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一、案情介紹
A公司為原告、B公司為被告，第三人為某鎮(zhèn)政府。2012年8月，A公司與B公司簽訂《租賃合同》，約定B公司將位于上海市某區(qū)某弄某號(hào)廠房（以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)廠房”）出租給A公司，計(jì)租建筑面積為800平方米，租賃期限為5年，自2012年9月1日起至2017年8月31日止。
2017年6月5日，第三人某鎮(zhèn)政府（甲方）與B公司（乙方、被補(bǔ)償人）簽訂《上海市集體土地上征地房屋補(bǔ)償協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《房屋補(bǔ)償協(xié)議》），約定因建設(shè)需要，雙方就征地房屋補(bǔ)償事宜協(xié)商一致，B公司的非居住房屋建筑面積3620.69平方米（其中有證1485平方米，無(wú)證2135.69平方米），經(jīng)上海某房地產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估，評(píng)估總價(jià)為8897001元，其中：1、房屋補(bǔ)償總價(jià)為4854542元；2、房屋裝飾補(bǔ)償款為1639830元；3、其他構(gòu)筑物及附屬設(shè)施補(bǔ)償款為1524862元；4、設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用及無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按照重置價(jià)結(jié)合成新計(jì)算的費(fèi)用，合計(jì)補(bǔ)償款為837517元；5、綠化苗木為40250元；停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償計(jì)519750元；其他補(bǔ)償為搬遷費(fèi)108621元；第三人共計(jì)應(yīng)向B公司支付補(bǔ)償款9525372元。B公司應(yīng)在簽訂本協(xié)議后15日內(nèi)，即2017年6月20日前搬離原址，并負(fù)責(zé)房屋使用人也如期搬遷。A公司于2017年4月30日搬離系爭(zhēng)廠房，B公司收到第三人支付的上述全部補(bǔ)償款，系爭(zhēng)房屋亦被拆除。
二、各方觀點(diǎn)
原告（A公司）認(rèn)為：2012年8月，原、被告簽訂《租賃合同》，約定原告向被告租賃系爭(zhēng)廠房，租賃期限自2012年9月1日起至2017年8月31日止。合同履行期間，因系爭(zhēng)廠房被列入動(dòng)遷范圍，導(dǎo)致租賃合同不能繼續(xù)履行，原告于2017年4月底搬離上述廠房。同年，被告B公司從第三人某鎮(zhèn)政府處獲得了房屋拆遷的相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用，其中包括動(dòng)遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)。2017年12月，被告通知原告辦理拆遷補(bǔ)償事宜，但原告發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償項(xiàng)目中只有動(dòng)遷費(fèi)431698元，沒(méi)有停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)及搬遷費(fèi)。因雙方就停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)和搬遷費(fèi)協(xié)商不成，故原告提起訴訟。
被告（B公司）認(rèn)為：被告是租賃物的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，根據(jù)《上海市國(guó)有土地上房屋與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，征收非居住房屋的應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予補(bǔ)償，被補(bǔ)償?shù)闹黧w為產(chǎn)權(quán)人即被告。故因本次拆遷所產(chǎn)生的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)和搬遷費(fèi)是被告合法取得，而不是對(duì)原告的補(bǔ)償，原告無(wú)權(quán)主張?jiān)撡M(fèi)用。
第三人某鎮(zhèn)政府認(rèn)為：原告租賃的廠房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，該廠房所使用的是集體土地，非國(guó)有土地，本案所涉的房屋動(dòng)遷屬協(xié)議動(dòng)遷，而非征收。被告與第三人簽訂《上海市集體土地上征地房屋補(bǔ)償協(xié)議》是第三人與被告之間就總價(jià)進(jìn)行協(xié)商后達(dá)成的動(dòng)遷補(bǔ)償協(xié)議，不涉及征收征用概念。在簽訂協(xié)議過(guò)程中被告告訴過(guò)第三人存在租賃戶的事實(shí)，補(bǔ)償金額也考慮了租賃因素，在評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估時(shí)，租賃戶與評(píng)估公司溝通，對(duì)其裝修、設(shè)備、設(shè)施等進(jìn)行評(píng)估。但原告因房屋租賃合同無(wú)法履行所產(chǎn)生的損失，不應(yīng)完全以被告與第三人之間的動(dòng)遷補(bǔ)償協(xié)議為唯一依據(jù)。
三、法院認(rèn)為
