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一、爭(zhēng)議焦點(diǎn)
農(nóng)村宅基地房屋出賣給他人后遇到動(dòng)拆遷，房屋買賣合同效力如何認(rèn)定？動(dòng)遷利益在出賣人和買受人之間如何分配？
根據(jù)案情，本案糾紛的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要是涉案買賣合同關(guān)系中的出賣人是朱某戰(zhàn)、朱某潔、朱某1、朱某茂（以下簡(jiǎn)稱“四被告”）還是夏某，被告是否有權(quán)出賣xx街房屋（以下簡(jiǎn)稱“涉案房屋”），涉案買賣合同是否合法有效，如何認(rèn)定祝某紅在涉案房屋被征收情形下可以取得的利益。
二、人員關(guān)系
三、案情介紹
1993年，政府部門向朱某戰(zhàn)戶（當(dāng)時(shí)該戶成員為四被告）核發(fā)了宅基地使用證，該證明確朱某戰(zhàn)戶的宅基地房屋為84號(hào)，該84號(hào)宅基地房屋由東面一處宅基地房屋和西南側(cè)一處宅基地房屋組成，該東面一處宅基地房屋的西面為85號(hào)宅基地房屋，該西南側(cè)一處宅基地房屋在上述85號(hào)宅基地房屋的西南側(cè)。朱某戰(zhàn)戶的宅基地使用權(quán)審查表、宅基地調(diào)查表明確上述84號(hào)宅基地房屋由位于不同位置的平房、樓房組成，其中的平房在西南側(cè)。1993年，政府部門向案外人夏某戶(系朱某戰(zhàn)的母親)核發(fā)了宅基地使用證，該證及夏某戶的宅基地使用權(quán)審查表、宅基地調(diào)查表明確夏某戶成員為夏某、朱某3、朱某4，該戶宅基地房屋為85號(hào)，該85號(hào)宅基地房屋的西南側(cè)存在84號(hào)宅基地房屋。
被告祝某紅的戶籍所在地為上海市浦東新區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX號(hào)。經(jīng)政府批準(zhǔn)，祝某紅以戶主身份于2007年在上海市浦東新區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX組建造了住房。2010年4月，祝某紅的戶籍性質(zhì)經(jīng)“征地農(nóng)轉(zhuǎn)非”變更為“非農(nóng)家庭戶口”。至2021年7月，祝某紅名下登記產(chǎn)權(quán)的房屋為其繼承取得的居住房屋一套、買賣取得的辦公用房二套，祝某紅的丈夫名下沒有登記產(chǎn)權(quán)的房屋。
2000年10月5日，祝某紅支付朱某戰(zhàn)、朱某潔現(xiàn)金5萬元，朱某戰(zhàn)、朱某潔出具收條，確認(rèn)收到祝某紅訂金購(gòu)房款5萬元。2012年6月12日、6月19日、7月5日、7月25日，祝某紅分別轉(zhuǎn)賬支付朱某戰(zhàn)10萬元、5萬元、5萬元、15萬元，共計(jì)35萬元。對(duì)于上述收款，朱某戰(zhàn)在各筆收款的當(dāng)日向祝某紅分別出具了內(nèi)容為“今收到祝某紅10萬元(購(gòu)房款)”“今收到祝某紅5萬元”“今收到祝某紅5萬元(購(gòu)房款)”“今收到祝某紅15萬元(購(gòu)房款)”的收條。
祝某紅以乙方、受讓人身份，四被告以甲方、出讓人身份，雙方簽有《買賣合同》一份。該合同約定：甲方將上海市浦東新區(qū)XX鎮(zhèn)XX街XX弄XX號(hào)、建筑面積111.24平方米、占地面積126平方米的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方；該宅基地四址為東鄰公用大門、西鄰獨(dú)立墻、南鄰甲方圍墻、北鄰甲方圍墻(附平面草圖)；轉(zhuǎn)讓價(jià)格45萬元；合同生效后，乙方擁有該宅基地和房屋的使用權(quán)和處置權(quán)；轉(zhuǎn)讓前甲方保證該宅基地和房屋的使用權(quán)屬于甲方、該房屋為有證房屋；甲方解除買賣協(xié)議的，必須承擔(dān)違約責(zé)任，安置一塊類似地理位置、類似地段的獨(dú)幢房屋給乙方居住，居住時(shí)間必須滿70年，甲方無法提供的，支付乙方180萬元違約金；乙方要求支付全額房款時(shí)押5萬元作為動(dòng)拆遷押金，到甲方動(dòng)拆遷房交付乙方并過戶后，乙方退還甲方所押5萬元，如果到2014年5月1日不動(dòng)拆遷則5萬元押金甲方不再收取；本合同在雙方簽字后生效。上述買賣合同的第七條為動(dòng)拆遷條款，第一款約定：甲方出賣該房屋后，如遇動(dòng)拆遷，由國(guó)家或房產(chǎn)商賠償?shù)年P(guān)于該房屋建筑的基價(jià)、房屋的造價(jià)、裝修費(fèi)、戶外設(shè)施費(fèi)、實(shí)物分房等一切補(bǔ)償均由乙方享受。