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小區(qū)車位成為了小區(qū)的重要資源。如何公平合理的使用有限的停車資源是每一個小區(qū)業(yè)主大會/業(yè)委會都必須面對的問題。實踐中，存在部分業(yè)主擁有兩輛及以上車輛，但是其私人專有車位只有一個，需要用到小區(qū)公共車位時，應該如何看待其第二輛車并且定價呢？換言之，小區(qū)在分配停車位的過程中，是否可以將業(yè)主的私人專有停車位作為因素進行考慮？本文將從一個擁有多輛車輛的業(yè)主認為已有小區(qū)車位收費不合理而提起訴訟出發(fā)，與各位讀者探討小區(qū)車位分配時的權力邊界、適用法律以及糾紛解決方法，以期小區(qū)能夠合理規(guī)劃成為，合理利用資源，避免糾紛。
案情簡介：
林某是上海市寶山區(qū)A小區(qū)地下1層460號車位的產(chǎn)權人，屬A小區(qū)之物業(yè)管理區(qū)域。
2017年1月26日，該小區(qū)物業(yè)管理處發(fā)布小區(qū)機動車輛管理規(guī)定，主要內容為，本小區(qū)規(guī)劃配置的地下停車位1,375個，地面停車位497個，臨時停車位300個，小區(qū)住戶2,962戶，目前車輛數(shù)近2,500輛，小區(qū)停車矛盾日益突出，為緩解小區(qū)停車矛盾，貫徹“業(yè)主優(yōu)先”的原則，合理分配停車資源，根據(jù)相關規(guī)定及小區(qū)實際情況，制定本管理規(guī)定。
其中，第一條第1款規(guī)定，本小區(qū)停車資源有限，無法保證每戶都有一個車位，按照先到先得的原則，凡有機動車的業(yè)主，每戶只能安排一個車位。在額度已滿的前提下，未能租賃到車位或新增車輛可以到管理處備案登記后排隊等候，等候期間的停車問題，由業(yè)主自行解決。第13款規(guī)定，本小區(qū)包月停車收費標準為:本標準中所涉及的車位包含私家車位、地庫租賃車位、地面租賃車位，1)本小區(qū)地面包月停車的收費標準為:(1)業(yè)主按戶只占用一個車位時，地面包月租賃費150/月;(2)業(yè)主按戶占用二個車位時，第二個車位地面包月租賃費250/月......
2017年2月4日，小區(qū)業(yè)委會發(fā)布《關于執(zhí)行新的機動車管理規(guī)定的公告》，告知新的小區(qū)機動車輛管理規(guī)定于2月18日起試運行，自3月1日起正式實施。
因林某曾經(jīng)購買過地下產(chǎn)權車位，按照該《管理規(guī)定》再租賃地面車位時算第二個車位進行遞增收費。因此林某從2017年10月10日支付了10月至12月三個月的地面臨時車位租賃費共750元，每月250元。林某認為，根據(jù)《物權法》規(guī)定，地面臨時車位屬于業(yè)主共有，林某作為業(yè)主對以業(yè)主共有部分劃定的停車位與其他業(yè)主享有公平同等權利，其已經(jīng)購買的產(chǎn)權車位并不能排除其對共有部分停車位的共有權利。故提起訴訟請求撤銷該小區(qū)發(fā)布的《機動車輛管理規(guī)定》中關于將私家車位與公共車位一并計入小區(qū)統(tǒng)籌安排的車位數(shù)量的條款。
法院觀點：
法院認為，根據(jù)《物權法》（現(xiàn)為《民法典》）的相關規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
林某享有的產(chǎn)權車位是通過購買方式取得，支付了相應的對價，該產(chǎn)權車位屬于林某的專有部分;同時，林某作為小區(qū)業(yè)主，對以業(yè)主共有部分劃定的停車位則與其他業(yè)主享有同等的權利，不應以其已經(jīng)享有專有部分來否認其對共有部分的權利。
小區(qū)現(xiàn)有停車位不足并非林某的過錯所致,故僅因其已經(jīng)取得產(chǎn)權車位而剝奪其作為業(yè)主對共有部分享有的共有和共同管理的權利缺乏法律依據(jù)。
