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境外投資者如在香港 重新發(fā)展土地該怎么做？

2015年第02期    作者:呂琬琳    閱讀 6,222 次

雖然香港擁有很多的高樓大廈，但是在香港的每一個(gè)角落都還可以看見比較破舊的樓宇，香港人一般稱為“唐樓”。其中有一些可能是因?yàn)橐呀?jīng)過(guò)修葺，外觀還過(guò)得去，不過(guò)實(shí)際上它們的狀況已是不再適合居住的。有見及此，《土地（為重新發(fā)展而強(qiáng)制售賣）條例》（第545章）（以下簡(jiǎn)稱該條例）于1999年生效，讓在一個(gè)地段擁有指明若干多數(shù)的不分割份數(shù)的人向土地審裁處提出申請(qǐng)，作出一項(xiàng)為重新發(fā)展一個(gè)地段而強(qiáng)制售賣該地段所有不分割份數(shù)的命令。

當(dāng)然有了該條例，很多發(fā)展商都希望可以成功申請(qǐng)發(fā)展一個(gè)地段。但要作出申請(qǐng)，首先要符合幾個(gè)規(guī)則，而且要讓土地審裁處頒發(fā)一個(gè)命令并非是那么容易的事，申請(qǐng)人需要在幾個(gè)階段滿足土地審裁處才可以。

申請(qǐng)強(qiáng)制售賣命令

要作出申請(qǐng)，首要條件是申請(qǐng)人必須擁有不少于90%該地段的不分割份數(shù) ，符合這個(gè)條件的人稱為“多數(shù)份數(shù)擁有人”（majority owner）。 當(dāng)然，多數(shù)份數(shù)擁有人要作出申請(qǐng)是因?yàn)槠錄]有辦法收買剩余的份數(shù)。多數(shù)份數(shù)擁有人的申請(qǐng)需附帶一個(gè)估值報(bào)告（valuation report），這報(bào)告需在申請(qǐng)當(dāng)日前三個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備好，里面需評(píng)估有關(guān)地段上各物業(yè)的評(píng)估市值。該條例附表1的第1部清楚地列出了三個(gè)該市值評(píng)估需符合的條件，這包括：（一）該市值應(yīng)當(dāng)是每一個(gè)物業(yè)為空置的；（二）估計(jì)市值時(shí)，應(yīng)假定該地段是不會(huì)作為某項(xiàng)售賣令申請(qǐng)的；（三）估計(jì)市值時(shí)，不應(yīng)理會(huì)該地段的重新發(fā)展?jié)摿Α?/span>

在這里附帶一提的是，從2010年4月1日開始，該條例訂明在三種情況下，如果多數(shù)份數(shù)擁有人擁有不少于80%該地段的不分割份數(shù)，其也可以作出申請(qǐng)。其中一個(gè)類別就是該地段上的建筑物的占用許可證（occupation permit）是在申請(qǐng)日期前最少50年批發(fā)的。換言之，如果在該地段的物業(yè)樓齡超過(guò)50年，多數(shù)份數(shù)擁有人擁有80%或以上的不分割份數(shù)便可以作出申請(qǐng)。

提交申請(qǐng)后，多數(shù)份數(shù)擁有人須通知其他擁有該地段份數(shù)的人，稱為“少數(shù)份數(shù)擁有人”（minority owner）。為了保護(hù)和保障這些少數(shù)份數(shù)擁有人，這項(xiàng)申請(qǐng)也須就該地段根據(jù)香港土地注冊(cè)條例注冊(cè)，而申請(qǐng)人要：（一）安排一張以中、英兩種語(yǔ)言的通告，張貼于該地段明顯位置；（二）在香港中文及英文報(bào)章各一份刊登該通告。

調(diào)解的重要性

收到申請(qǐng)后，少數(shù)份數(shù)擁有人可以在21天內(nèi)作出反對(duì)以及指明是否需要土地審裁處就其爭(zhēng)議進(jìn)行聆訊及作出裁定。然而，調(diào)解是其中一種解決爭(zhēng)議的方法。根據(jù)該條例，若雙方（多數(shù)份數(shù)擁有人和少數(shù)份數(shù)擁有人）均有律師代表的話，必須首先進(jìn)行調(diào)解。如果有一方是沒有律師代表的，則土地審裁處會(huì)考慮調(diào)解是否適合。在頒發(fā)命令之前，申請(qǐng)人須提出滿意的證據(jù)使土地審裁處信納其已經(jīng)用了所有的合理方法嘗試取得該地段的所有不分割份數(shù)，包括在公平合理的條件下購(gòu)買少數(shù)份數(shù)擁有人的不分割份數(shù)。因此，如果多數(shù)份數(shù)擁有人不愿意嘗試調(diào)解，那么其可能無(wú)法符合已用了合理方法去獲取該地段的所有不分割份數(shù)的要求，土地審裁處可拒絕作出強(qiáng)制售賣的命令或者是要求某一方負(fù)擔(dān)所有或者大部分的法律費(fèi)用。為確保雙方能在沒有任何限制的情況下進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解過(guò)程中的對(duì)話是絕對(duì)機(jī)密，不應(yīng)透露的。

