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2024年4月，由中國飯店協(xié)會聯(lián)合香港理工大學、盈蝶咨詢、攜程集團等共同編寫的《2024中國酒店集團及品牌發(fā)展報告》正式發(fā)布，該報告同時也公布了2024中國酒店集團規(guī)模TOP50榜單。作為交易律師，近年來尤其是疫情期間、后疫情時代，我們團隊均有幸參與了其中多個知名酒管公司的投資并購項目。
在此背景下，我們結(jié)合團隊法律實務(wù)經(jīng)驗和行業(yè)觀察思考，以實務(wù)問答的形式，對酒管公司
第1問
酒店管理公司的業(yè)務(wù)模式有哪些？
答：關(guān)于酒店管理公司業(yè)務(wù)模式在法律上的官方分類，最早可追溯至國家旅游局于1993年頒布的《飯店管理公司管理暫行辦法》。根據(jù)該辦法的規(guī)定，酒店（飯店）管理公司以其特有的專業(yè)技術(shù)、管理人才向酒店輸出管理，并獨立享受民事權(quán)利和承擔民事義務(wù)；酒店管理公司的經(jīng)營方式可分為如下四類：
1. 直接經(jīng)營式。即酒店管理公司直接經(jīng)營并管理自己投資的酒店。
2. 租賃經(jīng)營式。即酒店管理公司與酒店業(yè)主通過簽定合約的形式長期租賃、承包其酒店進行經(jīng)營。
3. 委托管理式。即酒店管理公司接受酒店業(yè)主委托，按照酒店管理公司的統(tǒng)一經(jīng)營策略、營銷方法、服務(wù)質(zhì)量要求、管理模式經(jīng)營管理酒店。
4. 特許權(quán)轉(zhuǎn)讓式，又稱聯(lián)號合約式。這種指導經(jīng)營方式是指在一定的國家或地區(qū)，選擇設(shè)施規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量等諸方面符合飯店管理公司要求的飯店，準許該飯店加入公司的聯(lián)號網(wǎng)并簽定聯(lián)號合約，合約規(guī)定聯(lián)號飯店獲準使用所屬飯店管理公司的名稱及標志。飯店管理公司按使用聯(lián)號的時間長短收取費用。
5. 實踐中，上述經(jīng)營模式持續(xù)發(fā)展至今，其中第4類“特許權(quán)轉(zhuǎn)讓式”即為目前大眾熟知的特許經(jīng)營（加盟）模式。
第2問
酒管公司四種業(yè)務(wù)模式具體有哪些區(qū)別？
答：從我們的項目經(jīng)驗來看，直接經(jīng)營模式下，酒管公司通常自行投資建設(shè)或購買不動產(chǎn)進行酒店經(jīng)營；租賃經(jīng)營模式下，酒管公司則與業(yè)主簽署長期租賃合同，對不動產(chǎn)物業(yè)進行裝修、改造，用于酒店經(jīng)營。這兩種模式因需要酒管公司持續(xù)投入大量資金，故實踐中常見于酒管公司發(fā)展初期直營酒店的經(jīng)營。
當酒管公司通過直營店的經(jīng)營發(fā)展到一定程度，積累了相當?shù)墓芾斫?jīng)驗、技術(shù)和資源，并逐步建立起品牌身份，酒管公司往往會考慮以輕資產(chǎn)模式加速展店，以擴大品牌影響力、強化規(guī)模效應(yīng)、降低運營成本，從而提高盈利能力。此時，委托管理模式和特許經(jīng)營模式將會成為酒管公司的首選。這兩種模式也是目前行業(yè)內(nèi)主流的連鎖模式。
委托管理模式下，酒管公司接受業(yè)主的委托，按照酒管公司的管理規(guī)程、服務(wù)規(guī)范、技術(shù)標準、操作流程、質(zhì)量控制等規(guī)章制度，向被管理酒店輸出管理。酒店主體的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和法人地位不變，酒管公司作為業(yè)主的受托方按照管理合同的約定經(jīng)營管理酒店。特許經(jīng)營模式下，酒管公司從地理位置、客源定位、經(jīng)營規(guī)模和設(shè)施設(shè)備等方面進行評估和審核，并為通過審核的酒店按照管理標準進行專業(yè)的經(jīng)營管理培訓指導，授權(quán)達到標準的酒店使用公司注冊的服務(wù)品牌、加入公司的特許經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)；但加盟店本身的企業(yè)法人資格不變，加盟方擁有酒店的所有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)，并按照酒管公司的各項管理標準自主經(jīng)營。兩種模式的主要區(qū)別如下：
就上述模式，也有觀點指出，直營能保證質(zhì)量但擴張速度太慢，資本開支太大，毛利率波動大；輕資產(chǎn)運營擴張速度快，資本開支較小，毛利率波動小，但質(zhì)量參差不齊。[1]
第3問
連鎖模式下酒管公司應(yīng)取得哪些資質(zhì)、滿足哪些條件?
