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2024年12月4日，上海律協(xié)現(xiàn)代物流專業(yè)委員會在上海律協(xié)報告廳舉辦“物流地產(chǎn)收購和租賃相關(guān)法律問題解析”講座。講座由上海律協(xié)現(xiàn)代物流專業(yè)委員會副主任單文亮律師主持。本次講座以線下分享結(jié)合線上直播形式展開，線下參與及線上收聽人數(shù)百余人。講座中，上海律協(xié)現(xiàn)代物流專業(yè)委員會副主任、德恒上海律師事務(wù)所合伙人朱丹律師作為主講人進(jìn)行了主題分享。
一、 物流地產(chǎn)收購
物流地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場中的一個細(xì)分領(lǐng)域，主要是指用于物流活動的地產(chǎn)，包括物流倉庫、配送中心、分撥中心等設(shè)施。朱律師講座中提到，在物流地產(chǎn)收購時，應(yīng)當(dāng)注意以下問題：
（一） 用地性質(zhì)和投資強(qiáng)度問題的處理
倉儲物流用地，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GBT 21010-2017），編碼0604的倉儲用地，指用于物資儲備、中轉(zhuǎn)的場所用地，包括物流倉儲設(shè)施、配送中心、轉(zhuǎn)運中心等；根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011），用地代碼為W。工業(yè)用地，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GBT 21010-2017），編碼0601的工業(yè)用地，指工業(yè)生產(chǎn)、產(chǎn)品加工制造、機(jī)械和設(shè)備修理及直接為工業(yè)生產(chǎn)等服務(wù)的附屬設(shè)施用地；根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011），用地代碼為M。
因此，從收購方視角來看，物流地產(chǎn)收購時，涉及工業(yè)用地上建設(shè)的倉儲項目，需要特別注意用地性質(zhì)合規(guī)事項。根據(jù)實操，最嚴(yán)格的審查是，出售股權(quán)的企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照土地用途監(jiān)管有關(guān)規(guī)定，征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。但該項在實踐中較難實現(xiàn)。次嚴(yán)格的審查是，鑒于實踐中成功辦理土地用途變更的案例極少且耗時較長，若無法取得土地用途變更登記，也可以要求出售方、目標(biāo)公司取得相關(guān)部門同意在項目用地上開發(fā)建設(shè)經(jīng)營物流項目并豁免處罰的同意函（如豁免函/安慰函/諒解函），這也有助于減少項目因土地性質(zhì)不符無法繼續(xù)運營并受到處罰的風(fēng)險。相對寬松型審查是，在不改變土地工業(yè)用途的前提下， 在投資項目備案通知書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程消防驗收意見書等文件中體現(xiàn)出倉儲用房、物流設(shè)施的存在，也可以體現(xiàn)工業(yè)用地被用于物流倉儲建設(shè)已獲得政府部門的同意。比如，土地出讓合同中的土地用途為工業(yè)用地，但在不動產(chǎn)權(quán)證上的物業(yè)用途中增加了“物流”或“倉儲”的功能，也有一定的證明效力。在處理股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，雙方可在協(xié)議中約定，要求目標(biāo)公司取得令買方滿意的規(guī)劃和自然資源等主管部門出具的關(guān)于認(rèn)可目標(biāo)地塊現(xiàn)狀用作倉儲物流運營的書面文件，并將其作為擬議交易的先決條件之一。
