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2021年7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了文號(hào)為國(guó)辦發(fā)[2021]22號(hào)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“《意見(jiàn)》”）?！兑庖?jiàn)》從2021年6月24日起施行，旨在加快發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決好大城市住房突出問(wèn)題。本次《意見(jiàn)》的出臺(tái)也使得保障性租賃住房成為熱點(diǎn)，可以預(yù)見(jiàn)到在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)推出保障性租賃住房能夠起到穩(wěn)定增長(zhǎng)預(yù)期、穩(wěn)定消費(fèi)、中長(zhǎng)期改善收入結(jié)構(gòu)和增長(zhǎng)可持續(xù)性等積極作用。有鑒于此，筆者在本文中將對(duì)《意見(jiàn)》的主要內(nèi)容及亮點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要評(píng)析。
一、《意見(jiàn)》主要內(nèi)容
《意見(jiàn)》開(kāi)篇即指出，為加快發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決好大城市住房突出問(wèn)題，制定《意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》全文分四大板塊，從指導(dǎo)思想、基礎(chǔ)制度、支持政策、組織實(shí)施四個(gè)方面對(duì)保障性租賃住房的發(fā)展提供了指導(dǎo)?！兑庖?jiàn)》全文在此不再贅述，主要內(nèi)容詳見(jiàn)附圖。
二、《意見(jiàn)》亮點(diǎn)簡(jiǎn)評(píng)
（一）《意見(jiàn)》是近年來(lái)國(guó)家已出臺(tái)的住房租賃系列政策的延續(xù)
鑒于提高住房租賃供給、促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展的重要性，國(guó)家近年來(lái)已陸續(xù)出臺(tái)了眾多相關(guān)的支持政策。
2015年1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建房[2015]4號(hào)），強(qiáng)調(diào)：住房租賃市場(chǎng)是我國(guó)住房供應(yīng)體系的重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中起到十分重要的作用。沒(méi)有發(fā)育完善的租賃市場(chǎng)，住房供應(yīng)體系就不完整、居民對(duì)住房的合理消費(fèi)就得不到滿足、住有所居的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)、人口有序流動(dòng)就會(huì)受到制約、承租人的合法權(quán)益就難以得到保障、大量的存量房源就得不到充分利用。
2016年5月17日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[2016]39號(hào)），強(qiáng)調(diào)：實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。
2017年7月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家工商行政管理總局、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知 》（建房[2017]153號(hào)），提出：我國(guó)當(dāng)前人口凈流入的大中城市住房租賃市場(chǎng)需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ?，但租賃房源總量不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問(wèn)題的作用沒(méi)有充分發(fā)揮。
2017年10月18日，十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，租購(gòu)并舉成為建立健全多層次住房體系、從而保障不同消費(fèi)階層的住房需求的重要舉措。
2021年5月20日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布《保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)管理暫行辦法》的通知（發(fā)改投資規(guī)[2021]696號(hào)），規(guī)范中央預(yù)算內(nèi)投資支持保障性租賃住房建設(shè)管理，提高資金使用效益。
本次《意見(jiàn)》聚焦在保障性租賃住房領(lǐng)域，意在解決新市民、青年人等群體在人口凈流入城市中的住房困難問(wèn)題?！兑庖?jiàn)》的指導(dǎo)思想、基本原則、支持政策、具體措施等均是前述住房租賃相關(guān)政策的延續(xù)和深化，體現(xiàn)了國(guó)家層面對(duì)緩解住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，堅(jiān)定了住房市場(chǎng)健康規(guī)范發(fā)展的信心和決心。
（二）《意見(jiàn)》對(duì)已出臺(tái)的住房租賃系列政策的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化和明確
1. 明確了保障性租賃住房的對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)
首先，與以往公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭不同，《意見(jiàn)》規(guī)定，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。
其次，《意見(jiàn)》明確了住房的建筑面積以不超過(guò)70平方米的小戶型為主，準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照基本的原則合理確定。
在對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題上，因目前部分城市已經(jīng)存在設(shè)定好的具體規(guī)則，因此《意見(jiàn)》將設(shè)定具體條件的權(quán)利留給了城市人民政府。
例如，根據(jù)目前上海市的規(guī)定，申請(qǐng)市籌公共租賃住房準(zhǔn)入資格的單身申請(qǐng)人或申請(qǐng)家庭主申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)符合以下條件之一：
（1）具有本市常住戶口，且與本市單位簽訂一年以上（含一年）勞動(dòng)合同；
（2）持有有效期內(nèi)《上海市居住證》達(dá)到二年以上（之前持有有效《上海市臨時(shí)居住證》年限可合并計(jì)算），在滬連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金達(dá)到一年以上，且與本市單位簽訂一年以上（含一年）勞動(dòng)合同；
（3）持有有效期內(nèi)《上海市居住證》（或《上海市臨時(shí)居住證》），在滬繳納社會(huì)保險(xiǎn)金，與本市單位簽訂二年以上（含二年）勞動(dòng)合同，且單位同意由單位承租公共租賃住房。
申請(qǐng)市籌公共租賃住房準(zhǔn)入資格的單身申請(qǐng)人或申請(qǐng)家庭全體成員（指主申請(qǐng)人及其配偶、未婚子女）應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：
（1）在本市人均住房建筑面積低于15平方米；
（2）未享受本市廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房政策。
由上述上海市的相關(guān)規(guī)定可見(jiàn)，《意見(jiàn)》考慮到了各城市現(xiàn)有政策的差異性，將準(zhǔn)入條件留給各城市人民政府確定，更有利于結(jié)合現(xiàn)有政策推動(dòng)保障性租賃住房的發(fā)展建設(shè)。
2.明確了保障性租賃住房的房源供給渠道
《意見(jiàn)》支持城市政府采取多種方式增加保障性租賃住房的的供給：
（1） 利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地