答：如酒管公司采用特許經(jīng)營模式輸出酒店管理品牌，則根據(jù)規(guī)范要求，酒管公司應(yīng)在首次訂立特許經(jīng)營合同之日起15日內(nèi)向商務(wù)主管部門申請備案。同時，辦理商業(yè)特許經(jīng)營備案需滿足至少有2個直營店且經(jīng)營時間超過1年、擁有注冊商標/企業(yè)標志/專利/專有技術(shù)等經(jīng)營資源、擁有成熟的經(jīng)營模式、具備為被特許人持續(xù)提供經(jīng)營指導、技術(shù)支持和業(yè)務(wù)培訓能力等條件。
從我們的項目經(jīng)驗來看，酒管公司的品牌商標是最為常見也是最為核心的經(jīng)營資源。用于特許經(jīng)營的商標可以是酒管公司擁有所有權(quán)的注冊商標，也可以是酒管公司擁有獨占性使用權(quán)和排他性使用權(quán)的商標，但正在申請中的商標不能單獨作為特許經(jīng)營資源，酒管公司須同時具備其他經(jīng)營資源。同時，需要注意的是，如酒管公司僅在省內(nèi)經(jīng)營，則其擁有的商標使用權(quán)必須是在某一區(qū)域的獨占性使用權(quán)；如酒管公司從事跨省經(jīng)營，則其擁有的使用權(quán)必須是唯一且排他的。否則，備案機關(guān)可能不認可酒管公司擁有該品牌的特許經(jīng)營資源屬性。
第4問
集團化管理下的酒管公司如何確保經(jīng)營獨立？
答：部分酒管公司起源于大型企業(yè)集團的酒管事業(yè)部，基于業(yè)務(wù)擴張、品牌升級等考量逐漸獨立為酒管公司。結(jié)合以往項目經(jīng)驗，我們注意到，有些酒管公司雖然形式上是獨立的法人主體，但在實際經(jīng)營中仍高度依附于集團、受制于集團的一體化管理。基于擴大經(jīng)營規(guī)模、降低經(jīng)營成本、優(yōu)化資源配置等考量，集團化管理本無可厚非。但如這種管理超過了正常的范圍，則可能對酒管公司的法人人格獨立性造成不利影響。
從我們的項目經(jīng)驗來看，酒管公司應(yīng)盡可能避免如下情形，以保障自身的自主經(jīng)營權(quán)：
1. 關(guān)聯(lián)方往來頻繁，包括由關(guān)聯(lián)方收取酒店管理收入，酒管公司與關(guān)聯(lián)方之間存在大量不明資金往來，酒管公司與關(guān)聯(lián)方之間相互擔保。
2. 財務(wù)混同。酒管公司無獨立的財務(wù)部門及財務(wù)人員，其財務(wù)記賬、財務(wù)賬簿管理、財務(wù)結(jié)算等工作均由關(guān)聯(lián)方財務(wù)部門負責。
3. 人員混同。酒管公司人事關(guān)系混亂，部分員工實際在酒管公司工作，薪資、五險一金由公司繳納，但勞動合同與關(guān)聯(lián)方簽署；或者公司為無勞動關(guān)系的關(guān)聯(lián)方員工繳納五險一金。
4. 機構(gòu)混同。酒管公司無獨立的人力、法務(wù)、IT等部門，均與關(guān)聯(lián)方共用。
5. 財產(chǎn)混同。酒管公司無償使用關(guān)聯(lián)方的注冊商標、租賃房屋等財產(chǎn)，且不簽署相關(guān)合同，不支付相應(yīng)費用。
第5問
酒管公司獨立過程中如何實現(xiàn)酒管業(yè)務(wù)合法合規(guī)的轉(zhuǎn)移？
答：酒管公司獨立的第一步在于酒管業(yè)務(wù)從集團內(nèi)獨立，如何實現(xiàn)業(yè)務(wù)獨立的合法合規(guī)性，從我們的項目經(jīng)驗來看，至少應(yīng)關(guān)注如下事項：
1. 對集團而言，酒管業(yè)務(wù)往往是其核心或重要資產(chǎn)之一，故其剝離該業(yè)務(wù)前，應(yīng)根據(jù)章程規(guī)定、協(xié)議約定等書面文件的要求履行相應(yīng)的內(nèi)外部決策、批準或通知程序，包括獲得股東會或董事會的決策同意，通知主要債權(quán)人或取得主要債權(quán)人的書面同意，如為國有企業(yè)，還需履行國有資產(chǎn)處置審批程序等。
2. 酒管業(yè)務(wù)通常以酒店管理協(xié)議的形式，對酒管公司、酒店及其投資者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系予以落實、固定，故酒管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移時，需特別關(guān)注原酒管合同的終止、酒店及其投資者與集團之間債權(quán)債務(wù)的清理、酒管公司與酒店及其投資者之間新合同的合法有效簽署和履行。
