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2018 年10月18日，上海律協(xié)律師學(xué)院、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究委員會、破產(chǎn)清算業(yè)務(wù)研究委員會、商事爭議解決業(yè)務(wù)研究委員會聯(lián)合舉辦的“市律協(xié)房地產(chǎn)法律活動月培訓(xùn)班”上，上海律協(xié)破產(chǎn)清算業(yè)務(wù)研究委員會副主任郝朝暉律師作“房地產(chǎn)企業(yè)重整程序中的若干問題”的專題講座，上海律協(xié)破產(chǎn)清算業(yè)務(wù)研究委員會主任陳明夏律師主持。
郝朝暉律師圍繞著房地產(chǎn)企業(yè)是否需要重整、房地產(chǎn)企業(yè)重整的必要條件、房地產(chǎn)企業(yè)重整的模式選擇、房地產(chǎn)企業(yè)重整中的實(shí)質(zhì)合并以及房地產(chǎn)企業(yè)重整中的幾個特殊法律問題等多個方面，和與會律師進(jìn)行全面溝通和交流。
一、房地產(chǎn)企業(yè)是否需要重整
在破產(chǎn)重整實(shí)務(wù)屆，有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)公司的主營業(yè)務(wù)或者唯一業(yè)務(wù)就是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其重整價值難以體現(xiàn)，或者說房地產(chǎn)企業(yè)不具有重整價值。但從提高債權(quán)人清償率、盡量減少購房者損失的角度來看，房地產(chǎn)公司的重整還是有其現(xiàn)實(shí)意義的。
二、房地產(chǎn)企業(yè)重整的必要條件
房地產(chǎn)企業(yè)重整的必要條件，是投入的續(xù)建成本小于可售貨值。但是，如果投入的續(xù)建成本大于可售貨值的，則可以考慮等待房地產(chǎn)市場價格上漲，從市場中實(shí)現(xiàn)可售貨值的增加；或者通過司法訴訟、仲裁等確權(quán)程序，從權(quán)利確認(rèn)的角度實(shí)現(xiàn)可售貨值的增加。
三、房地產(chǎn)企業(yè)重整的模式
在已有的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整案件中，按照是否繼續(xù)以債務(wù)人企業(yè)為續(xù)建主體以及續(xù)建方式，房地產(chǎn)企業(yè)的重整模式大致可以分為以下三種：
（一）資產(chǎn)處置模式
房地產(chǎn)企業(yè)的全部資產(chǎn)，包括建成房屋、在建工程和地塊等整體打包處置，由投資人受讓并一次性支付現(xiàn)金對價。債權(quán)人以投資人支付的現(xiàn)金對價獲得清償，并由投資人承諾在續(xù)建完成后向房屋買受人交付房屋。
（二）股權(quán)處置模式
重整過程中，通過出資人權(quán)益調(diào)整，安排債務(wù)人企業(yè)原股東讓渡其持有的全部或部分股權(quán)，由重組方有條件受讓。重組方受讓股權(quán)支付一定的對價，同時承諾投入資金在一定期限內(nèi)完成后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)，并按照重整計劃的規(guī)定，分期向債權(quán)人進(jìn)行清償，并向房屋買受人交付房屋。
（三）第三方代建模式
在管理人監(jiān)督下，由新引入的施工承包方完成在建工程的續(xù)建，續(xù)建完成后，由房地產(chǎn)企業(yè)銷售或由管理人聘請專業(yè)的房屋代銷機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售。隨房產(chǎn)開發(fā)和銷售進(jìn)度，分期向債權(quán)人進(jìn)行清償，并向房屋買受人交付房屋。
續(xù)建資金來源通常有以下三個途徑：1、承包方墊資完成續(xù)建；2、政府平臺借款完成續(xù)建；3、管理人組織房地產(chǎn)企業(yè)完成社會融資。
四、房地產(chǎn)企業(yè)重整中的實(shí)質(zhì)合并
管理人如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)存在《全國法院破產(chǎn)審判工作會議紀(jì)要》（法〔2018〕53號，以下簡稱“《審判工作紀(jì)要》”）第三十二條規(guī)定的情形時，可以考慮申請法院進(jìn)行實(shí)質(zhì)合并。現(xiàn)實(shí)中碰到的問題是，一家房地產(chǎn)企業(yè)和一家制造型企業(yè)存在《審批工作紀(jì)要》第三十二條規(guī)定的情形，那么是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)合并，要看法院的具體判斷，還要看實(shí)質(zhì)合并對債權(quán)人的不同影響。
