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2021年5月17日至5月19日，浙商證券滬杭甬高速封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等9只基礎(chǔ)設(shè)施REITS分別通過(guò)上海證券交易所、深圳證券所審核，并發(fā)出詢價(jià)公告。至此，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs以試點(diǎn)項(xiàng)目為開(kāi)端在我國(guó)進(jìn)入正式實(shí)施階段，標(biāo)志著涉及萬(wàn)億級(jí)別的REITs藍(lán)圖正徐徐展開(kāi)。

本文將從基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs適用的法律規(guī)則、試點(diǎn)項(xiàng)目要求、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的交易結(jié)構(gòu)、首批發(fā)行試點(diǎn)項(xiàng)目的概況等方面對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的情況進(jìn)行概覽說(shuō)明。

一、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的法律及規(guī)則體系

目前基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs沒(méi)有單獨(dú)的立法，基礎(chǔ)監(jiān)管框架以《證券法》、《證券投資基金法》為上位法，結(jié)合2020年4月30日至2021年4月30日發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、滬深交易所、基金業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)的一系列規(guī)則和指引進(jìn)行監(jiān)管規(guī)制。涉及的主要法律及規(guī)則體系如下：

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的法律和規(guī)則體系
發(fā)布時(shí)間	名稱(chēng)	發(fā)布機(jī)構(gòu)	主要內(nèi)容
1998.12.29（2019.12.28日修訂）	《中華人民共和國(guó)證券法》	全國(guó)人大常委會(huì)	規(guī)范證券發(fā)行和交易行為，保護(hù)投資者合法權(quán)益
2003.10.28（2015.4.24日修訂）	《中華人民共和國(guó)證券投資基金法》	全國(guó)人大常委會(huì)	規(guī)范證券投資基金活動(dòng)，保護(hù)投資人及相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益
2020.4.30	《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》	發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)	明確了REITs試點(diǎn)的基本原則、試點(diǎn)項(xiàng)目要求和試點(diǎn)工作安排
2020.7.31	《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》	發(fā)改委辦公廳	明確了REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的申報(bào)條件、材料要求、申報(bào)程序等
2020.8.7	《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》	證監(jiān)會(huì)	明確公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的定義和產(chǎn)品運(yùn)作模式等
2021.1.13	《關(guān)于建立全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)的通知》	發(fā)改委	決定建立全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備管理
2021.1.29	《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》	上交所、深交所	規(guī)范了REITs業(yè)務(wù)全流程的重要節(jié)點(diǎn)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，包括上市審核、發(fā)售認(rèn)購(gòu)等
2021.1.29	《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號(hào)-審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）》	上交所、深交所	對(duì)審核關(guān)注事項(xiàng)及要點(diǎn)進(jìn)行說(shuō)明，對(duì)業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、評(píng)估與現(xiàn)金流、交易結(jié)構(gòu)等作出具體規(guī)定
2021.1.29	《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第2號(hào)-發(fā)售業(yè)務(wù)（試行）》	上交所、深交所	對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金詢價(jià)定價(jià)、網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)及配售、公眾投資者認(rèn)購(gòu)、戰(zhàn)略配售、份額登記等發(fā)售流程作出規(guī)定
2021.1.29	《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金網(wǎng)下投資者管理細(xì)則》	證券業(yè)協(xié)會(huì)	明確了REITs網(wǎng)下投資者注冊(cè)要求和行為規(guī)范，進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)下投資者參與REITs網(wǎng)下詢價(jià)和認(rèn)購(gòu)業(yè)務(wù)
2021.2.8	《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金盡職調(diào)查工作指引（試行）》	證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)	對(duì)盡職調(diào)查工作內(nèi)容進(jìn)行了指引，包括對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、業(yè)務(wù)參與人的調(diào)查，以及盡職調(diào)查的分工和要求等
2021.2.8	《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金運(yùn)營(yíng)操作指引（試行）》	證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)	制定以反映基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)質(zhì)和投資者保護(hù)為核心的運(yùn)營(yíng)操作要求，圍繞基金托管人履責(zé)、基金財(cái)務(wù)報(bào)表編制相關(guān)要求、可供分配金額計(jì)算、基金相關(guān)信息披露要求等進(jìn)行相應(yīng)規(guī)定
2021.4.30	《深圳證券交易所公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指南第1號(hào)-發(fā)售上市業(yè)務(wù)辦理》、《上海證券交易所公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)指南第1號(hào)-發(fā)售上市業(yè)務(wù)辦理》	上交所、深交所	規(guī)范REITs發(fā)售上市業(yè)務(wù)辦理程序，包括網(wǎng)下詢價(jià)、認(rèn)購(gòu)、上市及相關(guān)信息披露等
2021.4.30	《深圳證券交易所公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指南第1號(hào)-網(wǎng)下發(fā)行電子平臺(tái)用戶手冊(cè)》	深交所	為方便市場(chǎng)參與人參與深交所網(wǎng)下發(fā)行電子平臺(tái)REITs的詢價(jià)和發(fā)售，制作投資人版和發(fā)行申請(qǐng)人版手冊(cè)
2021.4.30	《上海證券交易所投資者風(fēng)險(xiǎn)揭示書(shū)必備條款指南第4號(hào)-公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）》	上交所	明確開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施基金經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的各機(jī)構(gòu)應(yīng)制定《交易風(fēng)險(xiǎn)揭示書(shū)》，向普通投資者充分揭示風(fēng)險(xiǎn)

