網(wǎng)上投稿
【案情簡介】
某小區(qū)會所于2005年建造,屬于小區(qū)公共建筑，并且在會所平面圖中標注了每個區(qū)塊的使用用途，有閱覽室等。該會所建成后，開發(fā)商并未按規(guī)劃設(shè)計的用途使用會所，而是將會所對外出租用于幼兒培訓。
業(yè)主認為，會所屬于小區(qū)的公共配套，開發(fā)商不能改變?yōu)樾^(qū)業(yè)主配套服務(wù)的功能屬性，更不能違反規(guī)劃設(shè)計用途。故起訴至法院，要求開發(fā)商恢復會所規(guī)劃用途。
【代理意見】
一、原告不具有本案訴訟主體資格
（一）原告據(jù)以提起本次訴訟的業(yè)主大會決議，其表決程序違反了《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，屬于無效決議。
（二）原告起訴事項無業(yè)主大會授權(quán)，故無訴訟主體資格。
二、被告不存在變更會所用途的行為
（一）經(jīng)營服務(wù)方式不等于房屋用途，被告僅調(diào)整會所內(nèi)的經(jīng)營服務(wù)方式，未改變會所用途。
（二）2003年上海市房屋土地資源管理局《關(guān)于加強商品住宅項目附屬會所交易管理的通知》中明確允許開發(fā)商自由決定會所內(nèi)的具體經(jīng)營服務(wù)方式。
（三）被告目前將會所用于幼兒培訓符合會所作為提供商業(yè)、娛樂、文體等配套服務(wù)場所的用途定義，不存在改變會所用途行為。
（四）經(jīng)營服務(wù)方式不屬于規(guī)劃許可范疇，被告即便在規(guī)劃圖紙上對經(jīng)營服務(wù)方式有所標注，后期也可自由調(diào)整。
（五）退一步說，假設(shè)被告改變了會所的用途，也屬于行政機關(guān)的管理權(quán)限范圍，在《物業(yè)管理條例》等規(guī)定中也明確了對于變更房屋用途的救濟途徑是報告行政機關(guān)進行處罰，原告無權(quán)據(jù)此向法院起訴。
三、被告不存在侵害其他業(yè)主相鄰權(quán)的行為
（一）原告未提供任何證據(jù)證明，會所在出租使用過程中產(chǎn)生了噪音污染等侵害其他業(yè)主相鄰權(quán)的情形發(fā)生。
（二）被告在將系爭會所出租給租客使用時，明確約定會所租賃用途為教育培訓，如果租客在租賃使用過程中侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，那么侵權(quán)人也應(yīng)為租客，并非被告。
綜上所述，原告就其起訴事項既不具備訴訟主體資格，也無任何法律依據(jù)和事實依據(jù)，故請求法院裁定駁回原告訴請或判決駁回原告的訴訟請求。
【判決結(jié)果】
裁定駁回原告的起訴。
【裁判文書】
原告：XX小區(qū)業(yè)主委員會，住所地上海市浦東新區(qū)。
被告：XX有限公司，住所地上海市。
原告訴被告侵權(quán)責任糾紛一案，本院于2017年5月4日立案受理后，依法進行了審理。
原告向本院提出訴訟請求：判令被告將小區(qū)會所的經(jīng)營使用恢復到原規(guī)劃設(shè)計所確定的會所用途。事實和理由：被告的物業(yè)坐落于上海市浦東新區(qū)張楊路XXX弄XXX-XXX號，在該小區(qū)的中央位置，并不是在小區(qū)周邊臨街位置。被告為系爭物業(yè)的所有權(quán)人，登記的不動產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)用途為會所；本小區(qū)房產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)劃時，政府部門的建設(shè)工程規(guī)劃許可證明確規(guī)劃地段5棟2號住宅樓內(nèi)包含會所，即本小區(qū)2號住宅樓就是會所用途，該平面規(guī)劃圖(一層、二層)也明確標示是會所，平面圖上明確共建面積有4,812平方米,原告理解其中系爭的會所用房包含在其中；被告作為系爭小區(qū)物業(yè)的開發(fā)商，在與小業(yè)主簽訂的《上海市商品房出售合同》中，約定了其提供小區(qū)會所場所服務(wù)，然被告沒有對小業(yè)主提供該項服務(wù)義務(wù)，構(gòu)成違約行為。