網(wǎng)上投稿
案情概要
周某與徐某生育徐甲、徐乙、徐丙。周某于2001年出資購(gòu)買了系爭(zhēng)公房的承租權(quán)，由徐某與物業(yè)公司辦理了相關(guān)手續(xù)，由徐某登記為系爭(zhēng)房屋承租人。徐某過世后，徐乙變更為現(xiàn)承租人，直到2014年系爭(zhēng)房屋征收。
徐乙作為現(xiàn)承租人與征收實(shí)施單位簽訂了征收補(bǔ)償協(xié)議，選購(gòu)了兩套安置房屋，其中小套房A（47萬元）、中套房B（87萬元），剩余貨幣補(bǔ)償款63萬元。征收決定作出時(shí)，被征收房屋在冊(cè)戶籍共6人，即原被告等人。
各方當(dāng)事人戶籍遷入情況與部分居住情況：
徐甲與妻子應(yīng)某原戶籍在黃浦區(qū)SX街某房，1990年因該房居住困難獲配楊浦區(qū)某三村房屋，2007年徐甲因與配偶離婚，離婚協(xié)議放棄楊浦某三村房屋，并于2007年由楊浦區(qū)某三村（以下簡(jiǎn)稱“三村房屋”）將戶口遷回系爭(zhēng)房，自稱將系爭(zhēng)房屋出租；
徐甲A戶口未進(jìn)入楊浦某三村，且于2001年由黃浦區(qū)SX街房屋直接遷入系爭(zhēng)房屋，且隨原承租人徐某一起居住多年；
徐乙、徐乙A戶籍一直在黃浦區(qū)SX街房屋內(nèi)，2000年該房動(dòng)遷，二人的戶籍于2003年由黃浦區(qū)SX街房屋遷入系爭(zhēng)房屋，遷入后徐乙居住，徐乙A未實(shí)際居??；徐B于2015年報(bào)出生SX房屋，于2014年3月由SZ街房屋遷入。
2000年，SX街房屋動(dòng)遷時(shí)，周某、徐某、徐甲、徐甲A、徐乙、徐乙A、徐丙等11人均被認(rèn)定為安置人口，獲得貨幣安置款。
2001年周某購(gòu)買系爭(zhēng)房屋并將戶口遷入，同時(shí)徐某、徐甲A一并遷入，并共同居住。后周某與徐某均在征收前死亡。
2009年11月，徐乙以被征收房屋原承租人徐某去世為由，要求將承租人變更為徐乙。在《承諾書》中記載：“經(jīng)本房屋全體共同居住人協(xié)商一致，同意變更承租人為徐乙。”在承諾書尾部的“承租人和共同居住人”落款處有“徐甲、徐甲A、徐乙、徐乙A”的簽字。
2012年6月，被告徐丙原戶籍所在房屋被征收，2014年3月徐丙將戶口遷入系爭(zhēng)房屋，至征收未滿一年。
各方觀點(diǎn)
原告觀點(diǎn)
原告方徐甲、徐甲A的觀點(diǎn)和主張：
第一，楊浦某三村房屋實(shí)際系增配給案外人應(yīng)某，二原告僅僅屬于家庭成員，且該房屋的居住面積僅16平方米，僅有一間房間，屬于居住困難。2007年徐甲與應(yīng)某離婚時(shí)該房屋已歸應(yīng)某所有，徐甲已喪失該房屋的居住權(quán)利，并于同月將戶籍遷入系爭(zhēng)房屋，承租人接收二原告戶籍的行為應(yīng)當(dāng)視為讓渡居住權(quán)，故二原告的居住權(quán)均在被征收房屋內(nèi)。
第二、徐甲A隨原承租人一同遷入被征收房屋內(nèi)并實(shí)際居住，原告徐甲雖然戶籍遷入后未居住，但其將被征收房屋出租的行為屬于對(duì)房屋的使用和管理，故二原告不屬于空掛戶口。
第三，徐乙變更承租人時(shí)，徐甲與徐甲A并不知情，其偽造二原告簽字變更為承租人，該行為嚴(yán)重侵犯了二原告的合法權(quán)益。從另一方面來說，本案中，被告徐乙選擇的是協(xié)議變更形式，從承租人變更承諾書上可以看出，在變更承租人時(shí)，首先，徐乙是明確知曉需經(jīng)全體共同居住人協(xié)商一致才能變更承租人的；其次，徐乙在共同居住人的落款處簽署了二原告的名字，證明徐乙在變更承租人時(shí)認(rèn)可二原告系共同居住人?，F(xiàn)在遇到房屋征收，徐乙卻在征收利益面前否認(rèn)二原告的共同居住人的身份，顯然有違誠(chéng)實(shí)信用原則。
第四，被告徐丙2014年3月才將戶籍遷入系爭(zhēng)房屋，距離征收決定作出之日不足一年，未在系爭(zhēng)房屋內(nèi)實(shí)際居住，并且其于2012年曾享受過房屋征收，故不符合共同居住人標(biāo)準(zhǔn)。被告徐B系征收決定作出后才報(bào)出生在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，故不符合共同居住人標(biāo)準(zhǔn)。
