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“國(guó)五條”及其細(xì)則對(duì)房地產(chǎn)交易的影響及相關(guān)法律糾紛分析

2013年第08期    作者:宋安成    閱讀 8,337 次

       2013年2月20日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，稱之為“國(guó)五條”，2月26日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā)2013第17號(hào)文），稱之為“國(guó)五條細(xì)則”。“國(guó)五條”及其細(xì)則的基本內(nèi)容從根本上是重審以前的調(diào)控政策，但是其更為嚴(yán)格的限購(gòu)政策和20%差額所得稅的具體要求，著實(shí)給當(dāng)下火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了極大的震動(dòng)。

        筆者認(rèn)為，目前可以肯定的是，“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則將進(jìn)一步遏制住房投資投機(jī)性需求，擠壓住房投資炒作泡沫，其原因有三：

        一是明確了限購(gòu)的范圍。明確了城市限購(gòu)范圍是整個(gè)城市的行政區(qū)域內(nèi)的所有一手、二手房屋。在此之前有一些地區(qū)，如海口規(guī)定的限購(gòu)政策是限購(gòu)市區(qū)的樓盤，而不限購(gòu)郊區(qū)的樓盤，現(xiàn)在按照“國(guó)五條細(xì)則”的要求，是不可以再這樣操作了。還有一些地區(qū)，限購(gòu)只限購(gòu)普通住宅，而不限購(gòu)高檔住宅，現(xiàn)在也不符合“國(guó)五條”的要求?！皣?guó)五條”的細(xì)則實(shí)質(zhì)上是嚴(yán)肅了限購(gòu)的紀(jì)律，對(duì)之前一些地方政府，特別是一些中介部門弄虛作假，千方百計(jì)地逃避限購(gòu)，導(dǎo)致原來(lái)的限購(gòu)政策執(zhí)行不盡人意的狀況進(jìn)行了整頓。

        二是賣房子的賣方應(yīng)當(dāng)繳納差價(jià)所得20%作為所得稅。這并不是一個(gè)新的政策，相對(duì)于老政策的主要區(qū)別是取消了原來(lái)賣方的選擇權(quán)，即，原來(lái)規(guī)定了兩種納稅方式：一個(gè)是納稅人按照差額所得的20%納稅；另一個(gè)是納稅人按照銷售總價(jià)的1%—2%納稅，納稅人可以從這兩種方法中擇其一來(lái)繳納稅款，而實(shí)踐中其實(shí)多數(shù)人都選擇了1%—2%。這次明確說(shuō)要按照20%，就是按原買價(jià)與賣價(jià)之差適當(dāng)扣除合理成本后的差額所得的20%納稅，顯然這個(gè)稅額上升了，將極大地影響二手房的交易，進(jìn)而影響置換類業(yè)主購(gòu)買新房。

        三是“國(guó)五條細(xì)則”規(guī)定對(duì)于城市房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)高、過(guò)快的城市，在購(gòu)買第二套房時(shí)要提高其首付的比例，同時(shí)要提高房貸的利率。現(xiàn)在的比例已經(jīng)是6成首付了，如果實(shí)行7成、8成首付顯然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為會(huì)有較大的抑制。當(dāng)然，不可否認(rèn)的是，“國(guó)五條”真正的影響可能要等到各地地方性政策的落地，但是“國(guó)五條”及其細(xì)則實(shí)際上未留下多少空間給地方政府也已是確然的事實(shí)，3月30日京、滬兩地細(xì)則的出臺(tái)也印證了這一點(diǎn)。

        筆者認(rèn)為，隨著“國(guó)五條”及其細(xì)則通過(guò)地方政策的細(xì)化落地，其可能會(huì)帶來(lái)一些新的房地產(chǎn)交易法律糾紛。在此，筆者根據(jù)以前調(diào)控政策實(shí)施后房地產(chǎn)交易糾紛的一些變化，在此談?wù)勑抡涞睾罂赡軙?huì)隨之而來(lái)的法律糾紛，與各位讀者交流。

          第一類糾紛：限購(gòu)政策會(huì)使得有些已經(jīng)簽訂合同的房屋交易不能進(jìn)行。

        上文提到，按照國(guó)務(wù)院“國(guó)五條細(xì)則”的要求，限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市行政區(qū)域內(nèi)的所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同(認(rèn)購(gòu))前；對(duì)擁有一套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。按照國(guó)務(wù)院的要求，限購(gòu)要“一刀切”，甚至更為嚴(yán)格，而現(xiàn)在各限購(gòu)城市實(shí)行的限購(gòu)大多不符合這一要求。如果國(guó)務(wù)院這一“一刀切”的限購(gòu)政策落地，將使得限購(gòu)的群體大大擴(kuò)大，在一些限購(gòu)城市會(huì)使得已經(jīng)簽訂合同，但材料尚未交至房地產(chǎn)交易中心的買賣雙方的交易無(wú)法完成。從法律上講，“國(guó)五條”及其細(xì)則可以勉強(qiáng)解釋為“不可抗力”，但是如何解除合同、如何退房款、如何承擔(dān)一方的損失、誰(shuí)延期辦理手續(xù)遇到政策調(diào)整的過(guò)錯(cuò)認(rèn)定，司法實(shí)踐中買賣雙方都可能會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議，如果無(wú)法協(xié)調(diào)解決，進(jìn)行司法訴訟可能是不得已的選擇。對(duì)于此類案件，法院一般的處理是：如果各方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，法院將判令合同解除房款返還，收受房款的一方可能要承擔(dān)一部分利息；如果一方有過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同延期履行，有過(guò)錯(cuò)的一方要根據(jù)自己的過(guò)錯(cuò)程度對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的一方承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

