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【案情簡介】
客戶通過現(xiàn)場查看樣板房、閱讀宣傳資料等得知，上海G有限公司（下簡稱“開發(fā)商”）開發(fā)的“L”小區(qū)有如下主要賣點：一、二層戶型配備前庭后院，贈送花園，后院以院墻圍合。因受該賣點吸引，雙方簽訂了《預售合同》。合同簽訂后，客戶依約向開發(fā)商支付了全部款項。2015年2月，客戶被告知房屋的院墻為違章建筑，將擇期拆除，且開發(fā)商在制定建筑方案時就知道該情況。同時，開發(fā)商在地下室、車庫、小區(qū)綠地率、小區(qū)大堂、落地窗、外墻材料、窗戶及欄桿工藝等方面均存在違約，因此客戶要求開發(fā)商就上述一系列違約事宜承擔違約賠償責任。
客戶委托律師，展開訴訟活動。律師在審查雙方的商品房預售合同和補充協(xié)議、開發(fā)商宣傳資料、樣板房資料之后，收集雙方之前手機短信、通話錄音、小區(qū)規(guī)劃圖、城管部門決定書和浦東新區(qū)政府決定書、拆除院墻的照片等相關證據(jù)后向浦東新區(qū)人民法院提起訴訟。
【代理意見】
“原告訴上海G有限公司商品房預售合同糾紛案，已在貴院開庭審理。原告代理人已當庭發(fā)表代理意見，現(xiàn)發(fā)表書面代理意見如下：
（一）被告的廣告（包括樓書、視頻、樣板房、沙盤模型等）是合同的組成部分
根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容具體確定，且對商品房買賣合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。本案中，被告在《產(chǎn)品鑒賞手札》、《戶型鑒賞手札》、《號外》、《價值白皮書》（此處統(tǒng)稱“樓書”）及搜房網(wǎng)宣傳視頻、樣板房、沙盤模型中極力宣傳的諸如高墻、私家庭院、小區(qū)大堂、高綠地率、地下室等賣點均有具體、確定的文字表述，原告正是被這些賣點所吸引，而與被告簽訂了商品房預售合同。按照以上法律規(guī)定，這些廣告宣傳理應視為被告的要約，是買賣合同的組成部分。而被告稱廣告等內(nèi)容為“要約邀請”的說法，顯然與以上法律規(guī)定相悖。
（二）被告已構(gòu)成違約
被告所售的房屋，在諸多方面明顯違約。事實上，被告早在簽約前向原告推銷房產(chǎn)的過程中，已事先知道必然無法實現(xiàn)其向原告作出的各項承諾，但其仍抱著不被原告發(fā)覺或政府規(guī)劃部門介入的僥幸心理，以高價售予原告。被告的違約行為包括：
1.關于房屋的前庭后院及院墻
在原告購房之前，被告一直反復承諾并強調(diào)其所開發(fā)的小區(qū)“L”的下疊（一、二層）帶有前庭后院，并贈送花園。被告自行編制的《產(chǎn)品鑒賞手札》及《號外》中，也承諾“每戶皆配備前庭后院”、“贈送獨立的前庭后院”、“后院以高墻圍合”，且多次出現(xiàn)“私家庭院”字樣。在原告與被告簽訂的《上海市商品房預售合同》（以下或簡稱“合同”）的補充條款第十條中，雙方約定：被告為綠地分別設置了圍檔，圍檔內(nèi)的綠地亦稱為庭院，專屬于特定房屋的庭院為購買該特定房屋的原告專屬使用。
但是，自2015年3月17日開始，小區(qū)內(nèi)的實體院墻竟然因不合規(guī)劃被拆除；更加令人氣憤的是，被告經(jīng)理凌云明確告知，被告在建造院墻之前，早已知道院墻是無法通過規(guī)劃部門審批的。院墻拆除之后，被告又在被毀院墻原址上設置了由實體院墻的殘垣斷壁、植物、鐵絲網(wǎng)、鐵門等構(gòu)成的“綠籬”，美其名曰“圍墻的替代品”。但據(jù)規(guī)劃部門稱，規(guī)劃圖紙中并無綠籬，故“綠籬”同樣違章；而被告所謂“規(guī)劃部門認定綠籬合法”的說法，與事實不符，且無證據(jù)支持。原告認為，被告無法向原告交付帶有實體院墻的房屋，已構(gòu)成違約。退一步講，即便綠籬可以取代院墻，其也因不合規(guī)劃隨時可能被拆除，因此原告與之相關的權益時刻處于不確定的狀態(tài)。
2.關于地下室
被告在搜房網(wǎng)視頻及樣板房中展現(xiàn)的地下室，挑高達到5.4米，上部帶有采光天窗，底部有直接通往地下車庫的門。因此，原告可以很方便地從車庫進出屋內(nèi)，而且原告自然而然地聯(lián)想到可將該地下室改造成面積寬敞的起居室，這一點是原告決定購買該房屋的決定性因素之一，原告也因地下室的附加價值支付了更加高昂的購房款。
而令原告難以接受的現(xiàn)實是，原告寄予厚望的地下室竟然同樣違章，不符合規(guī)劃。根據(jù)“《浦規(guī)土信辦（2015）133號》”一文的答復，被告建造的地下室應為“結(jié)構(gòu)空腔，無門無窗”，規(guī)土局已責令被告將門窗封堵。接此通知后，被告確已將小區(qū)部分地下室的門封死，原告房屋附屬地下室的門窗亦面臨隨時被封堵的危險。門窗一旦被封堵，地下室的使用價值、使用體驗必將大大降低，原告的權益將面臨巨大損失！