綜上，二原告主張1/2的征收補(bǔ)償利益，選購(gòu)的B房屋歸二原告所有，剩余貨幣補(bǔ)償歸二原告所有。
被告觀點(diǎn)
被告方徐乙的觀點(diǎn)：
首先，二原告曾享受福利分房，獲得了三村房屋，建筑面積30㎡不屬于居住困難，至于徐甲放棄三村房屋的行為是人為造成的居住困難，后二人又享受了SX街房屋拆遷安置，故二原告屬于在本市他處有房。
其次，二原告戶籍遷入被征收房屋后未實(shí)際居住系空掛戶口。被征收房屋是原承租人夫婦購(gòu)買，徐乙曾在2008年居住過一年，2010年后該房屋作為徐乙A的婚房，由徐乙A夫妻居住直到征收，徐B出生后未居住。
綜上，被告認(rèn)為，二原告系空掛戶口，且在本市享受過福利性質(zhì)房屋，不符合共同居住人條件，無權(quán)享有征收補(bǔ)償利益。
法院判決
法院認(rèn)為，二原告曾享受福利分房，又因房屋拆遷享受了拆遷補(bǔ)償款，故二原告均不符合共同居住人條件；被告徐乙、徐乙A、徐丙三人曾因房屋拆遷享受了拆遷補(bǔ)償款，徐乙作為被征收房屋承租人當(dāng)然享有征收補(bǔ)償利益，但徐乙A與徐丙不符合共同居住人條件；徐B系征收決定作出后出生，未實(shí)際居住，且其監(jiān)護(hù)人不符合共同居住人條件，故不符合共同居住人條件。
但考慮到該房屋來源系徐甲、徐乙、徐丙三人的父母周某和徐某購(gòu)買所得，亦有一定的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，且被告徐乙在申請(qǐng)變更承租人時(shí)提交的承諾書的“承租人和共同居住人”落款處有“徐甲、徐甲A、徐乙、徐乙A”的簽字，二原告對(duì)于徐乙成為承租人有一定的貢獻(xiàn)，故遵循公平合理的原則，酌情確定二原告享有征收補(bǔ)償利益60萬元，其中選購(gòu)的A房屋歸二原告所有。
作者評(píng)析
根據(jù)《上海市國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，公房征收補(bǔ)償利益應(yīng)歸承租人和共同居住人共有，所謂共同居住人系在被征收房屋內(nèi)具有常住戶口，實(shí)際居住一年以上（特別情況除外），在本市他處無房或有房但居住困難。
本案中，除徐乙具備承租人身份，實(shí)際上在冊(cè)戶籍人員均不符合共同居住人條件。徐乙雖為承租人，但該房屋來源與其并無關(guān)系，且其成為承租人存在嚴(yán)重的程序瑕疵。從另一個(gè)方面來看，根據(jù)承租人變更的形式有兩種：一、協(xié)議變更；二、公有住房出租人指定變更。所謂協(xié)議變更，即經(jīng)全體共同居住人協(xié)商，確定某人為承租人，徐乙就是以協(xié)議變更的方式成為承租人，若無二原告的簽字其必不能成為承租人，在承諾書中徐乙亦認(rèn)可了二原告共同居住人身份。同時(shí)，法院在本案處理中既考慮了公房的財(cái)產(chǎn)屬性，又考慮其保障屬性的本質(zhì)，故未判決徐丙享受征收補(bǔ)償利益。
因此，筆者認(rèn)為，在分割征收補(bǔ)償利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮房屋的來源、戶籍遷入的歷史因素、戶籍遷入的時(shí)間長(zhǎng)短、承租人的變更情形等等。
同時(shí)，我國(guó)雖非判例國(guó)家，以往案例或者其他法院案例未并能對(duì)現(xiàn)在案件的審判產(chǎn)生作用，但以往案件的審判原則卻是通用的。本案中，法院在審理中確以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，在查明案件節(jié)細(xì)事實(shí)后合理使用公平原則判決。實(shí)際上，公平原則是在處理民事案件中的核心原則之一，對(duì)于平衡各方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)有著重要意義，也是社會(huì)主義核心價(jià)值觀的體現(xiàn)。
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號(hào)
