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2021年6月11日下午，上海律協(xié)婚姻家事業(yè)務(wù)研究委員會(huì)在線下舉辦民法典時(shí)代下“上海房產(chǎn)新政”對(duì)離婚房產(chǎn)分割的影響專(zhuān)題講座。
本次講座由上海律協(xié)婚姻家事業(yè)務(wù)研究委員會(huì)副主任、北京隆安律師事務(wù)所上海分所合伙人付忠文律師，上海律協(xié)婚姻家事業(yè)務(wù)研究委員會(huì)委員、上海申同律師事務(wù)所合伙人陳燊昊律師分別作題為“‘上海房產(chǎn)新政’對(duì)離婚房產(chǎn)分割的影響”“新舊法律對(duì)離婚房產(chǎn)分割的比較分析”的講座。
一、北京隆安律師事務(wù)所上海分所合伙人付忠文律師：“‘上海房產(chǎn)新政’對(duì)離婚房產(chǎn)分割的影響”
（一）上海房產(chǎn)限購(gòu)政策概要
1、滬籍單身人士：
（1）單身且名下有房，限購(gòu)。
（2）單身且名下無(wú)房，但本人和父母共有超過(guò)3套（含3套），限購(gòu)。
（3）單身名下無(wú)房或雖有房但系本人和父母在2011年1月30日之前共有且不超過(guò)2套（含2套），可新購(gòu)一套住房。
2、滬籍已婚人士：
（1）夫妻雙方都是上海戶(hù)籍
① 夫妻雙方在2011年1月30日之前各自和父母共有不超過(guò)2套（含2套），可新購(gòu)二套住房。
② 夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套，但另一方無(wú)房或雖有房但系與父母共有且不超過(guò)2套，可新購(gòu)一套住房。
③ 夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有超過(guò)4套（含4套），限購(gòu)。
（2）夫妻雙方有一方為上海戶(hù)籍
① 購(gòu)買(mǎi)首套房產(chǎn)證可單獨(dú)上非上海戶(hù)籍一人，但非上海戶(hù)籍購(gòu)買(mǎi)者需提供滿5年社?；驖M5年個(gè)稅證明。
② 購(gòu)二套房，上海戶(hù)籍的人必須登記為產(chǎn)權(quán)人，否則限購(gòu)。
3、非滬籍人士：
（1）非滬籍單身，限購(gòu)；
（2）夫妻雙方均為非滬籍人士，至少夫妻一方社?；騻€(gè)稅在購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上，同時(shí)雙方名下均無(wú)房（在滬），可購(gòu)買(mǎi)1套房。
4、境外人士買(mǎi)房（含護(hù)照）：
境外人士在本市無(wú)住房且可提供在本市滿1年以上的勞動(dòng)合同及在有效期內(nèi)的護(hù)照的在本市可購(gòu)買(mǎi)一套自住用房。
5、公房限購(gòu)：
《上海市公有住房差價(jià)交換辦法》（滬府發(fā)[2019]19號(hào)）第十條
本市戶(hù)籍家庭擁有2戶(hù)（套）及以上住房（包括公有住房承租權(quán)和住房產(chǎn)權(quán)）的，不得再通過(guò)本辦法第五條第（二）項(xiàng)規(guī)定的差價(jià)換房方式，取得公有住房承租權(quán)。
本市戶(hù)籍單身且年滿18周歲個(gè)人擁有1戶(hù)（套）及以上住房（包括公有住房承租權(quán)和住房產(chǎn)權(quán)）的，不得再通過(guò)本辦法第五條第（二）項(xiàng)規(guī)定的差價(jià)換房方式，取得公有住房承租權(quán)。
（二）上海房產(chǎn)限購(gòu)政策對(duì)離婚案件房屋歸屬的司法影響
1、夫妻一方因規(guī)避限購(gòu)政策購(gòu)房，離婚時(shí)不能取得房屋產(chǎn)權(quán)
（1）案例基本事實(shí)
男女雙方于2013年登記結(jié)婚，婚后未生育子女。2015年女方以夫妻感情破裂為由起訴要求離婚，審理中男方表示同意離婚。男女雙方結(jié)婚前，雙方共同出資購(gòu)買(mǎi)了一套上海市某區(qū)房屋，因男方限購(gòu)原因，該房屋產(chǎn)權(quán)登記在女方名下。雙方于2013年簽訂了“共同購(gòu)房協(xié)議書(shū)”，明確了該房總價(jià)98.4萬(wàn)元，首付含稅收、中介費(fèi)和定金，由雙方共同出資，由女方出資16萬(wàn)，男方出資19萬(wàn)，貸款共同支付。訴案件審理中，雙方確認(rèn)房屋價(jià)值為123萬(wàn)，剩余未還貸款本金56萬(wàn)余元，雙方均主張取得房屋產(chǎn)權(quán)。
（2）法院判決