一旦調(diào)解不成功，土地審裁處會(huì)就申請(qǐng)進(jìn)行聆訊。如果少數(shù)份數(shù)擁有人選擇參與聆訊，雙方或者是雙方的律師代表會(huì)在土地審裁處表達(dá)他們對(duì)強(qiáng)制售賣該地段的看法。如果少數(shù)份數(shù)擁有人選擇不出席聆訊，多數(shù)份數(shù)擁有人須說(shuō)服土地審裁處頒發(fā)強(qiáng)制售賣的命令。

如何決定建筑物的存廢

經(jīng)過(guò)聆訊后，如果土地審裁處認(rèn)為基于在該地段上的建筑物的年齡或其維修狀況，該地段理應(yīng)重新發(fā)展，而多數(shù)份數(shù)擁有人已經(jīng)嘗試采取合理方法但仍未能取得該地段的所有不分割份數(shù)，土地審裁處應(yīng)頒發(fā)售賣命令。

要判斷該地段現(xiàn)有的建筑物是否應(yīng)該重新發(fā)展，土地審裁處是需要專家?guī)兔Φ?。如果多?shù)份數(shù)擁有人和少數(shù)份數(shù)擁有人持有不同的意見，他們會(huì)聘請(qǐng)專家去支持自己和反對(duì)對(duì)方的看法。多數(shù)份數(shù)擁有人通常會(huì)邀請(qǐng)專家對(duì)該地段進(jìn)行三次估值（valuation expert）：第一次是用以?shī)A附該申請(qǐng)的估值報(bào)告。在聆訊前，專家或需更新之前估值報(bào)告內(nèi)的數(shù)據(jù)。更重要的是該專家還會(huì)撰寫一份報(bào)告, 評(píng)估重新發(fā)展該地段的價(jià)值（redevelopment value report）。土地審裁處會(huì)基于這份報(bào)告去確定：（一）多數(shù)份數(shù)擁有人提出在該地段的重新發(fā)展是否適合；（二）估價(jià)專家于報(bào)告內(nèi)采用的相若物業(yè)（comparables）是否適合，從數(shù)據(jù)計(jì)算出來(lái)的重新發(fā)展總值是否合理；（三）根據(jù)報(bào)告的估值，多數(shù)份數(shù)擁有人有沒有以公平合理的價(jià)錢嘗試向少數(shù)份數(shù)擁有人購(gòu)買其不分割份數(shù)（reasonable offer）。

在此類案件的其中一項(xiàng)常見的爭(zhēng)論是，少數(shù)份數(shù)擁有人的物業(yè)應(yīng)該當(dāng)作商業(yè)或是居住用途。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)單位的價(jià)值會(huì)比居住單位高。如果土地審裁處決定頒發(fā)強(qiáng)制售賣命令的話，少數(shù)份數(shù)擁有人可收取的金額會(huì)視乎其原有物業(yè)的市值。該條例附表1的第3部說(shuō)明售賣地段的收益應(yīng)該按照每個(gè)份數(shù)擁有人的物業(yè)價(jià)值按比例分配。換言之，少數(shù)份數(shù)擁有人必定會(huì)盡力爭(zhēng)取一個(gè)比較高的物業(yè)市值。如果少數(shù)份數(shù)擁有人的物業(yè)實(shí)際上作了商業(yè)用途，即使占用許可證上顯示該物業(yè)應(yīng)該是居住用途，少數(shù)份數(shù)擁有人仍可提出證據(jù)證明從來(lái)（或者已經(jīng)很久）沒有人在該物業(yè)居住了。少數(shù)份數(shù)擁有人也可以證明屋宇署從來(lái)沒有過(guò)任何通知或命令指該物業(yè)的實(shí)際用途違反了該建筑物的占用許可證。而且如果需要的話，要更改該物業(yè)的用途不是很困難的事。土地審裁處在最近的案例中也接納了這些論據(jù)。

