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住宅小區(qū)矛盾突出，很多人認為這是業(yè)委會作為“類公益”組織不專業(yè)所導(dǎo)致的。業(yè)委會作為非職業(yè)化的公益性組織無法應(yīng)對社區(qū)治理中的專業(yè)問題，如果讓其職業(yè)化，各類社區(qū)矛盾可能會迎刃而解，業(yè)主的權(quán)益也會得到應(yīng)有的保護。業(yè)委會不專業(yè)，不能依法依規(guī)運作，確實不利于社區(qū)管理的穩(wěn)定和諧，但是，業(yè)委會真的可以職業(yè)化嗎？本律師根據(jù)自己多年物業(yè)服務(wù)法律實踐的經(jīng)驗，來談?wù)勛约旱目捶ā?/span>
職業(yè)，即個人所從事的服務(wù)于社會并作為主要生活來源的工作，是指參與社會分工，用專業(yè)的技能和知識創(chuàng)造物質(zhì)或精神財富，獲取合理報酬，豐富社會物質(zhì)或精神生活的一項工作。按照百度百科的解釋：職業(yè)化就是一種工作狀態(tài)的標準化、規(guī)范化、制度化，包含在工作中應(yīng)該遵循的職業(yè)行為規(guī)范(Code of Conduct)，職業(yè)素養(yǎng)，和匹配的職業(yè)技能。下面的內(nèi)容我們就根據(jù)這兩個定義并結(jié)合業(yè)委會這一組織的實際運作來分析其是否符合職業(yè)和職業(yè)化之概念要求。
我們首先從業(yè)委會的產(chǎn)生和運作說起，根據(jù)我國法律、行政法規(guī)及地方性法規(guī)，業(yè)委會成員最為關(guān)鍵的要求首先是具備業(yè)主身份，即：產(chǎn)權(quán)證上記載名字。相關(guān)規(guī)定并沒有要求具備一定社區(qū)管理的經(jīng)驗或者掌握一定的物業(yè)管理知識。業(yè)委會成員本身并不具備職業(yè)所要求的專業(yè)技能，法律法規(guī)也不可能這樣要求。因為如果要求業(yè)委會成員具備社區(qū)治理和物業(yè)管理經(jīng)驗，由于業(yè)主絕大多數(shù)有自己的職業(yè)，從事與社區(qū)工作完全不相關(guān)的工作，大部分小區(qū)是不可能選出業(yè)委會成員的。一個有自己職業(yè)的業(yè)委會成員，再讓他掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識，取得復(fù)雜的社區(qū)治理經(jīng)驗，對于大多業(yè)委會成員來說也不現(xiàn)實。從另外一個角度講，業(yè)委會成員即使具備完全的職業(yè)技能和專業(yè)知識，可以更好地執(zhí)行業(yè)主大會的決議、處理業(yè)主大會授權(quán)的工作、監(jiān)督物業(yè)公司工作和處理業(yè)主矛盾。但在絕大多數(shù)業(yè)委會成員不會放棄自身工作的情況下，讓他們天天處理常見的社區(qū)停車矛盾、鄰里糾紛，基本上也是不現(xiàn)實的，精力和時間上都不會允許他們這樣做。我們不能因為有幾個典型的實例說業(yè)委會全力以赴為小區(qū)工作而奢談他們可以職業(yè)化。我們也可以培養(yǎng)業(yè)委會成員的職業(yè)技能，讓他們能掌握物業(yè)管理的基本知識，并能在工作中實際運用，但是在大部分業(yè)委會成員從事業(yè)委會工作實際上是“兼職”的情況下，按照本律師的經(jīng)驗，業(yè)委會即便恪盡職守，也很難與物業(yè)公司真正平等對話，因為其作為“業(yè)余選手”，根本無法與專業(yè)物業(yè)公司有效溝通，也難以維護業(yè)主利益。最終，業(yè)委會一是要借助政府對物業(yè)公司的監(jiān)管，加強物業(yè)公司服務(wù)的公開透明；二是要借助專業(yè)的社會第三方，比如說財務(wù)代理公司、專業(yè)工程咨詢單位或者律師事務(wù)所提供專業(yè)支持，才能做好自己工作，否則，大多數(shù)業(yè)委會都無法持續(xù)有效的工作。