二、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的主要要求

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs目前尚處于項(xiàng)目試點(diǎn)階段。根據(jù)2020年4月30日發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》及2020年7月31日發(fā)改委辦公廳《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》，針對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目主要有如下要求：

1、聚焦重點(diǎn)區(qū)域。

優(yōu)先支持京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長(zhǎng)江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域,支持國(guó)家級(jí)新區(qū)、有條件的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)。

具體而言，優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。支持位于國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

2、聚焦重點(diǎn)行業(yè)。

優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè),鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)展試點(diǎn)。主要包括：

（1）倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目。

（2）收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口項(xiàng)目。

（3）城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項(xiàng)目。

（4）城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目。

（5）數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計(jì)算中心項(xiàng)目。

（6）5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目。

（7）智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。

3、鼓勵(lì)國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開(kāi)展試點(diǎn)。

（1）位于國(guó)家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)。

（2）業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計(jì)及中試平臺(tái)，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。

（3）項(xiàng)目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。

4、酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。

5、試點(diǎn)項(xiàng)目已依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)。主要包括：

（1）項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)。

（2）規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工許可手續(xù)。

（3）竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（或建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理“五方驗(yàn)收單”，或政府批復(fù)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)入商運(yùn)文件）。

（4）依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)必須辦理的其他重要許可手續(xù)（例如，有關(guān)項(xiàng)目應(yīng)按照《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能審查辦法》要求進(jìn)行節(jié)能審查；涉及經(jīng)營(yíng)增值電信業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目應(yīng)取得增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可）。

具體應(yīng)以手續(xù)辦理時(shí)的法律法規(guī)、規(guī)章制度、國(guó)家政策等為依據(jù)，判定相關(guān)手續(xù)的合法合規(guī)性。

6、如項(xiàng)目為PPP項(xiàng)目（政府與社會(huì)資本合作項(xiàng)目）的，還需滿足以下條件：

（1）2015年以后批復(fù)實(shí)施的PPP項(xiàng)目，應(yīng)符合國(guó)家關(guān)于規(guī)范有序推廣PPP模式的規(guī)定。包括： ① 依法依規(guī)履行項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)。 ② 批復(fù)PPP項(xiàng)目實(shí)施方案。 ③ 通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等競(jìng)爭(zhēng)方式確定社會(huì)資本方。 ④ 依照法定程序規(guī)范簽訂PPP合同。

（2）2015年6月以后批復(fù)實(shí)施的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，應(yīng)符合《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》（國(guó)家發(fā)展改革委等6部委第25號(hào)令）有關(guān)規(guī)定。此前采用BOT、TOT、股權(quán)投資等模式實(shí)施的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，應(yīng)符合當(dāng)時(shí)國(guó)家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設(shè)、特許經(jīng)營(yíng)管理等相關(guān)規(guī)定。

（3）收入來(lái)源以使用者付費(fèi)（包括按照穿透原則實(shí)質(zhì)為使用者支付的費(fèi)用）為主。收入來(lái)源含地方政府補(bǔ)貼的，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議中有明確約定。

（4）PPP項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健、正常，未出現(xiàn)暫停運(yùn)營(yíng)等重大問(wèn)題或重大合同糾紛。

三、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)

鑒于《證券投資基金法》中關(guān)于公募基金財(cái)產(chǎn)的投資限制，現(xiàn)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的交易結(jié)構(gòu)采用的是“公募基金+資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（ABS）”的交易結(jié)構(gòu)。根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》、《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》的規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs交易結(jié)構(gòu)圖如下：

  （圖源上海證券交易所官網(wǎng)）

四、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)行的基本情況

從2020年4月30日《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》的出臺(tái)，截至2021年5月19日上海證券交易所及深圳證券交易所已申報(bào)并通過(guò)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目共9個(gè)?；厩闆r如下：

序號(hào)	名稱(chēng)	發(fā)行場(chǎng)所	基金合同期限	募集份額	基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型	項(xiàng)目所在地
1	浙商證券滬杭甬杭徽高速封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金	上交所	20年	5億	高速公路	杭州
2	華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金	上交所	20年	5億	產(chǎn)業(yè)園	上海
3	東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金	上交所	40年	9億	產(chǎn)業(yè)園	蘇州
4	中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金	上交所	50年	15億	倉(cāng)儲(chǔ)物流	京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)三大城市群（7個(gè)項(xiàng)目）
5	富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金	上交所	基金合同生效日至2047年9月29日	5億	污水處理	深圳（水質(zhì)凈化廠BOT特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目）、合肥（污水處理廠PPP項(xiàng)目）
6	中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金	深交所	21年	1億	垃圾處理	北京
7	博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金	深交所	50年	9億	產(chǎn)業(yè)園	深圳
8	平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金	深交所	99年	7億	高速公路	廣州
9	紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金	深交所	基金合同生效日至2057年6月29日	8億	倉(cāng)儲(chǔ)物流	深圳

正如《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》中所說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn),能有效盤(pán)活存量資產(chǎn),填補(bǔ)當(dāng)前金融產(chǎn)品空白,拓寬社會(huì)資本投資渠道,提升直接融資比重,增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。有利于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿,推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場(chǎng)化、規(guī)范化健康發(fā)展。而基礎(chǔ)設(shè)施REITs具體配套規(guī)則和業(yè)務(wù)指引的出臺(tái)和首批試點(diǎn)項(xiàng)目的落地，標(biāo)志著頂層規(guī)則設(shè)計(jì)和實(shí)操層面的成功結(jié)合，相信基礎(chǔ)設(shè)施REITs在我國(guó)的發(fā)展定能智行致遠(yuǎn)，未來(lái)可期。