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對商品房買賣中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的思考

2013年第10期    作者: 葉金榮     閱讀 6,737 次

　　近年來隨著城市化進(jìn)程的加快，房價(jià)也越來越高。隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的不斷深入，商品房消費(fèi)者在市場經(jīng)濟(jì)中的地位也越來越重要。因此，商品房消費(fèi)者的權(quán)益越來越受到人們的關(guān)注。消費(fèi)者在購買和使用商品房的過程中依法享有的權(quán)利和利益能否得到有效保護(hù)，不僅關(guān)系到消費(fèi)者個(gè)人基本合法權(quán)益的保障，而且也成為商品房市場是否能持續(xù)健康、穩(wěn)定發(fā)展的必要因素，所以對消費(fèi)者買賣商品房合法權(quán)益的保護(hù)具有深刻意義。目前我國已經(jīng)制定了一系列的法律、法規(guī)，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強(qiáng)對商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，但消費(fèi)者權(quán)益受損的情況仍較多地存在。

　　一、消費(fèi)者權(quán)益受損的原因分析

　　致使商品房消費(fèi)過程中消費(fèi)者權(quán)益受損的因素有內(nèi)因與外因兩個(gè)方面。

　?。ㄒ唬耐庖騺碇v，主要有市場經(jīng)濟(jì)因素、政策及政府監(jiān)管因素和開發(fā)商的因素

　　從市場經(jīng)濟(jì)因素來看，近年來，我國房地產(chǎn)市場一直呈現(xiàn)出總量不斷增加的趨勢。房地產(chǎn)價(jià)格增長 ，其利潤豐厚，使許多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，市場交易量不斷增長，也使糾紛數(shù)量上升。但是房地產(chǎn)作為近年來國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，對政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重大的作用。出于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，有的地方政府突破法律、政策的相關(guān)規(guī)定給予開發(fā)商優(yōu)惠政策，使得開發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻降低，導(dǎo)致許多開發(fā)商只要交少量的土地出讓金就能辦到土地使用權(quán)證。而這種政策使得房地產(chǎn)開發(fā)市場混雜，造成了許多違規(guī)現(xiàn)象的產(chǎn)生。然而面對房地產(chǎn)市場不規(guī)范的行為，政府也從保增長、服務(wù)經(jīng)濟(jì)的角度考慮，片面地保護(hù)開發(fā)商的利益，因此對于其違規(guī)行為的處罰并不嚴(yán)厲，一般也只是罰款而已。而往往這樣過度地保護(hù)開發(fā)商的利益，可能助長其違約之風(fēng)，進(jìn)而損害了商品房消費(fèi)者的權(quán)益。

　　從政策及政府監(jiān)管的因素來看，我國目前房地產(chǎn)市場發(fā)展并不成熟，相關(guān)市場法規(guī)還不健全，政府相關(guān)職能部門缺乏有效地監(jiān)管措施，執(zhí)法力度不夠，具體表現(xiàn)為：

　　1、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制不完善，為房地產(chǎn)企業(yè)無法完成約定義務(wù)埋下了隱患。雖然《房地產(chǎn)法》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立限定了多項(xiàng)條件，但對房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)的監(jiān)督機(jī)制并不完善，往往會發(fā)生企業(yè)不具備銷售商品房的能力、無法完成承諾的情況，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。

　　2、個(gè)別行政部門對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售資質(zhì)審查不嚴(yán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)操作。有的開發(fā)商只顧追求高額利潤而忽視消費(fèi)者的權(quán)益，違規(guī)操作，而行政部門未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致購房者的利益頻頻受到侵害。如有的房地產(chǎn)開發(fā)商在未交納土地出讓金的情況下，即取得了商品房的預(yù)售許可證，所售房屋卻無法辦理產(chǎn)權(quán)證，造成了商品房消費(fèi)者權(quán)益的損害。

　　從開發(fā)商的因素來看，由于房地產(chǎn)市場整體屬于賣方市場，開放商具有強(qiáng)勢地位，在缺乏有效制約的手段、購房者的信息不對稱以及其談判能力不強(qiáng)的情況下，有的開發(fā)商為追逐利益的最大化，想方設(shè)法規(guī)避法律與政府的監(jiān)管，違規(guī)操作，而購房者明顯處于弱勢地位。例如，有的開放商在根本沒有辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)或資質(zhì)的情況下，即發(fā)布夸大其辭、具有欺詐性的廣告，導(dǎo)致無法履行約定。還有的開發(fā)商未按照合同約定或者宣傳資料廣告的規(guī)定對小區(qū)環(huán)境、周邊設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃，又沒有相應(yīng)的監(jiān)督部門予以監(jiān)督執(zhí)行，開放商在嚴(yán)重違規(guī)的情況下，也只是受到罰款的處理，使得購房者的權(quán)益無法得到保護(hù)。