也許有人說，現(xiàn)實中有些業(yè)委會“職業(yè)化”做的非常好，甚至可以信手舉幾個例子，比如說業(yè)委會沒有物業(yè)公司，自治管理也做的非常好，幫業(yè)主省了不少錢；有的業(yè)委會通過訴訟或非訴訟方式幫助業(yè)主維權(quán)，為業(yè)主取得的可觀的利益。由于工作的原因，本律師對北京、上海、深圳和其它一些城市的業(yè)主“自治”有一定的了解，比如說曾經(jīng)朝陽園業(yè)委會主任舒可心，上海三湘世紀花城的業(yè)委會主任金鑫，無錫市春江花園業(yè)主委員常本靖，這些努力為業(yè)主爭取權(quán)利，熟悉法律法規(guī)的奉獻者，本律師對他們本人和所做的工作比較了解，我們也應(yīng)當感謝他們推動了物業(yè)管理的規(guī)范，維護的業(yè)主權(quán)利，推進了地方主管部門的依法規(guī)范行政，促進了整個行業(yè)公開、透明。但是這些曾經(jīng)成功的業(yè)主委員會的“職業(yè)化”，有一個非常明顯的特點：業(yè)主委員會主任個人的專業(yè)與全力奉獻不能缺失。如果一旦業(yè)委會換屆或其它原因更換了業(yè)委會成員，這些成功“職業(yè)化”的業(yè)委會又回到了曾經(jīng)的狀態(tài)。這些離不開不計代價為小區(qū)業(yè)主付出的業(yè)委會主任或成員的職業(yè)化，實際上不具備可復(fù)制性。
當然，業(yè)委會職業(yè)化并不等于業(yè)主的自治或自管，它應(yīng)當有更為廣泛的含義，比如說積極監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依法為業(yè)主維權(quán)，合理分配小區(qū)停車位，依法依規(guī)召開業(yè)主大會等等，這些事情大多數(shù)情況下業(yè)委會是想做好的。由于工作原因，我接觸過大量的業(yè)委會，一般來說，剛剛成立的業(yè)委會工作積極性非常高，甚至進行了專業(yè)分組，比如說有管財務(wù)的、有管工程的、有管綠化的等等，但是大多數(shù)業(yè)委會很難堅持，一開始可能一個月一次會議，讓物業(yè)匯報工作，但是時間久了，就半年一次會議，過個一年半載會議都不一定開了。思來想去原因就一個：沒有報酬的職業(yè)化是難以持續(xù)的。這是符合職業(yè)的功利性特點的。學(xué)術(shù)上職業(yè)的功利性也稱職業(yè)的經(jīng)濟性，是指職業(yè)作為人們賴以謀生的勞動過程中所具有的逐利性一面。職業(yè)活動中既滿足職業(yè)者自己的需要，同時，也滿足社會的需要，只有把職業(yè)的個人功利性與社會功利性相結(jié)合起來，職業(yè)活動及其職業(yè)生涯才具有生命力和意義。通俗講，業(yè)委會的工作主要是為全體業(yè)主謀利益，而不是為自己謀利益，如果工作順風順水還好，如果工作遇到業(yè)主的質(zhì)疑、政府的監(jiān)管、物業(yè)的不配合，業(yè)委會工作就會戛然而止，起碼這個工作不會太長遠，所以業(yè)委會集體辭職或停擺在業(yè)委會這個圈子里太多太多了?？傊绻麡I(yè)委會的工作不能作為謀生的手段，這就不會成為一個職業(yè)，更談不上什么職業(yè)化了。
