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 “采菊東籬下，悠然見(jiàn)南山。”都市的喧囂和快節(jié)奏的生活讓人們開(kāi)始向往充滿(mǎn)詩(shī)意的田園生活。隨著鄉(xiāng)村旅游的興起，鄉(xiāng)村民宿也迎來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。每到節(jié)假日，朋友圈就被各種高顏值的網(wǎng)紅民宿刷屏。人們出游時(shí)對(duì)于住宿的選擇早已不再局限于風(fēng)格一成不變的傳統(tǒng)酒店，地方特色濃郁、充滿(mǎn)人文情懷和個(gè)性化元素的民宿得到了更多的青睞，讓住宿本身也變成了一項(xiàng)重要的出游體驗(yàn)項(xiàng)目，甚至直接成為了一些人旅行的目的地。

隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施推進(jìn)，中央和地方政府接連出臺(tái)政策，鼓勵(lì)社會(huì)資本投資鄉(xiāng)村民宿，支持鄉(xiāng)村民宿發(fā)展。多重利好之下，各路社會(huì)資本紛紛挺進(jìn)鄉(xiāng)村民宿行業(yè)。有的是單個(gè)工商資本（大多是一些設(shè)計(jì)師、文藝青年等中小型投資者）個(gè)人利用自家院落或向當(dāng)?shù)卮迕褡鈦?lái)的閑置農(nóng)房整體裝修改建后作為民宿；有的則是一些面臨轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)企業(yè)、酒店管理企業(yè)與地方政府合作，進(jìn)行綜合性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；還有一些是由當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)配套設(shè)施建設(shè)并搭建招商合作平臺(tái)，多個(gè)工商資本參與民宿項(xiàng)目投資建設(shè)，打造成不同主題的民宿集群。投資參與鄉(xiāng)村民宿的模式也很多樣，常見(jiàn)的有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、集體合作開(kāi)發(fā)、品牌連鎖、專(zhuān)業(yè)托管等等。

本文主要立足于上海實(shí)踐，介紹鄉(xiāng)村民宿政策發(fā)展和投資鄉(xiāng)村民宿的法律關(guān)注要點(diǎn)，旨在幫助業(yè)界人士更多了解鄉(xiāng)村民宿投資的政策和實(shí)務(wù)，以便更順利更高效地開(kāi)展投資，助力鄉(xiāng)村振興發(fā)展。

一、 鄉(xiāng)村民宿的發(fā)展歷程和政策演進(jìn)

我國(guó)的鄉(xiāng)村民宿產(chǎn)業(yè)最初起源于農(nóng)戶(hù)為提高其家庭經(jīng)濟(jì)收入而利用其閑置住宅給外出旅行的客人提供的短期住宿服務(wù)，早年出現(xiàn)在城市郊區(qū)旅游景點(diǎn)附近的一些由農(nóng)民自主經(jīng)營(yíng)的鄉(xiāng)村客棧、農(nóng)家樂(lè)就是鄉(xiāng)村民宿的1.0版本。但由于我國(guó)嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，而農(nóng)村宅基地取得需要符合特定的身份，長(zhǎng)期以來(lái)宅基地及農(nóng)房的流轉(zhuǎn)受到很大限制，因此在民宿行業(yè)發(fā)展初期，鄉(xiāng)村民宿的經(jīng)營(yíng)者大多是農(nóng)房的產(chǎn)權(quán)人，且經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍較小。

從2015年左右開(kāi)始，我國(guó)民宿業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，在國(guó)家政策引導(dǎo)和共享經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，市場(chǎng)規(guī)模快速增長(zhǎng)，管理也逐漸步入正軌，開(kāi)始向著專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的方向發(fā)展。

2017年10月，國(guó)家旅游局出臺(tái)了首個(gè)國(guó)家級(jí)的民宿行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《旅游民宿基本要求與評(píng)價(jià)》（LB/T 065—2017），從定義、評(píng)價(jià)原則、基本要求、管理規(guī)范和登記劃分條件等對(duì)旅游民宿作出了規(guī)范要求（該標(biāo)準(zhǔn)在2019年被新的標(biāo)準(zhǔn)LB/T 065-2019所替代）。

2018年中央一號(hào)文件正式提出“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’”，通過(guò)適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，給宅基地的流轉(zhuǎn)進(jìn)行“松綁”，使得宅基地以及農(nóng)房有機(jī)會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)流通。