從小區(qū)的任何通道進入會所，須通過小區(qū)中央位置；被告現(xiàn)違法完全變更系爭會所娛樂用途，將系爭2號樓出租案外人，用于經(jīng)營教育機構(gòu)，導致對小區(qū)安保工作帶來負荷，對安保設(shè)施加快損耗，增加安保費用。進出人員雜亂，對小區(qū)居民有通行干擾、安全影響。租賃人經(jīng)營餐飲業(yè)，對小區(qū)居民有排污水、污氣、光污染等生活環(huán)境污染，舞蹈培訓對小區(qū)居民生活有聲音污染，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成了侵犯小區(qū)居民的相鄰權(quán)。原告本案訴因是侵權(quán)責任，原告在本案中不向被告主張違約責任。原告起訴經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，當時召開業(yè)主大會后，決定分兩步處理。若協(xié)商不成，第一步先通過非訴訟與被告協(xié)商調(diào)解解決；第二步再委托律師進行訴訟。2017年2月，原告第一次起訴用益物權(quán)糾紛，調(diào)查取證后，發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會表決決議的部分內(nèi)容已經(jīng)解決，但涉及被告對業(yè)主侵權(quán)引起的糾紛尚未解決，故本案對被告提起侵權(quán)之訴。故原告的訴訟請求不是要求被告承擔違約責任，也不是要求被告承擔違約賠償責任，亦不是要求處罰被告違法行為，而是因被告非法出租行為，導致原告受到被告侵犯相鄰權(quán)，故原告在本案中只要求被告承擔停止侵權(quán)、排除妨礙的責任，即將小區(qū)會所的經(jīng)營使用恢復到原規(guī)劃設(shè)計所確定的會所用途。被告雖然不是直接侵權(quán)人，但是被告的出租行為與侵權(quán)事實具有關(guān)聯(lián)性和因果關(guān)系，故原告選擇直接向被告主張承擔侵權(quán)責任。被告將會所改變用途為經(jīng)營培訓機構(gòu)、餐飲，已經(jīng)違反了合同上約定的提供健身房之類服務(wù)義務(wù)。原告以確認系爭會所用房的使用權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系起訴，與以侵權(quán)責任基礎(chǔ)法律關(guān)系是處理同一個問題，兩者不存在矛盾，都是解決法律糾紛。業(yè)主大會因當初在不明信息的情況下，決議提出授權(quán)原告解決使用權(quán)的問題。經(jīng)過訴訟調(diào)查取證到信息后，現(xiàn)在原告確定原、被告之間需要解決是侵權(quán)糾紛，通過委托律師處理法律糾紛的基礎(chǔ)和實質(zhì)沒有變化，故原告起訴要求被告承擔侵權(quán)責任是有依據(jù)來源的。為此，原告提起本案侵權(quán)責任訴訟。
被告辯稱，原告不具有本案訴訟的主體資格。該小區(qū)的業(yè)主大會的表決決議內(nèi)容中明確了要求起訴確認小區(qū)會所的所有權(quán)和使用權(quán)，而沒有授權(quán)原告以相鄰權(quán)基礎(chǔ)關(guān)系起訴本案及原告在本案中的訴訟請求事項，沒有授權(quán)原告要求解決系爭物業(yè)的用途糾紛的訴訟。該業(yè)主大會的表決程序違反了《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條列》的規(guī)定，參加投票表決的業(yè)主人數(shù)未過半數(shù)，未統(tǒng)計同意業(yè)主所享有的專有部位建筑面積占整個小區(qū)物業(yè)總面積的比例；業(yè)主大會的召開與表決的會議紀要無參會人員簽名確認，記載內(nèi)容與《審議選舉表決統(tǒng)計匯總情況表》上記載的主要事項內(nèi)容明顯不符，因表決程序違法，而該業(yè)主大會的表決決議無效。原告無權(quán)要求被告將小區(qū)會所的經(jīng)營范圍恢復到原規(guī)劃設(shè)計所確定的會所用途。被告改變會所的經(jīng)營范圍受行政法規(guī)調(diào)整，屬于行政機關(guān)的權(quán)限范疇，不屬于法院民事法律關(guān)系調(diào)整的范圍，原告無該訴權(quán)。