這里，我們不排除業(yè)委會有職業(yè)化的條件，比如說有些業(yè)委會成員是退休人員，有大量的空閑時間，或者是經(jīng)濟條件好，“有錢有閑”且愿意奉獻的人。他們作為業(yè)委會成員，沒有功利性，只要掌握了專業(yè)知識，遵守職業(yè)道德好像也可以職業(yè)化。但實則不然，原因有二：一是專業(yè)知識的掌握不可能。社區(qū)治理涉及的專業(yè)知識太多，法律的、財務(wù)的、工程的、人際關(guān)系的等等，大多數(shù)業(yè)委會成員即使是“專職”的，但是絕大多數(shù)是不專業(yè)的，根本無法處理小區(qū)紛繁復(fù)雜的各類矛盾和社區(qū)問題，不具備一個職業(yè)或必要的規(guī)范性、技術(shù)性和時代性，或白一點，就是沒有職業(yè)化的資本；二是由于我國社區(qū)的特點——圍墻里的物業(yè)管理模式，這就對業(yè)委會職業(yè)化要求太高。圍墻里的物業(yè)管理模式，我曾經(jīng)寫過一些文章來講這一模式的特殊性，簡單一句話，就是小區(qū)太大，政府和相關(guān)單位對圍墻內(nèi)的公共事務(wù)管理或服務(wù)不到位，導(dǎo)致業(yè)委會要管的事務(wù)太多，要協(xié)調(diào)的矛盾太多。換個角度看，如果業(yè)委會職業(yè)化了，拿了小區(qū)物業(yè)費承擔的高工資，而實際上工作又難以做好，自己又住在小區(qū)，各類“流言蜚語”估計是大多數(shù)業(yè)委會成員無法承受的，所以業(yè)委會集體辭職成為常態(tài)。按照本律師的經(jīng)驗，業(yè)委會成員不是不想拿工資，而是不敢拿工資，拿了工資工作做不好，自己小區(qū)就住不下去了，這也許是大家常說的工作和生活的圈子是不能放在一起的。
以上，本律師認為業(yè)委會職業(yè)化著實行不通，但社區(qū)治理還在路上，社區(qū)矛盾也是要處理，在業(yè)委會不能職業(yè)化的路上如何做好業(yè)委會的工作呢？本律師也簡單談?wù)勛约旱南敕ā?/span>
為了寫好這個文章，本律師查詢了很多論文和專業(yè)文章，很多專業(yè)學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士對業(yè)委會良好運作提出了頗有見地的觀點，這里略做總結(jié)如下：一是明確業(yè)委會法律地位、權(quán)責邊界，保證其依法履職；二明確專有產(chǎn)權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)范圍、賦予業(yè)主委員會適當?shù)墓芾頇?quán)限；三是合理報酬，保障業(yè)主委員會的收益權(quán)；四是剝離不合理職責讓業(yè)主委員會工作回歸本位，特別是明確政府主管部門職責和物業(yè)管理公司職責，并明確與業(yè)委會的職責劃分；五是強化公開保障業(yè)主知情、監(jiān)督和參與權(quán)；六是多維度借助物業(yè)服務(wù)第三方機構(gòu)力量提升治理水平；七是政府服務(wù)不缺位管理不越位；八是構(gòu)建多維度業(yè)主委員會績效評價體系，加強履職評價；九是規(guī)范博弈行為平衡全體業(yè)主、物業(yè)企業(yè)和個別業(yè)主等等各方利益。
本律師認為，上述觀點從不同的角度，提出的解決問題的思路都是正確的，在此基礎(chǔ)上，本律師結(jié)合長期為業(yè)委會提供法律服務(wù)的經(jīng)驗，也提出自己不成熟的想法，與各位交流：
首先，堅持黨建引領(lǐng)下的業(yè)委會工作模式，業(yè)委會理性處理各類社區(qū)事務(wù)。