五、房地產(chǎn)企業(yè)重整中的特殊法律問題
（一）拆遷安置補(bǔ)償權(quán)
在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整案件中，拆遷補(bǔ)償權(quán)具有優(yōu)先的權(quán)利順位，視不同情況，被拆遷人可分別主張對補(bǔ)償安置房屋行使取回權(quán)或主張對補(bǔ)償安置房屋（或在建房屋）變現(xiàn)價款優(yōu)先受償。
（二）房屋買受人權(quán)利
1、房屋買受人已支付全部或大部分對價且房屋已經(jīng)建成的情況
如買受人已經(jīng)支付全部或者大部分款項(xiàng)的，買受人的兩項(xiàng)權(quán)利，即房屋交付請求權(quán)和購房款返還請求權(quán)均優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先債權(quán)和財產(chǎn)抵質(zhì)押擔(dān)保債權(quán)。
2、房屋買受人已支付全部或大部分對價但房屋尚未建成的情況
如根據(jù)重整計劃，在建房屋將完成續(xù)建的，管理人可在征求房屋買受人意見的基礎(chǔ)上與其繼續(xù)履行合同，并待在建項(xiàng)目最終完成后向房屋買受人交付房屋。如債權(quán)人不愿意延長合同履行期間等待完成續(xù)建的，則管理人不應(yīng)發(fā)出繼續(xù)履行合同的通知，此時購房合同視為解除，房屋買受人已經(jīng)支付的價款可作為優(yōu)先債權(quán)受償。
3、關(guān)于購房款支付比例問題
在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中，管理人可以根據(jù)利益平衡原則，參考關(guān)于“已支付價款超過合同約定總價款的百分之五十”的標(biāo)準(zhǔn)，在綜合考慮個案實(shí)際情況和維護(hù)社會公平、穩(wěn)定等因素基礎(chǔ)上，靈活妥善處理。
4、購房合同繼續(xù)履行問題
房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中，管理人可根據(jù)房屋買受人的不同訴求，針對具體的購房合同予以繼續(xù)履行或予以解除。通常而言，在房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)實(shí)踐中，房屋買受人作為一般意義上的弱勢群體，為保障其基本生存權(quán)，管理人通常選擇繼續(xù)履行購房合同，此舉不僅有利于拯救債務(wù)人企業(yè)，也有利于維護(hù)社會穩(wěn)定；如管理人綜合各方因素，最終決定與房屋買受人解除購房合同的，房屋買受人可以向管理人申報債權(quán)，要求房地產(chǎn)企業(yè)返還已付的購房價款并賠償因合同解除而遭受的損失等。
（三）建設(shè)工程債權(quán)
1、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)
在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中，建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。但在債權(quán)審查和確認(rèn)時，要嚴(yán)格把握建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)適用的范圍，重點(diǎn)是對行使優(yōu)先權(quán)的期限、行使方式和優(yōu)先受償范圍的審查。
2、實(shí)際施工人債權(quán)的認(rèn)定
實(shí)際施工人可向管理人申報債權(quán)，管理人可根據(jù)實(shí)際施工人承擔(dān)的工程量在欠付工程價款范圍內(nèi)依法確認(rèn)實(shí)際施工人的債權(quán)。
（四）房屋買受人定金債權(quán)
綜合考慮維穩(wěn)風(fēng)險，在房地產(chǎn)企業(yè)重整中往往需要視具體情況，對房屋買受人定金債權(quán)作為優(yōu)先債權(quán)處理。較為合規(guī)的方式為由管理人與房屋買受人繼續(xù)履行購房合同，要求房屋買受人交齊購房價款，在續(xù)建完成后，由管理人向房屋買受人交付房屋，達(dá)到間接償付定金債權(quán)的目的。
（五）民間借貸債權(quán)
在一般企業(yè)的破產(chǎn)案件中，民間借貸債權(quán)應(yīng)根據(jù)是否存在債務(wù)人企業(yè)財產(chǎn)擔(dān)保而認(rèn)定為有財產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)或普通債權(quán)。在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，需要注意的是：
