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       2023年8月25日下午，城中村改造法律實務(wù)沙龍在上海中聯(lián)律師事務(wù)所召開。此次沙龍由上海市律師協(xié)會城市更新和城市治理法律服務(wù)與研究中心（以下簡稱”研究中心“）主辦，上海市律師協(xié)會不動產(chǎn)征收（動遷）業(yè)務(wù)研究委員會（以下簡稱”研究會“）承辦，上海中聯(lián)律師事務(wù)所協(xié)辦。會議由上海中聯(lián)律師事務(wù)所合伙人、研究會委員武順華律師主持。
       會議邀請寶山區(qū)土地儲備中心土地前期開發(fā)部部長張景，研究中心副團(tuán)長陸國飛、孟山、李鵬飛，上海中聯(lián)（廣州）律師事務(wù)所合伙人余劍光、孫翔宇，城市測量師行項目經(jīng)理、注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃師諸水峰，大華集團(tuán)上海公司城更項目運(yùn)營負(fù)責(zé)人胡遙瓊，中交新鳳溪（上海）城市建設(shè)發(fā)展有限公司財務(wù)總監(jiān)、總法律顧問招健樂，上海市百匯律師事務(wù)所合伙人楊振榮等參會。研究中心副團(tuán)長、研究會主任馬永健，研究會副主任高興發(fā)、張崇華及委員、秘書、干事在內(nèi)共計60余人參加了本次會議。
      周波主任對各位的蒞臨表示歡迎。中聯(lián)所遵循區(qū)域市場發(fā)展理念，由一級分所成為聯(lián)合發(fā)起人共同經(jīng)營中聯(lián)品牌，充分發(fā)揮各地辦公室的優(yōu)勢，近年來中聯(lián)品牌也得到了平穩(wěn)快速的發(fā)展。在城市更新及城中村改造領(lǐng)域，中聯(lián)所也致力于法律學(xué)術(shù)研究，積極探索理論與實踐的交叉結(jié)合，取得了一定的成功經(jīng)驗。希望通過此次會議能夠與各位互通有無，共同進(jìn)步。
       陸國飛律師代表研究中心感謝各位積極參加此次沙龍。為了貫徹法治保障助推上海城市更新發(fā)展的理念，上海市律師協(xié)會成立了研究中心。隨著上?！皟膳f一村”改造工作的加快推進(jìn)，城中村改造加速是未來上海城市更新的總體發(fā)展方向。相信通過此次沙龍的交流學(xué)習(xí)，能夠深入討論城中村改造項目中疑難問題，助力上海城中村改造的推進(jìn)，預(yù)祝會議圓滿成功。
      余劍光律師以廣州城中村改造模式與實務(wù)為題與參會律師進(jìn)行分享。余律師回顧了廣東城市更新的發(fā)展過程，并介紹了廣州舊城全面改造的流程。余律師詳細(xì)介紹了廣州在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查的基礎(chǔ)上決定改造成本、做地政策及做地工作方案、開發(fā)商與做地主體合作等環(huán)節(jié)的成功經(jīng)驗，并結(jié)合大量實踐經(jīng)驗，分析了集體經(jīng)濟(jì)組織成員的認(rèn)定、土地和房屋繼承及產(chǎn)權(quán)爭議處理、承租人補(bǔ)償、物業(yè)回收等律師實務(wù)中會遇到的問題。
       武順華律師就上?！俺侵写濉备脑炷Ｊ郊皩崉?wù)疑難問題進(jìn)行了分享。武律師首先介紹了上?！俺侵写濉钡母拍?、改造對象的特征、改造重點范圍，并對比分析了“城中村”改造與棚改的關(guān)系。在改造模式方面，上海主要采用的是土地儲備、集體經(jīng)濟(jì)組織自行或共同改造、公益性項目建設(shè)的三種模式。在如何鼓勵和支持民間資本參與、處理拆遷補(bǔ)償、平衡項目改造資金、規(guī)避政企合作的風(fēng)險等問題上武律師也發(fā)表了自己的見解。最后，武律師認(rèn)為城中村改造項目律師工作要接地氣，要有復(fù)合的法律思維，輔助政企共同做好資金平衡、責(zé)任劃分和契約履行，為城中村改造和城市更新做好律師服務(wù)工作。
      諸水峰經(jīng)理以《從“城中村”到城中“村”》為題，就城中村改造實施方案中的相關(guān)問題進(jìn)行了講解。2022年上海提出全面提速“城中村”改造，要求堅持分類施策，通過項目整體改造、實施規(guī)劃撥點、環(huán)境綜合整治等方式，切實提升區(qū)域功能品質(zhì)。目前上?！俺侵写濉备脑鞂嵤┝鞒贪ㄇ捌跍?zhǔn)備、審批備案、騰地供地以及建設(shè)實施階段，諸經(jīng)理一一進(jìn)行了介紹，并對城中村改造的實施方案及所涉法律問題進(jìn)行了詳細(xì)解析。諸經(jīng)理認(rèn)為城中村改造工作能夠在改善村居民居住條件的同時，保留城中村原有的煙火氣和生活氣息，對改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展有重要意義。