甲方必須協(xié)助乙方簽訂動(dòng)拆遷協(xié)議，甲方擅自簽訂動(dòng)拆遷協(xié)議，迫使乙方?jīng)]有得到拆遷利益的，甲方的動(dòng)拆遷利益中優(yōu)先賠償一套110平方米以上安置房及20萬元裝修費(fèi)給乙方(注：安置房一套大套不論平方)；第三款約定：因相關(guān)政策問題，乙方無法單獨(dú)簽訂動(dòng)拆遷協(xié)議的，甲方必須保證乙方有一套110平方米以上的動(dòng)遷房、20萬元裝修費(fèi)；第四款約定：在乙方獲得動(dòng)遷安置房后，因政策問題，登記為甲方的，在法定可以變更產(chǎn)權(quán)名字時(shí)，甲方必須無條件配合乙方辦理動(dòng)遷安置房屋的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，相關(guān)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。
上述買賣合同為打印件，但第七條第一款尾部“(注：安置房一套大套不論平方)”文字為手寫。上述合同載明的簽名時(shí)間為2000年10月5日，四被告與祝某紅確認(rèn)實(shí)際在2012年簽訂，雙方對(duì)具體簽訂時(shí)間均難以明確。上述合同的甲方簽名處有“夏某(代)”文字及手指印紋。四被告稱雙方在合同上簽名后由四被告在合同上代寫了“夏某(代)”文字并由夏某捺指印，后四被告將補(bǔ)簽名、捺印后的合同交祝某紅。祝某紅稱夏某未在簽訂合同現(xiàn)場(chǎng)，后四被告將事后補(bǔ)辦的有“夏某(代)”文字、指印的合同交祝某紅，但祝某紅不清楚上述簽名、捺印的真實(shí)情況。上述合同簽訂時(shí)，朱某戰(zhàn)向祝某紅提供了一份由朱某戰(zhàn)制作的合同所涉轉(zhuǎn)讓房屋的平面草圖，該材料明確了轉(zhuǎn)讓房屋的平面結(jié)構(gòu)、相關(guān)間距、面積，其中有“55.62×2＝111.24㎡”等內(nèi)容。
上述買賣合同簽訂后，四被告將合同所涉轉(zhuǎn)讓房屋，也即涉案房屋交付祝某紅居住使用，祝某紅實(shí)際居住使用至今。一審審理中，法院對(duì)上述合同所涉轉(zhuǎn)讓房屋的現(xiàn)狀等情況進(jìn)行了實(shí)地勘驗(yàn)，查見在上海市浦東新區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX街XX弄XX號(hào)院落內(nèi)存在面南的三幢二層樓房、面東的一幢二層樓房，面東樓房的北側(cè)緊鄰面南樓房的西面南側(cè)，面東樓房位于上述12號(hào)院落的西南側(cè)，祝某紅、四被告確認(rèn)上述面東樓房即為涉案買賣合同中的轉(zhuǎn)讓房屋，四被告確認(rèn)上述面東樓房原為平房、后改建為樓房。
2020年6月21日，案外人嚴(yán)某代表夏某戶(乙方)與上海市浦東新區(qū)XX中心(甲方)及第三人浦東第二征收公司(房屋征收實(shí)施單位)簽訂了《上海市征收集體土地居住房屋補(bǔ)償安置協(xié)議》，該協(xié)議約定了甲方征收乙方所有的坐落在上海市浦東新區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX街XX弄XX號(hào)的房屋，乙方被安置人員(被補(bǔ)償人)為夏某、嚴(yán)某、朱某5，甲方安置乙方二套安置房等事項(xiàng)。
2020年7月3日，朱某茂代表朱某戰(zhàn)戶(乙方)與上海市浦東新區(qū)XX中心(甲方)及第三人浦東第二征收公司(房屋征收實(shí)施單位)簽訂了《上海市征收集體土地居住房屋補(bǔ)償安置協(xié)議》、與浦東第二征收公司簽訂了《市中低價(jià)“四高”示范居住區(qū)南匯區(qū)XX鎮(zhèn)基地二期XX鎮(zhèn)XX街基地結(jié)算單》，約定：甲方征收乙方所有的坐落在上海市浦東新區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX街XX弄XX號(hào)、XX號(hào)XX室的房屋(已批建建筑面積209平方米、可建未建建筑面積76平方米)；乙方被安置人員(被補(bǔ)償人)為四被告、朱某2；甲方安置乙方三套安置房即涉案甲路房屋(建筑面積121.54平方米，按照安置價(jià)2，750元／平方米結(jié)算，房?jī)r(jià)為334，235元)和上海市浦東新區(qū)XX鎮(zhèn)XX路XX弄XX號(hào)XX室(建筑面積123.22平方米，按照安置價(jià)2，900