除了聘請(qǐng)進(jìn)行估值的專家外，多數(shù)份數(shù)擁有人通常也會(huì)邀請(qǐng)屋宇測(cè)量師（building surveyor）及結(jié)構(gòu)工程師（structural engineer）擬備專家報(bào)告證明該地段上的現(xiàn)有建筑物的齡期比較高或該建筑物的維修狀況很破舊，已不再適合居住去支持其申請(qǐng)。

屋宇測(cè)量師會(huì)檢查現(xiàn)擬發(fā)展的建筑物，包括它的外觀、墻壁（外部及內(nèi)部）、屋頂、任何公用的部分、樓梯和任何測(cè)量師可以進(jìn)出檢查的單位。屋宇測(cè)量師的報(bào)告也會(huì)以照片顯示該建筑物的狀況，包括墻壁上有裂痕、綱筋外露；混凝土剝落；有非法建筑物（unautho-rized building works）；天花板滲水或有水跡；電力、水管及防火設(shè)施和裝置不符合現(xiàn)時(shí)的要求。屋宇測(cè)量師也會(huì)估計(jì)改善或修復(fù)該建筑物至適合居住的狀況所需的金額。如果修復(fù)的費(fèi)用跟重新發(fā)展的成本相比差異不大，測(cè)量師會(huì)作出修復(fù)現(xiàn)擬發(fā)展的建筑物在經(jīng)濟(jì)效益上是不可行的結(jié)論，并建議重新發(fā)展該地段。結(jié)構(gòu)工程師則會(huì)檢查現(xiàn)有的建筑物，其報(bào)告也會(huì)列出檢查中發(fā)現(xiàn)到的問(wèn)題。此外，結(jié)構(gòu)工程師會(huì)詳細(xì)檢查建筑物的結(jié)構(gòu)，或會(huì)抽取一些該建筑物的物料樣本去測(cè)試，從而判斷現(xiàn)有的建筑物是否安全。

之前說(shuō)過(guò)多數(shù)份數(shù)擁有人需要滿足土地審裁處的要求，證明其已經(jīng)用了合理的方法嘗試取得該地段的所有不分割份數(shù)。要認(rèn)定申請(qǐng)人有沒有做到這一點(diǎn)，就要視其怎樣跟少數(shù)份數(shù)擁有人聯(lián)絡(luò)以及其作出的購(gòu)買條件是否合理。如果少數(shù)份數(shù)擁有人不認(rèn)同申請(qǐng)人提出的收購(gòu)價(jià)而決定拒絕申請(qǐng)人，這并不代表申請(qǐng)人提供的價(jià)格不合理。香港終審法院裁定即使土地審裁處認(rèn)為申請(qǐng)人的報(bào)價(jià)是公平合理的，少數(shù)份數(shù)擁有人仍可以有自己的看法。土地審裁處的責(zé)任不是要進(jìn)行估值工作，申請(qǐng)人的收購(gòu)價(jià)也不需要“擊敗”某估值。土地審裁處只需要基于現(xiàn)有的證據(jù)，決定申請(qǐng)人作的報(bào)價(jià)是否以一個(gè)合理的補(bǔ)償去替換少數(shù)份數(shù)擁有人的物業(yè)權(quán)益。

當(dāng)申請(qǐng)人成功獲得售賣命令后，土地審裁處要決定由誰(shuí)負(fù)責(zé)法律費(fèi)用。如果少數(shù)份數(shù)擁有人沒有作出反對(duì)，或者是其提出的反對(duì)是合理的，一般來(lái)說(shuō)，雖然其成功獲得了命令，申請(qǐng)人是要自己負(fù)責(zé)法律費(fèi)用的。

在土地審裁處作出售賣令后，法庭會(huì)委任受托人將該地段進(jìn)行公開拍賣，任何人都可以參與競(jìng)投該地段。當(dāng)然，通常多數(shù)份數(shù)擁有人會(huì)成為該地段的購(gòu)買者。

結(jié)    語(yǔ)

香港地少人多，有了《土地（為重新發(fā)展而強(qiáng)制售賣）條例》，就讓發(fā)展商可以將破舊的樓房重新發(fā)展成新的房屋。雖然一定有很多人會(huì)不舍得他們的房子，但是隨著世界的改變、房屋的現(xiàn)代化和人口的增長(zhǎng)，就必須要跟以前的建筑說(shuō)聲再見?！?/span>