網(wǎng)上投稿
2020年12月28日應(yīng)急管理部第39次部務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），《規(guī)定》自2021年8月1日起施行?！兑?guī)定》將填補(bǔ)我國(guó)消防法律體系的一處空白——居民住宅建筑消防管理中的責(zé)任基礎(chǔ)問(wèn)題?！兑?guī)定》第四條規(guī)定：“高層民用建筑的業(yè)主、使用人是高層民用建筑消防安全責(zé)任主體，對(duì)高層民用建筑的消防安全負(fù)責(zé)?！笔敲鞔_高層建筑的責(zé)任主體的基本條款?！兑?guī)定》明確了業(yè)主、使用人的消防安全責(zé)任，需要明確的是有些消防安全責(zé)任是需要業(yè)主、使用人個(gè)人承擔(dān)的，比如說(shuō)《規(guī)定》第七條第（四）項(xiàng)規(guī)定的“確保疏散通道、安全出口、消防車通道暢通”，但是對(duì)住宅小區(qū)而言，更多的消防責(zé)任承擔(dān)主體很難是某一個(gè)業(yè)主，比如說(shuō)第七條規(guī)定的：“（三）組織開展防火巡查、檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患；（五）對(duì)建筑消防設(shè)施、器材定期進(jìn)行檢驗(yàn)、維修，確保完好有效；”這些責(zé)任的承擔(dān)主體應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主或某一棟的部分業(yè)主，當(dāng)然，全體業(yè)主或部分業(yè)主可能不能直接來(lái)履行上述法定義務(wù)，而往往是通過(guò)聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)完成上述具體工作，作為法律上的責(zé)任主體的代表人，業(yè)委會(huì)和全體業(yè)主在消防安全，乃至房屋安全方面應(yīng)當(dāng)履行怎么樣的職責(zé)呢？在此，筆者以此展開討論，與各位讀者分享：
從《規(guī)定》本身的具體條款來(lái)看，其并未直接規(guī)定業(yè)主委員會(huì)或者作為全體業(yè)主組成的業(yè)主的職責(zé)，而是在《規(guī)定》的第七條規(guī)定了高層公共建筑的業(yè)主單位、使用單位應(yīng)當(dāng)履行的消防安全職責(zé)，在第九條規(guī)定高層住宅建筑的業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)履行的消防安全義務(wù)?！兑?guī)定》未直接規(guī)定業(yè)委會(huì)的職責(zé)與義務(wù)，并不能說(shuō)是立法上存在重大不足，因?yàn)閺娜珖?guó)來(lái)看，業(yè)委會(huì)成立的比例并不高，更多的小區(qū)未成立業(yè)委會(huì)，另外，《規(guī)定》界定的業(yè)主的職責(zé)與義務(wù)，至于業(yè)主內(nèi)部如何承擔(dān)，則應(yīng)當(dāng)按照民法典物權(quán)篇建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定來(lái)界定業(yè)主、部分業(yè)主或全體業(yè)主最終的職責(zé)與義務(wù)，而不需要《規(guī)定》給出明確的答案。
根據(jù)《規(guī)定》相關(guān)條款，筆者認(rèn)為下屬義務(wù)和責(zé)任應(yīng)當(dāng)由業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)來(lái)承擔(dān)。就業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)的職責(zé)而言，根據(jù)《規(guī)定》第七條，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)作好以下工作：督促業(yè)主遵守消防法律法規(guī)，建立和落實(shí)消防安全管理制度；代表業(yè)主明確消防安全管理機(jī)構(gòu)或者消防安全管理人員；督促和物業(yè)服務(wù)人組織開展防火巡查、檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患；檢查并確保疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；要求物業(yè)服務(wù)人或其它維保單位對(duì)建筑消防設(shè)施、器材定期進(jìn)行檢驗(yàn)、維修，確保完好有效；嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同約定》監(jiān)督服務(wù)單位組織消防宣傳教育培訓(xùn)，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織消防演練；督促物業(yè)服務(wù)人按照規(guī)定建立專職消防隊(duì)、志愿消防隊(duì)（微型消防站）等消防組織；督促業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律、法規(guī)規(guī)定的其他消防安全職責(zé)。