3. 如酒管公司未來擬以特許經(jīng)營模式獨立發(fā)展加盟商，則還需關(guān)注業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移與完成商業(yè)特許經(jīng)營備案的時點，避免因未完成商業(yè)特許經(jīng)營備案即開展業(yè)務(wù)而面臨相應(yīng)的行政處罰風險和民事責任風險。
第6問
商業(yè)特許經(jīng)營備案能否在集團體系內(nèi)共用？
答：如前所述，完成商業(yè)特許經(jīng)營備案是酒管公司合法合規(guī)地開展酒店加盟業(yè)務(wù)的前提。而在某些情況下，酒管公司脫胎于大型企業(yè)集團的酒管事業(yè)部，如大型企業(yè)集團已完成商業(yè)特許經(jīng)營備案，獨立后的酒管公司作為其子公司或其他關(guān)聯(lián)方，是否還需單獨辦理商業(yè)特許經(jīng)營備案？亦或無需單獨辦理而可直接使用或經(jīng)授權(quán)使用集團的商業(yè)特許經(jīng)營備案？
以特許人的子公司為例，根據(jù)商務(wù)主管部門的意見，如果特許人的子公司以自己的名義對外開展二級特許經(jīng)營活動，則子公司屬于分特許，應(yīng)當依法申請?zhí)卦S經(jīng)營備案。如果子公司以特許人的代理人名義發(fā)展新的加盟商，且由特許人承擔相應(yīng)的法律責任，則為“區(qū)域代理”，子公司作為被特許人無需再次備案。由此，分特許人具有雙重身份，分特許人在與總特許人的特許經(jīng)營法律關(guān)系中是被特許人；但分特許人在授權(quán)許可他人形成的特許經(jīng)營法律關(guān)系中又是特許人。故分特許人開展特許經(jīng)營活動要受到《商業(yè)特許經(jīng)營管理條例》關(guān)于特許人和被特許人開展特許經(jīng)營活動規(guī)定的雙重約束。
第7問
酒管公司展店可能存在哪些風險？
答：不同的酒管公司有不同的展店方式，為吸引潛在合作方業(yè)主、刺激業(yè)主投資意愿，每個酒管公司在展店方式上都有自己的“獨門秘籍”，或是更低的開店成本，或是強大的供應(yīng)鏈支持，或是豐富的酒店管理人才供給，或是全面的數(shù)字化系統(tǒng)平臺賦能。
但我們也注意到，部分酒管公司擁有一些特殊的展店方式，此類方式雖然在短期內(nèi)能夠吸引一定的合作方，但長遠來看存在較大的法律風險。例如：
1. 酒管公司為門店信貸提供擔保。對酒店業(yè)主來說，酒店物業(yè)的購買或租賃、裝飾裝修、物資采購都需要投入大量資金，部分酒管公司針對這一痛點與銀行合作，為門店授信融資提供擔保，幫助門店獲得授信，并向門店收取一定的擔保費用。從法律角度來看，該模式一方面存在酒管公司未經(jīng)批準擅自經(jīng)營融資擔保業(yè)務(wù)的行政監(jiān)管風險，另一方面更需關(guān)注的是門店違約情形下酒管公司需承擔的高額民事代償責任風險。
2. 酒管公司為門店提供保底經(jīng)營。該模式下，酒管公司與門店業(yè)主約定酒店保本經(jīng)營目標，如酒店未達經(jīng)營目標，酒管公司不僅免收管理費，還將酒店未達成的經(jīng)營目標差額對業(yè)主進行補足。但事實上，酒店經(jīng)營情況受諸多因素的影響，酒管公司對業(yè)主作出保底經(jīng)營承諾，將加重酒管公司的義務(wù)和責任，且極易產(chǎn)生爭議和糾紛。
3. 酒管公司向其員工或其他社會主體募集資金成立眾籌店。該模式下，部分酒店通過眾籌平臺等途徑募集資金，一方面將眾籌投資者登記為有限公司股東或合伙企業(yè)合伙人，通過股權(quán)或合伙份額的形式固定眾籌投資者的投資金額，另一方面又與該等投資者簽署回購協(xié)議或分紅協(xié)議，對投資者承諾保本保收益。鑒于眾籌模式下涉及的投資者人數(shù)眾多，且酒店經(jīng)營情況的好壞受制于諸多因素，一旦酒管公司無力履行保本保收益的承諾，極易引發(fā)群體性事件，甚至面臨涉嫌非法吸收公眾存款等刑事犯罪的風險。
部分大型酒管公司如有上市計劃，則更需注意規(guī)避上述風險。公司門店的開發(fā)方式是否合規(guī)、是否存在通過預計投資成本和投資回報或承諾投資收益率等方式吸引合作方的情形，亦是監(jiān)管關(guān)注的重點。
第8問
酒管公司如何處理與直營店的關(guān)系？
答：從我們的項目經(jīng)驗來看，直營店的經(jīng)營模式通常與加盟店或委托管理店別無二致，因其一般由酒管公司的子公司、實際控制人或董監(jiān)高等關(guān)聯(lián)方來經(jīng)營，故大部分酒管公司將其歸為直營店。但鮮有直營店與酒管公司簽署酒店管理合同、向酒管公司支付管理費等費用的情形。