2019年《土地管理法》修改，明確“鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅?！蓖辏r(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）明確“鼓勵(lì)村集體和農(nóng)民盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂(lè)、民宿、鄉(xiāng)村旅游等”，再次明確肯定了鄉(xiāng)村民宿等新興業(yè)態(tài)在盤(pán)活宅基地方面的作用。

2020年至今，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、國(guó)家鄉(xiāng)村振興局逐年發(fā)布《社會(huì)資本投資農(nóng)業(yè)農(nóng)村指引》，均將鄉(xiāng)村民宿列為鼓勵(lì)投資的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域，鼓勵(lì)社會(huì)資本發(fā)展鄉(xiāng)村民宿。

地方層面，上海、浙江、廣東、海南等許多省份已經(jīng)出臺(tái)了針對(duì)民宿管理的具體規(guī)定。以上海為例：上海在2018年發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)本市鄉(xiāng)村民宿發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（滬府辦規(guī)〔2018〕21號(hào)），將鄉(xiāng)村民宿界定為“為旅游者提供住宿、餐飲、農(nóng)副產(chǎn)品展銷(xiāo)等服務(wù)的小型住宿設(shè)施”，并指出民宿經(jīng)營(yíng)用房的來(lái)源主要為“農(nóng)村依法建造的宅基地農(nóng)民房屋、村集體用房、閑置農(nóng)房、閑置集體建設(shè)用地等資源”，同時(shí)對(duì)鄉(xiāng)村民宿的設(shè)立條件進(jìn)行了規(guī)范。2022年3月，上海又發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)上海鄉(xiāng)村民宿健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（滬府辦規(guī)〔2022〕4號(hào)），為鄉(xiāng)村民宿的設(shè)立登記、證照辦理、經(jīng)營(yíng)發(fā)展等方面提供了諸多支持和保障措施。此外，上海個(gè)別涉農(nóng)區(qū)（例如金山、青浦、浦東等）也出臺(tái)了促進(jìn)鄉(xiāng)村民宿發(fā)展的實(shí)施辦法，對(duì)當(dāng)?shù)氐拿袼蕻a(chǎn)業(yè)進(jìn)行扶持，加快推進(jìn)鄉(xiāng)村民宿高質(zhì)量發(fā)展。

國(guó)家和各地政府的支持鼓勵(lì)政策，為鄉(xiāng)村民宿的發(fā)展提供了實(shí)現(xiàn)路徑和政策保障。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量閑置宅基地和農(nóng)房為鄉(xiāng)村民宿的發(fā)展提供了契機(jī)。相較于城鎮(zhèn)民宿，鄉(xiāng)村民宿由于其在盤(pán)活農(nóng)村閑置資產(chǎn)和促進(jìn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興方面的雙重作用，受到了更多的政策青睞，也吸引了更多投資者的目光?？梢灶A(yù)見(jiàn)，鄉(xiāng)村民宿有著廣闊的市場(chǎng)前景。但同時(shí)也應(yīng)當(dāng)注意到，基于農(nóng)村宅基地和集體資產(chǎn)的特殊性，鄉(xiāng)村民宿項(xiàng)目與城市民宿存在著明顯的差異。相比城鎮(zhèn)民宿以短租為主的經(jīng)營(yíng)模式，鄉(xiāng)村民宿可能還囊括休閑娛樂(lè)、餐飲、小型零售等多項(xiàng)旅游服務(wù)，整體項(xiàng)目建設(shè)投資相對(duì)較高，也更容易觸碰到一些法律敏感地帶，投資者有必要特別加以關(guān)注。

二、 投資鄉(xiāng)村民宿的法律關(guān)注要點(diǎn)