另外，收購項目盡職調(diào)查過程中，收購方也要留意土地出讓合同中關(guān)于投資強(qiáng)度的要求，土地出讓合同通常會約定明確的固定資產(chǎn)投資總額、單位面積投資強(qiáng)度，未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的，出讓人可能會按照實際差額部分占約定投資總額和投資強(qiáng)度指標(biāo)的比例，要求受讓人支付相當(dāng)于同比例國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的違約金，并可要求受讓人繼續(xù)履約。除此之外，收購方視角下，政府與土地受讓主體的投資協(xié)議中會進(jìn)一步約定投資強(qiáng)度以外項目投產(chǎn)的稅收指標(biāo)、商業(yè)指標(biāo)等，未達(dá)到該等指標(biāo)將會面臨違約金、優(yōu)惠待遇的取消及已享受補(bǔ)貼的返還等違約責(zé)任。收購方律師需要關(guān)注項目的投資強(qiáng)度是否達(dá)標(biāo)、相關(guān)承諾是否實現(xiàn)以及相應(yīng)指標(biāo)的計算口徑、政府承諾的優(yōu)惠政策是否由目標(biāo)公司實際享有、目標(biāo)公司是否因投資強(qiáng)度未達(dá)標(biāo)被政府主張過違約責(zé)任或受到過政府的口頭警示等。若項目的投資強(qiáng)度不能達(dá)到當(dāng)?shù)氐囊螅瑥氖召彿浇嵌葋砜?，建議提前測算出可能因此產(chǎn)生的違約金，并將其計入該項目的對價調(diào)整因素。
（二） 目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓限制問題的處理
在物流地產(chǎn)的并購項目中，倉儲物流項目相比較于其他經(jīng)營性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，常會受到政府部門更為審慎的對待。比如，很多城市對于物流房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓會要求事先取得土地、規(guī)劃部門、工業(yè)園區(qū)管委會的批準(zhǔn)，或已就持有工業(yè)用地的公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項與其他政府主管部門建立聯(lián)審機(jī)制，辦理股權(quán)變更登記手續(xù)可能需取得其他部門的前置同意文件。
因此，在倉儲物流收購項目中，朱律師建議應(yīng)關(guān)注土地出讓合同以及投資協(xié)議中是否存在限制轉(zhuǎn)讓條款，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)是否規(guī)定了轉(zhuǎn)讓審批程序，或應(yīng)與相關(guān)政府部門進(jìn)行訪談，對所涉交易是否會涉及轉(zhuǎn)讓限制以及轉(zhuǎn)讓條件和審批程序進(jìn)行落實，或就工商變更是否存在任何限制或前提條件與市場監(jiān)督管理部門等進(jìn)行咨詢與核實，在明確前述情況后重新評估項目可行性。如交易推進(jìn)，朱律師建議應(yīng)提醒客戶及時協(xié)調(diào)政府各部門履行相關(guān)的批準(zhǔn)手續(xù)，以避免造成出售方、目標(biāo)公司違約或后續(xù)工商變更存在障礙，繼而影響項目后續(xù)運營的合規(guī)性或交割計劃。
另外，朱律師建議在上海地區(qū)從事相關(guān)業(yè)務(wù)時，關(guān)注2024年2月19日上海市規(guī)劃和自然資源局、上海市市場監(jiān)督管理局及上海市經(jīng)濟(jì)和信息化委員會聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)本市涉產(chǎn)業(yè)用地企業(yè)股權(quán)變更聯(lián)合監(jiān)管的通知（試行）》（滬規(guī)劃資源用〔2024〕51號文）。該通知旨在進(jìn)一步加強(qiáng)對上海涉產(chǎn)業(yè)用地的企業(yè)股權(quán)變更的監(jiān)管。最新51號文通知未就“產(chǎn)業(yè)用地”所涉范圍予以明確界定，但是回溯2020年7月28日由上海市規(guī)劃和自然資源局、上海市經(jīng)濟(jì)和信息化委員會印發(fā)的《關(guān)于上海市推進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用的實施細(xì)則（2020版）》，第四條規(guī)定產(chǎn)業(yè)用地包含本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的工業(yè)用地（含產(chǎn)業(yè)項目類和標(biāo)準(zhǔn)廠房類）、研發(fā)用地（含產(chǎn)業(yè)項目類和通用類）及“倉儲用地”。
（三） 在建物流項目的處理