從規(guī)范公司治理與關(guān)聯(lián)交易的角度而言，酒管公司對此類直營店的管理本質(zhì)上屬于關(guān)聯(lián)交易，酒管公司對其宜采取與其他加盟店或委托管理店統(tǒng)一的管理政策、產(chǎn)品定價，確保交易價格公允、合理。
第9問
酒管公司發(fā)行儲值卡、消費券應(yīng)注意哪些事項？
答：首先，在準入方面，酒管公司發(fā)行的儲值卡、消費券具有預付性質(zhì)，且通常限于在同一集團或同一品牌體系內(nèi)兌付。故基于前述特點，根據(jù)《單用途商業(yè)預付卡管理辦法（試行）》的規(guī)定，酒管公司應(yīng)就其發(fā)行的儲值卡、消費券等辦理單用途商業(yè)預付卡備案。如未辦理，則可能面臨限期改正、罰款等行政處罰風險。
其次，在資金管理方面，酒管公司還應(yīng)嚴格遵守預付資金存管要求，用戶預付資金只能用于酒管公司主營業(yè)務(wù)，不得違規(guī)挪用存管資金，不得用于不動產(chǎn)、股權(quán)、證券等投資及借貸，否則如用戶退卡甚至擠兌，則將對酒管公司造成較大的資金風險，甚至可能引發(fā)群體性事件或糾紛，從而對酒店經(jīng)營及品牌形象造成不利影響。
第三，在用戶服務(wù)方面，酒管公司應(yīng)向用戶公示或提供儲值業(yè)務(wù)章程，并提供退卡服務(wù)。需要關(guān)注的是，部分酒管公司為吸引消費者，往往會推出充值滿一定金額即贈送相應(yīng)金額的優(yōu)惠活動，對于贈送金額如何扣費以及卡內(nèi)余額有充有贈情況下如何退費的問題，如儲值章程未有明確約定，即可能產(chǎn)生爭議。目前司法實踐中，已有法院根據(jù)公平原則認定贈送金額與充值金額應(yīng)按比例同步消費并據(jù)此計算應(yīng)退充值金額。
第10問
酒管公司主要有哪些管理費收費模式，在確定收費模式時需注意哪些事項？
答：酒管公司常見的管理費收取模式主要有以下幾類：
1. 固定管理費：定期收取固定金額或酒店營業(yè)收入固定比例的管理費。
2. 績效管理費：酒店營業(yè)毛利達到約定的標準后，由酒店管理公司收取一定比例的管理費。
3. 基本管理費+績效管理費：即前兩種方式的結(jié)合，酒店管理公司收取一定金額或營業(yè)收入一定比例的基礎(chǔ)管理費，營業(yè)毛利達標后再收取一定比例的績效管理費。
在選擇收費模式時，酒管公司需注意：如選擇固定管理費模式，可考慮在合同中增加管理費調(diào)整的條款，以便根據(jù)市場行情、酒店業(yè)績表現(xiàn)等因素對管理費作出調(diào)整，適應(yīng)經(jīng)營環(huán)境的變化。如選擇包含績效管理費的收費模式，則需考慮將考核目標的確定和調(diào)整權(quán)利賦予哪方，采取何種設(shè)定或調(diào)整方式，以及酒店營業(yè)收入及營業(yè)毛利等財務(wù)數(shù)據(jù)的確認方式，以減少在與業(yè)主合作過程中的爭議空間。
第11問
經(jīng)營酒店應(yīng)取得哪些經(jīng)營資質(zhì)？
答：除營業(yè)執(zhí)照外，經(jīng)營酒店應(yīng)至少取得以下基本資質(zhì)證照：
1. 特種行業(yè)許可證。申請開辦酒店，應(yīng)當向當?shù)毓矙C關(guān)申領(lǐng)特種行業(yè)許可證后，方可開業(yè)。酒店經(jīng)營過程中涉及歇業(yè)、轉(zhuǎn)業(yè)、合并、遷移、改變名稱等情況，應(yīng)當在市場監(jiān)管部門辦理變更登記后3日內(nèi)，向當?shù)氐目h、市公安局、公安分局備案。未經(jīng)許可擅自經(jīng)營的，將被依法取締。
2. 公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證。酒店作為公眾聚集場所，在投入使用、營業(yè)前，應(yīng)當向場所所在地的縣級以上地方人民政府消防救援機構(gòu)申請消防安全檢查。未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營業(yè)，否則將被責令停止使用或者停產(chǎn)停業(yè)。
3. 衛(wèi)生許可證。國家對酒店等公共場所實行“衛(wèi)生許可證”制度，酒店未取得衛(wèi)生許可證，擅自營業(yè)的，可能面臨停業(yè)整頓等行政處罰風險。酒店經(jīng)營者變更單位名稱、法定代表人或者負責人的，應(yīng)當向原發(fā)證衛(wèi)生行政部門辦理變更手續(xù)；酒店經(jīng)營者變更經(jīng)營項目、經(jīng)營場所地址的，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府衛(wèi)生行政部門重新申請衛(wèi)生許可證。
此外，根據(jù)酒店具體的服務(wù)范圍，酒店還需取得以下資質(zhì)證照：