社區(qū)治理是一個“小社會治理”，法律、行政手段不可能解決所有的問題，甚至只能解決小部分問題。依據(jù)黨的組織能力和先進作用，促進社區(qū)矛盾解決是一條好路，但是我們目前的黨建引領(lǐng)實在不盡人意。我們不妨介紹一下新加坡的“黨建引領(lǐng)”，首先，新加坡每個議員（大多是人民行動黨黨員）都保持與本選區(qū)選民的密切聯(lián)系，議員每周固定一個晚上接待選民、每月至少一個晚上走訪選民，通過議會代表將選民意見及時轉(zhuǎn)給相應(yīng)的政府部門。其次，新加坡的法定機構(gòu)——人民協(xié)會是負責社會管理和社區(qū)建設(shè)與管理的重要部門，擁有1800 多個基層組織，基層組織負責人的任命需經(jīng)本選區(qū)議員認可。這個龐大的組織網(wǎng)絡(luò)深入到每一個社區(qū)和居民小區(qū)，在機構(gòu)建制上有效保證了居民的各類活動按照政府的預(yù)設(shè)目標進行，在此前提下，居民可以積極參與社區(qū)治理，聘請保安、保潔公司等相關(guān)專業(yè)機構(gòu)提供物業(yè)管理服務(wù)。我們目前的“紅色物業(yè)”也好，黨員優(yōu)先進業(yè)委會也好，業(yè)委會與居委會交叉任職也好，均沒有發(fā)揮黨建引領(lǐng)的真正作用。黨建引領(lǐng)并不排除業(yè)委會依法、依規(guī)運作，只有在小區(qū)發(fā)生矛盾難以解決時，通過黨員干部的表率作用，合理引導(dǎo)業(yè)委會處理小區(qū)的各各事務(wù)，解決各類矛盾。
其次，合理界定物業(yè)服務(wù)各參與方的權(quán)利義務(wù)，給業(yè)委會良好運作提供外部條件。
先說說業(yè)主大會，業(yè)主大會作為小區(qū)最高的權(quán)力機構(gòu)，小區(qū)的重大事宜均應(yīng)當由其決定。但是由于廣大業(yè)主參與小區(qū)議事的興趣不高，業(yè)主大會的決策往往是被業(yè)委會帶節(jié)奏——業(yè)委會決定所有小區(qū)事情，按照現(xiàn)在的表決制度，業(yè)主大會走個流程即可。我國小區(qū)戶數(shù)太多，絕大多數(shù)業(yè)主無心參與小區(qū)議事，我們一定要探索業(yè)主大會有效的工作機制，比如說有的地方規(guī)定了業(yè)主代表大會，業(yè)主小組制度，樓組長制度等等，這些都可以更好的發(fā)揮業(yè)主大會的作用，減少業(yè)委會的擅自妄為。
再說說業(yè)委會與物業(yè)公司，業(yè)委會與物業(yè)公司之間是平等的民事關(guān)系，業(yè)主聘請物業(yè)公司，物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費。但是，目前在很多小區(qū)兩者之間出現(xiàn)了一些畸形。一方面，相當部分小區(qū)沒有業(yè)委會，物業(yè)公司基本上也不會召開業(yè)主大會，基本上小區(qū)事情是物業(yè)說了算，直接導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)矛盾重重；另一方面，一些成立業(yè)委會的小區(qū)，業(yè)委會權(quán)力過大，物業(yè)公司不得不“孝敬”業(yè)委會。減少業(yè)委會與物業(yè)公司的矛盾，客觀講，是一個系統(tǒng)工程，涉及到物業(yè)管理模式、社區(qū)治理和社會誠信等等。目前來看可以做到包括通過充分的市場競爭，提升物業(yè)服務(wù)水平和透明度；提升業(yè)主的個人素質(zhì)，約束個人行為，保障小區(qū)公共利益；加強政府主管部門對物業(yè)公司服務(wù)監(jiān)管，減少物業(yè)公司服務(wù)水平的規(guī)范化。雖然業(yè)委會與物業(yè)公司矛盾短期內(nèi)難以解決，但對于大多數(shù)小區(qū)，不建議走更換物業(yè)這一條風險很大的路徑。
