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【案情簡介】
出售方甲公司是一家外商獨資企業(yè)，于2007年向開發(fā)商上海長寧房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司購買了上海長寧區(qū)某辦公樓的15層、16層，每層共6間辦公室，一共12間，登記在一本房地產(chǎn)權(quán)證上，土地性質(zhì)為劃撥。購房時辦理了銀行貸款，將全部房屋12間辦公室抵押給了富邦華一銀行。目前，該房屋全部出租。
2016年4月，買受方乙公司（是一家外商投資企業(yè)）欲購買辦公室自用。買賣雙方公司老板自己達(dá)成了購買意向，由乙公司向甲公司購買三間辦公室1601-1603室，買受方并支付了意向金。買受方需要銀行貸款支付50%房款。
由于雙方?jīng)]有中介公司居間介紹，于是雙方委托遠(yuǎn)聞所奚律師（專業(yè)從事房地產(chǎn)交易）辦理房屋買賣手續(xù)，并控制交易風(fēng)險。
代理律師接受委托后，先審查雙方的資料，認(rèn)為出售方可以出售辦公樓，買受方也具備購房資格，購房合同可以操作進(jìn)行。
【案件難點】
本案的難點在于：一、如何辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)？流程及所需資料為何；二、劃撥土地如何辦理出讓手續(xù)；三、剛施行營業(yè)稅改增值稅，公司出售辦公室如何繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等；四、出售方甲公司如何開具出售房屋的發(fā)票。
【代理意見】
一、代理律師策劃并經(jīng)辦了全部交易流程，現(xiàn)簡要整理如下。
（一）辦理土地出讓手續(xù)
辦理委托手續(xù)，出售方委托律師辦理相關(guān)手續(xù)。
律師起草房地產(chǎn)買賣定金協(xié)議。
征詢租客意見，取得租客放棄優(yōu)先購買權(quán)承諾書及到期退租保證書。
申請?zhí)崆皻w還出售方的銀行貸款，銀行審批約一個月時間。
向銀行領(lǐng)取抵押注銷文件及產(chǎn)權(quán)證原件。由于本案的富邦華一銀行涉及到變更，所以拿到抵押注銷文件比較延遲。很多外資銀行在辦理銀行抵押貸款時，會把產(chǎn)權(quán)證原件放在銀行保管，所以要一并拿回來。雖然有12間辦公室，但是只有一本房地產(chǎn)權(quán)證，一起抵押給了富邦華一銀行辦理貸款，故本次只能全部歸還銀行貸款，不能單獨歸還出售的1601-1603室抵押貸款，因為抵押貸款無法區(qū)分。
向房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷登記，辦理時間為7日。
向保險公司申請退保，由于當(dāng)初購房貸款時辦理了保險，當(dāng)貸款還清時，可以申請退還部分保費。
出售方向上海市長寧區(qū)規(guī)劃和土地管理局申請補繳1601-1603室土地出讓金及附相關(guān)資料。文件：產(chǎn)權(quán)人書面申請（因為出售，要求補地價），產(chǎn)權(quán)人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，法定代表人證件復(fù)印件，介紹信或者委托書，代理人證件復(fù)印件。辦理時間約一個月。
長寧區(qū)房地產(chǎn)測繪管理辦公室出具分?jǐn)偼恋孛娣e的查閱單，因為產(chǎn)權(quán)證上沒有12間辦公室相應(yīng)的占地面積。
對1601-1603室房屋所分?jǐn)偟耐恋剡M(jìn)行評估（評估費由政府承擔(dān)）。
出售方與長寧區(qū)規(guī)劃和土地管理簽署《上海市國有土地出讓合同》（約定合同簽署后15日內(nèi)支付10%出讓金，60日內(nèi)支付90%）。
到出售方的開戶銀行憑《非稅收入一般繳款書（收據(jù)）》繳納土地出讓金（收款人為長寧區(qū)財政局）。
到工商局開具《工商行政管理注冊號變化證明》（由于甲公司注冊號變化）。
到交易中心的稅務(wù)窗口申請并繳納契稅。
辦理房屋轉(zhuǎn)移登記申請，繳納每套房屋的交易手續(xù)費，取得二份收件收據(jù)。