人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。
截止2019年1月，北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都、福州、南昌、青島、?？凇①F陽(yáng)等18個(gè)城市已經(jīng)成為利用集體建設(shè)用地建租賃住房試點(diǎn)城市。
（2） 利用企事業(yè)單位自有閑置土地
人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，對(duì)企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變等前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式。
（3） 利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地
人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，經(jīng)城市人民政府同意，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高。
（4） 利用存量閑置房屋建設(shè)
對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變等前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。
（5） 利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)
《意見(jiàn)》要求人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市應(yīng)按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，鼓勵(lì)在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例的保障性租賃住房。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價(jià)格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件。
3.明確了保障性租賃住房項(xiàng)目的稅、費(fèi)優(yōu)惠
《意見(jiàn)》規(guī)定，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
4.明確了簡(jiǎn)化審批流程
《意見(jiàn)》明確規(guī)定，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，由相關(guān)部門辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。不涉及土地權(quán)屬變化的項(xiàng)目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。探索將工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個(gè)階段。實(shí)行相關(guān)各方聯(lián)合驗(yàn)收。
5.明確對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行多渠道資金支持
（1）中央對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助
在本次《意見(jiàn)》發(fā)布之前，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)于2021年5月20日發(fā)布了《保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)管理暫行辦法》的通知（發(fā)改投資規(guī)[2021]696號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），《通知》中明確指出，將綜合考慮當(dāng)年投資規(guī)模、建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和上年投資計(jì)劃執(zhí)行、審計(jì)和監(jiān)督檢查等情況，確定各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市中央預(yù)算內(nèi)投資年度切塊規(guī)模，由各省發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門在規(guī)定時(shí)限內(nèi)將切塊資金分解下達(dá)到保障性租賃住房具體項(xiàng)目，并上報(bào)備案?！锻ㄖ吠瑫r(shí)對(duì)支持范圍和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目年度投資需求申報(bào)、年度投資計(jì)劃下達(dá)和項(xiàng)目管理、監(jiān)管措施等問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定。
《意見(jiàn)》發(fā)布之后，應(yīng)能結(jié)合之前《通知》內(nèi)容，利用中央補(bǔ)助資金對(duì)保障性租賃住房進(jìn)行資金支持。
（2）建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款
根據(jù)《民法典》的規(guī)定，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可以單獨(dú)抵押，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的集體建設(shè)用地使用權(quán)則禁止單獨(dú)抵押。也就是說(shuō)，除了法律規(guī)定的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押導(dǎo)致的房地一體抵押這種例外情形，其他建設(shè)項(xiàng)目使用的集體建設(shè)用地使用權(quán)不允許單獨(dú)抵押?！锻恋毓芾矸ㄐ拚浮芬?guī)定，通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押。但是，上述“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”限定于土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)用途的土地，并不包括公共租賃住房項(xiàng)目所屬的住宅用地。
《意見(jiàn)》首次明確了建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款，切實(shí)解決了建設(shè)單位的融資問(wèn)題。
除上述亮點(diǎn)之外，《意見(jiàn)》還強(qiáng)調(diào)需要對(duì)通過(guò)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)、中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)、非房地產(chǎn)企業(yè)利用自有土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)、發(fā)展政策性租賃住房試點(diǎn)建設(shè)的租賃住房等政策進(jìn)行梳理和銜接，且國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、自然資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部門和單位要加強(qiáng)工作銜接，形成合力。筆者有理由相信，《意見(jiàn)》的出臺(tái)應(yīng)能解決租賃住房市場(chǎng)發(fā)展中面臨的實(shí)際障礙，中長(zhǎng)期將有利于釋放潛在需求、緩解人口凈流入大的城市的住房和房?jī)r(jià)壓力、調(diào)節(jié)收入結(jié)構(gòu)，最終促成租賃住房市場(chǎng)的良性發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)并重”的目標(biāo)提供重要政策支持。
附圖：《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》主要內(nèi)容思維導(dǎo)圖
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