(一)     行業(yè)分類(lèi)與準(zhǔn)入

國(guó)內(nèi)民宿行業(yè)在近幾年得到了迅猛發(fā)展，但至今我國(guó)針對(duì)民宿的法律法規(guī)并不完善，業(yè)界對(duì)于“民宿”還沒(méi)有形成統(tǒng)一的定義。雖然國(guó)家旅游局早在2017年10月就發(fā)布了首個(gè)涉及民宿的國(guó)家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《旅游民宿基本要求與評(píng)價(jià)》（LB/T 065—2017），其中對(duì)“旅游民宿”作了初步定義 [1] ，但各地地方立法對(duì)于民宿仍然使用了不同的名稱(chēng)和定義，例如“鄉(xiāng)村客棧”“網(wǎng)約房”“短租房”等，由此也導(dǎo)致各地對(duì)于民宿的行業(yè)劃分存在差異。有些省市將民宿納入“租賃房屋”的范疇予以監(jiān)管，有些則是參照酒店業(yè)、旅館業(yè)的規(guī)定對(duì)民宿進(jìn)行管理，還要求民宿經(jīng)營(yíng)者根據(jù)旅館行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范辦理相關(guān)經(jīng)營(yíng)證照（包括旅館業(yè)特種行業(yè)許可證），并按照相關(guān)稅收政策進(jìn)行納稅，否則就可能因資質(zhì)違規(guī)而遭受行政處罰。此前在這些省市就出現(xiàn)過(guò)民宿經(jīng)營(yíng)者因“未獲得公安機(jī)關(guān)許可簽發(fā)特種行業(yè)許可證”而被公安取締的處罰案例。

上海對(duì)鄉(xiāng)村民宿行業(yè)的界定給出了相對(duì)清晰的政策指引。根據(jù)上海市政府辦公廳2022年3月最新發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)上海鄉(xiāng)村民宿健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，“鄉(xiāng)村民宿”是指“利用農(nóng)村地區(qū)的居民住宅或其他合法建筑、用地等資源，依托當(dāng)?shù)刈匀蝗宋木坝^、生態(tài)環(huán)境和生產(chǎn)生活特色，基于合理的設(shè)計(jì)、修繕和改造，為游客休閑度假、體驗(yàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗文化提供住宿、餐飲、農(nóng)副產(chǎn)品展銷(xiāo)等服務(wù)的小型住宿設(shè)施，其單體建筑內(nèi)的房間數(shù)量不超過(guò)14個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間（或單間）、最高4層（建筑高度不超過(guò)18米）且建筑面積不超過(guò)800平方米?！痹摱x主要參照了文化旅游部門(mén)2019年7月發(fā)布的《旅游民宿基本要求與評(píng)價(jià)》（LB/T 065-2019） [2] 。對(duì)于超出當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)對(duì)于民宿規(guī)模等限制要求的住宿服務(wù)場(chǎng)所則通常會(huì)被納入旅館行業(yè)進(jìn)行規(guī)范。此外，上海在今年1月出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)本市農(nóng)村宅基地房屋租賃管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)宅基地房屋出租用于居住的行為與利用宅基地房屋開(kāi)展民宿經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相區(qū)分并進(jìn)行區(qū)別監(jiān)管。

開(kāi)辦民宿通常涉及公安（消防、治安）、市場(chǎng)監(jiān)督、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃等部門(mén)的審批備案事項(xiàng)。上海近幾年持續(xù)推進(jìn)“放管服”改革、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，支持鄉(xiāng)村民宿行業(yè)實(shí)行基于“一業(yè)一證”改革的市場(chǎng)準(zhǔn)入制，對(duì)符合條件的申請(qǐng)人頒發(fā)行業(yè)綜合許可證（行業(yè)類(lèi)別為“鄉(xiāng)村民宿”），符合消防安全技術(shù)要求的鄉(xiāng)村民宿，同時(shí)完成到所在地派出所進(jìn)行鄉(xiāng)村民宿備案登記，優(yōu)化了相關(guān)證照辦理的流程。上海各區(qū)對(duì)于民宿的開(kāi)辦程序、開(kāi)辦要求、安全標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)證照等方面仍有一些不同的要求，具體開(kāi)辦程序還需結(jié)合當(dāng)?shù)蒯槍?duì)民宿管理的專(zhuān)門(mén)規(guī)定來(lái)把握，避免因資質(zhì)或許可要求的不合規(guī)而被處罰等風(fēng)險(xiǎn)。

(二)     項(xiàng)目選址

投資鄉(xiāng)村民宿首先需要考慮選址是否符合規(guī)劃。根據(jù)上海的民宿指導(dǎo)意見(jiàn)以及各涉農(nóng)區(qū)相關(guān)文件的規(guī)定，鄉(xiāng)村民宿選址應(yīng)當(dāng)符合國(guó)土空間規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃及村莊規(guī)劃，同時(shí)政策鼓勵(lì)鄉(xiāng)村民宿聚焦在重點(diǎn)區(qū)域予以發(fā)展，比如郊野公園、旅游景區(qū)周邊區(qū)域、規(guī)劃確定的保留村、鄉(xiāng)村振興示范村等。