取得1601-1603室的產(chǎn)權(quán)證及剩余房屋的新產(chǎn)權(quán)證。
（二）辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)
雙方就三套辦公室分別網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，由于沒有中介公司，雙方到交易中心直接打印網(wǎng)簽合同，若交易中心工作人員不打印買賣合同補充條款等，律師可以把相關(guān)的補充條款貼到買賣合同上。
委托一級資質(zhì)評估公司對轉(zhuǎn)讓的辦公室進(jìn)行評估，出具評估報告。稅務(wù)局要求一級資質(zhì)評估公司，雙方可以委托交易中心駐點的評估公司，也可以委托其他評估公司。
將評估報告交不動產(chǎn)交易中心的核價公司審核。
向交易中心檔案室調(diào)取原購房合同及契稅單（因為出售方遺失了資料）。
向開發(fā)商調(diào)取原購房發(fā)票（因為出售方遺失了資料）。
出售方開具增值稅發(fā)票（若沒有開票資格，向所在稅務(wù)所申請），需要出售方公司的財務(wù)人員配合辦理。
交易中心的稅務(wù)部門出具《土地增值稅納稅聯(lián)系單》。
由出售方所在地的稅務(wù)所核定土地增值稅（土地增值稅納稅申報表）。
納稅完畢后，稅務(wù)所當(dāng)場出具《土地增值稅完稅聯(lián)系單》及稅收完稅證明。
憑《土地增值稅完稅聯(lián)系單》，雙方到交易中心稅務(wù)部門辦理審稅，出售方繳納增值稅及附加5.65%，買受方繳納契稅3%及印花稅0.05%。
辦理房屋轉(zhuǎn)移登記申請，繳納交易手續(xù)費等，取得收件收據(jù)。
買受方憑收件收據(jù)領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證。
買受方憑產(chǎn)權(quán)證辦理抵押，獲得銀行流動資金貸款，并支付給出售方。由于公司購房需要直接辦理銀行貸款，需要買受方取得產(chǎn)權(quán)證后再辦理抵押貸款。這需要買賣雙方協(xié)商一致，否則出售方一般都無法接受。
出售方交房給買受方。
二、劃撥性質(zhì)的土地需要繳納出讓金
本案房屋是比較特殊的，通常劃撥土地的房屋是不能辦理銀行抵押貸款的，但是甲公司當(dāng)初購買該房屋的時候，還辦理了銀行貸款。
買賣雙方達(dá)成交易意向時，雙方公司老板不知道劃撥性質(zhì)的土地要繳納出讓金，由于出讓金金額很大，雙方對出讓金的承擔(dān)發(fā)生了分歧。后經(jīng)代理律師斡旋，雙方同意按照土地使用年限的比例承擔(dān)出讓金，但是土地出讓合同及繳納主體還是出售方。出售方繳納了出讓金及契稅等，更換產(chǎn)權(quán)證后，才能出售該房屋。
本案中，出售方持有二層辦公樓，且全部登記于一本房地產(chǎn)證，起初規(guī)土局建議一次性補繳全部土地出讓金。考慮到出售方的資金壓力以及劃撥用地的無使用期限的優(yōu)勢，律師建議出售方僅就本次出售的房屋補繳土地出讓金。由于本次出售的房屋沒有登記分?jǐn)偟耐恋孛娣e，故還需要長寧區(qū)房地產(chǎn)測繪管理辦公室出具分?jǐn)偼恋孛娣e的查閱單，將該查閱單提供給規(guī)土局。
如果遇到交易的辦公樓土地為劃撥性質(zhì)，應(yīng)引起雙方注意并預(yù)留充分的交易時間，以防違約。
土地出讓的規(guī)定：
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》：
第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業(yè)用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；
（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
第四十五條 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；
（二）領(lǐng)有國有土地使用證；
（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；
