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小區(qū)車位成為了小區(qū)的重要資源。如何公平合理的使用有限的停車資源是每一個小區(qū)業(yè)主大會/業(yè)委會都必須面對的問題。實踐中，存在部分業(yè)主擁有兩輛及以上車輛，但是其私人專有車位只有一個，需要用到小區(qū)公共車位時，應(yīng)該如何看待其第二輛車并且定價呢？換言之，小區(qū)在分配停車位的過程中，是否可以將業(yè)主的私人專有停車位作為因素進(jìn)行考慮？本文將從一個擁有多輛車輛的業(yè)主認(rèn)為已有小區(qū)車位收費不合理而提起訴訟出發(fā)，與各位讀者探討小區(qū)車位分配時的權(quán)力邊界、適用法律以及糾紛解決方法，以期小區(qū)能夠合理規(guī)劃成為，合理利用資源，避免糾紛。
案情簡介：
林某是上海市寶山區(qū)A小區(qū)地下1層460號車位的產(chǎn)權(quán)人，屬A小區(qū)之物業(yè)管理區(qū)域。
2017年1月26日，該小區(qū)物業(yè)管理處發(fā)布小區(qū)機(jī)動車輛管理規(guī)定，主要內(nèi)容為，本小區(qū)規(guī)劃配置的地下停車位1,375個，地面停車位497個，臨時停車位300個，小區(qū)住戶2,962戶，目前車輛數(shù)近2,500輛，小區(qū)停車矛盾日益突出，為緩解小區(qū)停車矛盾，貫徹“業(yè)主優(yōu)先”的原則，合理分配停車資源，根據(jù)相關(guān)規(guī)定及小區(qū)實際情況，制定本管理規(guī)定。
其中，第一條第1款規(guī)定，本小區(qū)停車資源有限，無法保證每戶都有一個車位，按照先到先得的原則，凡有機(jī)動車的業(yè)主，每戶只能安排一個車位。在額度已滿的前提下，未能租賃到車位或新增車輛可以到管理處備案登記后排隊等候，等候期間的停車問題，由業(yè)主自行解決。第13款規(guī)定，本小區(qū)包月停車收費標(biāo)準(zhǔn)為:本標(biāo)準(zhǔn)中所涉及的車位包含私家車位、地庫租賃車位、地面租賃車位，1)本小區(qū)地面包月停車的收費標(biāo)準(zhǔn)為:(1)業(yè)主按戶只占用一個車位時，地面包月租賃費150/月;(2)業(yè)主按戶占用二個車位時，第二個車位地面包月租賃費250/月......
2017年2月4日，小區(qū)業(yè)委會發(fā)布《關(guān)于執(zhí)行新的機(jī)動車管理規(guī)定的公告》，告知新的小區(qū)機(jī)動車輛管理規(guī)定于2月18日起試運行，自3月1日起正式實施。
因林某曾經(jīng)購買過地下產(chǎn)權(quán)車位，按照該《管理規(guī)定》再租賃地面車位時算第二個車位進(jìn)行遞增收費。因此林某從2017年10月10日支付了10月至12月三個月的地面臨時車位租賃費共750元，每月250元。林某認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，地面臨時車位屬于業(yè)主共有，林某作為業(yè)主對以業(yè)主共有部分劃定的停車位與其他業(yè)主享有公平同等權(quán)利，其已經(jīng)購買的產(chǎn)權(quán)車位并不能排除其對共有部分停車位的共有權(quán)利。故提起訴訟請求撤銷該小區(qū)發(fā)布的《機(jī)動車輛管理規(guī)定》中關(guān)于將私家車位與公共車位一并計入小區(qū)統(tǒng)籌安排的車位數(shù)量的條款。
法院觀點：
法院認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》（現(xiàn)為《民法典》）的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
林某享有的產(chǎn)權(quán)車位是通過購買方式取得，支付了相應(yīng)的對價，該產(chǎn)權(quán)車位屬于林某的專有部分;同時，林某作為小區(qū)業(yè)主，對以業(yè)主共有部分劃定的停車位則與其他業(yè)主享有同等的權(quán)利，不應(yīng)以其已經(jīng)享有專有部分來否認(rèn)其對共有部分的權(quán)利。
小區(qū)現(xiàn)有停車位不足并非林某的過錯所致,故僅因其已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)車位而剝奪其作為業(yè)主對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利缺乏法律依據(jù)。