系爭物業(yè)為被告所有，沒有改變不動產(chǎn)登記的會所用途，規(guī)劃圖標示的用途設(shè)想，在一個允許的經(jīng)營范圍內(nèi)，被告可以對經(jīng)營服務(wù)方式的內(nèi)容作調(diào)整。被告向承租人明確物業(yè)用途為會所，如果租客在使用中改變會所用途，應(yīng)該是實際使用人對業(yè)主的侵權(quán)。被告與承租人明確約定房屋租賃用途為：會所(培訓教育)，服務(wù)對象限于幼兒，不存在所謂的噪音污染、光污染等環(huán)境污染的事實，也不存在增加小區(qū)安保負荷和耗損安保設(shè)施的事實。故被告不存在侵害其他業(yè)主相鄰權(quán)的行為，要求駁回原告訴權(quán)或者駁回原告的訴請。
本院查明，原告曾以用益物權(quán)糾紛起訴被告，本院立案受理后，原告因發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會表決決議的部分內(nèi)容已經(jīng)解決，原告未交案件受理費，本院按原告撤訴處理。原告在該案中訴請要求被告將非法占用的物業(yè)管理用房返還給全體業(yè)主使用(僅主張使用權(quán))，并將小區(qū)會所的經(jīng)營范圍恢復到原規(guī)劃設(shè)計的范圍。原告舉證其有該案訴訟主體資格的證據(jù)為：1、上海市浦東新區(qū)洋涇街道海弘居民委員會出具證明材料，內(nèi)容為：“關(guān)于會所所有權(quán)和使用權(quán)及物業(yè)管理用房等問題，業(yè)委會于2015年9月24日組織了業(yè)主大會(對投票表決結(jié)果進行統(tǒng)計)，海弘居委會見證了業(yè)主大會對業(yè)主投票情況進行唱票統(tǒng)計的過程，過程公開透明。特此說明。”2、《審議選舉表決統(tǒng)計匯總情況表》復印件上顯示，大會召開日期為2015年9月24日，本次大會議題為業(yè)主對會所的使用維權(quán)。3、《業(yè)委會會議記錄》復印件，時間為2015年8月24日，會議內(nèi)容為：①、搞清會所的所有權(quán)和使用權(quán)；②、會所的使用范圍？按規(guī)劃經(jīng)營，超規(guī)劃的用房交給業(yè)主大會使用；③、聘請律師進行會所維權(quán)的洽談、提起訴訟等相關(guān)事宜；④、律師訴訟費；⑤、提交業(yè)主大會表決。該會議紀要上無人簽名，僅有原告蓋章。4、原告和業(yè)主大會蓋章的無署期的關(guān)于決議的列項內(nèi)容：①、委托律師就小區(qū)會所所有權(quán)和使用權(quán)及物業(yè)管理用房問題，展開調(diào)查、取證、協(xié)商、談判、調(diào)解、提起訴訟。律師法律服務(wù)費(金額略)由小區(qū)創(chuàng)收支出；②、要求小區(qū)開發(fā)商將非法占用的物業(yè)管理用房返還給全體業(yè)主使用；③、要求查明確認會所所有權(quán)、使用權(quán)等相關(guān)事實情況；④、要求小區(qū)開發(fā)商將小區(qū)會所的經(jīng)營使用恢復到原規(guī)劃設(shè)計確定的范圍。
原告起訴本案，為證明其接受業(yè)主大會的授權(quán)提供前述案件中提供的證據(jù)1、2、3、4復印件,另行提供記載時間為2015年9月24日的《業(yè)委會會議記錄》復印件，其余記載內(nèi)容與前述證據(jù)3完全一致，亦無人簽名，僅有原告和業(yè)主大會蓋章。
本院經(jīng)審查認為，《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等規(guī)定，業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施管理的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。從其履行職責的范圍看，有權(quán)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，有權(quán)履行業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主大會賦予業(yè)主委員會職責，需要經(jīng)過嚴格的法定程序確定完成，必須依法召開業(yè)主大會；提交經(jīng)業(yè)主物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票二分之一以上通過的業(yè)主大會決議等；相鄰權(quán)指不動產(chǎn)的所有人或使用人在處理相鄰關(guān)系時所享有的權(quán)利。