（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第四十條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》
第十一條（應(yīng)當(dāng)實行土地使用權(quán)出讓的范圍）
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，并在按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金（以下簡稱出讓金）后，取得土地使用權(quán)。
需要注意的是，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，在本案中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人是甲公司，出讓人是長寧區(qū)規(guī)土局。
三、出售方如何繳稅
土地增值稅是在出售方公司所在的稅務(wù)所進(jìn)行核定并繳納的。通常，由稅務(wù)專管員就土地增值稅先進(jìn)行計算，交稅務(wù)所領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，再到稅務(wù)所柜臺進(jìn)行申報納稅。由于本次交易涉及土地出讓金等特殊項目，且營改增又剛實行不久，稅務(wù)軟件不完善，稅務(wù)所內(nèi)部對核定方案也有不同理解，協(xié)助出售方與稅務(wù)所溝通如何正確計算土地增值稅是本次律師法律服務(wù)的難點。
本次交易中，由于出售的幾套房屋均登記于一本產(chǎn)證上，只有一個產(chǎn)證編號，受稅務(wù)部門軟件功能限制，各單元的土地增值稅雖獨立核算交納，但進(jìn)入稅務(wù)軟件系統(tǒng)時，只能合并申報，最終稅務(wù)所也只能開具一張土地增值稅發(fā)票，且各單元應(yīng)交納的土地增值稅金額也無法分列。
繳納完畢土地增值稅后，再到交易中心的稅務(wù)部門辦理增值稅的申報納稅。
若評估價高于發(fā)票金額，土地增值稅、增值稅、契稅都是以評估價為依據(jù)繳納，而不是發(fā)票金額。出售方應(yīng)當(dāng)自年度終了之日起五個月內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送年度企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款。
由于出售辦公樓等非住宅，都是差額納稅的，所以原來的購房合同、發(fā)票、稅單非常重要，千萬要保管好。若不提供原來的購房憑證，就無法抵扣，將會多繳稅款。本案中，由于出售方遺失了購房的全部資料，所以律師到交易中心檔案室調(diào)取了購房合同及契稅單，又到開發(fā)商處調(diào)取了購房發(fā)票，使出售方順利地抵扣了購房成本。
四、如何開具售房發(fā)票
若個人出售房屋中，一般由稅務(wù)部門代開售房發(fā)票；若出售方是公司，一般由出售方自行開票。出售方可以開具增值稅普通發(fā)票，也可以開具增值稅專用發(fā)票。由于本次交易中，買受方是公司，需要開具增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，減少購房成本。
本案中出售方雖是一般納稅人，但選擇的是簡易征收，沒有開具大額發(fā)票的功能。為完成交易，出售方特向登記所在地的稅務(wù)部門申請批準(zhǔn)了臨時開具大額發(fā)票的功能。發(fā)票格式要跟交易中心的稅務(wù)部門進(jìn)行確認(rèn)，發(fā)票須注明：貨物名稱商品房及產(chǎn)證號碼、單位平方米、數(shù)量指建筑面積、金額（可以分幾張發(fā)票），發(fā)票備注中寫明房屋地址及合同金額。
【結(jié)語與建議】
本案幾乎涉及了辦公樓交易的全部流程，包括起草交易文件，斡旋雙方的爭議（主要是出讓金的承擔(dān)，逾期辦理的違約金）等。營改增后，公司購買房屋可以抵扣 5% 的增值稅，刺激了公司購置辦公樓、商鋪及廠房的需求。在大城市，辦公樓及商鋪等的體量非常大，每年交易的金額也比較高。對于辦公樓、商鋪及廠房的交易和繳稅方面，建議咨詢專業(yè)的房地產(chǎn)律師注意并控制交易風(fēng)險。
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