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后疫情時期，商業(yè)租賃合同 “逃生條款”的適用簡析

2023年第05期    作者:文│仇少明    閱讀 2,558 次

一、問題提出

商業(yè)租賃合同中，承租人為控制經(jīng)營風(fēng)險，在簽訂租賃期限長、租賃面積大的租賃合同時，往往約定：在特定條件成就時，承租方有權(quán)單方解除/終止租賃合同而無需承擔(dān)違約責(zé)任或承擔(dān)約定責(zé)任，這樣的條款通稱為“逃生條款”。

逃生條款中，常見的特定條件往往約定為：承租方在特定一段期間內(nèi)（如三個月、六個月等）的營業(yè)額或者利潤未能達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，亦或承租場所所在商場的整體商業(yè)環(huán)境（如開業(yè)率、客流量等）發(fā)生重大變化。

也就是說，逃生條款的規(guī)則往往表現(xiàn)為：發(fā)生特定情況，承租人有權(quán)解除/終止合同而無需承擔(dān)責(zé)任或者承擔(dān)有限責(zé)任。逃生條款規(guī)則適用的標(biāo)準(zhǔn)則表現(xiàn)為定量或者定性。在約定“定量標(biāo)準(zhǔn)”的情況下，判斷標(biāo)準(zhǔn)相對客觀；而在約定“定性標(biāo)準(zhǔn)”的情況下，判斷標(biāo)準(zhǔn)具有一定的主觀性與不確定性，容易引發(fā)爭議，實(shí)務(wù)中的法律判斷也具有一定的不確定性。

那么，在司法實(shí)踐中，逃生條款的效力如何？如何適用？在后疫情時期，這是一個值得探討的重要問題。

二、簡要結(jié)論

逃生條款的效力，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法典》關(guān)于合同效力的規(guī)定以及民事法律行為效力的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。原則上，一般認(rèn)為，逃生條款系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗，應(yīng)為有效。

但值得注意的是，對于構(gòu)成格式條款的逃生條款，還應(yīng)當(dāng)基于格式條款的效力進(jìn)行相應(yīng)檢視。

三、法律簡析

一般而言，逃生條款是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗的情況下，為有效的民事法律行為。此種觀點(diǎn)在司法實(shí)踐中被普遍接受。但是，盡管如此，法院依然可能從公平角度予以審查。

而如果租戶作為品牌方，在訂約中處于強(qiáng)勢地位，逃生條款亦有可能被認(rèn)定為格式條款。如提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任，加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利，則格式條款無效。此種觀點(diǎn)在司法實(shí)踐中也有所印證。當(dāng)然，如果在逃生條款中，適當(dāng)約定在行使條款的情況下承租人對出租人的補(bǔ)償/賠償，則在大多數(shù)情況下，逃生條款更容易獲得法院的支持。

四、逃生條款與情勢變更、不可抗力的區(qū)別

逃生條款是基于當(dāng)事人之間的合意而進(jìn)行的合同約定；而情勢變更、不可抗力規(guī)則均是基于法律規(guī)定，即使當(dāng)事人之間沒有約定，也有可能直接適用。但需要注意的是，在特定情況下，逃生條款約定的特定條件可能與情勢變更、不可抗力的適用情形構(gòu)成競合。舉例而言，如果逃生條款明確約定將“疫情防控措施”作為逃生的一種情形，那么疫情防控措施既可能用于考量逃生條款的適用，也可能用于考量是否適用情勢變更或者不可抗力。

在司法實(shí)踐中，基于疫情防控措施，承租人援引情勢變更或者不可抗力規(guī)則要求解除租賃合同，往往難以得到法院的支持。大多數(shù)情況下，法院傾向于認(rèn)為，疫情防控措施導(dǎo)致的暫時履行困難并非必然無法繼續(xù)履行，并不必然導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，因此限制以此要求解除合同的適用。

然而，基于逃生條款的明確約定，租戶在可證明滿足逃生條款適用標(biāo)準(zhǔn)的情形下解除/終止租賃合同，往往容易得到法院的支持。

五、啟發(fā)與建議

1. 逃生條款示例

（1）在租賃期限內(nèi)，乙方在該租賃場地開始經(jīng)營三年后，如果連續(xù)虧損6個月且虧損金額累計(jì)達(dá)100萬元，乙方有證據(jù)證明其經(jīng)過努力采取合理措施，仍然無法擺脫虧損局面的，乙方有權(quán)終止本合同。

（2）甲方商場開業(yè)后連續(xù)3個月開業(yè)率未達(dá)到70％，乙方提前三個月通知甲方，可以提出終止合同。

（3）甲乙雙方同意在本合同期限開始后，如乙方單店?duì)I利連續(xù)虧損達(dá)三個月，雙方同意為考慮雙方的長期利益，乙方有權(quán)向甲方給予不少于三個月的書面通知，提早終止本合同。

（4）租賃期限內(nèi)，商場所在的商業(yè)環(huán)境（包括客流量、開業(yè)率、商場環(huán)境等）發(fā)生重大不利變化，乙方有權(quán)向甲方給予不少于三個月的書面通知，提早終止本合同。

（5）如乙方在甲方經(jīng)營場所一年內(nèi)累計(jì)虧損6個月，或者連續(xù)虧損4個月的，乙方可以無條件撤場，甲方須同意，并無須乙方承擔(dān)任何補(bǔ)償及賠償，虧損點(diǎn)定為月銷售額10萬元，或者由雙方再行協(xié)商進(jìn)一步的改善合作計(jì)劃。如乙方一年內(nèi)連續(xù)6個月月銷售額低于15萬元，乙方可以提前解除合同或調(diào)整店鋪位置。

2. 建議

（1）商業(yè)地產(chǎn)租賃承租人可以爭取在租賃合同中約定逃生條款，以控制經(jīng)營風(fēng)險。

（2）約定逃生條款適用標(biāo)準(zhǔn)時，可根據(jù)實(shí)際情況，從定性和定量兩個層面進(jìn)行約定，以最大限度減少不確定性，增強(qiáng)適用的客觀性，避免爭議。

（3）在逃生條款中約定適當(dāng)?shù)膶τ诔鲎馊说难a(bǔ)償條款，更加容易得到法院對于逃生條款的支持。

（4）在沒有約定逃生條款的情況下，基于疫情防控措施，慎用解除合同措施，盡可能通過協(xié)商減免、變更租金標(biāo)準(zhǔn)的方式維護(hù)自身權(quán)益。

（5）從出租方的角度考慮，對于逃生條款，可以基于實(shí)際情況，謹(jǐn)慎、完備約定。

仇少明

北京市隆安律師事務(wù)所上海分所合伙人，上海律協(xié)勞動與社會保障專業(yè)委員會委員，上海仲裁委員會仲裁員

業(yè)務(wù)方向：民商事爭議解決（訴訟、仲裁）、企業(yè)法律顧問、商業(yè)合規(guī)