元／平方米結(jié)算101.18平方米，按照市場(chǎng)優(yōu)惠價(jià)17，700元／平方米結(jié)算20平方米，按照市場(chǎng)價(jià)29，500元／平方米結(jié)算2.04平方米，房?jī)r(jià)為707，602元)、上海市浦東新區(qū)XX鎮(zhèn)XX路XX弄XX號(hào)XX室(建筑面積63.06平方米，按照安置價(jià)2，650元／平方米結(jié)算，房?jī)r(jià)為167，109元)，乙方應(yīng)付購(gòu)買上述三套安置房的總價(jià)款為1，208，946元；甲方應(yīng)付乙方被征收房屋建筑物補(bǔ)償款、土地使用權(quán)基價(jià)加價(jià)格補(bǔ)貼補(bǔ)償款、附屬物補(bǔ)償款、裝修補(bǔ)償款、設(shè)備遷移費(fèi)、未見證建筑補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、裝修過渡補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、簽約獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等共計(jì)1，200，483.88元；雙方各自應(yīng)付款結(jié)算后，乙方應(yīng)付甲方8，462.12元。
四、各方觀點(diǎn)
（一）原告觀點(diǎn)
原被告雙方簽署的《買賣合同》合法有效，原告已經(jīng)支付相應(yīng)購(gòu)房款，并在涉案房屋內(nèi)實(shí)際居住長(zhǎng)達(dá)10年之久，涉案房屋動(dòng)遷，由四被告作為動(dòng)遷安置人取得涉案房屋的動(dòng)遷利益，原告應(yīng)當(dāng)根據(jù)原被告雙方簽署的《買賣合同》中動(dòng)遷條款，獲得相應(yīng)動(dòng)遷利益。
（二）被告觀點(diǎn)
1、涉案買賣合同所涉的房屋系夏某戶下的85號(hào)宅基地房屋的組成部分，與被告朱某戰(zhàn)戶下的84號(hào)宅基地房屋無任何關(guān)聯(lián)。據(jù)此，原告祝某紅根本無權(quán)主張84號(hào)房屋項(xiàng)下的征收補(bǔ)償安置房屋或相關(guān)其他利益，其僅可就85號(hào)房屋項(xiàng)下的征收補(bǔ)償安置利益進(jìn)行主張；
2、涉案合同也因違反我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性效力性規(guī)定，應(yīng)屬無效。
（三） 一審法院觀點(diǎn)
第一，四被告提出涉案房屋系夏某戶名下的房屋、祝某紅系向夏某購(gòu)房的抗辯意見。法院認(rèn)為，首先，依據(jù)四被告戶、夏某戶各自的宅基地使用證、宅基地使用權(quán)審查表、宅基地調(diào)查表，依據(jù)祝某紅居住使用涉案房屋的情況，依據(jù)法院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況，可以認(rèn)定四被告戶、夏某戶名下的宅基地房屋都在XX街XX弄XX號(hào)院落內(nèi)，四被告戶的房屋為84號(hào)、夏某戶的房屋為85號(hào)，84號(hào)房屋由位于85號(hào)房屋東側(cè)的面南房屋和位于85號(hào)房屋西南側(cè)的面東房屋組成，可以認(rèn)定涉案買賣合同的標(biāo)的物涉案房屋即為上述西南側(cè)的面東房屋，屬于四被告名下的房屋而非夏某戶名下的房屋；其次，涉案買賣合同的打印內(nèi)容明確合同雙方當(dāng)事人為祝某紅與四被告，夏某并非合同首部打印內(nèi)容列明的出賣人之一。四被告稱其代夏某簽名、夏某本人捺印，并稱上述簽名、捺印發(fā)生在祝某紅與四被告簽訂合同后，在祝某紅不認(rèn)可上述簽名、捺印的真實(shí)性即不認(rèn)可夏某系買賣合同的當(dāng)事人，四被告無證據(jù)證明上述代簽名經(jīng)夏某授權(quán)同意、上述捺印系夏某本人實(shí)施的情況下，不能認(rèn)定夏某系涉案買賣合同的共同出賣人；再次，房屋買賣系日常生活中的重大利益事項(xiàng)，如果涉案房屋屬于夏某戶所有，夏某作為房屋權(quán)利人和在同一院落內(nèi)生活的住戶，其未向祝某紅收取購(gòu)房款的情形、其對(duì)祝某紅居住使用涉案房屋但長(zhǎng)期未提出異議的情形均明顯不符合日常生活常理。因此，法院認(rèn)定雙方就涉案房屋成立買賣合同關(guān)系，四被告有權(quán)出售涉案房屋。