就在建項目而言，朱律師建議應(yīng)重點關(guān)注應(yīng)收應(yīng)付賬款和重大合同。該等項目中，債務(wù)大多是在建工程的工程款結(jié)算以及關(guān)聯(lián)方的往來款，工程款因涉及各方工程結(jié)算情況比較復(fù)雜，關(guān)聯(lián)方往來款則通常形式簡單、不簽署借款合同等書面文件，律師應(yīng)建議客戶盡量要求出售方在交割前全部清理此類款項，清償債務(wù)及收回欠款，以防客戶買方公司后因事實不清與相對方發(fā)生爭議。其他類型的債務(wù)，從風(fēng)險防范的角度律師也應(yīng)建議客戶盡量要求出售方在交割前清理完畢。在債務(wù)清理完畢和重大合同履行完成后，律師應(yīng)建議客戶要求出售方取得債權(quán)人/合同相對方出具的無爭議糾紛的確認(rèn)函。
除此之外，朱律師以自己主辦的一個案件舉例，不要誤認(rèn)為在收購協(xié)議中直接約定賣方負(fù)責(zé)工程款結(jié)算，就一勞永逸。事實上，一旦因工程款產(chǎn)生糾紛，買方控制的目標(biāo)公司也必須參與到訴訟或仲裁。但是如果律師費用和其他相關(guān)成本在協(xié)議中沒有明確約定，賣方可能不會輕易同意向買方支付這些費用。因此，股權(quán)交易雙方就工程款結(jié)算的具體流程，應(yīng)提前設(shè)置預(yù)案，對于后期建設(shè)要求、竣工結(jié)算資料交接、工程造價結(jié)算流程、因收購相關(guān)事項導(dǎo)致工期延誤和工程造價上漲、竣工結(jié)算過程中產(chǎn)生的訴訟費用、律師費在股權(quán)交易文件中進(jìn)行明確約定。
（四） 違章建筑和消防問題
違章建筑指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的建筑物，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，違章建筑可能面臨被要求限期拆除、沒收違法所得及罰款的行政處罰。收購過程中，律師首先應(yīng)當(dāng)識別違章建筑，可以通過查閱文件、現(xiàn)場走訪，比較實際建筑面積或租賃合同中的計租面積是否大于不動產(chǎn)權(quán)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證的面積，是否存在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建造部分等手段。
其次，可以進(jìn)一步核查該等違章建筑的搭建方及使用方，是由目標(biāo)公司自行搭建并自行使用或出租給租戶使用，還是由租戶自行搭建并使用。若是目標(biāo)公司搭建及使用，則可以將要求其限期拆除作為交易的交割條件，并要求出售方承擔(dān)目標(biāo)公司因違章建筑所引發(fā)的全部法律責(zé)任，涵蓋行政處罰以及因租賃合同無效或被租戶要求承擔(dān)的違約賠償責(zé)任。若是租戶自行搭建，則需要核查租賃合同中關(guān)于租戶自行搭建部分的責(zé)任劃分，是否約定了租期屆滿租戶自行拆除，租戶是否對搭建及裝修事宜出具了承諾函。若該建筑不適宜拆除、拆除成本過大或者并未嚴(yán)重違反規(guī)劃設(shè)計要求，目標(biāo)公司也可嘗試補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
就收購方而言，應(yīng)當(dāng)注意若目標(biāo)公司未履行報批報建手續(xù)擅自對現(xiàn)有倉庫進(jìn)行加建建筑面積，存在被規(guī)劃和自然資源主管部門認(rèn)定為違章建筑，進(jìn)而被查處（包括限期拆除、處建設(shè)工程造價10%以下的罰款）的法律風(fēng)險。若加建部分已經(jīng)納入買方收益測算，則該等違章建筑面積被責(zé)令拆除將可能會構(gòu)成本次擬議交易的實質(zhì)性障礙。
另外，在倉儲物流收購過程中，收購方應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注消防事項是否符合法律規(guī)定。出讓方必須確保目標(biāo)丙二類倉庫的耐火等級、防火分區(qū)、消防設(shè)施配置、防火間距等均符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2014）和《中華人民共和國消防法》等相關(guān)法律法規(guī)的要求。此外，電氣安全、防爆措施和消防安全管理也是收購中不可忽視的法律關(guān)注點，以保障倉庫在運營過程中的消防安全和合規(guī)性。
（五） ?；范褕?/span>
