網(wǎng)上投稿
2020年3月，上海市高級人民法院民事審判庭印發(fā)了《房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀要》（下稱“會議紀要”）。 會議紀要共19條，是房屋征收補償利益分割民事糾紛案件的最新審理參考意見。
限于篇幅，本文僅就會議紀要對當事人利益影響較大的條文作簡要解析。會議紀要原文采用的是問答形式，本文采用先引用原文再進行解析的形式。
一、
會議紀要第
19
條
【案件受理費】安置補償利益分割案件如何確定案件受理費計算基數(shù)？
對于征收補償利益分割案件受理費的計算，實踐中有不同做法。有的法院按照征收補償協(xié)議確定的全部補償金額作為計算基數(shù)，有的法院按原告訴請主張可以分得的補償金額作為計算基數(shù)，有的法院按照需要分割的安置房屋起訴時的市場價作為計算基數(shù)。會議認為，案件受理費的計算標準應予統(tǒng)一，考慮到此類案件的性質系征收補償利益分割，故傾向于按照征收補償協(xié)議確定的全部補償金額作為案件受理費的計算基數(shù)。
解析：本條是會議紀要的最后一條，之所以放在本文的第一條解析，是因為此條對當事人產(chǎn)生較大影響，甚至會影響當事人是否愿意作為原告主動發(fā)起訴訟。
案件受理費，俗稱訴訟費。當事人通常最關心兩個問題：一是能分到多少利益（能獲得多少安置補償利益），二是要先向法院支付多少訴訟費（在獲得安置補償利益之前，要先向法院支付多少案件受理費）。會議紀要的此條規(guī)定，會導致當事人作為原告在發(fā)動訴訟時更加謹慎。畢竟，與之前相比，以全部征收補償金額作為案件受理費的計算基數(shù)會導致原告要先行支付一筆數(shù)額更大的訴訟費。
舉例說明，某房屋全部征收補償利益為600萬元，張某擬作為原告起訴要求分割獲得其中的100萬元。按照以前的計算方式，法院以張某訴請的100萬元為基數(shù)收取訴訟費，約為13800元?，F(xiàn)在，法院若以600萬為計算基數(shù)，則要收取訴訟費約為53800元。張某可能會因較高的訴訟費而放棄通過訴訟獲得相應利益的機會。
二、 會議紀要第4條
【空掛戶口人員的補償利益】戶口空掛在被征收的公有住房的非同住人起訴要求分割征收補償利益，應如何處理？
空掛戶口人員并非公有住房的承租人或者同住人，在被征收房屋既無產(chǎn)權利益，亦無居住利益，一般不屬于征收補償安置對象，原則上不能分得安置房。
如果在征收補償安置時確實基于戶籍因素考慮過該部分人員利益的，可以適當給予貨幣補償。補償款的數(shù)額可以參考因人口因素而增加的房屋的市場價與供應價之間的差價酌情確定。
需要注意的是，確定空掛戶口人員系配房考慮對象必須有明確依據(jù)，不能按政策推定或者以工作記錄方式確定，而應當由征收單位出具加蓋公章的情況說明。
解析：在公有住房征收時，空掛戶口的現(xiàn)象常會出現(xiàn)。一般來說，在公有住房動遷案件中，只有公有住房的承租人和公房同住人才屬于征收補償安置對象。公房同住人，是指在被征收居住房屋處有上海市常住戶口，已經(jīng)實際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。因此，當事人是否空掛戶口，關系到當事人是否符合公房同住人的資格，利益巨大。
舉例說明：基于諸多原因，李某戶口在被征收房屋內，但并未實際居住或實際居住不到一年，起訴要求分割征收補償利益。因李某在被征收房屋既沒有產(chǎn)權利益，也沒有居住利益，故李某一般不屬于征收補償安置對象，原則上不能分得安置房。
但是，李某不能分得安置房，不等于不能獲得動遷補償利益。綜合其他因素，李某可能有機會獲得貨幣補償利益。需要說明的是，街道或居委會目前一般不再出具關于當事人是否在系爭房屋內實際居住一年以上的證明。
三、 會議紀要第6條
【房屋使用人的利益保護】當事人是否可以依據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第四十四條“被征收人取得貨幣補償款、產(chǎn)權調換房屋后，應當負責安置房屋使用人”的規(guī)定主張其為被安置人并要求分割征收補償利益？
私有房屋征收中，一般只有房屋產(chǎn)權人才是被安置人。對于房屋實際使用人，除非征收部門將其認定為被安置人，否則不屬于征收補償法律關系主體。而房屋實際使用人基于何種法律關系居住使用被征收房屋，不因征收關系而發(fā)生改變，即原房屋居住使用關系平移至安置房屋。因此，征收補償關系中的被安置人以外的房屋使用人不能主張分割征收補償利益，其居住問題，可基于原來法律關系如扶養(yǎng)、贍養(yǎng)等進行主張。
