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前言：房地產(chǎn)破產(chǎn)重整程序是在司法監(jiān)督下，由管理人推動(dòng)，通過再投資、引入投資人等方式盤活不良資產(chǎn)，以達(dá)到清償債權(quán)之目的的程序。站在預(yù)重整投資人角度，在進(jìn)行投資決策時(shí)，第一步就是要對擬進(jìn) 行破產(chǎn)重整的企業(yè)進(jìn)行盡職調(diào)查，分析企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值(包括資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)、行業(yè)前景等等)，以判斷破產(chǎn)企業(yè)潛在的致命缺陷及預(yù)期投資的收益。本律師團(tuán)隊(duì)根據(jù)過往為預(yù)重整投資人進(jìn)行盡職調(diào)查的經(jīng)驗(yàn)，就房地產(chǎn)行業(yè)破產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)盡調(diào)的調(diào)查要點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)分析，以供斧正。

破產(chǎn)重整房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)梳理-已售住宅篇

因現(xiàn)行商品房預(yù)售制度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入破產(chǎn)程序后會(huì)存在大量未履行完畢的商品房買賣合同。在法律盡職調(diào)查中，幫助預(yù)重整投資人確定該等商品房買賣合同的履行情況對于房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)（以下簡稱“破產(chǎn)企業(yè)”）資產(chǎn)、債務(wù)、債權(quán)的影響是一項(xiàng)重要工作。針對破產(chǎn)企業(yè)開發(fā)已售的房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)以下步驟協(xié)助投資人確認(rèn)破產(chǎn)企業(yè)的有效資產(chǎn)及投資策略。

一、確定商品房買賣合同下的房產(chǎn)是否屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)

梳理商品房項(xiàng)下房產(chǎn)的權(quán)利歸屬，可以初步掌握破產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)情況。具體而言，我們可根據(jù)未履行完畢的商品房銷售合同是否合法有效、房產(chǎn)是否已辦理過戶進(jìn)行分析：

1.無效的商品房銷售合同項(xiàng)下房產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)

實(shí)務(wù)中，開發(fā)商為了迅速回款，在未取得商品房預(yù)售許可證的前提下即銷售房屋的情況并不罕見，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效”。

在（2021）最高法民申1666號(hào)案中，最高法院認(rèn)為，雖然買受人已向開發(fā)商支付全部購房款，但案涉樓盤未辦理預(yù)售許可證，故商品房買賣合同無效，無效的商品房買賣合同自始沒有法律效力，商品房買賣合同項(xiàng)下房屋應(yīng)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，買受人無權(quán)請求繼續(xù)履行無效的商品房買賣合同。

該種情形下，破產(chǎn)管理人或預(yù)重整投資人應(yīng)將該類房屋計(jì)入破產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)中，同時(shí)已收取的房款須向買受人返還，計(jì)入破產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)。

2.有效的商品房銷售合同項(xiàng)下房產(chǎn)，如已向買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶的，則不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，如未向買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶的，仍屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)

商品房買賣合同有效的情況下，應(yīng)進(jìn)一步根據(jù)破產(chǎn)企業(yè)是否已向買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶來判斷房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬：

1)     已向買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶的房產(chǎn)，屬于按照《中華人民共和國民法典》第二百零九條依法登記取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的情形，該房產(chǎn)屬于買受人財(cái)產(chǎn)，不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

該種情形下，商品房銷售合同項(xiàng)下未支付的房款屬于破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)，破產(chǎn)管理人或預(yù)重整投資人可以請求買受人支付剩余房款；商品房未交付的，應(yīng)向買受人交付。

2)     就未辦理產(chǎn)權(quán)過戶的房產(chǎn)，因其尚未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并取得房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，在無其他生效法律文書確認(rèn)該房產(chǎn)的所有權(quán)不屬于破產(chǎn)企業(yè)的情況下，該房產(chǎn)仍屬于破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，買受人尚未取得房產(chǎn)的所有權(quán)，買受人應(yīng)根據(jù)不同的履行情況在后續(xù)破產(chǎn)重整程序中行使其權(quán)利。

值得注意的是，對于2002年最高院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題規(guī)定》第七十一條中認(rèn)為不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的“（五）特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價(jià)的特定物；（六）尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)?！币?guī)定，已被2007年施行的《破產(chǎn)法》及2013年實(shí)施的《破產(chǎn)法司法解釋（二）》中相關(guān)規(guī)定所取代，即，對于未辦理產(chǎn)權(quán)過戶的房產(chǎn)，即便買受人已支付全部對價(jià)或已交付房產(chǎn)，仍為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

