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問題的提出
無論是在合同法時代還是在民法典時代，法律、司法實踐均對承包方的建設工程價款優(yōu)先受償權進行了完整的保護。但是，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍遭遇債務危機，頻繁暴雷的當下，承包方的建設工程款債權也要與其他債權共同申報，遭遇“擠兌清償”，此時，建設工程款債權的債權人應當如何維權？而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在遭遇債務危機，考慮進行債務重組時，又應如何面對抵押債權人、工程款債權人及其他債權人？本文小議如下。
u 現(xiàn)行法律規(guī)定
根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，承包方的建設工程價款優(yōu)先受償權的行權途徑為：
1. 發(fā)包人經(jīng)承包方催告后，仍未按照建設工程施工合同約定支付建設工程價款；
2. 承包方與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，或者請求人民法院將該工程依法拍賣。
建設工程價款優(yōu)先受償權的償付范圍為：承包方承建的工程。
u 法規(guī)索引：
? 民法典第八百零七條規(guī)定，“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”；
? 《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（下稱“《司法解釋一》”）第三十五條規(guī)定，“與發(fā)包人訂立建設工程施工合同的承包人,依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)?/span>,人民法院應予支持”。
而在上述規(guī)則體系下，可能進一步引發(fā)分歧的問題包括：開發(fā)商在拖欠工程款情況下，銷售房屋所獲得的回款是否受到建設工程價款優(yōu)先受償權的法律保護？在破產(chǎn)債權申報時，承包方承建的房屋已被銷售，相關債權是否可被認定享有建設工程優(yōu)先款債權？等等。如需回答以上問題，有必要先厘清建設工程價款優(yōu)先受償權的法理基礎：
建設工程價款優(yōu)先受償權之法理基礎和權利位階
u 建設工程價款優(yōu)先受償權的法理基礎：優(yōu)先權
對于建設工程價款優(yōu)先受償權的性質，在學理上分為三類，分別是留置權說、法定抵押權說、優(yōu)先權說。經(jīng)過時代發(fā)展與理論革新，目前廣泛受到認可的是優(yōu)先權說。
首先，建設工程價款優(yōu)先受償權，是指發(fā)包人拒不履行法律規(guī)定和合同約定的付款義務，承包方通過折價、拍賣在建工程所得的價款優(yōu)先獲得賠償?shù)臋嗬?。建設工程價款優(yōu)先受償權有別于抵押權，不是合同權利而是法定權利，其成立不以當事人達成一致并依法登記為條件；也有別于留置權，不以承包方占有建設工程為要件。 [1]
其次，我國其他法律也規(guī)定有各種類型的優(yōu)先權，如《企業(yè)破產(chǎn)法》《民事訴訟法》《民用航空法》《海商法》等規(guī)定了多種優(yōu)先權。這種權利系立法者基于特定政策考量，為追求實質公平而賦予了特定民事主體權利優(yōu)先保護的法律效力。
因此，在考慮建設工程價款優(yōu)先受償權時，應當根據(jù)該權利本身的法律規(guī)定辨別其優(yōu)先性，而無須類比或參照抵押權或留置權等其他權利進行解釋。
u 建設工程價款優(yōu)先受償權的權利位階
建設工程價款優(yōu)先受償權適用于平衡承包方與發(fā)包人的其他債權人之間的關系。 [2] 法律保護建設工程價款優(yōu)先受償權的主要目的是優(yōu)先保護建設工程勞動者的工資及其他勞動報酬，維護勞動者的合法權益、維持社會穩(wěn)定。 [3] 如果農(nóng)民工的勞動成果無法得到保障，會引發(fā)農(nóng)民工上訪、討薪等問題，增加維穩(wěn)風險。
法律和司法解釋規(guī)定了建設工程價款優(yōu)先受償權在各項債權中的優(yōu)先地位，即建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權人對建設工程享有的抵押權，但劣后于滿足條件的商品房消費者?？梢姡诠こ绦枰ㄟ^折價或者拍賣用以償還債務的情形下，建設工程價款優(yōu)先受償權制度是犧牲其他債權的優(yōu)先性，降低擔保物權的可預測性為代價的制度。
u 法規(guī)索引：
? 《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第二條：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人；
? 《司法解釋一》第三十六條，“承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權”；
? 《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條：金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋； [4]
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
在厘清法理基礎和權利位階的情況下，可進一步探討建設工程價款優(yōu)先受償權的新問題。
建設工程價款優(yōu)先受償權的司法實踐新問題
u 土地使用權的抵押權與建設工程價款優(yōu)先權是否存在優(yōu)先劣后關系
如上述法律規(guī)定，建設工程價款優(yōu)先受償權可優(yōu)先于建設工程的抵押權人的受償權利，但是否能夠優(yōu)先于于建設工程所在土地的抵押權人行使抵押權？
從建設工程價款優(yōu)先受償權的保護范圍來看，承包方僅限于在建設工程本身的變價價值內享有優(yōu)先權，因此土地使用權抵押權人的權利不應受建設工程價款優(yōu)先受償權的影響，二者同處一個優(yōu)先順位，可在房地一體處置變現(xiàn)后，按照評估價值按比例獲得同等清償。
案例索引：
在(2019)最高法執(zhí)監(jiān)470號案件裁定書中，最高院認為：“建設工程的價款是施工人投入或者物化到建設工程中的價值體現(xiàn)，法律保護建設工程價款優(yōu)先受償權的主要目的是優(yōu)先保護建設工程勞動者的工資及其他勞動報酬，維護勞動者的合法權益，而勞動者投入到建設工程中的價值及材料成本并未轉化到該工程占用范圍內的土地使用權中。在對涉案房地產(chǎn)進行整體拍賣后，拍賣款應當由建設工程款優(yōu)先受償權人以及土地使用權抵押權人分別優(yōu)先受償。”
u 如債權確認后，承包方與發(fā)包方簽署債務轉移協(xié)議，對建設工程價款優(yōu)先受償權的主張是否有影響
在筆者過往實務經(jīng)驗中，曾遇到在建設工程建設完成后，發(fā)包方與承包方簽署債務轉讓協(xié)議，約定發(fā)包方所欠的工程款債務，全部由發(fā)包方的上級公司（即集團公司）承擔的情況。在該種情形下，從承包方的角度來考慮，由集團公司承擔支付義務本應更有保障，故同意簽署相關協(xié)議，但未料集團公司突發(fā)債務危機，隨即進入破產(chǎn)程序，造成了建設工程價款優(yōu)先受償權無從主張的局面。
一方面，建設工程價款優(yōu)先受償權的性質為法定優(yōu)先權，其行權范圍是承包方承建的物業(yè)，而相關物業(yè)的所有權人卻并非集團公司。因此，該等債權顯然無法作為建設工程價款優(yōu)先受償權向集團公司申報并得到確認。
而另一方面，正因為建設工程價款優(yōu)先受償權為法定優(yōu)先權，不以合同、登記、占有等為成立要件，故即便債務承擔主體發(fā)生轉移，我們認為除非在相關協(xié)議中明確約定承包方放棄建設工程價款優(yōu)先受償權，否則承包方仍應有權向建設工程的發(fā)包方主張建設工程價款優(yōu)先受償權。
u 建設工程價款優(yōu)先受償權與房屋銷售間的關系
如上文所述，建設工程價款優(yōu)先受償權不得對抗商品房消費者的物權請求權，那么在房屋被開發(fā)商(發(fā)包方)單方面出售后，承包方是否還享有建設工程價款優(yōu)先受償權？是否意味著承包方的建設工程價款優(yōu)先受償權消滅？
首先，房屋銷售行為不導致建設工程價款優(yōu)先受償權消滅。由于建設工程價款優(yōu)先受償權為法定優(yōu)先權，而法律并未規(guī)定當房屋所有權轉移時，建設工程價款優(yōu)先受償權消滅。此外，二者分屬不同的法律關系，建設工程價款優(yōu)先受償權的對象特指“受償權”，而承包方的受償請求權與商品房消費者要求交付物業(yè)的準物權請求權沒有直接沖突。因此，房屋銷售也不會導致建設工程價款優(yōu)先受償權滅失。
案例索引：
a. (2019)最高法民申2761，最高人民法院：“至于大港公司向本院提交證據(jù)，意在證明因存在房屋銷售事實以及購房人已經(jīng)支付絕大部分購房款，故鵬程公司不享有建設工程價款優(yōu)先受償權的問題，一方面，大港公司提交該證據(jù)所要反映的法律關系與本案所涉法律關系并非同一法律關系，且無論在該建筑物上是否還存在房屋買受人的權利，大港公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋出賣人對此均沒有訴的利益，因而該問題不屬于本案的審理范圍；另一方面，基于前述，人民法院在本案中依法確認鵬程公司享有建設工程價款優(yōu)先受償權，并不涉及對在該物上是否存在其他權利的認定以及對權利性質、與建設工程價款優(yōu)先受償權之間順位的評判，因此，如存在相關的房屋買受人，則其可另行主張相應權利，這屬于另一法律問題，并不影響在本案中對鵬程公司享有建設工程價款優(yōu)先受償權的認定?！?/span>
b. (2013)皖民四終字第00021號，安徽省高級人民法院：“由于中海房產(chǎn)公司未提交證據(jù)證明涉案工程存在符合對抗建設工程價款優(yōu)先受償權條件的買受人，且即使存在上述買受人，亦不影響興隆建安公司建設工程價款優(yōu)先受償權的成立。”
c. （2020）兵民終62號：“關于鵬通公司上訴主張涉案工程已經(jīng)對外出售，消費者已支付了全部或者大部分購房款，部分房屋辦理按揭，冶金公司主張優(yōu)先受償權沒有適用條件的問題。涉案工程項目上商品房買受人享有的相關權利，對工程價款優(yōu)先受償權僅是一種對抗權，并不影響冶金公司享有建設工程價款優(yōu)先受償權，故鵬通公司的該項理由不能成立。”