第三談?wù)剺I(yè)委會和居委會的問題。業(yè)委會一方面依賴居委會，另一方面又不斷挑戰(zhàn)居委會，而居委會角色的錯位使其不可避免地卷入到小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)公司以及開發(fā)商之間的利益紛爭，其“裁判員”加“運動員”的身份受到業(yè)主質(zhì)疑，甚至最后成了業(yè)主攻擊的對象。本律師認為，兩者既是團結(jié)協(xié)作的關(guān)系，又存在著監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。在處理社區(qū)居委會與業(yè)委會的關(guān)系上，要注意避免以社區(qū)居委會取代業(yè)委會，或者重視業(yè)委會而輕視居委會的兩種極端。換言之，在尊重業(yè)委會自治管理的同時，要充分發(fā)揮社區(qū)居委會的監(jiān)督協(xié)調(diào)作用。具體到工作上，二者相互協(xié)助與支持，居委會可以指出業(yè)委會工作的不足，共同改進，但是不宜以行政管理者的身份自居。
再談?wù)務(wù)鞴懿块T與業(yè)委會，政府主管部門要支持和配合業(yè)委會的工作，既不能不作為，也不能亂作為。對于應(yīng)當由政府執(zhí)法的小區(qū)違建、居改非、侵占公共部位的情況，應(yīng)當加大執(zhí)法力度，不能讓其成為業(yè)委會要解決的問題。對于業(yè)委會正常工作，業(yè)主大會正確的決定，要給予大力支持，而不應(yīng)是態(tài)度曖昧的不作為，說實話，政府在社區(qū)事務(wù)的處理上，不作為、亂作為情況大量存在，讓人心痛。
最后，要強調(diào)的是要通過專業(yè)第三方賦能提升業(yè)委會的工作水平。
在業(yè)委會本身職業(yè)化并不現(xiàn)實的情況下，我們又有業(yè)委會規(guī)范運作、提升工作效能的客觀要求，業(yè)委會可以聘請小區(qū)的職業(yè)經(jīng)理人來做好服務(wù)，這一模式在國外有一定的普遍性，如同我們現(xiàn)在目前在一些規(guī)模較小的小區(qū)，業(yè)委會請一個小區(qū)經(jīng)理一方面協(xié)助業(yè)委會內(nèi)部工作，另一方面來統(tǒng)領(lǐng)整個小區(qū)物業(yè)管理，但該模式在我國以物業(yè)公司為主導(dǎo)的圍墻式的物業(yè)管理模式下，難度極大。在這一現(xiàn)實條件下，業(yè)委會要想工作做好，要么政府無條件大力支持，比如說政府給業(yè)委會提供免費代理記賬服務(wù)，要么通過社區(qū)服務(wù)的第三方賦能。如果沒有政府主管部門或?qū)I(yè)第三方進行指導(dǎo)，工作容易出現(xiàn)瑕疵，甚至錯誤。比如說大多數(shù)業(yè)委會召開業(yè)主大會流程多多少少是有問題的，使用維修資金進行維修具體操作上往往與政策要求有出入，更換物業(yè)公司也存在不規(guī)范，甚至違法的情況，在其內(nèi)部財務(wù)處理上更是要借助與第三方代理記賬或提供咨詢服務(wù)等等。有些工作可以由物業(yè)公司代勞，但是考慮到業(yè)委會與物業(yè)公司畢竟是利益相對方，大多事務(wù)不宜由物業(yè)直接處理，而政府也不可能提供全面、長期免費的專業(yè)支持。如果真的要業(yè)委會工作做實，借助專業(yè)的律師、會計師或?qū)I(yè)的物業(yè)管理咨詢機構(gòu)提供專業(yè)服務(wù)也許是必然。
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