男方自認(rèn)因其屬限購(gòu)范圍，即說(shuō)明當(dāng)時(shí)男方名下已有產(chǎn)權(quán)居住房，不能再購(gòu)買(mǎi)第二套，而雙方在2013年簽訂的“共同購(gòu)房協(xié)議書(shū)”，明顯是規(guī)避?chē)?guó)家法律法規(guī)的行為，男方要求取得該房產(chǎn)權(quán)不予支持。本案處理男方出資款時(shí)應(yīng)考慮房產(chǎn)的升值因素，同時(shí)男方規(guī)避?chē)?guó)家法律法規(guī)行為，應(yīng)在處理房款時(shí)有所體現(xiàn)，最終法院酌情判決女方給付男方26萬(wàn)元，房屋產(chǎn)權(quán)歸女方所有，剩余貸款由女方負(fù)責(zé)清償。
2、法院判決時(shí)明確闡明判決房屋歸一方所有時(shí)考慮限購(gòu)因素
（1）案例基本事實(shí)
原、被告于2012年7月底經(jīng)人介紹相識(shí)戀愛(ài)，于2012年11月登記結(jié)婚，未生育。婚后，雙方因故產(chǎn)生矛盾并分居。2014年6月，被告曾起訴要求離婚，后撤訴。之后雙方仍然分居，夫妻關(guān)系并未改善，2014年11月原告起訴要求離婚。
上海市某房屋原由雙方共同在2012年10月簽訂過(guò)房屋的預(yù)售合同與貸款合同，被告當(dāng)時(shí)支付了房款人民幣83萬(wàn)余元。2012年12月19日，雙方就該房屋重新簽訂了預(yù)售合同與貸款合同，被告為此支付了部分房款，加上原支付的房款共計(jì)人民幣145萬(wàn)余元，而原告則支付了人民幣30萬(wàn)元，雙方還各自支付了契稅，房屋貸款的主貸人為原告。
審理中，雙方確認(rèn)該房屋經(jīng)現(xiàn)值為人民幣340萬(wàn)元，剩余貸款118萬(wàn)元。
（2）法院判決
雙方財(cái)產(chǎn)應(yīng)根據(jù)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，以照顧女方權(quán)益為原則，以不影響雙方生活為考量，予以合理分割。關(guān)于系爭(zhēng)房屋的性質(zhì)與分割，房屋的購(gòu)買(mǎi)過(guò)程是雙方曾在婚前共同簽訂了預(yù)售合同，又因故在婚后重新簽訂，產(chǎn)權(quán)登記在雙方共同名下，故房屋應(yīng)為雙方的共同財(cái)產(chǎn)。關(guān)于被告支付房款的認(rèn)定，原告雖表示雙方所付房款均為婚后行為，且不清楚被告在婚前是否支付錢(qián)款，但其并不否認(rèn)雙方婚前簽訂過(guò)購(gòu)房合同的事實(shí)，其也認(rèn)可了雙方各自出資的金額，在被告提供了日期為婚前的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的前提下，可以確認(rèn)人民幣83萬(wàn)余元系被告婚前支付，且并無(wú)證據(jù)證明被告婚前支付的房款在重新簽訂合同時(shí)是否已退還并另行收取，至于雙方婚后重新簽訂合同的支付行為，根據(jù)合同的簽訂日期，確為婚后所為，但應(yīng)考慮自雙方辦理結(jié)婚登記至購(gòu)房的間隔僅有二十天，在無(wú)證據(jù)證明雙方支付錢(qián)款的來(lái)源系共同積累及積累方式為何的情況下，根據(jù)常理，也可確認(rèn)為系以雙方的婚前財(cái)產(chǎn)支付。
至于婚后的還貸，根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述與原告的公積金明細(xì)單，可以確認(rèn)原告將其婚前公積金人民幣8萬(wàn)余元用于婚后還貸。
至于房屋的需要問(wèn)題，被告雖系外地來(lái)滬人員，但不應(yīng)因此受到歧視，考慮到其在本市工作需要居住地方與其在本市購(gòu)房受到限購(gòu)令限制的情況，其對(duì)該房屋的實(shí)際需要顯然更優(yōu)于按原告所述受貸款利率限制的原告，故房屋應(yīng)歸被告所有為妥，最后法院酌情判決房屋歸被告所有，被告支付原告60萬(wàn)元，且被告需于判決生效之日起15日內(nèi)還清全部貸款。
3、法院判決時(shí)不考慮限購(gòu)因素，僅以照顧女方和子女權(quán)益的原則進(jìn)行判決
（1）案例基本事實(shí)
2014年1月，男女雙方結(jié)婚，婚后生育一子。2014年2月，雙方共同購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，其中首付款為68萬(wàn)余元，銀行按揭貸款為156萬(wàn)元（組合貸款），男方為主貸人，貸款期限為：2014年至2044年。其中，男方支付首付及稅費(fèi)51萬(wàn)余元女方支付23萬(wàn)余元，產(chǎn)權(quán)登記為男女雙方共同共有。