出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。本案系爭(zhēng)廠房既無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證，亦無(wú)證據(jù)證明取得過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖然在《房屋補(bǔ)償協(xié)議》中有“有證”、“無(wú)證”的表述，但該表述僅是拆遷中用以區(qū)分不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并非確認(rèn)部分房屋為合法建筑，故原、被告雙方就系爭(zhēng)房屋所簽訂的《租賃合同》應(yīng)屬無(wú)效。但就《租賃合同》無(wú)效的過(guò)錯(cuò)責(zé)任而言，被告明知系爭(zhēng)房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證仍出租給原告使用，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任；原告作為承租人，簽約前未謹(jǐn)慎審查租賃標(biāo)的物是否為合法建筑物，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于原告是否有權(quán)獲得房屋補(bǔ)償協(xié)議中的停產(chǎn)停業(yè)損失和搬遷費(fèi)。對(duì)此，本院認(rèn)為，停產(chǎn)停業(yè)損失通常是因征收或拆遷導(dǎo)致房屋實(shí)際經(jīng)營(yíng)、使用人停產(chǎn)停業(yè)所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)損失，而搬遷費(fèi)則是房屋實(shí)際經(jīng)營(yíng)、使用人因搬離房屋時(shí)所產(chǎn)生的設(shè)備遷移損失，故依其性質(zhì)，原告有權(quán)要求被告就上述兩項(xiàng)損失進(jìn)行補(bǔ)償。因《房屋補(bǔ)償協(xié)議》中的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償按所謂有證面積1485平方米計(jì)算，而搬遷費(fèi)按所謂有證面積1485平方米加無(wú)證面積2135.69平方米計(jì)算，故本院亦參照該標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合原告實(shí)際使用的有證、無(wú)證面積以及原、被告的過(guò)錯(cuò)程度，酌情確定被告支付原告停產(chǎn)停業(yè)損失121275元、搬遷費(fèi)11655元。
四、律師分析
本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于承租人是否有權(quán)獲得非居住房屋補(bǔ)償協(xié)議中的停產(chǎn)停業(yè)損失和搬遷費(fèi)。該案中法院認(rèn)為，停產(chǎn)停業(yè)損失通常是因征收或拆遷導(dǎo)致房屋實(shí)際經(jīng)營(yíng)、使用人停產(chǎn)停業(yè)所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)損失，而搬遷費(fèi)則是房屋實(shí)際經(jīng)營(yíng)、使用人因搬離房屋時(shí)所產(chǎn)生的設(shè)備遷移損失，故依其性質(zhì)，承租人有權(quán)就上述兩項(xiàng)損失要求進(jìn)行補(bǔ)償。就本案而言，法院是判決支持經(jīng)營(yíng)性租賃房屋的承租人獲得停產(chǎn)停業(yè)損失和搬遷費(fèi)?，F(xiàn)實(shí)中，經(jīng)營(yíng)性租賃房屋被征收時(shí)，承租人權(quán)益被侵害的現(xiàn)象層出不窮，承租人處于“有損失卻無(wú)補(bǔ)償”的境況大量存在，并由此產(chǎn)生很多的訴訟。
經(jīng)營(yíng)性租賃房屋征收與普通的房屋征收相比是有其特殊之處。首先，經(jīng)營(yíng)性租賃房屋征收補(bǔ)償對(duì)象除了房屋的所有權(quán)人外，還有房屋的實(shí)際使用者，即承租人；其次，經(jīng)營(yíng)性租賃房屋補(bǔ)償項(xiàng)目除了對(duì)房屋價(jià)值的補(bǔ)償外，還會(huì)涉及到停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)、裝飾裝修損失等補(bǔ)償。由此可見(jiàn)經(jīng)營(yíng)性租賃房屋的補(bǔ)償同時(shí)涉及房屋所有權(quán)人和承租人，極易引起糾紛。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院第590號(hào)令）第2條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。該條規(guī)定將“被征收人”定義為“被征收房屋所有權(quán)人”，將承租人排除在被征收人范圍。由于承租人喪失了“被征收人”的法律地位，征收過(guò)程中征收相關(guān)部門會(huì)繞過(guò)承租人直接對(duì)房屋的所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。而承租人想要保護(hù)自己的利益，只能依據(jù)租賃合同向出租人主張權(quán)利，不能直接向征收人主張權(quán)利。往往實(shí)務(wù)中，租賃合同大部分都是出租人（房屋所有權(quán)人）草擬出具，合同中并不會(huì)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失、裝飾裝修損失、搬遷費(fèi)等補(bǔ)償項(xiàng)目的分配進(jìn)行約定或者即使有約定也是約定不具體明確，那么承租人想要獲得停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償、裝飾裝修補(bǔ)償、搬遷費(fèi)難度很大。
由于立法的缺失，導(dǎo)致承租人陷入司法保護(hù)的困境，那么承租人的利益如何予以保護(hù)，律師建議：1、簽訂租賃合同時(shí)，承租人必須與出租人（房屋所有權(quán)人）就承租房屋獲得征收補(bǔ)償雙方如何分配進(jìn)行詳細(xì)明確約定。哪些補(bǔ)償項(xiàng)目屬于出租人，哪些補(bǔ)償項(xiàng)目是補(bǔ)償承租人都要在租賃合同中羅列清楚。2、承租人要積極參與征收拆遷流程，時(shí)刻關(guān)注征收拆遷的進(jìn)程，了解征收拆遷的信息。在征收拆遷的各個(gè)環(huán)節(jié)，承租人應(yīng)主動(dòng)與征收人、房屋所有權(quán)人溝通，并按照要求提交相關(guān)材料，以免被排除在外。3、承租人在租賃房屋之后，要及時(shí)保留證據(jù)。比如承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，那么對(duì)于裝飾裝修過(guò)程中產(chǎn)生的相關(guān)證據(jù)務(wù)必保存完整；在參與征收拆遷各個(gè)環(huán)節(jié)中，將獲取的相關(guān)征收拆遷材料留底；在搬遷時(shí)，對(duì)于租賃房屋中的可搬走或不可搬走的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行整理記錄，固定證據(jù)。
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