就業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)的義務(wù)而言，應(yīng)當(dāng)依法履職，督促業(yè)主和使用人履行消防安全義務(wù)，并切實(shí)承擔(dān)起業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)：
制定并要求業(yè)主、使用人遵守住宅小區(qū)防火安全公約和管理規(guī)約約定的消防安全事項(xiàng)；要求業(yè)主、使用人按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途使用建筑；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人或其它服務(wù)主體做好消防安全工作；依法召開業(yè)主大會(huì)，按照法律規(guī)定承擔(dān)消防服務(wù)費(fèi)用以及建筑消防設(shè)施維修、更新和改造的相關(guān)費(fèi)用；督促物業(yè)服務(wù)人維護(hù)消防安全，保護(hù)消防設(shè)施，預(yù)防火災(zāi)，報(bào)告火警，成年人參加有組織的滅火工作；要求業(yè)主履行法律、法規(guī)規(guī)定的其他消防安全義務(wù)。
這里，需要說(shuō)明的是，如果小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)委會(huì)情況下，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)職責(zé)與義務(wù)又該如何履行呢？
根據(jù)以上消防責(zé)任的分析，我們來(lái)談?wù)劸驼麄€(gè)房屋安全來(lái)看，業(yè)委會(huì)業(yè)主大會(huì)的義務(wù)與責(zé)任又該如何履行呢？這里需要說(shuō)明的是，即使未成立業(yè)主大會(huì)，從法律上也不能減免業(yè)主對(duì)消防設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任，比如說(shuō)消防設(shè)備需要更換，仍然應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，無(wú)非是誰(shuí)來(lái)具體操作費(fèi)用承擔(dān)的流程問(wèn)題，從目前相關(guān)規(guī)定看，筆者認(rèn)為有幾個(gè)渠道來(lái)操作：一是由居委會(huì)代行業(yè)委會(huì)的職責(zé)，這在住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》中有明確規(guī)定，不再贅述；二是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織業(yè)主來(lái)召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行相關(guān)的維修事項(xiàng)，法律上并不禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)組織業(yè)主進(jìn)行表決小區(qū)公共事務(wù)；三是由政府相關(guān)部門來(lái)啟動(dòng)相關(guān)流程，比如說(shuō)有些地方有維修資金緊急使用的流程，政府相關(guān)部門根據(jù)小區(qū)安全的需要來(lái)及時(shí)啟動(dòng)維修。至于督促業(yè)主義務(wù)的履行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和政府相關(guān)部門也可以進(jìn)行操作。
其實(shí)，消防安全的責(zé)任主體的界定問(wèn)題，是房屋安全責(zé)任界定的縮影，目前，隨著房屋年限增長(zhǎng)，設(shè)施設(shè)備的老化日益嚴(yán)重，如何界定業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)在房屋安全管理責(zé)任筆者在消防責(zé)任的基礎(chǔ)上進(jìn)行引申，以期對(duì)明晰房屋安全責(zé)任有所幫助。2021年3月1日起施行《上海市房屋使用安全管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）對(duì)業(yè)主、業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的房屋安全職責(zé)有所界定，筆者在此基礎(chǔ)上，對(duì)房屋安全中的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)與義務(wù)展開說(shuō)明：
根據(jù)《辦法》第十三條（業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)責(zé)任）規(guī)定：業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)管理規(guī)約等形式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋使用安全事項(xiàng)予以明確。