……（以下省略）
（三）基于違約事實，被告應當承擔賠償責任
根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱“《合同法》”）第一百零七條的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。如前所述，被告在九個方面存在違約，故被告應當向原告承擔賠償損失等違約責任。原告的損失如下：
1.價值貶損
被告在九個方面的違約行為，使得原告所購房屋及整個小區(qū)的居住體驗、品質(zhì)大幅下降，房屋價值遭到嚴重貶損。價值貶損的具體數(shù)額，最終將取決于房屋評估機構(gòu)的評估報告以及法庭的最終認定。故原告請求人民法院啟動房屋價值貶損評估工作，以便幫助法庭最終確定原告的實際經(jīng)濟損失數(shù)額。
2.無形損失
根據(jù)《上海市城鄉(xiāng)建設和管理委員會等九部門關于印發(fā)關于進一步加強本市違法建筑治理工作的實施意見》第十五條、上海市住房保障和房屋管理局《推進本市住宅物業(yè)使用領域信用信息管理工作》通知的規(guī)定，一旦房屋涉嫌違章，其轉(zhuǎn)讓將受到阻礙。而且，以上違章信息可能會被納入公共信息用信息服務平臺，并導致原告的個人征信記錄受損。因此，小區(qū)諸多違章建筑物、構(gòu)筑物（圍墻、大堂、地下室等）的存在，除對原告造成了實際經(jīng)濟損失以外，還對原告造成了難以估量的無形損失?！?/span>……（以下省略）
【判決結(jié)果】
法院經(jīng)審理認為，在小區(qū)圍墻及地下室這兩塊內(nèi)容，開發(fā)商的確存在明顯違約行為，但其余部分，因為存在主觀理解的偏差，均無法認定構(gòu)成違約。因此，酌情判決被告向原告賠付款項。
【裁判文書】
本院認為，原被告簽訂的《上海市商品房預售合同》系雙方真實意思表示，應為合法有效，雙方均應按約履行。合同簽訂后，原告履行了付款義務，被告同時也應當依照預售合同的約定，向原告交付符合約定的房屋。
首先，銷售廣告、宣傳材料及展示的樣板房等是否為合同約定的一部分。預售合同雖約定，被告發(fā)布的有關商品房的銷售廣告和宣傳材料為要約邀請，不作為確定雙方權利義務的依據(jù)；同時，樣板房不作為被告房屋交付之依據(jù)和標準。但銷售廣告和宣傳材料中，關于出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，且對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，不能直接被排除在合同約定之外，被告仍應受到相關約束。因而，本院認為，雙方在預售合同中有明確約定的應遵從約定，沒有明確約定的，在銷售廣告、宣傳材料中有具體確定并對合同的訂立及房價確定有重大影響的，雖未載入預售合同，亦因視為合同的一部分，被告違反的，需承擔違約責任。
其次，就原告提出的相關問題，是否違反了雙方的約定。對此，本院分析如下：1、就系爭房屋南北面所相對的綠地，根據(jù)預售合同約定個，就房屋所相對一塊綠地設置了圍擋，并對此稱之為“庭院”，就該圍擋所適用的材質(zhì)、規(guī)格及形式均無具體的約定，然而在被告的宣傳廣告中做出了“后院則以高墻圍合”的具體描述，說明就房屋的南面綠地以何材質(zhì)、形式圍擋，雙方形成了一致的約定。然而，由于被告以實體墻圍擋的行為，被相關部門認定為違法，作為違章建筑依法予以拆除后，在拆除部位更換了植物墻予以圍擋。直接導致被告違背其承諾交付實體圍墻圍合的“庭院”狀態(tài)。現(xiàn)原告認為被告違反約定，擅自將實體墻變更為綠籬，導致私密性降低、美感較差、維護不易，庭院在原告購買房屋的房價中有所體現(xiàn)，院墻的拆除直接導致原告損失。對此本院認為，圍擋內(nèi)檔綠地并不包含在原告所購買的房屋建筑面積內(nèi)，且性質(zhì)為公共綠地，對此原、被告雙方均應為明知，圍擋材質(zhì)的變更并未改變上述綠地的性質(zhì)及使用功能，但被告作為房地產(chǎn)開發(fā)商，就建筑物的規(guī)劃建造應更具專業(yè)性，將相關綠地以何材質(zhì)、何形式進行圍擋均應符合相關規(guī)定，保證其交付具有合法保障。被告向買受人允諾實體院墻為何并以此作為賣點大力宣傳下，作為購房人，正式基于預售合同及廣告宣傳中的說明及承諾，形成了對房屋價值、環(huán)境感官的預判，被告的交付與其承諾的不相一致，行為確實構(gòu)成了違約，就此應該承擔相應的責任。……（以下省略）