另外，鄉(xiāng)村民宿在選址時(shí)還需要注意宅基地改革及集中居住的相關(guān)政策要求，避免將民宿經(jīng)營(yíng)用房選址在一些政策禁止或限制的區(qū)域。根據(jù)上海市《關(guān)于切實(shí)改善本市農(nóng)民生活居住條件和鄉(xiāng)村風(fēng)貌進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)民相對(duì)集中居住的若干意見(jiàn)》（滬府規(guī)〔2019〕21號(hào)），“三高兩區(qū)”（高速公路、高鐵、高壓線(xiàn)沿線(xiàn)，生態(tài)敏感區(qū)，環(huán)境綜合整治區(qū)）以及規(guī)劃農(nóng)村居民點(diǎn)范圍外的農(nóng)戶(hù)及其住宅，是政府推進(jìn)相對(duì)集中居住工作的重點(diǎn)。鄉(xiāng)村民宿項(xiàng)目在前述范圍內(nèi)選址可能會(huì)受到一定的限制，比如《浦東新區(qū)促進(jìn)鄉(xiāng)村民宿健康發(fā)展的實(shí)施辦法》（浦文體旅游規(guī)〔2020〕1號(hào)）就直接明確禁止在生態(tài)環(huán)境敏感區(qū)附近開(kāi)展民宿項(xiàng)目。 [3] 如果在禁止用于民宿經(jīng)營(yíng)的土地上經(jīng)營(yíng)民宿，那么將面臨被強(qiáng)制關(guān)?；蚪邮苄姓幜P的風(fēng)險(xiǎn)，致使投資目的落空。

(三)     土地用途

我國(guó)嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地三類(lèi)，擅自改變土地用途或者占用農(nóng)用地的，可能因違法用地而被追究法律責(zé)任。就鄉(xiāng)村民宿來(lái)說(shuō)，結(jié)合當(dāng)前我國(guó)土地政策，最符合鄉(xiāng)村民宿開(kāi)發(fā)的土地主要是農(nóng)村集體建設(shè)用地（包括宅基地），土地用途則包括居住用地、獨(dú)立工礦用地、公共公益設(shè)施用地等。

實(shí)務(wù)中有不少鄉(xiāng)村民宿就是以集體所有的舊廠(chǎng)房、校舍等閑置集體存量物業(yè)改建而成，但需要特別注意的是，有些閑置農(nóng)房（例如農(nóng)用倉(cāng)庫(kù)）所占用的土地性質(zhì)為設(shè)施農(nóng)用地，其本質(zhì)仍然屬于農(nóng)用地，若改造為民宿，則明顯違反“農(nóng)地農(nóng)用”的原則，存在嚴(yán)重合規(guī)問(wèn)題。筆者就曾接觸過(guò)一些民宿因違法占用農(nóng)地而遭到行政處罰的案例，甚至一些經(jīng)營(yíng)者用于經(jīng)營(yíng)民宿的房屋被行政機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建筑并予以罰沒(méi)。若未辦理相應(yīng)的用地審批手續(xù)便私自占用農(nóng)用地改作他用，數(shù)量較大的或者造成農(nóng)用地大量毀壞的，甚至還可能會(huì)觸犯非法占用農(nóng)用地罪。

(四)     經(jīng)營(yíng)用房的取得

鄉(xiāng)村民宿用房的來(lái)源，通常是“農(nóng)村依法建造的宅基地農(nóng)民房屋、村集體用房、閑置農(nóng)房、閑置集體建設(shè)用地等資源”，這也是鄉(xiāng)村民宿和城鎮(zhèn)民宿的主要區(qū)別。由于民宿開(kāi)發(fā)建設(shè)前期需要較高的資金投入，相比合作開(kāi)發(fā)、委托經(jīng)營(yíng)管理等模式，實(shí)務(wù)中相對(duì)常見(jiàn)的還是整體租賃模式，即民宿投資者通過(guò)分別與農(nóng)戶(hù)簽約或者統(tǒng)一向受托的村集體簽訂長(zhǎng)期租賃合同，將農(nóng)房“收儲(chǔ)”后進(jìn)行必要的裝修改造用于民宿經(jīng)營(yíng)。相對(duì)其他模式而言，租賃模式下民宿經(jīng)營(yíng)者擁有更多的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，并且房屋和土地使用權(quán)的取得成本相對(duì)固定。但在租賃模式下，要特別關(guān)注出租方主體的識(shí)別、簽約手續(xù)和裝修改造相關(guān)手續(xù)要求：