　?。ǘ膬?nèi)因來講，主要是法律效果與社會效果難以統(tǒng)一的原因

　　房地產(chǎn)作為近年來國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，對地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了重大的作用。由于商品房糾紛標(biāo)的額較大，容易引發(fā)群體性矛盾，人民法院在審理糾紛時(shí)既要從保障民生的角度對購房群體的合法利益予以保護(hù)，制裁開發(fā)商的違規(guī)或者違法行為。同時(shí)，也要從保障社會經(jīng)濟(jì)增長的角度來保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　面對房地產(chǎn)市場極不規(guī)范的背景，開發(fā)商違規(guī)開發(fā)、延期交付幾乎成普通現(xiàn)象，但是在現(xiàn)實(shí)中真正依法解決這類糾紛卻很難。人民法院在糾紛發(fā)生后如果機(jī)械地運(yùn)用法律，不顧及社會效應(yīng)，對房地產(chǎn)開發(fā)商的違法行為課以嚴(yán)格的民事責(zé)任，將可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商因此賠付巨額的違約金而陷入企業(yè)破產(chǎn)的危險(xiǎn)，從而會波及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步影響社會的和諧穩(wěn)定。但如果過度地保護(hù)開發(fā)商，一方面是對開發(fā)商違規(guī)行為的任意放縱，可能導(dǎo)致開發(fā)商繼續(xù)從事違法開發(fā)行為，助長其違約之風(fēng)；另一方面，也會引起公民的不滿，激化他們的負(fù)面情緒。因此，房地產(chǎn)糾紛當(dāng)事人之間的利益難以平衡，法律效果與社會效果往往難以統(tǒng)一。

        二、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)制度的現(xiàn)狀和完善措施

　　商品房預(yù)告登記制度對消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)至關(guān)重要。我國早已有相關(guān)的法律，如2007年3月通過的《物權(quán)法》。但在實(shí)踐中卻無法最大限度地保護(hù)購房者的利益，從實(shí)際操作中也就免不了出現(xiàn)許多問題。

　　一是商品房預(yù)告登記缺乏強(qiáng)制性，其是建立在雙方協(xié)議的基礎(chǔ)上的，即在雙方同意的基礎(chǔ)上進(jìn)行登記，不具有強(qiáng)制性。

　　二是預(yù)購商品房預(yù)告登記需以預(yù)售登記備案為前提，程序繁雜。

　　三是地方立法中對商品房預(yù)告登記的范圍過窄。我國地方立法中，商品房預(yù)告登記主要是針對未建成的房屋（期房），而對于現(xiàn)房和存量房買賣，不需要辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記。這樣使已建成房屋的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請求權(quán)沒有明確納入地方立法所規(guī)定的預(yù)告登記的范圍，缺乏相應(yīng)的保障。

　　四是信息披露制度不健全。房地產(chǎn)登記的本意一方面是保護(hù)登記權(quán)利人的合法權(quán)益，另一方面是通過登記信息的公示保護(hù)善意第三人的利益。但目前我國某些地區(qū)房地產(chǎn)登記資料并不能讓公眾查詢，這是導(dǎo)致“一房多賣”的一個(gè)重要原因，善意第三人往往因此受騙，相應(yīng)的登記權(quán)利人的合法權(quán)益也難以保障。因此，建立健全商品房預(yù)告登記制度需要信息公開化。

　　五是商品房預(yù)告登記尚未形成體系，缺乏可操作性。在上位法中，只有《物權(quán)法》對預(yù)告登記制度有簡單的規(guī)定，而在地方立法中，各地方對預(yù)告登記的規(guī)定也不盡相同。因此，我國的預(yù)告登記缺乏完整的體系，在實(shí)際操作中也變得十分困難。

　　對此，可以從以下五個(gè)方面來加以完善：

　?。ㄒ唬┮?guī)定商品房預(yù)告登記的強(qiáng)制性。使商品房預(yù)告登記具有強(qiáng)制性，成為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的一項(xiàng)義務(wù)，這樣可以在更大程度上避免不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人鉆法律的漏洞，使請求權(quán)人的合法權(quán)益得到更充分、更有效的保護(hù)。

　?。ǘ┲鸩綄?shí)現(xiàn)商品房預(yù)告登記制度取代商品房預(yù)售登記備案制度。這樣，不僅能簡化預(yù)告登記制度的程序，給申請人帶來方便，而且還能使請求權(quán)人的權(quán)益得到更有效的保障。

　?。ㄈ┰诘胤搅⒎ㄖ?，逐步擴(kuò)大商品房預(yù)告登記的范圍。應(yīng)當(dāng)逐步將現(xiàn)房和存量房的買賣納入預(yù)告登記的范圍，保護(hù)這一部分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請求權(quán)。對于商品房的合法交易，預(yù)告登記制度的完善都具有重要意義。

　?。ㄋ模?shí)行商品房預(yù)告登記信息公開化。登記部門應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的登記資料信息系統(tǒng)，將有關(guān)的預(yù)告登記信息情況進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，通過電子政務(wù)將登記資料信息數(shù)據(jù)化，應(yīng)用專門的不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息網(wǎng)向社會公布，允許任何人查詢和使用有關(guān)的登記資料信息。

　　（五）建立和完善相應(yīng)法律，形成商品房預(yù)告登記體系。應(yīng)當(dāng)逐步實(shí)行預(yù)告登記監(jiān)管制度以及相應(yīng)的賠償制度，使商品房預(yù)告登記體系逐步完善。而且，也應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，使商品房預(yù)告登記制度得到切實(shí)、有效的施行。

　　購房者的權(quán)益事關(guān)消費(fèi)者的切身利益、市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會穩(wěn)定，而我國的商品房市場近些年來得到了較快發(fā)展，但對于商品房消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù)并不完善，還存在一系列問題。因此，保護(hù)商品房消費(fèi)者的權(quán)益，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可回避的問題，也是保障民生的基本要求。這需要通過規(guī)范房地產(chǎn)市場機(jī)制、加大政府的監(jiān)管力度和制定及完善相關(guān)法律保護(hù)這些方面來完善我國目前的房地產(chǎn)市場，以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護(hù)體系，從而確保商品房消費(fèi)者權(quán)益的順利實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。●