2018年6月，男女雙方經(jīng)法院判決離婚，婚生子隨女方共同生活，法院以 “關(guān)于涉訴房屋的處理，雖然原、被告就涉訴房屋價(jià)格及取得方式達(dá)成一致協(xié)議，但因涉訴房屋的借款人變更需涉及案外人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司上海金山支行的利益”為由不予處理。
離婚后，女方與婚生子共同居住于案涉房屋內(nèi)。
2019年2月，男方向法院提起離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛，要求對(duì)涉案房屋進(jìn)行分割；雙方均主張房屋的所有權(quán)，且均同意支付對(duì)方房屋折價(jià)款；第三人上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司表示需全部清償公積金，不同意變更主貸人、第三人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司上海金山支行表示若變更主貸人，則需提前結(jié)清50萬(wàn)商貸本金；女方表示其無(wú)能力立即清償公積金貸款及歸還50萬(wàn)商貸本金。
（2）一審法院判決
男女雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同購(gòu)置的房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；對(duì)于案涉房屋的分割，考慮到雙方離婚后孩子隨女方共同生活，且一直居住于案涉房屋內(nèi)，為保護(hù)婦女兒童的合法權(quán)益，法院判決案涉房屋歸女方所有，由女方支付男方房屋折價(jià)款；女方還清所有公積金貸款及2019年7月1日起歸還商貸本金50萬(wàn)元后一周內(nèi)，男方與第三人協(xié)助女方辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
（3）二審裁判結(jié)果
男女雙方于二審中達(dá)成和解，男方撤訴，最終女方按照雙方調(diào)解協(xié)議履行，解決了被告購(gòu)房資格的限制。
（三）上海房產(chǎn)新政對(duì)離婚案件房屋歸屬司法影響之展望
就目前審判實(shí)踐來(lái)看，離婚案件中法院分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，可能仍會(huì)嚴(yán)格遵照以下原則：
1、民法典及相關(guān)司法解釋確定的夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割原則系法院處理房屋歸屬時(shí)首要考慮的因素；
民法典第一千零八十七條規(guī)定：離婚時(shí)，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成的，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，按照照顧子女、女方和無(wú)過(guò)錯(cuò)方權(quán)益的原則判決。對(duì)夫或者妻在家庭土地承包經(jīng)營(yíng)中享有的權(quán)益等，應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)。
2、“審執(zhí)結(jié)合”原則系離婚糾紛案件中法院判決房屋歸屬時(shí)考量的重要因素；
3、房產(chǎn)限購(gòu)政策系離婚糾紛案件中法院判決房屋歸屬時(shí)的參考因素而非決定性因素。
二、上海申同律師事務(wù)所合伙人陳燊昊律師：“新舊法律對(duì)離婚房產(chǎn)分割的比較分析”
（一）民法典婚姻家庭編的新變化概要
涉及財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，民法典婚姻家庭編比婚姻法多了兩條規(guī)定?；橐龇ó?dāng)中有10條涉及到財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，而民法典婚姻家庭編中有12條涉及財(cái)產(chǎn)的規(guī)定。民法典第1064條規(guī)定了夫妻共同債務(wù)的認(rèn)定，這條是吸收了婚姻法司法解釋的規(guī)定；民法典第1066條關(guān)于分割婚內(nèi)共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，也是吸收婚姻法司法解釋三第14條的規(guī)定，因此民法典婚姻家庭編相較于婚姻法多了2條關(guān)于財(cái)產(chǎn)的規(guī)定。
