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宅基地房屋動遷利益如何繼承

2020年第03期    作者:武順華    閱讀 7,096 次

隨著城市化進程的加快，繼承案件涉及宅基地房屋動遷利益的情形日趨增多。被繼承人是否享有宅基地房屋動遷利益及利益多少，與房屋權屬及征收基地的補償安置方案密切相關。因我國一直未建立宅基地房屋所有權登記制度，僅有宅基地使用權戶代表登記制度，權利主體（所有權人）及權利客體（房屋建筑面積）都不清晰。尤其是宅基地房屋從立基到動遷，可能涉及多次改擴建、新建或翻建情形，房屋建造人權利如何界定，爭議頗多。本文將結合案例展開分析（文中人物均系化名）。

人物關系：張樂泉和喬金珠系夫妻關系，婚后共同養(yǎng)育了大兒子張某明、二兒子張某聞及三個女兒；翁某紅系大兒子張某明配偶，張金系兩人之子；張繼光系張某聞之子。1964年6月，大兒子張某明與張樂泉分戶；1978年4月，二兒子張某聞與張樂泉分戶；三個女兒陸續(xù)因出嫁遷出。喬金珠于2001年4月18日死亡，張某明于2008年2月16日死亡，張樂泉于2010年10月3日死亡。

涉案宅基地房屋建造及權證情況：1984年，涉案房屋翻建。1991年11月15日，張樂泉戶取得《上?？h農(nóng)村（居民）宅基地使用證》，戶內(nèi)人口為張樂泉、喬金珠、張繼光，宅基地坐落為某鄉(xiāng)工農(nóng)村**號，宅基地總面積為196m2；1997年8月21日，某鄉(xiāng)政府審核同意張樂泉戶增層29m2，戶內(nèi)家庭成員為妻子喬金珠、孫子張繼光、孫媳錢某娟、孫孫兒張1、張2，張樂泉時年76歲。2002年11月8日，張樂泉就涉案房屋取得滬房地閔字（2002）第***號房地產(chǎn)權證，建筑面積為207.12平方米。2004年5月29日，某鎮(zhèn)政府審核同意張樂泉戶增建衛(wèi)生間12m2。

征收補償情況：2014年5月17日，上海某企業(yè)投資發(fā)展有限公司作為甲方，張繼光作為乙方，就涉案房屋簽訂了集體土地居住房屋補償安置協(xié)議，房屋建筑面積為245.32平方米，乙方居住房屋補償款為617,248元，其中房屋建安重置結合成新單價為872.87元，同區(qū)域新建多層商品房住房每平方米建筑面積的土地使用權基價為1,140元，價格補貼為每平方米503.22元。房屋裝飾補償款為130，810元。張繼光實際取得的安置房屋為上海市閔行區(qū)銀林路***弄***號***室等4套房屋。

2017年5月，原告張金和翁某紅認為，張樂泉生前擁有的涉案房屋屬遺產(chǎn)，應由張樂泉的合法繼承人繼承，張某明系張樂泉之子，因張某明先于張樂泉過世，故張某明之子原告張金享有代位繼承權，原告翁某紅系張某明之妻，故亦享有相應繼承份額。故起訴請求法院依法對張樂泉擁有的涉案房屋被動遷后的權益進行繼承分割。

法院認為：關于動遷利益中可繼承部分的范圍，張樂泉戶1991年辦理農(nóng)村宅基地使用權證時確認的使用權人是張樂泉、喬金珠和張繼光，但在1997年8月、2004年5月申請增建新房時的申請人是張樂泉、喬金珠（2004年申請時已死亡）、張繼光、錢某娟、張1、張2，且經(jīng)行政部門核準，故本院認定張樂泉戶宅基地的實際使用人和房屋權利人為上述新建申請人員，即張樂泉、喬金珠、張繼光、錢某娟、張1、張2。根據(jù)原告提供的證據(jù)，動遷事宜最早可見于2014年3月8日的《某產(chǎn)業(yè)園區(qū)（工農(nóng)村）基地房屋補償安置方案》，而喬金珠于2001年4月18日死亡，張樂泉于2010年10月3日死亡，遠早于動遷事項確定之前，農(nóng)村宅基地使用權人去世后，其宅基地使用權由戶內(nèi)其他人口繼受，因此在2014年動遷時，張樂泉和喬金珠已沒有宅基地使用權，故張樂泉和喬金珠沒有因宅基地而產(chǎn)生的動遷利益可供繼承。