在港口碼頭類物流倉儲設(shè)施的收購過程中，會涉及危險貨物堆場問題，特別是新能源車的存放問題在近幾年港口物流地產(chǎn)收購交易中頻發(fā)。根據(jù)《港口危險貨物安全管理規(guī)定》規(guī)定，危險貨物港口經(jīng)營人應(yīng)當(dāng)在取得經(jīng)營資質(zhì)后，按照國家有關(guān)規(guī)定委托有資質(zhì)的安全評價機(jī)構(gòu)，對本單位的安全生產(chǎn)條件每3年進(jìn)行一次安全評價，提出安全評價報告，并應(yīng)當(dāng)將安全評價報告以及落實情況報所在地港口行政管理部門備案。
就危險貨物與普通貨物混堆就危險貨物與普通貨物混堆事宜，《港口危險貨物安全管理規(guī)定》規(guī)定，原則上危險貨物應(yīng)當(dāng)儲存在港區(qū)專用的庫場、儲罐，并由專人負(fù)責(zé)管理?！陡劭谧鳂I(yè)安全要求第3部分：危險貨物集裝箱》（GB 16994.3-2021）規(guī)定，裝載GB 6944-2012中8類、9類固態(tài)危險貨物的集裝箱，當(dāng)所載貨物無副危險性，包裝類非I、Ⅱ類且不屬于危險化學(xué)品時，可與普通貨物集裝箱混堆。
朱律師給出的交易建議是：要審查增設(shè)危險品堆場相關(guān)設(shè)計批復(fù)；就危險貨物堆場的建設(shè)審查辦理的環(huán)保、消防、安全（包括預(yù)評價、驗收評價、專項評價、現(xiàn)狀評價）等審批或備案手續(xù)，進(jìn)一步審查《港口危險貨物作業(yè)附證》，關(guān)注危險貨物堆場面積，可作業(yè)的危險貨物品名。就人員方面，需要審查相關(guān)安全管理人員、裝卸管理人員、申報員、檢查員是否均取得了《危險化學(xué)品水路運輸從業(yè)資格》等法定資質(zhì)。需要留意，若目標(biāo)公司未將危險貨物儲存在專用庫場、儲罐內(nèi)，存在被港口行政管理部門責(zé)令改正、處五萬元以上十萬元以下的罰款、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)整頓，甚至在情節(jié)嚴(yán)重時被吊銷港口經(jīng)營許可證件的風(fēng)險。
（六） 框架協(xié)議與股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議（SPA）
就倉儲物流并購項目協(xié)議結(jié)構(gòu)方面，朱律師從先決條件（CP）及其法律效力，預(yù)約合同與本約合同、賠償損失與實際履行和優(yōu)化CP條款三個方面進(jìn)行了分享。
就合同解除問題，雖然相應(yīng)合同約定了解除權(quán)條款，但在股轉(zhuǎn)條件到期未達(dá)成時，解除權(quán)可否行使取決于以下因素：尚未完成的先決條件是否為附隨義務(wù)，是否影響合同目的的實現(xiàn)；賣方是否已履行主要義務(wù)，僅剩小部分義務(wù)未履行。
因此，從收購方角度，為強(qiáng)化解除權(quán)，須將股轉(zhuǎn)條件明確與合同目的掛鉤；并明確解除權(quán)有一年除斥期限，須在一年內(nèi)行使。就付款先決條件能否對抗付款問題，司法機(jī)關(guān)可能認(rèn)為，付款先決條件是賣方的附隨義務(wù)，而支付股轉(zhuǎn)價款是買方的主要義務(wù)，買方既然取得了全部股權(quán)就應(yīng)該全額支付對價，故賣方未完成付款條件可能不是買方拒絕付款的有效抗辯；因付款條件不滿足導(dǎo)致的違約，僅是附隨義務(wù)，買方不能主張因違反合同而行使約定解除權(quán)，同時基于交易穩(wěn)定性，買方在交割后主張解除，往往很難獲得法院支持。
另外，就付款先決條件是否能對抗付款，朱律師分析了案例，在廣州新塘永冠紙制品有限公司、廣州華江房地產(chǎn)有限公司與廣州建宏精品有限公司、廣州新塘華進(jìn)紙制品有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛二審民事判決書【廣東省廣州市中級人民法院，(2014)穗中法民二終字第2008號）】中，法院認(rèn)定，即便永冠公司履行該日前的合同義務(wù)存在瑕疵或履行不能的情形，如遲延交付目標(biāo)地塊及其地上建筑物、如未能交付160萬元的征地款收據(jù)原件等情形，均不足以與上述尾期轉(zhuǎn)讓款500萬元的支付義務(wù)形成法律上的對抗性，不具備華某甲公司主張的適用抗辯權(quán)的條件。
朱律師給出建議：付款先決條件（CP）設(shè)置為調(diào)價機(jī)制，一種是減法，即對核心付款先決條件（CP）逐項標(biāo)價，在不滿足任一付款先決條件（CP）時從交易價款中扣除；另一種是加法，在滿足核心付款先決條件（CP），比如符合買方要求的工規(guī)時，在暫定收購價款中增加調(diào)整項。