二、確定在有效的商品房銷售合同項(xiàng)下，購房人是否為商品房消費(fèi)者

如相關(guān)商品房買受人符合“商品房消費(fèi)者”的，則該商品房買賣合同對應(yīng)的房產(chǎn)不應(yīng)計(jì)入破產(chǎn)企業(yè)的有效資產(chǎn)，商品房消費(fèi)者對該房產(chǎn)的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及在該房產(chǎn)上設(shè)置了抵押的抵押債權(quán)，因此，預(yù)重整投資人不僅需在正式參與重整后協(xié)助買受人辦理過戶登記，該房產(chǎn)還不能用于償還抵押權(quán)人主張的債權(quán)，需投資人在去除此類房產(chǎn)后再行評估需付出的投資金額。因此律師在進(jìn)行法律盡職調(diào)查時(shí)，需根據(jù)不同情況確認(rèn)對應(yīng)可收回的債權(quán)、需配合的義務(wù)等。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條及第二條的規(guī)定內(nèi)容，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，但建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的消費(fèi)者，故在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的商品房消費(fèi)者的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房消費(fèi)者的權(quán)利，此稱之為“商品房消費(fèi)者”的超級(jí)優(yōu)先受償權(quán)。盡管該批復(fù)因民法典的適用目前已失效，且在《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》中未做同樣規(guī)定。但結(jié)合最高人民法院關(guān)于印發(fā)《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的通知中，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》仍為現(xiàn)行有效的規(guī)定，其中第二十九條也規(guī)定了買受人為“商品房消費(fèi)者”的執(zhí)行異議權(quán)。因此，我們?nèi)砸浴吧唐贩肯M(fèi)者”享有“超級(jí)優(yōu)先受償權(quán)”為基礎(chǔ)分析。

1.“商品房消費(fèi)者”的界定：

認(rèn)定“商品房消費(fèi)者”應(yīng)根據(jù)《九民紀(jì)要》第125條及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條認(rèn)定，即“商品房消費(fèi)者”應(yīng)滿足：

一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；“買受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

三是已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十；其中如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

2.司法實(shí)踐中認(rèn)定不屬于“商品房消費(fèi)者”的典型情形

（1）以房抵債的，不能認(rèn)定為“商品房消費(fèi)者”，參考案例為（2020）最高法民申1404號(hào)

（2）一次性購買大量房屋的，不能認(rèn)定為“商品房消費(fèi)者”， 參考案例為（2020）最高法民申2256號(hào)

（3）購買車位、商鋪等商用房，不能認(rèn)定為“商品房消費(fèi)者”，參考案例為（2020）最高法民申5736號(hào)

但在司法實(shí)踐中，對于購買商住兩用房、公司購房用于員工居住、購買住房后用于出租的購房人是否屬于“商品房消費(fèi)者”仍存在爭議。

三、確定有效的商品房買賣合同是否可以繼續(xù)履行及如何履行

如前文所述，未辦理產(chǎn)權(quán)過戶的房產(chǎn)仍屬于破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但購房人仍有權(quán)依據(jù)不同的購房合同履行情況主張其對房屋的權(quán)利。根據(jù)不同情況確定合法有效的商品房買賣合同是繼續(xù)履行還是解除，可以幫助預(yù)重整投資人梳理破產(chǎn)企業(yè)的有效資產(chǎn)情況。

而商品房買賣合同是否可以繼續(xù)履行，取決于買賣雙方的合同解除權(quán)的權(quán)利范圍，以及合同當(dāng)事人在具備合同解除權(quán)的情形下，其繼續(xù)履行合同的意愿。除合同約定的解除權(quán)及法定解除權(quán)外，《破產(chǎn)法》第18條[1]在破產(chǎn)案件中還賦予破產(chǎn)管理人的特殊合同解除權(quán)（以下簡稱“破產(chǎn)解除權(quán)”）。管理人行使合同解除權(quán)需滿足兩個(gè)條件，一是合同在破產(chǎn)受理前成立；二是債務(wù)人和對方當(dāng)事人對合同約定義務(wù)均未履行完畢。

根據(jù)合同履行的具體情況，結(jié)合合同解除權(quán)的要件，分析商品房買賣合同的“命運(yùn)”見下表。值得注意的是，下表僅分析在不同情況下的商品房買賣合同是否可以繼續(xù)履行，從破產(chǎn)債權(quán)人的受償順位來看，在繼續(xù)履行合同的情況下如買受人屬于商品房消費(fèi)者，則其主張可對抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)；如買受人不屬于商品房消費(fèi)者，則其主張不享有優(yōu)先權(quán)，但在破產(chǎn)重整案件中，通常會(huì)在綜合考慮后優(yōu)先考慮購房人繼續(xù)履行的權(quán)利。

結(jié)語：相對于收購一般房地產(chǎn)企業(yè)不良資產(chǎn)而言，作為重整投資人收購房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的不良資產(chǎn)涉及到的債權(quán)債務(wù)關(guān)系更為復(fù)雜，加之破產(chǎn)重整程序參與主體眾多，各方利益的平衡也更為困難。如何幫助重整投資人厘清破產(chǎn)企業(yè)價(jià)值、揭示投資風(fēng)險(xiǎn)、在各環(huán)節(jié)充分履責(zé)助力重整計(jì)劃成功執(zhí)行是律師在該類型交易中的工作重點(diǎn)。

[1]《中華人民共和國破產(chǎn)法》（以下簡稱“《破產(chǎn)法》”）第十八條規(guī)定：人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對方當(dāng)事人，或者自收到對方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。管理人決定繼續(xù)履行合同的，對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行；但是，對方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同?！?/strong>