關于宅基地上的房屋，1984年翻建時張樂泉63歲，1991年增建平頂時張樂泉70歲，1998年在平頂上增層時張樂泉77歲，2004年增建衛(wèi)生間時張樂泉83歲，以上造房時，張樂泉已沒有經(jīng)濟來源，實際出資人主要是張繼光夫婦。但農(nóng)村宅基地房屋并不能單純以出資情況確認份額，根據(jù)農(nóng)村宅基地房屋強烈的土地依附屬性，及宅基地作為集體經(jīng)濟組織成員福利的特征，宅基地房屋應該由戶內(nèi)宅基地使用權人共有，共有的份額可以均等?！虼?，張樂泉和喬金珠在系爭宅基地房屋中的面積共計為76.68平方米。

關于宅基地房屋中張樂泉和喬金珠可繼承部分金額的確定，《集體土地居住房屋補償安置協(xié)議》第二條，“經(jīng)上海德大房地產(chǎn)估價有限公司評估，乙方居住房屋建安重置結合成新單價為872.87元/平方米（建筑面積）”，“每平方米建筑面積的價格補貼為503.22元”，第一條“居住房屋建筑面積245.32平方米”，第三條“乙方房屋裝飾補償款130,810元”。經(jīng)計算，張樂泉和喬金珠的可繼承房屋補償款為105,518.58元，可繼承裝飾補償款為40,887.46元，共計146,406.04元，該款由原告張金、翁某紅及其余子女法定繼承。

案例評析：

本案是一起典型的涉宅基地房屋動遷利益的繼承糾紛。在確定宅基地房屋權屬時,應綜合考慮宅基地使用證、建房用地審批等文件上核定的人員,以及房屋新建、翻建、改擴建等情況。對宅基地房屋動遷利益的繼承問題，首先，需堅持“宅基地使用權不能繼承原則”；其次，需根據(jù)被繼承人的死亡時間，確定其是否屬于應安置人口，即繼承遺產(chǎn)是否包括土地使用權補償份額；最后，堅持“房地分離原則”，確定被繼承人土地使用權部分及房屋部分安置補償利益份額。

1.宅基地使用權不能繼承原則

司法實務界多數(shù)觀點認為，宅基地使用權作為一項特殊的用益物權，具有無償性、人身依附性和福利性，與使用權人集體經(jīng)濟組織成員資格密切相關，在集體經(jīng)濟組織成員死亡時，其相應宅基地使用權消滅。上海市高級人民法院在《關于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見（試行）》中明確，鑒于農(nóng)村宅基地使用權具有很強的身份屬性,系農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無償提供給本集體成員享有的，并且按戶計算。當一戶出現(xiàn)人口減少,宅基地仍由一戶中剩余的成員共同使用，宅基地使用權的補償款則由該戶剩余的成員共同所有。結合本文開篇案例，法院就認為涉案房屋動遷時，在張樂泉、喬金珠去世的情況下，閔行區(qū)某鎮(zhèn)工農(nóng)村**號房屋的宅基地使用權歸該戶剩余成員張繼光、錢某娟、張1、張2享有。

實務中，還會出現(xiàn)一種情況，即宅基地戶內(nèi)已經(jīng)沒有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的情況下，宅基地使用權能否繼承？有觀點認為，根據(jù)“房地一體”原則，建在宅基地上的房屋屬于遺產(chǎn)，而房屋的使用、收益、處分必須依賴于宅基地使用權，因此在這種情況下，只有允許宅基地使用權作為遺產(chǎn)繼承，才能保障物權的實現(xiàn)。但這種繼承存在限制條件，即不得對原有房屋進行翻建、重建；一旦房屋被拆除或征收，則宅基地（或宅基地使用權補償款）歸集體。對于上述觀點，筆者持不同意見。對于戶內(nèi)已經(jīng)沒有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的宅基地使用權，無論從征收行為的有效推進，還是從社會矛盾的化解來看，“肯定”比“否定”繼承權都更具有正當性。上海市高級人民法院在《關于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見（試行）》中明確，若該戶已無農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，該宅基地使用權的補償款一般由該戶房屋原權利人的繼承人取得，但集體經(jīng)濟組織明確表示反對的除外。如在上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終5797號諸連發(fā)訴諸勤法定繼承糾紛一案二審民事判決書中，法院認為：“上海市閔行區(qū)**村**宅**號房屋的宅基地使用權人為諸某7、謝某，該房屋屬于諸某7、謝某的夫妻共同財產(chǎn)，謝某、諸某7已去世，因生前均未留下遺囑，故該房屋應作為其兩人的遺產(chǎn)由其法定繼承人繼承?，F(xiàn)諸某7、謝某所有之宅基地房屋在遺產(chǎn)分割前已被征收動遷，則遺產(chǎn)已轉化為相應的拆遷補償安置利益，故本案中所應繼承分割的標的物為相應的拆遷補償安置利益?！薄皯善浞ǘɡ^承人即五名子女平均繼承……諸某1在該地塊的征收動遷中，因其另外擁有宅基地房屋而被作為一戶獲得拆遷補償安置，但此不影響其作為法定繼承人繼承父母之遺產(chǎn)?！?/span>