二、 物流倉庫租賃
在物流倉庫租賃情形下，朱律師指出，如果出租人行使解約權(quán)：1）要厘清承租人違約的事實情況（包括但不限于欠款、未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租、未經(jīng)出租人同意裝修等），并判斷該等違約事實是否已觸發(fā)租賃合同約定的出租人解除權(quán)或者《民法典》第五百六十三條所述的法定解除權(quán)；2）根據(jù)司法判例，目前的裁判思路傾向于保護(hù)營商環(huán)境和交易的穩(wěn)定性，因此法院不會輕易判決合同解除，而是要考慮合同根本目的能否實現(xiàn)，根據(jù)《九民紀(jì)要》第四十七條，即使約定解除條件成就，但違約事實顯著輕微也不會支持解除。建議在違約事實發(fā)生后，判斷違約事實嚴(yán)重程度，并根據(jù)商業(yè)安排判斷承租人是否有繼續(xù)履約的可能性/是否要求承租人繼續(xù)履約。如因拖欠款項擬解除租賃合同的，建議先發(fā)送1—2次催款通知，承租人不予履行后再發(fā)送解除通知，并保存好相關(guān)發(fā)送記錄；3）解除通知中應(yīng)載明合同終止日的所有待結(jié)算事宜（包括支付欠款、完成房屋復(fù)原并交還房屋等），同時盡快重新對外招租（保留招租記錄，將作為出租人主動減損的證據(jù)）。
根據(jù)不同的合同解除方式，解除日確定標(biāo)準(zhǔn)不一。就通知解除，出租人應(yīng)結(jié)合租賃房屋面積、承租人業(yè)務(wù)性質(zhì)（如冷庫等需要的時間會更長）等因素綜合確定解除日，應(yīng)給予承租人合理的搬離、復(fù)原時間，一般解除日確定為發(fā)送解除通知后的1-4周。就訴訟解除：自起訴狀/仲裁申請書副本送達(dá)對方之日起解除。關(guān)于承租人違約要求提前解除租賃合同（包括但不限于承租人發(fā)送解除通知、直接搬離房屋寄回鑰匙等）的情形下，根據(jù)司法實踐，法院會審查承租人是否具有解除權(quán)，如承租人不享有法定/約定解除權(quán)，大部分案例中認(rèn)為承租人發(fā)送的解除通知不產(chǎn)生解除租賃合同的效果。
此外，考慮到《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第四十八條關(guān)于違約方解除的約定，多數(shù)法院仍會判令租賃合同解除，不會強(qiáng)制承租人繼續(xù)履行。但在解除日認(rèn)定上，除了考慮承租人是否享有解除權(quán)外，還會綜合評判租賃房屋（鑰匙）的實際返還時間。根據(jù)司法實踐，部分法院以實際返還時間認(rèn)定解除日（將會綜合評判物品是否均搬離，是否還需要完成復(fù)原工作），部分法院以出租人發(fā)送的解除通知載明的解除日（如有）或者起訴狀副本送達(dá)對方之日作為解除日。
就出租人是否可以采取停水、停電措施、出租人是否可以處置現(xiàn)場承租人物品問題，朱律師給出建議：第一，審閱租賃合同中是否存在“出租人有權(quán)采取停水停電措施”的相關(guān)約定。如存在約定，根據(jù)司法判例，在正當(dāng)限度下，有較大可能被法院認(rèn)定停水停電行為具有合理性。第二，需判斷承租人租賃房屋的主要用途，并評估停水停電對承租人的主要影響。如承租人租用房屋主要用于經(jīng)營冷庫，停水停電將導(dǎo)致存放物品變質(zhì)損壞，則不建議采取停水停電措施。第三，如確實需要采取停水停電的措施，（i）如因欠付款項等原因需停水停電，建議先正常催款；（ii）請于正式采取停水停電措施之前書面通知承租人（包括但不限于發(fā)函、房屋外張貼告示等），明確告知計劃停水停電的時間、區(qū)域等信息（停水停電時間應(yīng)適當(dāng)），如因此對承租人造成嚴(yán)重?fù)p失的（包括但不限于發(fā)電機(jī)租用損失、物品變質(zhì)損失、人員傷亡等），可能需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，部分案例中法院還認(rèn)為應(yīng)免除停水停電期間的租金；（iii）停水停電通知文件以及通知記錄應(yīng)存檔；（iv）提前做好預(yù)案（包括增加園區(qū)安保人員、聯(lián)系屬地派出所等），避免現(xiàn)場產(chǎn)生激烈沖突。
（注：以上嘉賓觀點，根據(jù)錄音整理，未經(jīng)本人審閱）
供稿：上海律協(xié)現(xiàn)代物流專業(yè)委員會
執(zhí)筆： 朱丹 德恒上海律師事務(wù)所
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號