1. 食品經(jīng)營許可證。酒店從事食品銷售和餐飲服務(wù)活動的，應(yīng)當依法取得食品經(jīng)營許可，未取得食品經(jīng)營許可從事食品經(jīng)營活動的，可能面臨罰款等行政處罰風險。同時，食品經(jīng)營許可證載明的許可事項發(fā)生變化的，酒店亦應(yīng)按規(guī)定申請變更經(jīng)營許可。
2. 污水排入排水管網(wǎng)許可證。酒店從事餐飲服務(wù)并向城鎮(zhèn)排水設(shè)施排放污水的，應(yīng)當向城鎮(zhèn)排水主管部門申請領(lǐng)取污水排入排水管網(wǎng)許可證。
3. 煙草專賣許可證。酒店從事煙草零售業(yè)務(wù)的，應(yīng)當依法向煙草專賣局申請煙草專賣許可證。
4. 高危險性體育項目經(jīng)營許可證。酒店提供游泳池設(shè)施的，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府體育主管部門申請高危險性體育項目經(jīng)營許可證，并配備符合要求的指導人員和救助人員，落實相關(guān)安全保障制度與措施。
第12問
實踐中，部分酒店僅通過實體證照、印章轉(zhuǎn)移的方式完成經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，受讓方在受讓后繼續(xù)使用前任經(jīng)營者的證照經(jīng)營酒店，這種轉(zhuǎn)讓方式有何法律風險？
答：對轉(zhuǎn)讓方而言，將營業(yè)執(zhí)照、特種行業(yè)許可證等資質(zhì)證照直接轉(zhuǎn)讓，可能被認定為出租、出借、轉(zhuǎn)讓營業(yè)執(zhí)照、特種行業(yè)許可證等資質(zhì)證照，面臨罰款、吊銷相關(guān)證照等行政處罰風險。受讓方憑借相關(guān)證照從事民事活動，產(chǎn)生債務(wù)的，轉(zhuǎn)讓方可能被要求承擔相應(yīng)民事責任。此外，若受讓方利用酒店從事違法犯罪活動，轉(zhuǎn)讓方對此明知或應(yīng)知的，亦可能構(gòu)成犯罪，承擔刑事責任。
對受讓方而言，使用前任經(jīng)營者的資質(zhì)證照經(jīng)營酒店，除上述證照被吊銷、民事權(quán)利義務(wù)不清的風險外，還可能被認定為構(gòu)成實質(zhì)未經(jīng)許可擅自開辦旅館的行為，從而面臨罰款、拘留等行政處罰的風險。
第13問
使用租賃物業(yè)經(jīng)營酒店需重點關(guān)注哪些法律風險？
答：經(jīng)營者在租賃酒店物業(yè)時需重點關(guān)注：
1. 租賃物業(yè)權(quán)屬。經(jīng)營者在租賃物業(yè)之前需仔細核查物業(yè)的產(chǎn)權(quán)證書、原始租賃合同等文件，確認出租方是否享有完整出租權(quán)或轉(zhuǎn)租權(quán)，以及物業(yè)上是否存在抵押、查封等權(quán)利限制情形或權(quán)屬糾紛。若存在影響物業(yè)租賃使用的情形，應(yīng)在評估該等風險的基礎(chǔ)上，考慮尋找其他物業(yè)或在租賃合同中作出相應(yīng)責任安排。
2. 物業(yè)用途。經(jīng)營者需核查物業(yè)的規(guī)劃用途，以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營酒店，否則可能導致酒店建設(shè)無法通過行政審批，無法辦理消防、特種行業(yè)、衛(wèi)生等證照。若需變更物業(yè)用途的，經(jīng)營者應(yīng)在了解當?shù)叵嚓P(guān)政策的基礎(chǔ)上與業(yè)主達成協(xié)議，要求業(yè)主配合辦理相應(yīng)審批手續(xù)。
3. 建設(shè)合規(guī)。經(jīng)營者在對酒店進行施工建設(shè)或裝飾裝修前應(yīng)了解酒店所在地的建筑規(guī)范，取得建設(shè)工程規(guī)劃、施工與環(huán)境保護相關(guān)許可、批準或備案后再進行施工。同時，經(jīng)營者也需與業(yè)主就酒店建設(shè)施工相關(guān)風險與責任達成約定，以便后續(xù)施工的順利開展。
4. 房屋租賃備案。經(jīng)營者使用租賃物業(yè)經(jīng)營酒店時還需關(guān)注房屋租賃備案的辦理。根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案，否則可能面臨被前述部門責令限期改正、處以罰款的風險。
第14問
收購酒店物業(yè)需重點關(guān)注哪些法律風險？