2.根據(jù)被繼承人的死亡時間，結合征收的居住保障原則，確定遺產(chǎn)是否包括宅基地使用權補償份額

《土地管理法》第48條第4款規(guī)定，征收農(nóng)村村民住宅，應當保障農(nóng)村村民居住的權利和合法的住房財產(chǎn)權益?！氨Ｕ限r(nóng)村村民居住的權利”即征收的居住保障原則。如果宅基地使用權權利主體，在正式啟動征收拆遷后去世的，自正式啟動征收拆遷至去世前這段期間，其應享有居住權利，當然系應安置人口，其宅基地使用權相應轉化為貨幣補償款或可優(yōu)惠購買的安置房屋，該部分財產(chǎn)系被繼承人遺留的合法財產(chǎn)。如果被繼承人在正式啟動征收拆遷前去世，由于宅基地使用權不能繼承，在戶內(nèi)尚有其余宅基地使用權人的情況下，宅基地使用權應由該戶剩余成員享有，不存在宅基地使用權部分補償份額遺產(chǎn)。

關于正式啟動征收拆遷的時間，以征地批文時間為準，還是以啟動征收集體土地實施房屋補償工作（以下簡稱“征地房屋補償”）時間為準？筆者認為，應當以后者的時間為準，理由：征地房屋補償工作系征地工作的一部分，兩者往往并不同步。如《上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定》第28條規(guī)定：“本規(guī)定施行前已辦理征收集體土地手續(xù)，并已完成土地、青苗、集體資產(chǎn)補償和被征地人員社會保障手續(xù)，尚未實施房屋補償，本規(guī)定施行后實施房屋補償?shù)模瑓^(qū)（縣）征地事務機構應當編制征地房屋補償方案……征地房屋補償方案由區(qū)（縣）土地管理部門報區(qū)（縣）人民政府批準后實施。”可見，上海征地房屋補償工作正式啟動的時間點，以區(qū)人民政府批準征地房屋補償方案的時間為準。被繼承人在方案批準之前死亡的，遺產(chǎn)不包括土地使用權部分補償款。結合本案，《某產(chǎn)業(yè)園區(qū)（工農(nóng)村）基地房屋補償安置方案》于2014年3月8日發(fā)布，而被繼承人喬金珠于2001年4月18日死亡，張樂泉于2010年10月3日死亡，早于正式征地房屋補償工作啟動前，故根據(jù)宅基地不能繼承原則及居住保障屬性原則，沒有土地使用權部分補償款供繼承。

3.堅持房地分離原則，即使不存在宅基地使用權部分的遺產(chǎn)，也應確定地上房屋部分的遺產(chǎn)份額

根據(jù)《物權法》第142條規(guī)定：“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人?！惫始词拐厥褂脵嗳嗽谡魇涨叭ナ溃淮嬖诳梢岳^承的土地補償費，但地上房屋部分補償款還是應作為遺產(chǎn)考慮。該部分補償費用為“房屋建安重置結合成新單價×房屋建筑面積”。至于房屋附屬設施包括棚舍、無證建筑、裝潢補償?shù)?，應歸屬于實際建造人。

這里會出現(xiàn)一個問題，大多數(shù)宅基地房屋裝修或翻建時，由于系家庭內(nèi)部行為，往往未像常規(guī)商事主體那樣，明確以書面證據(jù)固定各家庭成員的出資貢獻。在這種情況下，如何確定各主體地上建筑物部分利益？司法實務中，考慮到地上建筑物部分補償利益較少，且有被繼承人作為家庭成員產(chǎn)生的申請建房建筑面積貢獻，故即使對于沒有出資的被繼承人，也適當酌定其份額；對于有證據(jù)證明出資的，予以適當多分。結合本案，原被告均未提供明確證據(jù)證明各利益主體出資情況，法院認為：“農(nóng)村宅基地房屋并不能單純以出資情況確認份額，根據(jù)農(nóng)村宅基地房屋強烈的土地依附屬性，及宅基地作為集體經(jīng)濟組織成員福利的特征，宅基地房屋應該由戶內(nèi)宅基地使用權人共有，共有的份額可以均等?！笨傊痉ú门邢稻C合平衡利益各方貢獻大小，酌情合理確定，以實現(xiàn)公平原則。

武順華

上海瀛泰律師事務所律師，上海律協(xié)不動產(chǎn)征收（動遷）業(yè)務研究會委員

專業(yè)方向：征收、房地產(chǎn)、政府法律顧問