      第一個圓桌討論環(huán)節(jié)由孟山律師主持。胡遙瓊、招健樂、張景、李鵬飛、孫翔宇首先就城中村改造中的政企定位問題進(jìn)行了討論。
       胡遙瓊經(jīng)理認(rèn)為上海政策的穩(wěn)定支持以及上海中心城區(qū)房地產(chǎn)市場較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，是民營房地產(chǎn)企業(yè)積極參與城中村改造項目的重要考量因素，民營企業(yè)也希望能夠在城市更新項目中有更多的機(jī)會。
      招健樂經(jīng)理認(rèn)為，在城中村改造項目的實踐中，房企會從地塊的空間布局、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、基礎(chǔ)設(shè)施配置等角度，多方面考慮城中村人口的消化。房企更加希望能夠有完整片區(qū)改造的機(jī)遇，以打造城中村改造項目的優(yōu)秀樣本。
       張景部長認(rèn)為在政企合作進(jìn)行的開放式城中村改造過程中，房企在多渠道籌措改造資金、保障性住房建設(shè)以及配套設(shè)備建設(shè)方面將起到重要的作用，也希望更多的房地產(chǎn)企業(yè)能夠關(guān)注大片區(qū)的重點項目，與政府配合做好城中村改造工作。
       李鵬飛律師認(rèn)為在城中村改造項目中，政府應(yīng)做好區(qū)域規(guī)劃、制度設(shè)計、政策資源保障等工作；區(qū)屬國企應(yīng)成為項目公司與政府之間的紐帶，參與整個項目的執(zhí)行；社會資本應(yīng)負(fù)責(zé)前期項目方案設(shè)計、項目融資、開發(fā)和運(yùn)營，各方應(yīng)合作共同推進(jìn)城中村改造工作。
      孫翔宇律師認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷巨大的轉(zhuǎn)變，舊模式難以維系，但城市更新給了房企新的發(fā)展空間。不管是房企還是律師，都應(yīng)該迎合市場需求，提供相應(yīng)的服務(wù)，以尋求新機(jī)遇下發(fā)展的新契機(jī)。
      隨后，張崇華、楊振榮、朱觀景、武順華圍繞城中村改造中違章建筑與歷史遺留建筑應(yīng)如何處理展開了圓桌討論，由上海中聯(lián)律師事務(wù)所成勝男律師主持。
       張崇華律師表示在實踐中應(yīng)區(qū)分違章建筑和無證房屋，不能單一的從拆違角度進(jìn)行處理，應(yīng)協(xié)調(diào)各部門規(guī)范地處理房屋權(quán)屬工作。厘清房屋面積和權(quán)屬后才能扎實地推進(jìn)房屋拆遷工作。
       楊振榮律師認(rèn)為，在處理違章建筑相關(guān)問題，特別是涉及集體土地和宅基地時，律師應(yīng)注意分解家庭內(nèi)部矛盾以及化解法律風(fēng)險，協(xié)調(diào)當(dāng)事人和各部門，不能局限于現(xiàn)有的框架，從合法合情合理的角度，妥善解決相關(guān)問題。
      朱觀景律師表示，在處理違章建筑涉及的補(bǔ)償問題時，實踐中通常將房屋分為有證面積和無證面積，考慮客觀的各種現(xiàn)實因素，對無證面積進(jìn)行合理的補(bǔ)償，避免因處理違章建筑，使城中村改造復(fù)雜化。
      武順華律師表示，對集體土地上有現(xiàn)實居住和經(jīng)營需求的違建房屋，在實踐中可以以村建房合同作為權(quán)利憑證，推動項目的展開。對年代久遠(yuǎn)的由歷史原因產(chǎn)生的違章建筑，不能單一以拆違的方式進(jìn)行處理，應(yīng)當(dāng)同時設(shè)計一定的補(bǔ)償方式，以保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)利。
       最后，馬永健律師感謝各位在主題發(fā)言以及圓桌討論環(huán)節(jié)的精心準(zhǔn)備和精彩發(fā)言。他表示，隨著城市更新和城中村改造的逐步展開，對城市更新和城中村改造的法律研究，研究中心和研究會一直在路上，并將逐步深入和細(xì)化。專業(yè)的人做專業(yè)的事，上海律師應(yīng)承擔(dān)法律人的責(zé)任，為破解城市更新法律難題，為探索城市更新成功模式，為上海的城市更新和城中村改造作出專業(yè)貢獻(xiàn)。此次沙龍以現(xiàn)實問題為導(dǎo)向，主題明確，層次清晰，就相關(guān)課題進(jìn)行了跨界的交流和討論，干貨滿滿，達(dá)到了很好的效果。