己的名義對外簽訂租賃合同?！边@份協(xié)議猶如重磅炸彈出現(xiàn)在法庭上，該租戶同時提出兩個觀點(diǎn)：（1）《委托協(xié)議》的名稱為“協(xié)議”，所以其為獨(dú)立合同，與《招商運(yùn)營合作框架合同》具有同等法律地位且簽訂時間在后，所以即使《招商運(yùn)營合作框架合同》被認(rèn)定為租賃關(guān)系，那么該《委托協(xié)議》也更改了雙方的關(guān)系，我方與B公司應(yīng)為委托關(guān)系；（2）根據(jù)該《委托協(xié)議》，我方應(yīng)全部接受其與B公司的合同內(nèi)容。拿到此證據(jù)后，我方認(rèn)真分析了這份協(xié)議：從名稱上看，《委托協(xié)議》同《招商運(yùn)營合作框架合同》一樣，不能簡單地以合同的名稱來判斷協(xié)議的性質(zhì)；從簽訂主體上看，《委托協(xié)議》與《招商運(yùn)營合作框架合同》的簽訂主體相同；從時間上看，《招商運(yùn)營合作框架合同》簽訂在前，《委托協(xié)議》簽訂在后，是否可以認(rèn)為后者是前者的附件；從形式上看，《委托協(xié)議》只有寥寥幾百字，且沒有委托權(quán)限、委托金額等詳細(xì)內(nèi)容，與《招商運(yùn)營合作框架合同》約定了幾十頁的內(nèi)容不可同日而語；從內(nèi)容上看，《委托協(xié)議》全文只有我方委托B公司出租的內(nèi)容，對于一份合同通常應(yīng)有的權(quán)利義務(wù)條款、違約條款、爭議條款等均未涉及，而這些委托內(nèi)容恰恰與《招商運(yùn)營合作框架合同》的委托內(nèi)容相同，并沒有超出也沒有縮小委托范圍?；趦?nèi)容重于形式的基本判斷原則，我方提出，這份《委托協(xié)議》應(yīng)為《招商運(yùn)營合作框架合同》的附件——因缺少一份合同所需的完整內(nèi)容，其內(nèi)容應(yīng)被定義為“委托書”，其實(shí)質(zhì)是對于《招商運(yùn)營合作框架合同》內(nèi)容的再次確認(rèn)而不是更改，是在租戶強(qiáng)烈要求和工商備案需要的大前提下為B公司能順利建立與租戶之間的租賃關(guān)系的一種配合?；谝陨险J(rèn)識，我方對此份《委托協(xié)議》的形成背景、原因、內(nèi)容等方面進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，并進(jìn)而以B公司與租戶之間也是租賃關(guān)系為由，要求確認(rèn)次承租人的租賃關(guān)系也應(yīng)解除。

經(jīng)過漫長的案前分析、艱難的庭審及觀點(diǎn)的膠著，法院最終認(rèn)可了我方關(guān)于保底條款的相關(guān)約定，支持了我方關(guān)于租賃關(guān)系的論證。對于我方和次承租人的關(guān)系，法院認(rèn)定次承租人是基于對《委托協(xié)議》的信賴而簽訂《租賃合同》，其本意為與產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，因此并未解除次承租人的租賃關(guān)系，相關(guān)案件目前仍在審理中。

司法實(shí)踐中一直存在實(shí)質(zhì)關(guān)系的說法，比如名義上是借貸，實(shí)則是入股；名義上是融資租賃，實(shí)則是借貸。在紛繁復(fù)雜的名目中，想通過對實(shí)質(zhì)目的、實(shí)質(zhì)行為的判定達(dá)到法庭認(rèn)可的實(shí)質(zhì)效果，其中既有法律條款、司法案例的理性引導(dǎo)，也有律師合理運(yùn)用證據(jù)、清晰整理證據(jù)鏈的理性思維。在庭審中，各方對于同一事實(shí)會有不同觀點(diǎn)的碰撞，每個觀點(diǎn)的背后也都有法律法規(guī)的支撐；但每個案件都有其特殊性，貌似相同的表象下往往有著截然不同的內(nèi)涵，而真相只有一個，那就是《民法典》總則規(guī)定的公平正義原則。

李淑新

上海日盈律師事務(wù)所合伙人，上海律協(xié)企業(yè)法律顧問業(yè)務(wù)研究委員會委員

業(yè)務(wù)方向：房地產(chǎn)、公司法、婚姻繼承