網(wǎng)上投稿
近期，因受疫情的影響，已經(jīng)陸續(xù)有房企來(lái)咨詢有關(guān)項(xiàng)目交付階段的具體問(wèn)題，主要都是因?yàn)檎蚩刂菩滦头窝滓咔椋ㄒ韵潞?jiǎn)稱“疫情”）而采取的有關(guān)假期、復(fù)工、交通等事項(xiàng)的防控措施，各項(xiàng)事宜均處于停滯、待定的狀態(tài)，導(dǎo)致房企在交房、辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)及履行保修義務(wù)等方面出現(xiàn)遲延等。為此，本文特就上述三方面進(jìn)行整理，從法律層面就疫情對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目交付階段的影響及應(yīng)對(duì)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，供企業(yè)參考。
一、疫情從法律上來(lái)講應(yīng)認(rèn)定為不可抗力
截至目前，司法機(jī)關(guān)尚未就本次疫情是否屬于不可抗力事件出具指導(dǎo)意見(jiàn)，但中國(guó)國(guó)際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)已于2020年1月30日發(fā)出通知，對(duì)于受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，導(dǎo)致無(wú)法如期履行或不能履行的國(guó)際貿(mào)易合同，企業(yè)可向中國(guó)貿(mào)促會(huì)申請(qǐng)辦理與不可抗力相關(guān)的事實(shí)性證明，結(jié)合《民法總則》第180條“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。”及《合同法》第117條“因不可抗力不能履行合同的，依據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。”的規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（已廢止）的處理思路，可認(rèn)定疫情為不可抗力。
下文是基于此定性進(jìn)行的分析，如后續(xù)司法機(jī)關(guān)等出具了相左意見(jiàn)的，我們將第一時(shí)間調(diào)整相應(yīng)分析。
二、疫情對(duì)房企在交房階段的影響及應(yīng)對(duì)分析
首先，依據(jù)“有約定從約定”的原則，如在已經(jīng)簽署的商品房預(yù)售合同中明確了就發(fā)生不可抗力，房企有權(quán)順延房屋交付時(shí)間的約定的，則房企應(yīng)在提出交房時(shí)間順延的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知業(yè)主、提供有效證明（如政府停工通知等），必要時(shí)采取合理有效的防止損失擴(kuò)大的措施。
但，如商品房預(yù)售合同中沒(méi)有相關(guān)約定或約定不明的，則核心需要判定疫情是否足以構(gòu)成對(duì)房企交房的實(shí)質(zhì)性障礙，應(yīng)依據(jù)疫情發(fā)生及持續(xù)的地域范圍、時(shí)間跨度，以及與具體延期情況的因果關(guān)系等而區(qū)別對(duì)待，具體為：
1. 如商品房預(yù)售合同原先約定的交房時(shí)間是在疫情及防控措施期間的，在發(fā)生項(xiàng)目已經(jīng)具備交房條件因疫情防控而未能及時(shí)交付的，房企應(yīng)可以此主張將交房時(shí)間順延至疫情解除之后，且可據(jù)此免除部分或全部違約責(zé)任。前述情形下，房企應(yīng)該及時(shí)做好證據(jù)收集工作（如政府停工通知、采取防控措施的視頻等），并及時(shí)通知業(yè)主，必要時(shí)采取合理有效的防止損失擴(kuò)大的措施。
2. 如商品房預(yù)售合同原先約定的交房時(shí)間即為新冠疫情解除日之后，房企如主張因疫情影響需延期交房的，應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主、提供無(wú)法按期交房確系疫情原因所致的有效證明（如政府停工通知等），并依據(jù)實(shí)際情況，如因疫情影響的工期、實(shí)際與本應(yīng)復(fù)工時(shí)間差等，重新確定交付日期并告知業(yè)主。
3. 如商品房預(yù)售合同約定交房時(shí)間為在滿足約定交付條件后的具體期限內(nèi)的，如房屋已滿足約定交付條件，且滿足交付條件的時(shí)間按商品房預(yù)售合同約定屬于疫情及防控措施期間的，房企應(yīng)可以此主張將交房時(shí)間順延至疫情解除之后且可據(jù)此免除部分或全部違約責(zé)任。
當(dāng)然，如房企也可以按期交房，即按時(shí)發(fā)出房屋交付的書面通知，而業(yè)主在收到房屋交付通知后要求延期交房的，則房企可考慮非常時(shí)期的特殊情況，予以寬限期間，但應(yīng)與業(yè)主另行協(xié)商確定交房時(shí)間并及時(shí)簽署補(bǔ)充協(xié)議；或可在符合政府防控要求的情況下，采取分批、分散交付的方式進(jìn)行。