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行下列房屋使用安全責(zé)任：（一）督促房屋使用安全責(zé)任人、房屋使用人履行本辦法規(guī)定的相關(guān)義務(wù)；（二）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行房屋使用安全管理責(zé)任；（三）按照相關(guān)規(guī)定和約定，籌集、安排資金用于房屋共用部分的安全檢查、檢測(cè)鑒定、維修養(yǎng)護(hù)和更新改造等；（四）配合有關(guān)部門、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或者街道辦事處開展的房屋使用安全監(jiān)督管理工作；（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他房屋使用安全責(zé)任。業(yè)主大會(huì)決定實(shí)施自行管理的，應(yīng)當(dāng)在自行管理事項(xiàng)中明確自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)的房屋使用安全管理責(zé)任。
這里需要重點(diǎn)討論的是《辦法》第十三條第二款第（三）的規(guī)定：“按照相關(guān)規(guī)定和約定，籌集、安排資金用于房屋共用部分的安全檢查、檢測(cè)鑒定、維修養(yǎng)護(hù)和更新改造等；” 2021年3月22日晚7時(shí)許，上海市黃浦區(qū)西凌新村小區(qū)一棟高樓的外立面突然脫落，一名路過(guò)女子被砸中不幸身亡，目前，整個(gè)小區(qū)的外立面仍然未進(jìn)行全面的維修工作，根本原因是費(fèi)用太高，業(yè)主不愿意承擔(dān)。業(yè)委會(huì)的履職成為一紙空文。雖然房屋安全涉及業(yè)主眾多，往往不是一般的安全問(wèn)題，而是一個(gè)公共安全問(wèn)題，如何讓業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)真正履職，在此筆者提出自己一些個(gè)人觀點(diǎn)與各位分享：
一是加強(qiáng)安全監(jiān)管。對(duì)于公共安全，政府的管理責(zé)任不可推卸，政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋使用安全責(zé)任人采取治理措施的情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤；對(duì)于未采取有效治理措施的，應(yīng)當(dāng)督促治理，設(shè)立警示標(biāo)識(shí)、劃定警示區(qū)域，并對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行公示。
二是強(qiáng)化主體責(zé)任。按照“誰(shuí)的房屋誰(shuí)負(fù)責(zé)”的基本要求，明確業(yè)主和使用人的法定責(zé)任，如未及時(shí)履行相關(guān)責(zé)任的，則應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)行政處罰或其它責(zé)任。如房屋使用安全責(zé)任人未按照要求對(duì)房屋進(jìn)行安全檢查的，可以房屋管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可進(jìn)行罰款。應(yīng)當(dāng)進(jìn)行維修而未進(jìn)行維修的，亦應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)厲的行政處罰。
三是建立可操作的緊急維修制度。房屋使用安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)房屋進(jìn)行日常維護(hù)、安全隱患處理、采取治理措施的，涉及房屋共用部分的維修、更新和改造等費(fèi)用，依法在專項(xiàng)維修資金中列支，對(duì)于涉及到房屋安全的維修問(wèn)題，業(yè)主委員會(huì)未及時(shí)啟動(dòng)的，政府則應(yīng)當(dāng)依法啟動(dòng)緊急維修，而無(wú)需再召開業(yè)主大會(huì)表決。在這個(gè)過(guò)程中，政府必然敢于承擔(dān)責(zé)任，而不能在業(yè)主不同意見(jiàn)面前，無(wú)所作為。
四是重大安全落實(shí)“代執(zhí)行”制度?！按鷪?zhí)行”制度是指行政強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)關(guān)或第三人代替履行行政行為所確立的可代替作為義務(wù),并向義務(wù)人征收必要費(fèi)用的強(qiáng)制執(zhí)行措施，例如，拆除違章建筑時(shí)，人民法院可先請(qǐng)人代為拆除，再由義務(wù)人支付費(fèi)用。由于房屋安全涉及到公共利益，作為政府機(jī)關(guān)可以通過(guò)行政行為確定房屋安全責(zé)任人的義務(wù)，如果安全義務(wù)責(zé)任人不履行的，則由政府啟動(dòng)“代執(zhí)行”，以保證公共之安全，目前，在拆除違章建筑中使用較多，但是對(duì)涉及到房屋安全維修時(shí)鮮有使用，這一制度不管是行政法律法規(guī)規(guī)定看，還是現(xiàn)實(shí)需求看，均有較大可行性，比如說(shuō)外墻脫落安全風(fēng)險(xiǎn)，在業(yè)主、業(yè)委會(huì)不進(jìn)行依法維修時(shí)，政府完全可以啟動(dòng)“代執(zhí)行”這一法律強(qiáng)制執(zhí)行措施，以保證公共安全。
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號(hào)