第二，四被告提出祝某紅無權(quán)購(gòu)買涉案房屋、涉案買賣合同無效的抗辯意見。法院認(rèn)為，房屋所有權(quán)人有權(quán)依法出售自己所有的房屋、宅基地使用權(quán)人有權(quán)依法處理自己享有的宅基地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的內(nèi)部流轉(zhuǎn)不損害國(guó)家、集體、他人的合法權(quán)益，同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以為同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人員。在雙方系同鎮(zhèn)戶籍人員，祝某紅并非城鎮(zhèn)居民戶籍人員，無證據(jù)證明祝某紅從事購(gòu)買他人宅基地房屋的營(yíng)利性活動(dòng)，無證據(jù)證明涉案房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的利益因涉案宅基地房屋買賣而遭受損失的情況下，可以認(rèn)定雙方之間的宅基地房屋買賣行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性效力性規(guī)定。因此，法院認(rèn)定，涉案買賣合同合法有效。
第三，合法有效的合同受法律保護(hù)，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按約履行自己的義務(wù)。依據(jù)涉案買賣合同的動(dòng)拆遷條款，在涉案房屋已被征收，四被告出面簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議已確定了具體的拆遷補(bǔ)償安置利益的情況下，四被告應(yīng)當(dāng)給予祝某紅一套建筑面積大于110平方米的大套安置房及20萬元裝修費(fèi)，并應(yīng)當(dāng)協(xié)助祝某紅辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。上述動(dòng)拆遷條款明確了四被告在涉案房屋動(dòng)拆遷后應(yīng)當(dāng)對(duì)祝某紅承擔(dān)的對(duì)價(jià)，該對(duì)價(jià)具有祝某紅出資購(gòu)房、所購(gòu)房屋因動(dòng)拆遷而滅失的基礎(chǔ)事實(shí)，該對(duì)價(jià)符合公平合理原則，故上述動(dòng)拆遷條款合法有效，對(duì)四被告具有法律約束力。登記在四被告戶名下的包括涉案房屋在內(nèi)的涉案84號(hào)宅基地房屋已被征收，四被告戶（包括朱某2）依據(jù)涉案征收補(bǔ)償安置協(xié)議取得了包括涉案甲路房屋在內(nèi)的三套安置房等補(bǔ)償安置利益。在四被告應(yīng)當(dāng)給予祝某紅一套建筑面積大于110平方米的大套安置房及20萬元裝修費(fèi)，甲路房屋的建筑面積為121.54平方米、按照安置價(jià)計(jì)算的11.54平方米建筑面積的甲路房屋的購(gòu)買價(jià)遠(yuǎn)低于20萬元，祝某紅沒有選擇要求取得三套安置房中建筑面積最大的一套安置房，祝某紅并非上海市商品住宅限購(gòu)對(duì)象的情況下，祝某紅自愿放棄了部分權(quán)利，祝某紅僅要求甲路房屋歸其所有的主張合法、合情、合理。因此，應(yīng)當(dāng)依法支持祝某紅的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。依據(jù)涉案買賣合同的約定和出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)登記的法律規(guī)定，四被告及朱某2在甲路房屋符合產(chǎn)權(quán)登記條件后應(yīng)當(dāng)協(xié)助祝某紅辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，登記費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由祝某紅自負(fù)。
（四）二審法院觀點(diǎn)