          第二類糾紛：嚴(yán)格執(zhí)行20%差額所得稅帶來(lái)的稅收承擔(dān)糾紛。

        在“國(guó)五條細(xì)則”出臺(tái)之前，幾乎所有的城市都是執(zhí)行“總價(jià)1%或2%的所得稅政策，但如果嚴(yán)格按照“國(guó)五條細(xì)則”執(zhí)行20%差額所得稅新政的話，不僅總價(jià)1%或2%的政策可能會(huì)成為歷史，二手房交易的成本亦會(huì)大幅提高。比如說(shuō)，原來(lái)60萬(wàn)的房子，不到五年增值到160萬(wàn)元（實(shí)際上在一、二級(jí)城市非常正常），其按照老政策無(wú)非是1%繳1.6萬(wàn)元或2%繳3.2萬(wàn)元的稅，但是如果嚴(yán)格按照新政執(zhí)行，就是20萬(wàn)的稅收。如果按照常規(guī)的賣家“到手價(jià)”來(lái)說(shuō)，剛需的買家可能無(wú)力承受，如果由賣家承擔(dān)，其肯定也不愿意割肉。如果合同未約定清楚，就可能會(huì)產(chǎn)生糾紛。法院對(duì)于這類糾紛處理的原則無(wú)非是有約定按照約定，無(wú)約定按照法定。在筆者遇到的一些新交易的案例中，已經(jīng)出現(xiàn)了“如果稅收政策調(diào)整，雙方應(yīng)當(dāng)另行協(xié)商稅收承擔(dān)問(wèn)題，協(xié)商不成的，任何一方可以解約”的約定。所以筆者建議，新的房產(chǎn)交易，應(yīng)當(dāng)針對(duì)稅收問(wèn)題做出更為明確的約定，經(jīng)免在政策調(diào)整后發(fā)生爭(zhēng)議。

          第三類糾紛：嚴(yán)格的限購(gòu)政策導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商以量換價(jià)調(diào)低房?jī)r(jià)，導(dǎo)致業(yè)主退房。

        如果房地產(chǎn)限購(gòu)政策實(shí)行“一刀切”，在已經(jīng)實(shí)行限購(gòu)的城市房?jī)r(jià)在調(diào)控政策的影響下可能會(huì)一路下跌，與下跌行情相伴而生的，是一波接一波的業(yè)主“退房”維權(quán)潮。但需要指出的是，這種方式不符合當(dāng)下提倡的契約精神，并非明智之舉。必須承認(rèn)的是，即使開(kāi)發(fā)商做出讓步，但購(gòu)房者爭(zhēng)取到的利益，也極為有限，更何況有許多理由讓開(kāi)發(fā)商對(duì)“房鬧”現(xiàn)象置之不理。

        這里，需要提醒購(gòu)房者的是，如果單純地從控制風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，購(gòu)房者可以跟開(kāi)發(fā)商事先簽訂“保價(jià)條款”，或者約定自己可以承受的違約責(zé)任以防萬(wàn)一。

        首先，是要求開(kāi)發(fā)商在某個(gè)特定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行“保價(jià)”。也就是說(shuō)，可以跟開(kāi)發(fā)商事先約定，在購(gòu)房之后的一年甚至兩年時(shí)間內(nèi)，只要同等品質(zhì)的物業(yè)價(jià)格出現(xiàn)下跌情形，便可根據(jù)事先簽訂的“保價(jià)協(xié)議”來(lái)解決出現(xiàn)的問(wèn)題。還有另外一種“保價(jià)”方式，即房?jī)r(jià)降幅超過(guò)某標(biāo)準(zhǔn)，如10%，便可要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)。這種方式對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)易于接受。

        其次，是約定違約責(zé)任。比如雙方約定，以總房?jī)r(jià)的5%作為違約金，因此一旦房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)5%，購(gòu)房者可以選擇終止買賣行為，因?yàn)橄啾容^履行合同來(lái)說(shuō)，終止買賣可以防止自己承擔(dān)更大的損失，兩害相較取其輕，購(gòu)房者可以根據(jù)實(shí)際情況做出對(duì)自己更為有利的選擇。當(dāng)然，這種方式是對(duì)等的，如果房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)5%對(duì)開(kāi)發(fā)商有利時(shí)，他們也有可能會(huì)選擇違約，或者要求購(gòu)房者加價(jià)，因此選擇這種“保價(jià)”辦法時(shí)，購(gòu)房者一定要做好心理準(zhǔn)備。

        最后，筆者要強(qiáng)調(diào)的是，“國(guó)五條”及其細(xì)則能否真正對(duì)房地產(chǎn)交易帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的影響，進(jìn)而帶來(lái)一些新的房地產(chǎn)交易中的法律糾紛，筆者認(rèn)為是取決于各地細(xì)則的具體規(guī)定及執(zhí)行的情況，從目前各地出臺(tái)的細(xì)則來(lái)看，“國(guó)五條”及其細(xì)則給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響可能比預(yù)想的要低的多?！?/span>