91精品国产99久久久久久红楼,欧美高清另类,欧美日韩中文在线观看,久久激情精品,91视频导航,亚洲欧美日韩一级,巨人精品福利官方导航

習(xí)近平總書記指出，土地制度是國家的基礎(chǔ)性制度，農(nóng)村土地制度改革是大事。2013年十八屆三中全會(huì)作出的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（“《決定》”）明確提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”，隨后，全國范圍內(nèi)開始實(shí)施集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市在內(nèi)的農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)。經(jīng)過幾年試點(diǎn)城市的探索，農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作取得了顯著成效，2018年國務(wù)院在第十三屆全國人民代表常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議上總結(jié)了農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)情況，指出集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市推動(dòng)了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)建設(shè)、增強(qiáng)了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展保障能力、增加了農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)收入和提升了農(nóng)村土地利用和治理水平，同時(shí)提出仍需進(jìn)一步明確入市的條件和范圍以及入市規(guī)則和監(jiān)管措施。

2019年《土地管理法》（“新《土地管理法》”）和2021年土地管理法實(shí)施條例》（“新《實(shí)施條例》”）對(duì)入市主體、入市范圍、入市形式、入市條件、入市流程等進(jìn)一步明確，為解決上述入市難點(diǎn)提供了法律基礎(chǔ)。上海市松江區(qū)作為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)城市之一，在積累了多年入市經(jīng)驗(yàn)后并根據(jù)新《土地管理法》和新《實(shí)施條例》，于2021年7月更新頒發(fā)了一系列農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的配套規(guī)定。本文將以上海市松江區(qū)為基礎(chǔ)樣版探析集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的幾大要點(diǎn)。

要點(diǎn)一：  入市基本原則

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應(yīng)確保土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損三項(xiàng)原則不突破，符合我國國土空間規(guī)劃，堅(jiān)持節(jié)約集約利用土地（嚴(yán)控增量、盤活存量），合理分配增值收益，落實(shí)與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)市場(chǎng)規(guī)則。

“同等入市”，是指在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，以直接入市方式滿足非公益性用地需求，實(shí)現(xiàn)集體土地所有權(quán)物權(quán)屬性與權(quán)能構(gòu)造，以改變國有建設(shè)用地獨(dú)家在平臺(tái)上交易而集體建設(shè)用地在灰市上非規(guī)范交易的格局。新《土地管理法》已經(jīng)在法律層面上掃清了集體建設(shè)用地同等入市的障礙，集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以與國有土地一樣在土地市場(chǎng)進(jìn)行交易。

“同權(quán)同價(jià)”，是指無論是集體還是國有經(jīng)營性建設(shè)用地,只要具有相同的用途,其所有權(quán)人就擁有相同的權(quán)利，在入市結(jié)果上,相同區(qū)域的建設(shè)用地受市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)整,只要規(guī)劃用途類型相同,其價(jià)值就應(yīng)大體相同,從而實(shí)現(xiàn)“同價(jià)”。2020年4月22日，中國土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)發(fā)布了《農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》（“《評(píng)估指引》”）彌補(bǔ)了集體土地評(píng)估依據(jù)的空白?！对u(píng)估指引》根據(jù)集體建設(shè)用地地理位置不同區(qū)分不同的評(píng)估方式，對(duì)于城市市區(qū)以內(nèi)的集體建設(shè)用地評(píng)估參考《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，對(duì)于城市市區(qū)以外的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)土地除參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》外，認(rèn)為還應(yīng)關(guān)注集體土地市場(chǎng)發(fā)育情況、集體土地空間分布特征等對(duì)低價(jià)形成的潛在影響，從而使集體土地估值更具合理性。

要點(diǎn)二：  入市主要條件

根據(jù)新《土地管理法》和新《實(shí)施條例》相關(guān)規(guī)定，以及結(jié)合我國對(duì)于建設(shè)用地整體性規(guī)范，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主要需滿足以下條件：