具體是指在相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或者使用人之間，任何一方為了行使物權(quán)的順暢性、保持物權(quán)的完好性，使物權(quán)的圓滿狀態(tài)不受限制，而享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。相鄰權(quán)人必須是占有或控制不動產(chǎn)與相鄰權(quán)的相對方的不動產(chǎn)毗鄰，任何相鄰一方應(yīng)當保證其他相鄰方正常使用不動產(chǎn)和安寧，要為相鄰人使用其不動產(chǎn)提供一定的便利，即容忍鄰人在合理范圍內(nèi)使用自己的不動產(chǎn)。小區(qū)的業(yè)主之間在使用物業(yè)過程中受到相鄰權(quán)侵害，有權(quán)訴訟主張，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，無對物業(yè)占有和無房屋產(chǎn)權(quán)，其是一個組織，不能直接作為以相鄰權(quán)基礎(chǔ)關(guān)系的原告起訴，法定例舉業(yè)主委員會履行職責的事項中，沒有規(guī)定業(yè)主委員會可以有此訴訟侵權(quán)責任主體資格的權(quán)利，但其中第(五)規(guī)定：“業(yè)主大會賦予的其他職責。”法定例舉由業(yè)主大會的共同決定的事項中也沒有規(guī)定小區(qū)業(yè)主主張相鄰權(quán)是業(yè)主大會共同決定的權(quán)利。每一個業(yè)主均依法享有獨立主張相鄰權(quán)的民事權(quán)利。故原告以相鄰權(quán)為訴因提起本案侵權(quán)責任訴訟，必須經(jīng)業(yè)主特別授權(quán)，然系爭小區(qū)業(yè)主沒有對此事項議題召開過業(yè)主大會，原告未經(jīng)業(yè)主授權(quán)或者經(jīng)業(yè)主代表授權(quán)。原告舉證的于2015年9月24日召開業(yè)主大會及其表決決議的內(nèi)容中沒有關(guān)于業(yè)主大會授權(quán)原告以相鄰權(quán)訴因提起本案侵權(quán)責任訴訟的特別授權(quán)內(nèi)容?！秾徸h選舉表決統(tǒng)計匯總情況表》復印件上明確該次大會議題為業(yè)主對會所的使用維權(quán)；兩份《業(yè)委會會議記錄》復印件上均無業(yè)主大會授權(quán)原告以相鄰權(quán)訴因提起本案侵權(quán)責任訴訟的特別授權(quán)內(nèi)容，且其中第②點內(nèi)容為：“會所的使用范圍？按規(guī)劃經(jīng)營，超規(guī)劃的用房交給業(yè)主大會使用”，這里的“按規(guī)劃經(jīng)營”，僅指規(guī)劃上的用房面積數(shù)額，明確特指被告會所用房的面積一項內(nèi)容，沒有其他任何內(nèi)容。被告提供的證據(jù)4中的第④點：“要求小區(qū)開發(fā)商將小區(qū)會所的經(jīng)營使用恢復到原規(guī)劃設(shè)計確定的范圍。”也僅指原規(guī)劃被告會所用房的面積數(shù)額，沒有包括被告的系爭房屋用途。故原告對被告以相鄰權(quán)訴因提起侵權(quán)責任訴訟，沒有經(jīng)過業(yè)主、業(yè)主代表或業(yè)主大會的授權(quán)，原告與被告使用系爭房屋的用途不存在相鄰關(guān)系或者直接的利害關(guān)系，故原告沒有起訴本案的訴訟主體資格。各小業(yè)主均依法享有獨立主張相鄰權(quán)的訴權(quán)。故本院對原告起訴本案的訴權(quán)，予以駁回。據(jù)此，裁定如下：
駁回原告的起訴。
【案例評析】
律師在辦案的過程中輔以縝密的思維方式，實體抗辯與程序抗辯相輔相成，最終取得了良好的訴訟效果。本案的最大亮點是律師思考和分析案情的方式，有較大的參考價值。
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號