1、  認(rèn)清交易主體

民宿投資者在“收儲(chǔ)”宅基地及閑置農(nóng)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意核實(shí)權(quán)屬，即核實(shí)合同相對(duì)方是否即具有合法、有效的權(quán)屬證明。一方面是為了避免因潛在的權(quán)屬爭(zhēng)議帶來(lái)不必要的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，根據(jù)《上海市企業(yè)住所登記管理辦法》的規(guī)定 [4] ，民宿經(jīng)營(yíng)者為了獲批相關(guān)住所登記，也應(yīng)當(dāng)符合權(quán)屬合法清晰的要求。此外，上海2022年民宿指導(dǎo)意見(jiàn)“鼓勵(lì)農(nóng)戶(hù)將宅基地房屋統(tǒng)一委托農(nóng)民合作社及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)投資、租賃等方式，參與鄉(xiāng)村民宿的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)”。據(jù)此，民宿投資者“收儲(chǔ)”鄉(xiāng)村閑置房屋時(shí)還可能面臨一些受托出租的主體，由此核實(shí)合同相對(duì)方的身份及其對(duì)民宿用房的權(quán)屬就顯得十分重要，實(shí)務(wù)中主要是三類(lèi)：

第一類(lèi)是房屋的權(quán)利人（即農(nóng)戶(hù) [5] ）作為出租方，此時(shí)需要審查農(nóng)戶(hù)的相關(guān)權(quán)利憑證，比如宅基地使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)登記證明、宅基地以及建房批準(zhǔn)文件等，若缺少資料導(dǎo)致權(quán)屬無(wú)法得到有效佐證，建議民宿投資者要求出租方及時(shí)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，或提供由村集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府有關(guān)部門(mén)出具的相關(guān)證明文件。

第二類(lèi)是受托方作為出租方，包括農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作、村民委員會(huì)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 [6] 等鄉(xiāng)村主體，該鄉(xiāng)村主體接受農(nóng)戶(hù)的統(tǒng)一委托，對(duì)外租賃宅基地房屋。由于村委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織等均為民法典規(guī)定的特別法人，具備法人資格，民宿投資者應(yīng)當(dāng)注意識(shí)別出租方的主體身份（營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織登記證），確保交易主體具備合法出租權(quán)。

第三類(lèi)是承租人作為出租方，此類(lèi)情形需要關(guān)注房屋轉(zhuǎn)租權(quán)的問(wèn)題，我國(guó)《民法典》第七百一十六條第二款規(guī)定“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”，出于經(jīng)營(yíng)持續(xù)性的安全考慮，有必要對(duì)承租房屋是否系轉(zhuǎn)租進(jìn)行審查，若系轉(zhuǎn)租，特別關(guān)注租賃合同的租賃期限和轉(zhuǎn)租條款，并盡可能直接與房屋權(quán)利人進(jìn)行溝通，取得其同意，并將相關(guān)承諾或約定以書(shū)面形式固定下來(lái)。

2、  集體房產(chǎn)出租要經(jīng)過(guò)民主程序

如果民宿投資者承租“集體房產(chǎn)”用于民宿項(xiàng)目，那么在簽署合同時(shí)還應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注村民委員會(huì)是否經(jīng)過(guò)民主程序。根據(jù)《村民委員會(huì)組織法》第22、24條，以租賃或者其他方式處分村集體財(cái)產(chǎn)，應(yīng)由村民會(huì)議討論并經(jīng)參會(huì)人員過(guò)半數(shù)同意。上述對(duì)民主程序的要求可能構(gòu)成效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反該條處分集體財(cái)產(chǎn)，可能導(dǎo)致合同無(wú)效。因此，如果承租集體所有的房產(chǎn)用于民宿經(jīng)營(yíng)，建議由村民委員會(huì)出具通過(guò)民主程序決議的證明文件，比如村民會(huì)議討論通過(guò)且簽字的決議、村民代表簽署同意出租的文件等，并將之設(shè)置為租賃合同附件，以免不必要的爭(zhēng)議。