民法典婚姻家庭編整體上來(lái)說(shuō)相較于婚姻法有些內(nèi)容是有較大改動(dòng)的，但是可以看到立法思想一是強(qiáng)化對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)，例如民法典離婚補(bǔ)償制度修改（1088條）和婚內(nèi)共同財(cái)產(chǎn)分割（1066條）；二是更加尊重意思自治，例如民法典婚前財(cái)產(chǎn)約定（夫妻變?yōu)槟信p方）、共同債務(wù)認(rèn)定（1064條）；三是增強(qiáng)了對(duì)婚姻過(guò)錯(cuò)的制裁，例如增加了照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方的法定原則（1087條）。
陳律師還提到，法律關(guān)系變了，法律也要適應(yīng)。陳律師認(rèn)為婚姻財(cái)產(chǎn)法律發(fā)生變化的原因主要有三個(gè)：一是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尊重意思自治，婚姻法是有時(shí)代特色的，我們國(guó)家只有兩部婚姻法一部是1950年的，一部是1980年，從1980年至2001年，婚姻法修改過(guò)一次，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系已經(jīng)建立起來(lái)了，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則也相應(yīng)的滲透到我們的法律之中；二是財(cái)富影響家庭實(shí)質(zhì)平等，雖然不是絕對(duì)性的，但是一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象是收入較高的人在家庭里往往占主導(dǎo)地位；三是婚姻法是社會(huì)基本法，新中國(guó)的第一部法律是婚姻法。
（二）父母出資購(gòu)房的法律變化
陳律師指出，民法典婚姻家庭編司法解釋?zhuān)ㄒ唬┛偣灿芯艞l法律條款涉及房產(chǎn)，其中變化較大且對(duì)司法實(shí)踐產(chǎn)生一些影響的是第二十九條父母為子女購(gòu)房。
首先婚前父母出資購(gòu)房的規(guī)定是沒(méi)有變化的，民法典婚姻家庭編第二十九條的解釋和婚姻法司法解釋第二十二條規(guī)定是完全一致的，當(dāng)事人結(jié)婚前父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女個(gè)人的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。
其次，婚后父母出資購(gòu)房法律規(guī)定的變化巨大。民法典婚姻編司法解釋一第29條規(guī)定，從約定、無(wú)約定推定出資是否為贈(zèng)與雙方，不再區(qū)分登記，不再區(qū)分哪方父母出資，也不再區(qū)分出資比例?；橐龇ㄋ痉ń忉尪霸摮鲑Y應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)予，除非父母明確表示只贈(zèng)與給一方”、婚姻法司法解釋三“如果產(chǎn)權(quán)只登記在其子女名下，視為對(duì)自己子女的單方贈(zèng)與”。有著明顯的差別。也就是說(shuō)，該司法解釋實(shí)施后，子女婚后買(mǎi)房，父母出資的，沒(méi)有約定或約定不明確的，無(wú)論是全額出資還是部分出資，無(wú)論是登記在一方名下還是雙方名下，都優(yōu)先推定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同共有。
陳律師還指出，在夫妻財(cái)產(chǎn)制度方面，法律尊重意思自治，這給非訴留下很大的空間，可以通過(guò)簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議來(lái)明確約定。
陳律師提到，在司法實(shí)踐當(dāng)中，法律是不斷根據(jù)經(jīng)濟(jì)條件的變化而變化的，1980年婚姻法出臺(tái)時(shí)我們國(guó)家剛剛改革開(kāi)放，隨著我們國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體系的一個(gè)建立，法律更加尊重意思自治，例如一中院不久前判決的案例，夫妻雙方以公示的方式登記房屋產(chǎn)權(quán)份額為99%和1%，那么法院裁判時(shí)也尊重夫妻雙方的意思自治。