解析：本條是對私有住房征收補償利益分割問題的問答。一般來說，私有住房征收以產(chǎn)權平移為原則，即：私房產(chǎn)權人=被安置人=征收補償利益獲得者，不考慮產(chǎn)權人戶口是否在被征收房屋內，也不考慮產(chǎn)權人是否實際居住。反之，非產(chǎn)權人（房屋實際使用人）即使戶口在被征收房屋內并實際居住，除非征收部門將其認定為被安置人，否則不能獲得征收補償利益。房屋使用人雖然不能主張分割征收補償利益，但可以基于撫養(yǎng)、贍養(yǎng)、繼承等法律關系主張解決居住問題。
本條解決了私房征收補償利益歸誰的問題，但若私房為多個產(chǎn)權人共有，對于共有產(chǎn)權人之間如何分割，并未明確。在共有產(chǎn)權人之間是適用按份分割、平均分割或其他方式分割，則要視案件的具體情形，綜合考量。
四、 會議紀要第12條
【家庭內部協(xié)議的性質和效力】家庭成員在征收之前就征收補償利益的分割以家庭內部協(xié)議的方式預先作出約定，對于此類協(xié)議的性質和效力應如何認定？
家事糾紛有人身依附性和家庭倫理性特征，家庭成員之間關于征收補償利益分割事宜所達成協(xié)議的性質為家庭共有財產(chǎn)分割，內含家庭成員對家事問題、財產(chǎn)問題等的妥協(xié)和讓步，家庭成員對于財產(chǎn)的處分與贈與不同，不宜按任意撤銷權之規(guī)定處理，法院應尊重家庭成員之間的合意。如果協(xié)議僅有部分被安置人簽字的，要結合協(xié)議簽訂的背景、協(xié)議內容、簽字方是否有代理權等因素綜合判斷協(xié)議是否為全體被安置人的共同意思表示。
解析：本條體現(xiàn)了較高的審判智慧。法諺云：合同就是合同。在面對家庭成員之間關于征收補償利益分割事宜所達成協(xié)議時，無論是律師還是法官，都不會輕易斷言該協(xié)議的某些條款是有效、無效還是可撤銷條款。究其原因，是因為協(xié)議中往往不僅僅包含對財產(chǎn)的處分，還蘊含有親情、妥協(xié)和讓步。法院若直接否定或確定協(xié)議的效力，可能會引起更大的家庭矛盾，不利于當事人服判息訟。法院在審理此類案件時，尊重家庭成員之間的合意并綜合判斷，對于化解家庭內部矛盾、促進家庭和諧無疑會起到積極的推進作用。
當然，當事人若違反誠實信用原則，對家庭成員之間白紙黑字簽署的協(xié)議任意否定，則另當別論了。
五、 會議紀要第14條
【尚未實際取得安置房的買賣合同效力】被安置人在尚未實際取得安置房的情況下即與他人簽訂安置房買賣合同，將安置房予以出售，對于這類買賣合同的效力，應如何認定？
對于合同效力的認定，應嚴格遵循《民法總則》的規(guī)定，除非具有法律規(guī)定的無效情形，不輕易否定合同效力，根據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第三條規(guī)定，被安置人在尚未實際取得安置房的情況下，即未取得標的物的所有權，其所簽訂安置房買賣房屋的協(xié)議不因此而認定無效，要嚴格區(qū)分合同效力與合同履行，合同無法履行，不影響合同效力，當事人就合同履行產(chǎn)生爭議的，按照約定或法律規(guī)定進行處理。
解析：對于購買動遷安置房的當事人，本條提示了風險---房屋買賣合同有效，但是該合同可能無法履行。動遷安置房相對價格較低，但受到更為嚴格的交易限制?！渡虾Ｊ袆舆w安置房管理辦法》第二十三條規(guī)定：動遷安置房在取得房地產(chǎn)權證后的3年內，不得轉讓、抵押，但依法發(fā)生繼承等非交易類行為以及由原安置區(qū)、縣的住房保障房屋管理局按照有關規(guī)定組織回購的除外。也就是說，即使房屋買賣合同有效，但因為不滿足交易條件，買家即使支付了全款在相當長的時間內也無法獲得房產(chǎn)證。待3年限售期解除時，若房價大漲，賣家可能將該動遷房賣給第三人并辦理過戶登記，買家此時會遭受較大損失。
為解決這個問題，前述買家可在房屋買賣合同中就條件成就但賣家拒不辦理過戶登記的情況下約定嚴格、詳細、可操作的條款（含賣家違約相關條款），并及時占有標的房屋并簽署房屋交接確認書，以免陷入既得不到房屋又不能及時獲得賣家退還購房款的遭遇。在滿足合同約定和政策規(guī)定可以辦理過戶登記手續(xù)時，買家應及時辦理相應手續(xù)。
綜上，會議紀要不是司法解釋，當事人不宜直接把會議紀要作為請求權基礎進行援引。但是，在進行分析說理時，當事人可用會議紀要相應條文作為支持己方或抗辯對方觀點的參考意見；對會議紀要的理解不應斷章取義，應在法律、司法解釋等規(guī)范性文件框架內，結合案件具體情況，主張或抗辯相應觀點；房屋征收補償利益分割糾紛一般涉及到較大金額，無論是通過協(xié)商、調解或訴訟解決問題，當事人要盡量尋求專業(yè)律師的幫助以最大程度維護自身利益。
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號