因此，小區(qū)業(yè)委會作出的機動車管理規(guī)定用階梯式價格手段調節(jié)小區(qū)車位的供求關系，雖有利于緩解小區(qū)內停車問題，但該規(guī)定侵害了林某作為業(yè)主對小區(qū)共有部分所享有的同等權利，以林某已有私家產(chǎn)權車位為由 ，剝奪了林某與其他業(yè)主按同等標準安排租賃停車位、執(zhí)行停車租賃費標準的權利，侵犯了林某的合法權益。故，判決撤銷小區(qū)業(yè)委會做出的《關于執(zhí)行新的機動車管理規(guī)定的公告》。
其實在這個問題的認識上，各個法院之間也存在分歧。盡管在本案中，法院支持了業(yè)主林某的請求，認為業(yè)委會將私家產(chǎn)權車位與公共車位一并計入安排的做法侵犯了業(yè)主權益。但是，在(2018)滬0112民初6331號、(2022)滬0113民初9509號的兩起類似案件中，法院均支持了業(yè)委會的做法，認為其彰顯了公平正義。認為雖然業(yè)主取得地下車位的所有權時的確付出了對價，但其在地面車位所停放的車輛還是不能視為第一輛車。地下車庫與地面車庫均屬于住宅小區(qū)必要的配套措施，其使用應當服從于全體業(yè)主的共同利益。車位在大多數(shù)住宅小區(qū)已經(jīng)成為了重要資源。如何公平合理地使用有限的停車資源無疑是有關共有和共同管理權利的重大事項，應當由業(yè)主共同決定。將地下車庫與地面車位作為整體停車資源，通過價格杠桿合理調節(jié)資源分配，既確保了每戶業(yè)主基本的停車需求，又抑制了部分過高的停車需求，在小區(qū)的自治中彰顯了公平正義的法律精神。相關的決議只要程序合法合規(guī)，應當予以支持。
律師分析與啟示：
本案的爭議焦點是小區(qū)業(yè)委會發(fā)布的《機動車管理規(guī)定》中將私家產(chǎn)權車位與公共車位一并計入安排分配車位及包月停車費標準的停車指標基數(shù)之條款是否侵犯了相關業(yè)主的權益。雖然法院的不同看法確實對業(yè)委會以及小區(qū)業(yè)主產(chǎn)生了巨大困擾。但是筆者認為，在程序合法合規(guī)的前提下，這種將地下車庫與地面車位作為小區(qū)整體停車資源，通過價格杠桿合理調節(jié)資源分配的決議有效。
第一，業(yè)委會將私家產(chǎn)權車位與公共車位一并安排的決定公平合理。
根據(jù)我國法律規(guī)定，制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等有關共有和共同管理權利的重大事項，由業(yè)主共同決定。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。
更重要的是，本案糾紛的產(chǎn)生揭示了一個問題，在涉及住宅小區(qū)的共同事務的管理中，當業(yè)主個體利益最大化與共同利益最大化之間存在沖突時，兩者如何取舍?應當看到，住宅小區(qū)的業(yè)主基于共同生活關系而形成利益共同體，如果只強調個體利益而不考慮共同利益，個體利益事實上得不到保障。從表面上看，業(yè)委會所做出的《管理規(guī)定》確實未能實現(xiàn)地下車位業(yè)主個體利益最大化，但如果不對有限的停車資源加以挖掘利用，并適度抑制停車需求，而是任由小區(qū)車輛無序增長、無序停放，會因此產(chǎn)生多方面的矛盾，不但不能保障業(yè)主的個體利益，反而可能損害業(yè)主的個體利益。
第二，業(yè)委會形成有效決議應當注意程序合法。
在訴訟之中，當事人不僅認為《機動車管理規(guī)定》在實體內容上侵犯了業(yè)主的權益，其在程序上也存在瑕疵。雖然在最后的法院判決之中，都沒有支持這樣的訴訟請求，但是也為各業(yè)委會敲響了警鐘。例如，投票的文件草案需要與最后通過的文件內容一致。不能出現(xiàn)違反或者改變全體業(yè)主真實意思的修改。《民法典》第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)委會要保證“參與表決”的落實。小區(qū)的業(yè)主委員會應當通過多種方式及途徑送達表決票、積極鼓勵業(yè)主參與表決。可以通過參與投票有獎等各種方式提升業(yè)主參與小區(qū)表決的積極性。確保通過決議的程序符合法律法規(guī)及小區(qū)議事規(guī)則的約定。
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