(五)     房屋裝修改造

民宿投資者承租的鄉(xiāng)村房屋可能由于長(zhǎng)期閑置原因，會(huì)存在老舊、安全隱患或建筑布局不合理等問(wèn)題，為了便于后續(xù)經(jīng)營(yíng)利用，需要針對(duì)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行修繕、改擴(kuò)建或者原地翻建，但由于宅基地房屋和集體用房的特殊性，修繕、改擴(kuò)建的申請(qǐng)主體需要滿(mǎn)足特定的條件，根據(jù)《上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》（滬府令16號(hào)）的規(guī)定，農(nóng)戶(hù)建房的申請(qǐng)主體是集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且應(yīng)以戶(hù)為單位提出申請(qǐng)，同時(shí)需要符合特定的條件方可進(jìn)行改建、翻建（比如原有住房屬于危房、因自然災(zāi)害等原因滅失等）。現(xiàn)有政策規(guī)定下，民宿投資者承租房屋后很難直接以自身名義申請(qǐng)改擴(kuò)建或原地翻建，而是需要宅基地房屋所有人的協(xié)助與配合，具體操作還需要結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)農(nóng)民建房政策文件和地方實(shí)操要求協(xié)調(diào)安排，相關(guān)事項(xiàng)可以在租賃合同中細(xì)化約定。

關(guān)于鄉(xiāng)村民宿的建筑規(guī)模要求，文化和旅游部發(fā)布的民宿行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)民宿建筑的要求為“經(jīng)營(yíng)用客房不超過(guò)4層，建筑面積不超過(guò)800㎡”，上海2022年的民宿指導(dǎo)意見(jiàn)進(jìn)一步明確，“民宿用房需為獨(dú)立式建筑或者具有獨(dú)立通道門(mén)戶(hù)”、“單體建筑內(nèi)房間數(shù)量不超過(guò)14個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間（或單間）”、“建筑高度不超過(guò)18米”等。另外，需要注意的是，盡管鄉(xiāng)村民宿通常具有諸多個(gè)性化的元素，但民宿建筑以及裝修風(fēng)格并不能單純追求標(biāo)新立異，而是應(yīng)當(dāng)與當(dāng)?shù)厝宋拿袼住⒋迩f環(huán)境景觀相協(xié)調(diào)，符合當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村風(fēng)貌管理要求。

若民宿投資者沒(méi)有履行相關(guān)報(bào)批報(bào)建義務(wù)，直接進(jìn)行改造或裝修，則存在違法風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 [7] ，可能因違建問(wèn)題而被地方政府責(zé)令停止建設(shè)或予以強(qiáng)制拆除。

(六)     村規(guī)民約

鄉(xiāng)村民宿投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中還涉及一類(lèi)特殊規(guī)范需要引起關(guān)注，即村規(guī)民約。由于我國(guó)鄉(xiāng)村區(qū)域和城市社區(qū)一樣，實(shí)行基層群眾自治制度，村規(guī)民約是為了維護(hù)本村的社會(huì)秩序、村風(fēng)民俗、精神文明建的自治規(guī)范和行為準(zhǔn)則。無(wú)論是文旅部發(fā)布的民宿行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)還是上海市出臺(tái)的民宿指導(dǎo)意見(jiàn)，都強(qiáng)調(diào)要遵守村規(guī)民約、尊重當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣，維護(hù)鄰里友好和諧，減少相鄰（采光、排水、噪音或其他）糾紛。

三、    結(jié)語(yǔ)

鄉(xiāng)村民宿對(duì)于農(nóng)村閑置資產(chǎn)的盤(pán)活利用、鄉(xiāng)村旅游資源開(kāi)發(fā)、集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民增收都有著重大意義。目前國(guó)家和地方政策層面對(duì)于民宿開(kāi)發(fā)都持鼓勵(lì)支持態(tài)度。同時(shí)，鄉(xiāng)村民宿作為新興業(yè)態(tài)，在準(zhǔn)入條件、監(jiān)管政策等方面還有待相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步確定和統(tǒng)一。隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)，鄉(xiāng)村民宿產(chǎn)業(yè)也將越來(lái)越規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。