?  滿足規(guī)劃和用途管制

我國實(shí)行土地用途管制制度并建立國土空間規(guī)劃體系，經(jīng)依法批準(zhǔn)的國土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護(hù)、建設(shè)活動(dòng)的基本依據(jù)。新《土地管理法》第63條亦將“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途”作為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的首要前提。我國目前正穩(wěn)步建立國土空間規(guī)劃體系，已編制國土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃。新《實(shí)施條例》進(jìn)一步將新《土地管理法》中的土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃用詞統(tǒng)一調(diào)整為國土空間規(guī)劃，并特別強(qiáng)調(diào)了符合規(guī)劃對(duì)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市合同效力的影響，明確規(guī)定“未依法將規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求納入合同的，合同無效”。 因此在判斷集體經(jīng)營性建設(shè)用地是否具備入市的條件，應(yīng)首先關(guān)注國土空間規(guī)劃或現(xiàn)存有效的土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃。

?  依法登記，產(chǎn)權(quán)清晰

確權(quán)登記系我國農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的重點(diǎn)工作之一，已取得了顯著成效，本次新《實(shí)施條例》明確依法辦理土地所有權(quán)登記系入市的條件之一，但因歷史原因，我國農(nóng)村建設(shè)用地可能因長期存在四至不清、主體不明、性質(zhì)用途不清晰等問題，例如在上海有些集體經(jīng)濟(jì)組織僅將集體土地作為固定資產(chǎn)記賬，無從了解集體土地原始取得的材料及土地具體情況，這大大增加了確權(quán)登記的難度。

?  工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途

新《土地管理法》和新《實(shí)施條例》均規(guī)定入市范圍為“工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途”，結(jié)合試點(diǎn)城市的操作，經(jīng)營性用途并不僅限于“工業(yè)”和“商業(yè)”兩種類型。首先經(jīng)營性建設(shè)用地并無明確的法定意義，《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017）劃分的集體建設(shè)用地并未區(qū)分“經(jīng)營性”和“非經(jīng)營性”，《民法典》通過列舉方式將經(jīng)營性用地界定為“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等”，在《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》中則將集體經(jīng)營性建設(shè)用地列舉為“工礦倉儲(chǔ)、商服等”。從試點(diǎn)城市實(shí)踐情況以及有關(guān)部門頒發(fā)的文件看，入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地可包括綠隔產(chǎn)業(yè)用地、工業(yè)用地、商服用地（旅館用地）、商業(yè)設(shè)施用地、科教用地、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、保障性租賃住房 [1] 等。我們檢索了上海市近三年集體經(jīng)營性建設(shè)用地交易的公示信息，發(fā)現(xiàn)交易的土地用途包括“工業(yè)用地”、“商辦”、“商業(yè)、餐飲旅館業(yè)用地”、“科研設(shè)計(jì)用地”和“租賃住房”。因此，我們認(rèn)為工業(yè)和商業(yè)用途的“等”為等外等，不局限于工業(yè)和商業(yè)用途，但需注意，目前農(nóng)村產(chǎn)業(yè)用地不得用于別墅、商業(yè)住宅、酒店、公寓等房地產(chǎn)開發(fā) [2] 。

?  圈內(nèi)圈外？存量增量？

除上述外，實(shí)務(wù)界和理論界對(duì)入市范圍還存在著“圈內(nèi)圈外”、“存量增量”的爭(zhēng)論?！叭?nèi)圈外”主要探討入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地是否應(yīng)限定在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外。國家層面有關(guān)政策的態(tài)度經(jīng)歷了從限定在圈外到圈內(nèi)圈外土地均可入市的變化，但在試點(diǎn)地區(qū)又有著不同的做法，部分試點(diǎn)地區(qū)規(guī)定入市流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地只能在圈外。目前上海松江區(qū)出臺(tái)的規(guī)定并未局限于圈外土地，但圈內(nèi)集體土地入市在城鄉(xiāng)協(xié)同發(fā)展、市域治理等方面仍存在需要進(jìn)一步綜合考量的因素，所以實(shí)踐中仍需要關(guān)注圈內(nèi)圈外問題。主要探討入市的土地是否應(yīng)僅限定于存量經(jīng)營性建設(shè)用地。新《土地管理法》未明確限制對(duì)新增集體經(jīng)營性建設(shè)用地的開發(fā)利用，但不管是中央一號(hào)文“完善盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地”的意見還是新《實(shí)施條例》都明確提出優(yōu)先使用存量建設(shè)用地的要求，上海市松江區(qū)亦規(guī)定堅(jiān)持按照嚴(yán)控增量、盤活存量的原則，優(yōu)先推進(jìn)存量集體建設(shè)用地入市。