答：收購方除需仔細審查上文提到的物業(yè)權(quán)屬、用途與建設(shè)相關(guān)資料，確認酒店物業(yè)是否權(quán)屬清晰、無權(quán)利限制、可用于經(jīng)營酒店，且規(guī)劃、工程建設(shè)、環(huán)保、消防等相關(guān)手續(xù)是否齊全外，還需關(guān)注：
1. 物業(yè)的質(zhì)量與安全狀況。收購方需對物業(yè)的質(zhì)量與安全狀況進行核查，若發(fā)現(xiàn)存在相關(guān)問題，可根據(jù)實際情況對交易價款進行調(diào)整或要求轉(zhuǎn)讓方及時采取補救措施。
2. 物業(yè)的租賃狀況。收購方需對物業(yè)現(xiàn)有租賃合同及其期限、租金、保證金等情況進行核查，要求轉(zhuǎn)讓方提供物業(yè)現(xiàn)有租戶放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件，或與現(xiàn)有租戶解除租賃合同。
3. 轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)及資信狀況。除物業(yè)本身的狀況外，轉(zhuǎn)讓方自身的債務(wù)及資信狀況也可能成為影響交易的因素。若轉(zhuǎn)讓方存在大額負債，其轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)等重大資產(chǎn)可能受到相關(guān)債務(wù)合同的限制；若轉(zhuǎn)讓方資信狀況較差，擬轉(zhuǎn)讓物業(yè)可能面臨被采取查封等強制措施的風險，從而影響交易。
第15問
酒店如何做好個人信息保護？
答：酒店在經(jīng)營中會不可避免地接觸大量個人信息，個人信息的保護涉及制度、技術(shù)、業(yè)務(wù)流程等諸多維度，難以一言蔽之。但總體上，酒店應(yīng)著重關(guān)注以下幾個方面：
1. 信息收集。酒店收集個人信息時，應(yīng)堅持以必要性為限度，避免收集與完成業(yè)務(wù)無必要關(guān)聯(lián)的個人信息。在此基礎(chǔ)上，酒店收集個人信息應(yīng)遵循“知情-同意”原則，對收集信息的范圍、目的、處理方式、保存期限等信息作明確告知并取得信息主體的同意。對于身份證、人臉、電話號碼等敏感個人信息，還應(yīng)取得信息主體的單獨同意。
2. 信息使用。酒店應(yīng)按告知信息主體的方式和目的使用個人信息，如需超出原范圍或目的使用個人信息的，應(yīng)當重新取得信息主體的同意。酒店將個人信息提供或委托給第三方處理的，應(yīng)當按照法律規(guī)定的程序取得個人的單獨同意，或與受托方簽訂符合法律要求的委托處理合同，督促第三方以合法合規(guī)方式處理個人信息。
3. 儲存與安全保障。對于收集的個人信息，酒店的儲存期限一般應(yīng)為實現(xiàn)處理目的所必要的最短時間。在儲存期間，酒店應(yīng)完善相關(guān)安全管理制度，對個人信息實施分類管理，采取去標識化、加密、訪問控制、備份和恢復等技術(shù)措施保障信息的安全，并在發(fā)生或可能發(fā)生個人信息泄露、篡改、丟失等情形下及時采取補救措施并通知履行個人信息保護職責的部門和個人。
第16問
酒店常見的法律糾紛有哪些？
答：酒店常見的法律糾紛主要包括：
1. 酒店業(yè)主/投資人與酒管公司的合同糾紛。酒店業(yè)主/投資人常因酒管公司管理業(yè)績是否達標、管理費等費用的支付、酒店經(jīng)營損失的承擔等問題，與酒管公司發(fā)生糾紛。
2. 酒店商標侵權(quán)糾紛。商標為酒店的核心資產(chǎn)，對酒店的品牌保護至關(guān)重要。實踐中常常出現(xiàn)部分酒店冒用知名品牌酒店商標而引發(fā)侵權(quán)糾紛；亦有部分酒店因在解約后繼續(xù)使用原品牌方的商標引發(fā)商標侵權(quán)糾紛。
3. 與顧客的侵權(quán)糾紛。酒店的設(shè)施安全、食品安全、隱私保護等領(lǐng)域為事故高發(fā)的領(lǐng)域，也是酒店日常經(jīng)營中容易與顧客發(fā)生法律糾紛的地方。
4. 侵害作品信息網(wǎng)絡(luò)傳播權(quán)糾紛。部分酒店未經(jīng)著作權(quán)方許可，通過電視、投影儀等設(shè)施為客人提供影視作品的播放服務(wù)，招致著作權(quán)人的維權(quán)訴訟。
第17問
選擇酒店管理系統(tǒng)應(yīng)注意哪些事項？
答：在數(shù)字化時代，酒店管理系統(tǒng)（PMS）是酒店日常經(jīng)營不可或缺的管理工具。其能幫助酒店實時掌握業(yè)務(wù)運營狀態(tài)，提供預訂入住、退房、結(jié)算、客房管理、價格管理等基礎(chǔ)服務(wù)，以及第三方直連（OTA平臺、第三方支付平臺等）、財務(wù)管理、會員管理、餐飲零售、經(jīng)營分析、營銷系統(tǒng)等各類個性化服務(wù)。在選擇酒店管理系統(tǒng)時，除具體服務(wù)范圍外，酒店還需注意如下相關(guān)事項：
