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? 2018 年10月18日下午，上海律協(xié)律師學(xué)院、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究委員會、破產(chǎn)清算業(yè)務(wù)研究委員會、商事爭議解決業(yè)務(wù)研究委員會聯(lián)合舉辦的“市律協(xié)房地產(chǎn)法律活動月培訓(xùn)班”上，上海律協(xié)破產(chǎn)清算業(yè)務(wù)研究委員會副主任李凱律師作“從投資人視角試析房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整若干實務(wù)問題——以AT公司破產(chǎn)重整為例”的專題講座，浙江律協(xié)企業(yè)破產(chǎn)管理專業(yè)委員會副主任葉智煥律師就如何破解房地產(chǎn)破產(chǎn)案件僵局分享了經(jīng)驗和心得，上海律協(xié)破產(chǎn)清算業(yè)務(wù)研究委員會主任陳明夏律師主持。
一、李凱：從投資人視角試析房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整若干實務(wù)問題——以AT公司破產(chǎn)重整為例
李凱律師以其親身參與的AT公司破產(chǎn)重整為例，另辟蹊徑地選取投資人的視角，深度剖析了房地產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)重整中涉及的若干實務(wù)問題。講座主要分為如下四個部分：
1、中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)狀
首先對中國房地產(chǎn)行業(yè)近40年來的發(fā)展和變化做了簡要回顧和介紹。通過對國家統(tǒng)計局公布的歷年數(shù)據(jù)和政府對房地產(chǎn)市場的歷年監(jiān)管政策的解讀，詳細(xì)闡釋了中國房地產(chǎn)市場近40年來的演變趨勢。在此基礎(chǔ)上，介紹了近期較為知名的幾起房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案例，涉及華光地產(chǎn)、佳兆業(yè)地產(chǎn)、海南半山半島項目等，由此引申出對中國房地產(chǎn)行業(yè)目前存在的若干內(nèi)在矛盾和根源問題的思考，指出在房地產(chǎn)土地供應(yīng)不斷減少、土地拍賣價格不斷上升、房地產(chǎn)“綁架”過多社會資源的環(huán)境下，中國房地產(chǎn)行業(yè)目前正處在周期性的震蕩調(diào)整中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)。
2、特殊機會投資在中國的發(fā)展
對于中國當(dāng)前形勢下特殊機會投資正在逐步崛起和發(fā)展的觀察，以及律師如何參與其中的機會。從國外特殊機會投資的理論和實踐，逐步聚焦到我國“三去一降”和金融監(jiān)管政策的實施，以及由此催生的一批目前在中國市場上比較活躍的特殊投資機構(gòu)。前述機構(gòu)大膽創(chuàng)新，通過資產(chǎn)式、股權(quán)式、債權(quán)式等多種方式介入危困企業(yè)。同時，前述機構(gòu)充分利用破產(chǎn)重整程序的特殊性，包括但不限于：在管理人工作報告基礎(chǔ)上開展盡調(diào)，確保投資盡調(diào)結(jié)果更高效、全面；利用重整程序最長九個月的法定期限，保證投資高效完成；合理利用破產(chǎn)撤銷權(quán)、待履行合同的挑揀履行權(quán)等特殊制度，精簡、優(yōu)化企業(yè)負(fù)債和業(yè)務(wù)，藉此獲取更高的投資回報率，或獲得諸如上市公司“殼資源”、土地使用權(quán)等稀缺資源。作為律師，也應(yīng)積極把握機會，為投資人參與前述投資提供全方位的法律服務(wù)。
3、AT公司破產(chǎn)重整案背景介紹