要點(diǎn)三：  入市參與主體

入市參與主體主要包括入市主體、土地使用權(quán)人和政府機(jī)構(gòu)。

?  入市主體

理論上，入市主體應(yīng)為集體土地的所有者，即農(nóng)民集體。但這是對(duì)集體土地所有制性質(zhì)的描述，從法律角度看“農(nóng)民集體”是一個(gè)抽象的概念，其作為集體土地的所有權(quán)人不具備法律上的主體資格無法直接作為入市交易一方，因此需要依賴具備法律主體資格的主體代表農(nóng)民集體具體實(shí)施入市方案和流程。實(shí)踐中，前述具體實(shí)施入市的主體一般包括集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)、授權(quán)第三方主體（土地合作社、土地專營公司）和集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)合主體，其中集體經(jīng)濟(jì)組織作為優(yōu)先代表 [3] 。上海市集體經(jīng)濟(jì)組織的建立較為規(guī)范并多已依法登記為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，從上海市集體土地交易現(xiàn)有案例看，均由集體土地所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織作為出讓方，如遇所涉地塊屬于兩個(gè)農(nóng)民集體的，由各村集體經(jīng)濟(jì)組織共同作為出讓方。

?  土地使用者

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后將通過招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議等方式確定土地使用者，雙方按規(guī)定簽訂書面合同后，土地使用者依法取得土地使用權(quán)。土地使用者取得土地使用權(quán)后亦可進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，但應(yīng)書面通知土地所有權(quán)人。目前對(duì)于土地使用者的范圍尚無明確限制，自然人、法人和其他組織均可按入市流程受讓取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)。

?  政府機(jī)構(gòu)

新《實(shí)施條例》規(guī)定，市、縣人民政府自然資源主管部門主要負(fù)責(zé)集體經(jīng)營性用地入市滿足規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求，且考慮到農(nóng)民集體組織能力和專業(yè)程度較為薄弱，自然資源主管部門還負(fù)責(zé)制定集體土地出讓合同示范文本。地方實(shí)操層面，松江區(qū)成立了由發(fā)改委、農(nóng)委、生態(tài)環(huán)境、規(guī)劃資源等有關(guān)部門參與的入市協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決出讓中的相關(guān)問題，出讓方案應(yīng)當(dāng)通過該協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)征詢各部門意見，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓合同示范文本中亦多處體現(xiàn)了協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理職能，同時(shí)區(qū)規(guī)劃資源局通過與土地出讓、受讓雙方簽訂監(jiān)管協(xié)議對(duì)雙方進(jìn)行監(jiān)督管理，可對(duì)出讓人、受讓人的違約行為采取對(duì)外公布、記入誠信檔案、提請(qǐng)土地管理部門禁止入市等監(jiān)管措施。

要點(diǎn)四：  入市交易方式

按照新《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市方式包括出讓、出租等。新《實(shí)施條例》進(jìn)一步規(guī)定土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式將集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議等方式確定土地使用者。我們檢索了上海市土地交易中心近三年以來集體經(jīng)營性建設(shè)用地的交易案例，發(fā)現(xiàn)上海市松江區(qū)均以預(yù)合同形式進(jìn)行掛牌出讓。在出讓流程中，上海市松江區(qū)特別設(shè)計(jì)了入市協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，要求土地出讓人、受讓人和區(qū)規(guī)劃資源局簽訂監(jiān)管協(xié)議，并對(duì)內(nèi)部民主決策機(jī)制提出了比法定標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)苛的要求即將法定的三分之二提升至五分之四，具體流程如下：