（三）財(cái)產(chǎn)分割方式變化
陳律師指出，關(guān)于夫妻財(cái)產(chǎn)的分割方式法律規(guī)定也發(fā)生了變化，婚姻法規(guī)定了競(jìng)價(jià)、補(bǔ)償、拍賣(mài)三種方式，民法典婚姻家庭編增加變賣(mài)這一方式。在實(shí)踐中當(dāng)中，拍賣(mài)房屋時(shí)，起拍價(jià)格是參考評(píng)估價(jià)的，如果流拍房屋的價(jià)格就會(huì)貶損，這是不利于夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)的保值和增值。在法庭的組織之下去變賣(mài)房屋，這個(gè)議價(jià)空間就會(huì)比較接近市場(chǎng)價(jià)，而且容易實(shí)踐操作。
最后，陳律師提出，今天參加講座的大多數(shù)都是比較擅長(zhǎng)婚姻家事的律師，當(dāng)事人找到我們的時(shí)候，或多或少他的經(jīng)歷、他的家庭已經(jīng)遭受不幸了，因此用自己的善意來(lái)對(duì)待別人的善良，在真實(shí)的世界里面自由的穿梭，在辦案當(dāng)中陪伴當(dāng)事人度過(guò)人生當(dāng)中最苦惱的最困難的一個(gè)階段，尋找到自己的一個(gè)幸福，這是我們做婚姻家事律師自己的一個(gè)追求！
三、交流討論
（一）外籍人士在滬購(gòu)房問(wèn)題
1、吳瓊律師向付忠文律師提問(wèn)：家政公司的外籍人士在只能與雇主簽訂勞務(wù)合同的情況如何在滬購(gòu)房，具體需要滿足哪些條件？
2、付忠文律師回復(fù)：第一，外籍人士在中國(guó)就業(yè)必須要有工作簽證，工作簽證上必須有工作單位，而工作簽證要和勞動(dòng)合同匹配；第二，只要?jiǎng)趧?dòng)合同的期限是一年以上的就可以在滬購(gòu)房，不要求勞動(dòng)合同已經(jīng)滿一年。
（二）“老公房”的析產(chǎn)問(wèn)題
1、吳瓊律師向付忠文律師提問(wèn)：“老公房”的使用權(quán)具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值是可以分割的，但是這類(lèi)案子的案例很少，而且法院基本不受理這類(lèi)財(cái)產(chǎn)分割的案件。
2、付忠文律師回復(fù)：2009年左右，“老公房”的析產(chǎn)案件比較多，這幾年確實(shí)不多了，因?yàn)椤袄瞎俊钡臄?shù)量不多了，“老公房”實(shí)際上是老百姓和國(guó)家之間建立租賃關(guān)系，老百姓對(duì)房屋的使用和占有是具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的。只要承租人和承租權(quán)人配合，也就是說(shuō)老公房?jī)?nèi)的戶(hù)口成員都配合去物業(yè)公司去備案，是可以轉(zhuǎn)讓和交易的。
（三）關(guān)于父母出資購(gòu)房問(wèn)題
付忠文律師特別指出，大家對(duì)于父母出資購(gòu)房的爭(zhēng)議很大，建議大家閱讀最高人民法院鄭學(xué)林、劉敏、王丹法官在人民司法2021年第13期上發(fā)表的文章。付律師認(rèn)為，第一，父母全資為子女購(gòu)房，并且房屋登記在自己子女一人名下的，從公示的角度來(lái)說(shuō)還是認(rèn)為是父母對(duì)自己子女的贈(zèng)與，不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，抖音上好多人說(shuō)父母無(wú)論何時(shí)出資購(gòu)房都是對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，這是一個(gè)誤解；第二，父母部分出資，產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下，子女有銀行貸款，這種情況下出資的性質(zhì)是借貸還是贈(zèng)與？目前審判實(shí)踐當(dāng)中還沒(méi)有統(tǒng)一的口徑，我個(gè)人認(rèn)為一刀切地認(rèn)為是借貸或者贈(zèng)與都是有失偏頗的，需要根據(jù)案件的具體情況來(lái)判斷，所以這個(gè)問(wèn)題目前的爭(zhēng)議是非常大的。
（注：以上嘉賓觀點(diǎn)，根據(jù)錄音整理，未經(jīng)本人審閱）
供稿：上海律協(xié)婚姻家事業(yè)務(wù)研究委員會(huì)
執(zhí)筆：吉祥 上海道朋律師事務(wù)所
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