最后，就被告的行為所需承擔的責任。綜合上述分析，被告在出售系爭房屋時所作出的圍擋承諾并未兌現(xiàn)，替換的綠籬圍擋并不能達到原告購買系爭房屋時所作出的圍擋承諾并未兌現(xiàn)，替換的綠籬圍擋并不能達到原告購買系爭房屋時對房屋的預想及期待，且因上述圍擋客觀無法恢復原狀下，原告主張相應的損害賠償，于法有據(jù)……故就被告的違約責任，本院將根據(jù)合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等依照公平原則及誠實信用原則綜合因素酌情予以確定。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
被告上海G有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告支付賠償金172500元。
……（以下省略）
【案例評析】
開發(fā)商的廣告、樓書等宣傳材料是否構(gòu)成要約？
所謂“要約”，根據(jù)《合同法》第十五條的規(guī)定，其是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當有具體確定的內(nèi)容，且當表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。一般來說，條款完備，且已有前一方簽章的書面合同，即為典型的要約，只要另一方簽完字，前一方必然要履行書面合同（要約）中的所有義務。與之相對應的“要約邀請”，根據(jù)《合同法》第十六條的規(guī)定，其是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請，而商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。
顯然，如果開發(fā)商的承諾屬“要約”，如果不遵守，其相當于違反了合同內(nèi)容，必然要承擔違約責任。但開發(fā)商的售樓廣告，乍看之下仍然是屬于“要約邀請”范疇的，因為這些廣告中的文字說明，即便有明確具體的內(nèi)容，但往往無法達到“當表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束”的要求，但在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條作出如下規(guī)定：出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
因此，從法律概念上理解，如果開發(fā)商在廣告中提及的各種承諾對合同訂立及房屋價格起到了至關重要的作用時，業(yè)主可以將這些承諾視為合同內(nèi)容的一部分，若開發(fā)商屆時無法兌現(xiàn)，有權追究其違約賠償責任。
【結(jié)語和建議】
本案涵蓋了的核心問題是，開發(fā)商對于房屋或相關設施作出的具體的說明和承諾包括哪些部分。例如：標的房屋周邊環(huán)境的具體描述、周邊的相關會所、健身設施、綠化面積等有形附屬物，房屋的具體樓層數(shù)、獨特結(jié)構(gòu)、采光通風、車位道路等居住條件，房屋是否為地鐵房、學區(qū)房等將會直接影響購買決定的說明與承諾，即便沒有寫明在書面的商品房預售合同中，也應作為廣義上的合同義務。誠然，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條是一個很好的法律突破點，但現(xiàn)實的案例千變?nèi)f化。本案中提及的“庭院”，對房價的支撐有重大意義，被法院認定為是開發(fā)商應當去著力實現(xiàn)的合同義務。但通過關注一些熱點“房鬧事件”，會發(fā)現(xiàn)更多復雜的情況：如開發(fā)商之前宣傳的“學區(qū)”在交房后突然因政府方案有變使得在該小區(qū)落戶的居民子女失去了就讀固定學校的資質(zhì)，這種情況下，開發(fā)商是否構(gòu)成違約并應承擔賠償責任？如果要賠償，金額該如何計算，這些問題都是值得司法機關及法律工作者去論證、探究的。依據(jù)現(xiàn)有的司法判例，主要有兩種方法判定賠償金額的具體數(shù)字。一是由法院酌定裁量?！埃?/span>2006）普民三（民）初第1388號”及“（2007）滬二中民二（民）終第361號”中，法院認定開發(fā)商的教育優(yōu)惠政策是要約行為，后未實際履行則是違約行為。考慮到業(yè)主買房的主要目的是解決子女的教育問題，法院判決按廣告中的教育優(yōu)惠條件履行或以業(yè)主多支付的教育費差價為賠償金額。二是由法院比照相關違約條款進行判決。如：“(2007)都江民初字第7號”中，開發(fā)商以地鐵房為吸引手段，最終交房時違約。法院認定此廣告為要約，并比照《房屋買賣合同》中“違約金按房屋總款的2%”的條約，認定賠償金額?！埃?/span>2015）廈民終字第4031號”中，法院認定“買房子送花園”的廣告也是要約行為，并判決以實際面積差額為依據(jù)按實際地價進行賠償。
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