鑒于四被告二審上訴時(shí)并未提出足以推翻一審判決對(duì)買賣所涉標(biāo)的物及標(biāo)的物所對(duì)應(yīng)的房屋權(quán)利人之認(rèn)定的事實(shí)與理由，仍重復(fù)一審時(shí)的相關(guān)辯稱理由，而對(duì)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)及四被告的辯稱理由一審判決已有詳盡的闡述，故在此不再贅述。根據(jù)祝某紅與四被告之間的《買賣合同》第七條(動(dòng)拆遷條款)中的相關(guān)兜底內(nèi)容，也即若甲方(出賣方)擅自簽訂動(dòng)拆遷協(xié)議，迫使乙方(買受方)沒有得到拆遷利益的，甲方的動(dòng)拆遷利益中優(yōu)先賠償一套110平方米以上安置房及20萬元裝修費(fèi)給乙方，以及因相關(guān)政策問題，乙方無法單獨(dú)簽訂動(dòng)拆遷協(xié)議的，甲方必須保證乙方有一套110平方米以上的動(dòng)遷房、20萬元裝修費(fèi)，祝某紅提出本案訴請(qǐng)，要求確認(rèn)實(shí)際由朱某茂出面代表朱某戰(zhàn)戶簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議而征收朱某戰(zhàn)戶名下的上海市浦東新區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX街XX弄XX號(hào)、XX號(hào)XX室房屋（拆遷補(bǔ)償安置對(duì)象為四被告和朱某2）項(xiàng)下的拆遷補(bǔ)償安置利益中的上海市浦東新區(qū)XX路XX弄XX號(hào)XX室房屋歸祝某紅所有及辦理相應(yīng)的過戶登記手續(xù)，具有充分的事實(shí)根據(jù)，一審法院對(duì)祝某紅的請(qǐng)求予以支持，并無不當(dāng)之處。四被告的上訴請(qǐng)求，缺乏充分的依據(jù)。其拒不承認(rèn)和配合祝某紅取得依照《買賣合同》應(yīng)得的相應(yīng)利益之行為有違誠(chéng)信原則。一審判決應(yīng)予維持。
（五）案例分析
本案涉及農(nóng)村宅基地房屋的買賣合同效力及動(dòng)遷利益分配問題。通過一審、二審法院認(rèn)為，房屋所有權(quán)人有權(quán)依法出售自己所有的房屋、宅基地使用權(quán)人有權(quán)依法處理自己享有的宅基地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的內(nèi)部流轉(zhuǎn)不損害國(guó)家、集體、他人的合法權(quán)益，同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以為同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人員。在買受方非城鎮(zhèn)居民戶籍人員，且買受方并非從事購(gòu)買他人宅基地房屋的營(yíng)利性活動(dòng)，同時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)組織的利益不因涉案宅基地房屋買賣而遭受損失的情況下，可以認(rèn)定雙方之間的宅基地房屋買賣行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性效力性規(guī)定。另外，法院把從日常生活常理出發(fā)作為邏輯推斷房屋買賣合同關(guān)系成立的理由之一，也是值得注意的審判實(shí)務(wù)。
關(guān)于動(dòng)遷利益的分配，一、二審法院均根據(jù)雙方簽署的買賣合同條款約定判決。一審法院根據(jù)本案原被告簽署的買賣合同中約定的動(dòng)拆遷條款明確了賣方在房屋動(dòng)拆遷后應(yīng)當(dāng)對(duì)買受方承擔(dān)的對(duì)價(jià)，該對(duì)價(jià)具有買受方出資購(gòu)房、所購(gòu)房屋因動(dòng)拆遷而滅失的基礎(chǔ)事實(shí)，該對(duì)價(jià)符合公平合理原則，故上述動(dòng)拆遷條款合法有效。而二審法院進(jìn)一步指出，根據(jù)雙方簽署的《買賣合同》第七條(動(dòng)拆遷條款)中的相關(guān)兜底內(nèi)容，也即若甲方(出賣方)擅自簽訂動(dòng)拆遷協(xié)議，迫使乙方(買受方)沒有得到拆遷利益的，甲方的動(dòng)拆遷利益中優(yōu)先賠償一套110平方米以上安置房及20萬元裝修費(fèi)給乙方，以及因相關(guān)政策問題，乙方無法單獨(dú)簽訂動(dòng)拆遷協(xié)議的，甲方必須保證乙方有一套110平方米以上的動(dòng)遷房、20萬元裝修費(fèi)，原告據(jù)此提出訴請(qǐng)，理由充分，應(yīng)當(dāng)予以支持。本案中，因原告與被告在簽署房屋買賣合同時(shí)，清楚明確的約定了房屋動(dòng)遷時(shí)的各項(xiàng)情形下對(duì)于買受人的補(bǔ)償方式，因此，原告據(jù)此要求按照買賣合同約定取得動(dòng)遷利益，理由充分。
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