91精品国产99久久久久久红楼,欧美高清另类,欧美日韩中文在线观看,久久激情精品,91视频导航,亚洲欧美日韩一级,巨人精品福利官方导航

       物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為業(yè)主、業(yè)委會(huì)同維修、供水供電等單位之間的牽線人和傳話人，承擔(dān)著居間共同，集零為整的重要作用。許多維修合同或服務(wù)合同都會(huì)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)列為丙方，承擔(dān)代為付款或監(jiān)督以及初步驗(yàn)收的職能。在履行這一部分職能時(shí)，如何避免自己卷入當(dāng)事雙方糾紛當(dāng)中以及處在糾紛當(dāng)中，如何保障自身利益，筆者將通過上海市一代繳水電費(fèi)引發(fā)物業(yè)服務(wù)合同糾紛的案例，淺析法律風(fēng)險(xiǎn)，提供方法和建議。

       案情簡介  

       A物業(yè)公司是某小區(qū)合法的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，B公司為該小區(qū)供水。2013年7月24日，A物業(yè)公司與B公司訂立補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議第二條第五項(xiàng)約定：“B公司委托A物業(yè)公司代收水、電費(fèi)，A物業(yè)公司應(yīng)按時(shí)抄錄所轄商業(yè)物業(yè)的水、電表，并按規(guī)范向商戶發(fā)出付款通知單，每月負(fù)責(zé)向商業(yè)物業(yè)使用人（或業(yè)主）收取水、電費(fèi)。A物業(yè)公司應(yīng)于每月10日、20日前用劃賬的形式按時(shí)將上月水電費(fèi)用給付至B公司賬戶上，A物業(yè)公司收到代收水電費(fèi)款項(xiàng)后，逾期30天不向原告支付的，B公司可以在支付A物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼費(fèi)中直接抵扣，B公司按劃賬金額開具水、電費(fèi)正式收據(jù)予A物業(yè)公司，由A物業(yè)公司負(fù)責(zé)向商業(yè)物業(yè)使用人（或業(yè)主）開具相應(yīng)水、電費(fèi)金額正式收據(jù)?！盉公司將A物業(yè)公司訴至法院，要求其支付水電費(fèi)、違約金。

       法院觀點(diǎn)  

       法院認(rèn)為，B公司根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議約定，委托A物業(yè)公司代收水、電費(fèi)?，F(xiàn)A物業(yè)公司提交證據(jù)證明其已按照協(xié)議約定對(duì)商業(yè)物業(yè)使用人（或業(yè)主）的水電表進(jìn)行抄錄、向商業(yè)物業(yè)使用人（或業(yè)主）催繳水電費(fèi)，并將其已收到的水電費(fèi)支付給了B公司，A物業(yè)公司已履行了補(bǔ)充協(xié)議約定的受托義務(wù)。但B公司既未提交A物業(yè)公司確已收到商業(yè)物業(yè)使用人（或業(yè)主）繳納的剩余水電費(fèi)的相關(guān)證據(jù)，也無充分證據(jù)證明A物業(yè)公司有違反委托協(xié)議的相關(guān)情形。故不支持B公司的請(qǐng)求。

       律師分析  

       B公司、A物業(yè)公司間訂立的物業(yè)服務(wù)合同及補(bǔ)充協(xié)議約定B公司委托A物業(yè)公司代收商業(yè)物業(yè)使用人（或業(yè)主）的水、電費(fèi)，該補(bǔ)充協(xié)議屬于委托合同。委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同，受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人。實(shí)際使用水電的主體，即繳費(fèi)義務(wù)人是小區(qū)的小業(yè)主和商戶，提供水電并收取費(fèi)用的主體是B公司，二主體互負(fù)權(quán)利義務(wù)。因?yàn)樾I(yè)主人數(shù)眾多、法律關(guān)系相似，故委托物業(yè)公司代收。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收錢款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。需要明確的是物業(yè)公司不是付款的實(shí)際義務(wù)人，也無替小業(yè)主墊付或先行支付水電費(fèi)的義務(wù)。

       對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，作為代繳費(fèi)人，在繳費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)同開發(fā)商、業(yè)主或業(yè)委會(huì)確認(rèn)款項(xiàng)與項(xiàng)目完成情況，確保支出經(jīng)由最終的付款義務(wù)人確認(rèn)，避免費(fèi)用自擔(dān)的情況；除非合同中有特別的約定，避免替付款義務(wù)人墊付相關(guān)費(fèi)用，否則易造成不予認(rèn)可支出或無法收回的情況；另外，在代繳費(fèi)時(shí)應(yīng)注意保留繳費(fèi)憑證，避免舉證不能導(dǎo)致的負(fù)面影響。

       對(duì)于“轉(zhuǎn)供電”情況下的電價(jià)問題，同樣容易產(chǎn)生糾紛，也容易帶來行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)。部分“轉(zhuǎn)供電”企業(yè)以電損等名義，賺取電費(fèi)差價(jià)。2018年以來，國家和各省市陸續(xù)出臺(tái)了關(guān)于轉(zhuǎn)供電價(jià)的系列政策，上海市也出臺(tái)了《上海市物價(jià)局關(guān)于清理規(guī)范電網(wǎng)和轉(zhuǎn)供電環(huán)節(jié)收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，主要包含五個(gè)方面的內(nèi)容：任何組織不得利用轉(zhuǎn)供電服務(wù)盈利；物業(yè)公共部位、共用設(shè)施和配套設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、電損不得納入轉(zhuǎn)供電收費(fèi)范圍；電費(fèi)計(jì)取一律執(zhí)行政府定價(jià)；分表電量是確定終端用戶用電量的重要依據(jù)；轉(zhuǎn)供電收費(fèi)信息應(yīng)按月在經(jīng)營和收費(fèi)場所顯著位置進(jìn)行公示，并報(bào)送所在轄區(qū)市場監(jiān)管部門。

       在實(shí)踐中，為了避免向供電局繳費(fèi)與收取小業(yè)主電費(fèi)之間的時(shí)間差造成的資金挪用，通常建議采用預(yù)付電費(fèi)的方式，通過電卡等形式鼓勵(lì)用戶預(yù)先繳納電費(fèi)，再使用電表按照實(shí)際用電度數(shù)進(jìn)行扣除，這一做法可以有效減少不能及時(shí)向小業(yè)主收取費(fèi)用產(chǎn)生的款項(xiàng)墊付風(fēng)險(xiǎn)。