4. 如在疫情出現(xiàn)之前已經(jīng)存在遲延交付的情形，或者約定的交付期限在疫情防控期間，但疫情或疫情管控對(duì)房企交房并未構(gòu)成實(shí)質(zhì)性障礙的，房企仍須就自身過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
三、疫情對(duì)房企在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)階段的影響及應(yīng)對(duì)分析
依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。因此：
1. 如因相關(guān)行政部門的辦公時(shí)間調(diào)整而導(dǎo)致房企不能按期辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，房企應(yīng)可據(jù)此為由在相關(guān)部門相應(yīng)辦公時(shí)間的調(diào)整期限內(nèi)免責(zé)，但一旦相關(guān)部門恢復(fù)正常辦公后，房企應(yīng)立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
2. 如房企因有關(guān)政府部門控制疫情而發(fā)布的行政措施或行政命令原因，如據(jù)此的假期延長(zhǎng)、復(fù)工遲延等原因?qū)е挛茨馨雌谵k理產(chǎn)權(quán)登記的，應(yīng)當(dāng)判定疫情防控對(duì)房企辦理產(chǎn)權(quán)登記構(gòu)成實(shí)質(zhì)性障礙，則房企可在相關(guān)防控措施解除日后立即辦理，在此情況下房企無(wú)需承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的違約責(zé)任。
在上述情形下，為防止業(yè)主以超過(guò)商品房預(yù)售合同約定為由向房企主張違約責(zé)任的，房企應(yīng)注意及時(shí)向業(yè)主發(fā)出通知，提供有效證明（如政府停工通知等），說(shuō)明有關(guān)情況并告知延期辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)事宜等，必要時(shí)采取合理有效的防止損失擴(kuò)大的措施。
四、疫情對(duì)房企在履行保修義務(wù)階段的影響及應(yīng)對(duì)分析
依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第33條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算?！斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》第9條規(guī)定，房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)核查情況，在保修書約定的時(shí)間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房預(yù)售合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。因此：
1. 如房企因有關(guān)政府部門控制疫情而發(fā)布的行政措施或行政命令原因，如據(jù)此的假期延長(zhǎng)、復(fù)工遲延等原因?qū)е聼o(wú)法落實(shí)保修工作的，應(yīng)當(dāng)判定疫情防控對(duì)房企履行保修義務(wù)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性障礙，則房企可在相關(guān)防控措施解除日后安排工作人員進(jìn)行維修，在此情況下房企無(wú)需承擔(dān)逾期履行保修義務(wù)的違約責(zé)任，但需要收集好因此而不能履行合同的有效證明（如政府停工通知等），及時(shí)通知業(yè)主，并采取諸如委托物業(yè)公司先行處理等合理有效措施防止損失擴(kuò)大。
2. 如因?yàn)橐咔榉揽匦枰獙?duì)房屋區(qū)域采取強(qiáng)制隔離等措施而導(dǎo)致房企不能夠進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行維修的，則房企可以據(jù)此主張免除部分或者全部責(zé)任，但需要收集好因此而不能履行合同的有效證明（如政府停工通知等），及時(shí)通知業(yè)主，必要時(shí)采取合理有效的防止損失擴(kuò)大的措施。
3. 如房企僅因人員不足或者出行不便而未履行保修義務(wù)的，則不能夠僅以此為由而免責(zé)。
以上為對(duì)房企在項(xiàng)目交付階段的影響及應(yīng)對(duì)分析，建議房企立即梳理每個(gè)臨近或正處于交付階段的項(xiàng)目的具體情況，提前做好規(guī)劃并開(kāi)展好具體工作。
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號(hào)