李凱律師從資產(chǎn)規(guī)模、負(fù)債類型、破產(chǎn)進(jìn)程等多個角度，介紹了其代表投資人親身參與的AT公司破產(chǎn)重整一案。AT公司的核心資產(chǎn)涉及酒店、寫字樓及商場，因?qū)嶋H控制人涉及集資詐騙犯罪導(dǎo)致工程爛尾，最終進(jìn)入破產(chǎn)程序。AT公司債權(quán)人數(shù)眾多（債權(quán)人數(shù)總計約2000人，涉及債權(quán)金額總計超過人民幣20億元）、債權(quán)類型復(fù)雜（包括但不限于簽訂商品房買賣合同的權(quán)利人債權(quán)、工程款債權(quán)、擔(dān)保債權(quán)、稅款債權(quán)、普通債權(quán)等），但同時又具備較高的重整價值，作為房地產(chǎn)項目破產(chǎn)重整具有一定的典型性。
4、投資人主要關(guān)注問題和解決思路
以AT公司的重整方案為基礎(chǔ)，分享了代表投資人參與此類項目通常需要關(guān)注的若干重點事項，包括但不限于投資人介入程序的時間點、重整投資人的確定、管理人對破產(chǎn)債權(quán)的審查和確認(rèn)、重整資金安全保證、后續(xù)經(jīng)營安排等。
具體而言，投資人在破產(chǎn)程序中介入時間點的不同，會極大影響投資人對后續(xù)投資策略的設(shè)計，以及對該投資項目確定性的判斷。在AT公司破產(chǎn)重整案中，投資人在破產(chǎn)清算階段就已介入，并在與管理人協(xié)商一致的情況下首先制作預(yù)重整計劃草案，待預(yù)重整計劃草案得到大部分債權(quán)人支持后再申請轉(zhuǎn)入重整程序，以此贏取充分時間與債權(quán)人溝通，進(jìn)而設(shè)計出更有利于投資人的投資方案。
就破產(chǎn)債權(quán)的審查和確認(rèn)而言，與一般管理人關(guān)注的風(fēng)險點不同，投資人最關(guān)心的是管理人的債權(quán)審查結(jié)果是否有被異議的可能，以及債權(quán)異議是否會影響重整計劃草案的表決結(jié)果。同時，如果債權(quán)的清償方式包括實物房產(chǎn)清償?shù)?，投資人會關(guān)心實物清償是否會對相關(guān)房產(chǎn)的后續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營方案產(chǎn)生影響。
重整資金的安全保障同樣是投資人的關(guān)注點之一。在AT公司破產(chǎn)重整案中，為確保投資人的投資成本可控、投入的重整資金安全，重整計劃為投資人設(shè)置了兩重保障：一是為投資人設(shè)置靈活的退出機制，即為資產(chǎn)剝離過程中產(chǎn)生的稅費設(shè)定上限，如超過上限則投資人有權(quán)無責(zé)退出；二是清償現(xiàn)金要等到在建工程全部剝離完畢，即投資人拿到新的施工許可證后再行發(fā)放。
在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對AT公司破產(chǎn)重整涉及的若干特殊問題進(jìn)行探討，如保殼式重整和出售式重整在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中的利弊、土地性質(zhì)變更在重整程序中的可行性、現(xiàn)金和房產(chǎn)實物清償?shù)木C合運用、在建工程轉(zhuǎn)讓的具體操作流程和風(fēng)險控制等。
二、葉智煥：如何破解房地產(chǎn)破產(chǎn)案件僵局
葉智煥律師結(jié)合其承辦的案例，深入淺出地講述了房地產(chǎn)破產(chǎn)案件僵局產(chǎn)生的原因、以及各種僵局的表現(xiàn)。重點是提出了破產(chǎn)框架下解決企業(yè)債務(wù)問題的若干項有效措施以及如何破解僵局的綜合機制。
1、關(guān)于房地產(chǎn)破產(chǎn)案件僵局產(chǎn)生的原因和表現(xiàn)
總體而言，房地產(chǎn)破產(chǎn)案件僵局產(chǎn)生的主要原因是涉及利益主體眾多、利益沖突較大、利益訴求多元、法律關(guān)系復(fù)雜導(dǎo)致的。在管理人接管后，往往會面臨如下“一團(tuán)亂麻”的局面。
對于拆遷戶而言，已拆的，要求優(yōu)先保障其利益；未拆的，可能會不切實際漫天要價；對于購房戶而言，最主要的訴求就是盡早交房。在焦慮心理的影響下，購房戶還會偏向于采用一些非理性手段或非法律途徑，以施壓政府，形成社會不穩(wěn)定因素。