1. PMS軟件的權(quán)屬情況。包括PMS軟件是否已辦理合法有效的計算機軟件著作權(quán)登記、酒店管理系統(tǒng)提供商（“PMS公司”）是否被登記為唯一權(quán)利人、是否存在任何權(quán)屬糾紛或限制權(quán)利行使的情形。
2. PMS公司的信息安全保障能力。酒店使用PMS軟件過程中產(chǎn)生的信息數(shù)據(jù)，將不可避免地被PMS軟件收集、儲存、使用或作其他處理。前述信息數(shù)據(jù)既包括客戶的個人信息，亦包括酒店的經(jīng)營數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)資料等商業(yè)信息，對酒店而言至關(guān)重要。如該等信息數(shù)據(jù)丟失或被他人作不當處理，不僅會引發(fā)酒店自身損失，亦可能導致酒店客戶的投訴、索賠等，從而對酒店形象造成不利影響。因此，酒店對PMS公司的信息安全保障能力應(yīng)予以充分關(guān)注，除在交易協(xié)議里作出相關(guān)條款安排外，還可關(guān)注其是否取得了信息安全管理、信息系統(tǒng)安全個人信息保護等相關(guān)認證證書。
3. PMS公司的業(yè)務(wù)經(jīng)營資質(zhì)。當前，各類PMS軟件的服務(wù)內(nèi)容呈多樣化趨勢，這也使得PMS公司可能需就特定服務(wù)取得相應(yīng)的業(yè)務(wù)經(jīng)營資質(zhì)。例如，PMS軟件提供第三方支付平臺（微信、支付寶等）直連服務(wù)的，本質(zhì)上屬于收單外包業(yè)務(wù)，PMS公司需完成收單外包服務(wù)機構(gòu)備案；PMS軟件提供線上商城供客戶入駐的，應(yīng)取得增值電信業(yè)務(wù)許可證。
4. PMS公司的資信情況?；诰频陮MS軟件持續(xù)穩(wěn)定的使用要求，PMS公司需具備良好的持久經(jīng)營能力。酒店可通過各類途徑核查PMS公司的經(jīng)營狀態(tài)、信用情況、債務(wù)及涉訴情況、業(yè)界口碑等等。
第18問
酒管公司對門店管理團隊的管理應(yīng)注意哪些事項？
答：酒管公司不論采用委托管理模式，還是特許經(jīng)營模式，均主要以向酒店委派包括店總經(jīng)理、店助等在內(nèi)的管理團隊的方式輸出管理。尤其對輕資產(chǎn)的酒管公司而言，酒店管理團隊更是其核心競爭力的重要來源之一。但從我們的項目經(jīng)驗來看，部分酒管公司并不重視門店管理團隊的合規(guī)管理，存在較大的業(yè)務(wù)流失風險。 對此，我們建議酒管公司至少可從以下方面予以加強：
1. 店總、店助入職前，酒管公司應(yīng)審查其對原用人單位是否負有競業(yè)限制義務(wù)，如有，應(yīng)確保該等義務(wù)已履行完畢或已解除。
2. 店總、店助入職時，酒管公司可與其簽署保密協(xié)議、競業(yè)限制協(xié)議，并將其保密義務(wù)、競業(yè)限制義務(wù)落實在公司規(guī)章制度中。
3. 店總、店助離職時，酒管公司需重新審查確定是否要求店總、店助履行競業(yè)限制義務(wù)，如確有必要要求其履行，則應(yīng)書面通知該等人員競業(yè)限制義務(wù)的起始時間，及時支付競業(yè)限制補償金，持續(xù)關(guān)注該等人員實際是否履行競業(yè)限制義務(wù)、是否存在違約情形；如不需要該等人員履行競業(yè)限制義務(wù)，則酒管公司應(yīng)及時書面通知該等人員解除競業(yè)限制協(xié)議，避免該等人員實際履行義務(wù)后向酒管公司追索競業(yè)限制補償。
第19問
酒管公司開展供應(yīng)鏈服務(wù)應(yīng)注意哪些事項？
答：酒店供應(yīng)鏈服務(wù)通常是指酒管公司為保證旗下酒店物資采購標準及質(zhì)量的統(tǒng)一、提升消費者住店體驗、提高酒店采購效率而為酒店提供酒店物資采購渠道、為酒店物資供應(yīng)商提供代銷服務(wù)。強大、高效的供應(yīng)鏈支持越來越成為現(xiàn)代酒管公司的核心競爭力來源。實踐中，酒管公司主要通過搭建酒店物資線上采購平臺提供供應(yīng)鏈服務(wù)。但從我們的項目經(jīng)驗來看，部分酒管公司在開展供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)時，存在如下共性問題，值得關(guān)注：