因此，小區(qū)業(yè)委會作出的機(jī)動車管理規(guī)定用階梯式價格手段調(diào)節(jié)小區(qū)車位的供求關(guān)系，雖有利于緩解小區(qū)內(nèi)停車問題，但該規(guī)定侵害了林某作為業(yè)主對小區(qū)共有部分所享有的同等權(quán)利，以林某已有私家產(chǎn)權(quán)車位為由 ，剝奪了林某與其他業(yè)主按同等標(biāo)準(zhǔn)安排租賃停車位、執(zhí)行停車租賃費標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利，侵犯了林某的合法權(quán)益。故，判決撤銷小區(qū)業(yè)委會做出的《關(guān)于執(zhí)行新的機(jī)動車管理規(guī)定的公告》。
其實在這個問題的認(rèn)識上，各個法院之間也存在分歧。盡管在本案中，法院支持了業(yè)主林某的請求，認(rèn)為業(yè)委會將私家產(chǎn)權(quán)車位與公共車位一并計入安排的做法侵犯了業(yè)主權(quán)益。但是，在(2018)滬0112民初6331號、(2022)滬0113民初9509號的兩起類似案件中，法院均支持了業(yè)委會的做法，認(rèn)為其彰顯了公平正義。認(rèn)為雖然業(yè)主取得地下車位的所有權(quán)時的確付出了對價，但其在地面車位所停放的車輛還是不能視為第一輛車。地下車庫與地面車庫均屬于住宅小區(qū)必要的配套措施，其使用應(yīng)當(dāng)服從于全體業(yè)主的共同利益。車位在大多數(shù)住宅小區(qū)已經(jīng)成為了重要資源。如何公平合理地使用有限的停車資源無疑是有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。將地下車庫與地面車位作為整體停車資源，通過價格杠桿合理調(diào)節(jié)資源分配，既確保了每戶業(yè)主基本的停車需求，又抑制了部分過高的停車需求，在小區(qū)的自治中彰顯了公平正義的法律精神。相關(guān)的決議只要程序合法合規(guī)，應(yīng)當(dāng)予以支持。
律師分析與啟示：
本案的爭議焦點是小區(qū)業(yè)委會發(fā)布的《機(jī)動車管理規(guī)定》中將私家產(chǎn)權(quán)車位與公共車位一并計入安排分配車位及包月停車費標(biāo)準(zhǔn)的停車指標(biāo)基數(shù)之條款是否侵犯了相關(guān)業(yè)主的權(quán)益。雖然法院的不同看法確實對業(yè)委會以及小區(qū)業(yè)主產(chǎn)生了巨大困擾。但是筆者認(rèn)為，在程序合法合規(guī)的前提下，這種將地下車庫與地面車位作為小區(qū)整體停車資源，通過價格杠桿合理調(diào)節(jié)資源分配的決議有效。
第一，業(yè)委會將私家產(chǎn)權(quán)車位與公共車位一并安排的決定公平合理。
根據(jù)我國法律規(guī)定，制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，由業(yè)主共同決定。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。
更重要的是，本案糾紛的產(chǎn)生揭示了一個問題，在涉及住宅小區(qū)的共同事務(wù)的管理中，當(dāng)業(yè)主個體利益最大化與共同利益最大化之間存在沖突時，兩者如何取舍?應(yīng)當(dāng)看到，住宅小區(qū)的業(yè)主基于共同生活關(guān)系而形成利益共同體，如果只強(qiáng)調(diào)個體利益而不考慮共同利益，個體利益事實上得不到保障。從表面上看，業(yè)委會所做出的《管理規(guī)定》確實未能實現(xiàn)地下車位業(yè)主個體利益最大化，但如果不對有限的停車資源加以挖掘利用，并適度抑制停車需求，而是任由小區(qū)車輛無序增長、無序停放，會因此產(chǎn)生多方面的矛盾，不但不能保障業(yè)主的個體利益，反而可能損害業(yè)主的個體利益。
第二，業(yè)委會形成有效決議應(yīng)當(dāng)注意程序合法。
在訴訟之中，當(dāng)事人不僅認(rèn)為《機(jī)動車管理規(guī)定》在實體內(nèi)容上侵犯了業(yè)主的權(quán)益，其在程序上也存在瑕疵。雖然在最后的法院判決之中，都沒有支持這樣的訴訟請求，但是也為各業(yè)委會敲響了警鐘。例如，投票的文件草案需要與最后通過的文件內(nèi)容一致。不能出現(xiàn)違反或者改變?nèi)w業(yè)主真實意思的修改?！睹穹ǖ洹返诙倨呤藯l規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)委會要保證“參與表決”的落實。小區(qū)的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過多種方式及途徑送達(dá)表決票、積極鼓勵業(yè)主參與表決。可以通過參與投票有獎等各種方式提升業(yè)主參與小區(qū)表決的積極性。確保通過決議的程序符合法律法規(guī)及小區(qū)議事規(guī)則的約定。
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