此外，施工方一方面以不配合復(fù)工、交資料、驗收及辦證為條件，一方面可能以墊付工程款，無力支付農(nóng)民工工資為由，督促管理人支付工程款。而在管理人還沒有梳理資產(chǎn)的情況下，抵押債權(quán)人就會要求盡快拍賣抵押物或補充進(jìn)行查封凍結(jié)，以盡快實現(xiàn)其抵押權(quán)。普通債權(quán)人為了自身利益的最大化，往往會不實申報，給管理人平添工作負(fù)擔(dān)。
而與此同時，債務(wù)人的法定代表人或者實際控制人及其他高級管理人員，要么下落不明，要么涉嫌違法犯罪被捕；債務(wù)人則人去樓空，財務(wù)賬冊及重要證照散亂各處甚至無故遺失。
2、房地產(chǎn)破產(chǎn)案件中解決企業(yè)債務(wù)問題的若干有效措施
從實質(zhì)上說，就是要充分利用和發(fā)揮《破產(chǎn)法》等相關(guān)法律制度中賦予管理人、債務(wù)人的權(quán)利，從實體及程序上保護(hù)債務(wù)人的現(xiàn)有資產(chǎn)，將債務(wù)人的資產(chǎn)最大化，以最終維護(hù)債權(quán)人的權(quán)利。具體措施包括：（1）管理人要充分發(fā)揮管理人的職責(zé)，提出法律上切實可行的償債思路；（2）積極發(fā)揮債權(quán)人會議和債權(quán)人委員會的作用，引導(dǎo)債權(quán)人理性解決債務(wù)糾紛；（3）重整期間，停息止付；（4）重整期間不用支付債務(wù)，債務(wù)固定；（5）破產(chǎn)重整期間，訴訟專屬管轄；（6）重整期間，企業(yè)財產(chǎn)不受保全；（7）重整期間，涉及企業(yè)財產(chǎn)的執(zhí)行程序中止；（8）抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人的權(quán)利行使受到限制；（9）有特殊的表決機制，少數(shù)服從多數(shù)，有利于決策和通過債務(wù)減免；（10）法院有強制批準(zhǔn)重整計劃的權(quán)利等等。
3、關(guān)于破解房地產(chǎn)破產(chǎn)案件僵局的綜合機制
由于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)具有涉及面廣、法律關(guān)系復(fù)雜、影響力大等特點，必須要依靠黨委、政府，本著公開、公平、公正原則，堅持合作多贏，建立與業(yè)委會、債委會、政府等之間有效的直接溝通平臺，群策群力，采取綜合措施，妥善化解。
具體而言，一是要迅速接管債務(wù)人資產(chǎn)及營業(yè)、鎖定資產(chǎn)范圍；二是要能夠靈活運用債權(quán)審查機制，分析各類債權(quán)的構(gòu)成并進(jìn)行綜合審查，著重核實其真實性、合法性、有效性。在審查程序上確保公平、公正、公開，掌握好債權(quán)認(rèn)定的時機，形成牽制；三是加強信息溝通，建立各種溝通交流的平臺。發(fā)揮政府、法院、管理人、債權(quán)人、債務(wù)人、戰(zhàn)略投資人等各方作用，營造合作多贏的氛圍，并引導(dǎo)債權(quán)人樹立市場主體意識，理性管理債權(quán)受償預(yù)期；四是要特別關(guān)注復(fù)工資金籌集及資金安全保障的問題，利用一切合法渠道籌集資金并加強監(jiān)管；五是要保障重整計劃的可操作性，避免“紙上談兵”，出現(xiàn)重整計劃通過后卻無法執(zhí)行的尷尬局面。
此外，介紹了如何通過加強與施工單位的配合，積極采用“倒查式審計”，適當(dāng)運用“府院聯(lián)動”機制以及合理利用“刑民交叉”的協(xié)同效應(yīng)等措施在破解房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)僵局中的重要作用。
（注：以上嘉賓觀點，根據(jù)錄音整理，未經(jīng)本人審閱）
供稿：上海律協(xié)破產(chǎn)清算業(yè)務(wù)研究委員會
執(zhí)筆：李 凱 上海市方達(dá)律師事務(wù)所
賈 鵬 上海市瑛明律師事務(wù)所
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號