1. 部分酒管公司的供應(yīng)鏈不僅服務(wù)于本公司旗下酒店，也服務(wù)于或希望未來服務(wù)于其他品牌的酒店。在此情況下，酒管公司會認為如其直接設(shè)立供應(yīng)鏈公司，其他品牌的酒店可能產(chǎn)生同行競爭、泄露商業(yè)秘密等顧慮，從而影響供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)的開展。基于這樣的考慮，酒管公司或以委托第三方代持股權(quán)的方式設(shè)立供應(yīng)鏈公司，或由其關(guān)聯(lián)方在體外設(shè)立供應(yīng)鏈公司。該模式雖然方便業(yè)務(wù)開展，但在法律層面卻存在較大的合規(guī)風險。
2. 酒管公司搭建的線上采購平臺主要有兩種服務(wù)模式，一種是酒管公司在平臺上以自營方式銷售酒店物資，酒管公司收到酒店采購訂單后向供應(yīng)商采購，由供應(yīng)商向酒店發(fā)貨，供應(yīng)商不直接參與線上平臺的交易過程。另一種是供應(yīng)商進駐酒管公司的線上采購平臺，供應(yīng)商產(chǎn)品在平臺上進行展示，酒店通過平臺直接向供應(yīng)商采購、下單和付款。第二種模式性質(zhì)上屬于酒管公司提供的在線數(shù)據(jù)處理與交易處理業(yè)務(wù)即電商業(yè)務(wù)，應(yīng)取得增值電信業(yè)務(wù)許可證。但實踐中，部分酒管公司并未取得該證，由此可能面臨被責令改正、沒收違法所得甚至停業(yè)整頓的行政處罰風險。
第20問
酒管公司收購項目中如何有效核查門店經(jīng)營情況？
答：酒管公司主營業(yè)務(wù)收入來源于旗下各酒店定期（按月或按季度）繳納的管理費，故各酒店是否真實存在、是否取得從事酒店經(jīng)營所需的各項核心資質(zhì)證照以及該等資質(zhì)證照是否持續(xù)合法有效、是否正常經(jīng)營，是決定酒管公司收入穩(wěn)定性的重要因素，也是酒管公司收購項目中的盡調(diào)重點。
但酒管公司旗下門店數(shù)量龐大，且遍布全國各地，如何在短時間內(nèi)有效核查這些門店的經(jīng)營情況，從我們的項目經(jīng)驗來看，法律盡調(diào)層面至少可從以下方面著手：
首先，在酒管公司提供的門店清單基礎(chǔ)上，要求酒管公司提供全部在營門店的資質(zhì)證照，同步在主流OTA平臺上逐一核查各酒店是否可以正常預訂。
其次，針對營收靠前的優(yōu)質(zhì)門店，可根據(jù)實際情況及項目進度安排有選擇性地進行現(xiàn)場走訪。
再次，隨機抽取一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)門店及其他門店，核查其管理費支付情況。
最后，重點關(guān)注存在管理費減免或拖欠情形的門店經(jīng)營情況。
第21問
中高端酒店收購有哪些特別的關(guān)注事項？
答：首先，相較于經(jīng)濟型酒店，中高端酒店往往是集客房、餐飲、會議、娛樂為一體的大型綜合體，尤其是近年來酒店的非房產(chǎn)品貢獻了相當比例的營收，有專業(yè)人士表示，“疫情前，高端酒店業(yè)的收入占比大致在“532”：50%房間、30%宴會、20%餐飲。而疫情后在下沉市場城市開設(shè)的首家洲際酒店，其餐飲收入和客房收入的比例可以達到六四開?！盵2]因此，在中高端酒店的收購項目中，除需關(guān)注傳統(tǒng)客房業(yè)務(wù)外，餐飲等非房業(yè)務(wù)同樣不可偏廢。法律層面，餐飲、娛樂均為許可經(jīng)營類業(yè)務(wù)，需特別關(guān)注其業(yè)務(wù)開展的合法合規(guī)性，例如是否取得食品經(jīng)營許可證、娛樂經(jīng)營許可證等重要的資質(zhì)證照，日常經(jīng)營制度、操作流程等是否符合規(guī)范要求，是否存在食品安全、消防安全等隱患或事故。
其次，中高端酒店在前期建設(shè)和后續(xù)維護上都需要投入大量資金，其經(jīng)營主體往往存在較高的負債，故收購方需特別關(guān)注此類酒店的負債規(guī)模、債務(wù)結(jié)構(gòu)以及償債能力，通過法律盡調(diào)、財務(wù)盡調(diào)等手段全面、交叉核查其是否存在民間借貸、對外擔保等隱性債務(wù)。
再次，中高端酒店投入大、風險高、回報周期長，此類酒店的業(yè)主除實力雄厚的民企外，通常以國有企業(yè)、地方政府為主，這一點在一二線城市的優(yōu)勢地段及一些遠離中心城市的三四線城市表現(xiàn)的更為明顯。故對此類國有背景酒店的收購項目，收購方需提前關(guān)注國有資產(chǎn)交易的特殊程序、時間周期及交易價格等，確保交易一旦推進，其能夠符合國資監(jiān)管要求，也滿足收購方的商業(yè)預期。
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