在取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)后，土地使用者可通過轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，并且可以在土地使用權(quán)上設(shè)置抵押進(jìn)行融資。需要注意的是，前述流轉(zhuǎn)及抵押應(yīng)書面通知土地出讓人，且各地就不同產(chǎn)業(yè)類型的地塊對(duì)土地使用權(quán)人的股權(quán)架構(gòu)、分割轉(zhuǎn)讓會(huì)有特殊限制。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地以“作價(jià)入股”方式入市是個(gè)值得關(guān)注的問題。新《土地管理法》第六十三條規(guī)定集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以“通過出讓、出租等”方式入市，其中“等”字是否包含“作價(jià)入股”未予明確。反而是該法第六十條 [4] 規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦或者與其他主體合辦企業(yè)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)后可以建設(shè)用地作價(jià)入股，但同時(shí)規(guī)定此模式必須嚴(yán)格控制，且有限定于舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) [5] 之意。實(shí)踐探索層面，上海已有作價(jià)入股的成功案例。在上海金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)花開海上生態(tài)園項(xiàng)目和上海嘉定區(qū)華亭鎮(zhèn)“鄉(xiāng)悅?cè)A亭”項(xiàng)目中，當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股，通過共同設(shè)立企業(yè)或增資擴(kuò)股方式與社會(huì)資本合作，股權(quán)結(jié)構(gòu)則是集體經(jīng)濟(jì)組織參股（低于50%）。我們認(rèn)為，作價(jià)入股可以豐富集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的路徑，可以更廣泛地契合經(jīng)營性建設(shè)用地的市場(chǎng)運(yùn)作模式，在做好評(píng)估測(cè)算和風(fēng)險(xiǎn)控制工作的前提下集體經(jīng)濟(jì)組織可以分享到建設(shè)用地市場(chǎng)運(yùn)作的收益，對(duì)有效盤活利用農(nóng)村集體土地和提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入有著積極的作用。

要點(diǎn)五：  入市收益分配

土地增值收益分配機(jī)制的核心在于政府和土地權(quán)利人之間進(jìn)行合理分配從而實(shí)現(xiàn)對(duì)國家、集體、個(gè)人三者利益的兼顧，其中包括國家與集體之間的利益平衡和集體與農(nóng)民個(gè)人之間的利益平衡。2014年《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》指出要建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。財(cái)政部、國土資源部（已撤銷）聯(lián)合印發(fā)并在2015年開始執(zhí)行的《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》（已失效）對(duì)征收調(diào)節(jié)金作了進(jìn)一步規(guī)定 [6] 。隨后試點(diǎn)地區(qū)初步形成了以土地增值收益調(diào)節(jié)金為核心的分配機(jī)制，但存在調(diào)節(jié)金法律性質(zhì)不明、征收比例差異較大、計(jì)征基數(shù)不確定、集體提留收益的用途不盡合理等問題 [7] 。

關(guān)于國家與集體之間的利益平衡，目前國家層面尚未正式出臺(tái)關(guān)于集體土地增值收益分配機(jī)制的法律法規(guī)，僅在2019年7月發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》中規(guī)定征稅范圍包括通過出讓集體土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物作價(jià)出資、入股轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)取得的增值額，該征求意見稿說明部分亦提到“為了建立土地增值收益分配機(jī)制，使稅制與建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的土地制度改革相銜接，將集體房地產(chǎn)納入征稅范圍，擬取消土地增值收益調(diào)節(jié)金”。在未出臺(tái)正式法律法規(guī)之前，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益分配機(jī)制通常按照各地頒布的相關(guān)政策文件實(shí)施。例如，上海市松江區(qū)本次最新出臺(tái)的入市管理辦法并未對(duì)土地增值收益分配機(jī)制中具體的征收比例、計(jì)征基數(shù)等作明確規(guī)定，而是由區(qū)政府和各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)情況自行決定。按松江區(qū)以往的機(jī)制，調(diào)節(jié)金以土地成交價(jià)為計(jì)征基數(shù)，比例為商服用地50%、工業(yè)用地20%，同時(shí)土地使用權(quán)受讓方按成交價(jià)的3%繳納與契稅標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)金。

集體與個(gè)人之間的利益平衡主要取決于農(nóng)民集體內(nèi)部的規(guī)章制度。根據(jù)財(cái)政部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部于2021年12月7日發(fā)布的《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)務(wù)制度》（2022年1月1日生效）相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)按程序確定收益分配方案，明確分配范圍、分配比例等重點(diǎn)事項(xiàng)，向全體成員公示，可分配收益在彌補(bǔ)以前年度虧損、提取公積公益金后向成員分配收益，公積公益金按組織章程確定計(jì)提比例。目前上海市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提取的公積金和公益金均為當(dāng)年凈收益的百分之十五，且鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在組織章程中規(guī)定更高的提取比例。當(dāng)然，在平衡集體與個(gè)人之間的利益的過程中，需要先解決好集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格認(rèn)定這個(gè)問題。