其次，優(yōu)先權雖然可以認定，但在具體受償過程中將可能面臨貨幣混同的問題。上文已述，建設工程價款優(yōu)先受償權的債權人有權就其承建工程在折價、拍賣所得的款項優(yōu)先受償。因此，承包方應僅就其承建工程銷售所得回款享有優(yōu)先權。但問題在于，金錢是種類物，在申報債權時，如公司賬上尚有留存資金，則法院或破產(chǎn)管理人在確認建設工程價款優(yōu)先受償權時，應當優(yōu)先判斷留存資金是否屬于房屋銷售回款。這在特定情況下并非易事：
當項目由項目公司單獨開發(fā)，且由單一總包承建，則證明路徑相對直接。如項目銷售回款均進入預售監(jiān)管賬戶，則監(jiān)管賬戶中的資金可視為房屋變價所得款項，可由土地抵押權人、建設工程價款優(yōu)先受償權人、建設工程抵押權人依法定順序或按比例受償。
但是，若項目銷售回款沒有進入預售監(jiān)管賬戶，或多期開發(fā)，各期又發(fā)包給不同的總包，而沒有區(qū)分預售資金監(jiān)管賬戶，那么對賬戶內的資金是否屬于“房屋銷售回款”則有可能無法區(qū)分。
司法實踐中，承包方對工程/物業(yè)銷售回款是否享有優(yōu)先權，亦存在分歧。甚至有個別案件認為，如通過銷售回款償付工程款債權的，其優(yōu)先權得到支持的前提是需要進一步辦理應收賬款質押登記。我們相信該等判決應屬個案，但也應當引起承包方及開發(fā)商的重視，在試圖通過項目銷售回款償付建設工程優(yōu)先債權時，需要審慎控制履行方式，以保障建設工程價款優(yōu)先受償權能夠有效落實。
案例索引：
如在(2013)陜民一終字第00104號案中，陜西省高級人民法院支持了承包人可以就建設工程變價款享有建設工程價款優(yōu)先受償權的觀點，法院認為，由于案涉工程所有權不由發(fā)包方享有，承包人不能通過折價或者拍賣教學樓、實驗樓的方式達到優(yōu)先受償?shù)哪康模邪藢υ摻ㄔO工程的轉讓價款享有優(yōu)先受償權利。
而在(2018)川07民初126號案中，四川省綿陽市中級人民法院卻認為，“雖然補充協(xié)議約定：甲方同意將蘋果國際社區(qū)項目二期銷售客戶購房款的收款賬戶作為由甲乙雙方共同監(jiān)管，同時提供應收金額明細作為乙方應收款項的保證和擔保；賬戶中回款資金甲方優(yōu)先支付給乙方，作為主合同約定應支付乙方97%（剩余3%作為質保金）工程款直至結清。但雙方并未辦理應收賬款質押登記，故原告主張應收賬款優(yōu)先受償權不符合法律規(guī)定，不能成立?！奔矗邪讲荒墚斎粚ψ儍r款享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?，仍需設置其他權利來支持。
進一步地，如果項目公司與其母公司之間還發(fā)生過資金調用，這又將進一步增加承包方后續(xù)主張建設工程價款優(yōu)先受償權的風險。在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中，由于項目開發(fā)回款資金全部匯入預售資金監(jiān)管賬戶，而若承包方配合項目公司母公司，將資金從監(jiān)管賬戶中以預付工程款的名義向承包方支付后，再以其他方式向項目公司返還，或直接向項目公司母公司支付，則該等操作極有可能使得承包方喪失未來主張建設工程價款優(yōu)先受償權的法律基礎：一方面，承包方已以工程款名義收取過資金，如再主張建設工程價款優(yōu)先受償權，將導致其他債權人異議；另一方面，根據(jù)建設工程價款優(yōu)先受償權的法理基礎，承包方已經(jīng)獲得承建項目處置變現(xiàn)價款，即便該等資金最終沒有實際由承包方收取，其也不得再重復主張建設工程價款優(yōu)先受償權。
結論
綜上，建設工程價款優(yōu)先受償權是承包方最重要的法律保障，而承包方又是開發(fā)商最重要的合作伙伴。如果承包方不妥善維護其建設工程價款優(yōu)先受償權，則在破產(chǎn)重整程序中，其債權申報將被其他債權人調整。而若開發(fā)商、其他債權人以犧牲承包方切身利益為代價，又將招致承包方被逼無奈的維權行動，進而增加政府維穩(wěn)壓力，最后導致房企重整進度受阻，自食其果。因此，在房企債務危機中，應當正本清源，依法確保建設工程價款優(yōu)先受償權。
[1] 最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組：《中華人民共和國民法典合同編理解與適用(三)》，人民法院出版社，第2034頁。
[2] 唐倩：《實際施工人的建設工程價款優(yōu)先受償權實證研究》，載《中國政法大學學報》2019年第4期。
[3] 最高院(2019)最高法執(zhí)監(jiān)470號
[4] 《全國法院民商事審判工作會議紀要》（“《九民紀要》”）第一百二十五條：“買受人名下無其他用于居住的房屋”指：“在案涉房屋同一設區(qū)的市或者縣級市范圍內商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1 套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的。”
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