1、形為買賣，實(shí)為借貸的，不應(yīng)按照房屋買賣關(guān)系處理。此時民間借貸的債權(quán)人僅能按照普通債權(quán)受償。
2、如在進(jìn)入破產(chǎn)程序前，借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第一百八十六條（禁止流押）規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《民間借貸規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)?！薄Ｔ诓淮嬖凇逗贤ā返谖迨l規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。
（六）欠付土地出讓金問題
1、出讓方式取得國有土地使用權(quán)的
以出讓方式取得土地的，欠付的出讓金既不屬于破產(chǎn)費(fèi)用，也不屬于共益?zhèn)鶆?wù)，而應(yīng)為普通債權(quán)。
2、劃撥方式取得土地使用權(quán)的
（1）政府土地管理部門對劃撥土地有收回權(quán)利
在企業(yè)破產(chǎn)時，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置。
（2）劃撥土地如變現(xiàn)，則應(yīng)優(yōu)先支付相應(yīng)的土地出讓金
如在破產(chǎn)程序中對劃撥土地進(jìn)行拍賣等依法處置的，則處置價款應(yīng)優(yōu)先繳納國家收取的土地使用權(quán)出讓金，如有余額則可按照《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定的清償順序向全體債權(quán)人分配。
（七）預(yù)告登記
1、房屋買受人產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記
如已經(jīng)辦理預(yù)告登記的商品房房屋買受人支付了全部或大部分價款、或在管理人催告后及時依照原商品房買賣合同及時、足額繳納價款的，則管理人應(yīng)根據(jù)最高院《批復(fù)》與《答復(fù)》的要求，視不同情況依法為房屋買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記或?qū)Ψ课葙I受人支付的價款予以優(yōu)先清償。此時，即使房屋買受人之前沒有辦理預(yù)告登記，其優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利也不受影響。
如截至破產(chǎn)案件受理日，房屋買受人支付價款比例未達(dá)到“支付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)”的標(biāo)準(zhǔn)，且在管理人根據(jù)原商品房買賣合同的繳付期限催告后仍未能及時補(bǔ)足價款的，則管理人可解除買賣合同，且根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，因買賣合同解除，房屋買受人無法依據(jù)買賣合同要求管理人辦理產(chǎn)權(quán)登記，符合預(yù)告登記失效的條件。
2、金融機(jī)構(gòu)房產(chǎn)抵押預(yù)告登記
在房屋買受人通過向金融機(jī)構(gòu)貸款方式購買在建房屋的情形下，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中，金融機(jī)構(gòu)往往根據(jù)預(yù)告登記申報抵押債權(quán)，但由于預(yù)告登記不直接產(chǎn)生抵押權(quán)且金融機(jī)構(gòu)享有的是對房屋買受人的債權(quán)而不是破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)，因此金融機(jī)構(gòu)主張權(quán)利難以得到管理人的認(rèn)可。雖然存在上述障礙，但我們認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中仍然享有一定權(quán)益或通過與管理人溝通維護(hù)其權(quán)益。
（注：以上嘉賓觀點(diǎn)，根據(jù)錄音整理，未經(jīng)本人審閱）
供稿：上海律協(xié)破產(chǎn)清算業(yè)務(wù)研究委員會
執(zhí)筆：郝朝暉 北京市金杜律師事務(wù)所上海分所
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號
