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【案情簡(jiǎn)介】                                   

某小區(qū)會(huì)所于2005年建造,屬于小區(qū)公共建筑，并且在會(huì)所平面圖中標(biāo)注了每個(gè)區(qū)塊的使用用途，有閱覽室等。該會(huì)所建成后，開(kāi)發(fā)商并未按規(guī)劃設(shè)計(jì)的用途使用會(huì)所，而是將會(huì)所對(duì)外出租用于幼兒培訓(xùn)。

業(yè)主認(rèn)為，會(huì)所屬于小區(qū)的公共配套，開(kāi)發(fā)商不能改變?yōu)樾^(qū)業(yè)主配套服務(wù)的功能屬性，更不能違反規(guī)劃設(shè)計(jì)用途。故起訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商恢復(fù)會(huì)所規(guī)劃用途。

  【代理意見(jiàn)】

一、原告不具有本案訴訟主體資格

（一）原告據(jù)以提起本次訴訟的業(yè)主大會(huì)決議，其表決程序違反了《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，屬于無(wú)效決議。

（二）原告起訴事項(xiàng)無(wú)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，故無(wú)訴訟主體資格。

二、被告不存在變更會(huì)所用途的行為

（一）經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式不等于房屋用途，被告僅調(diào)整會(huì)所內(nèi)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式，未改變會(huì)所用途。

（二）2003年上海市房屋土地資源管理局《關(guān)于加強(qiáng)商品住宅項(xiàng)目附屬會(huì)所交易管理的通知》中明確允許開(kāi)發(fā)商自由決定會(huì)所內(nèi)的具體經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。

（三）被告目前將會(huì)所用于幼兒培訓(xùn)符合會(huì)所作為提供商業(yè)、娛樂(lè)、文體等配套服務(wù)場(chǎng)所的用途定義，不存在改變會(huì)所用途行為。

（四）經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式不屬于規(guī)劃許可范疇，被告即便在規(guī)劃圖紙上對(duì)經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式有所標(biāo)注，后期也可自由調(diào)整。

（五）退一步說(shuō)，假設(shè)被告改變了會(huì)所的用途，也屬于行政機(jī)關(guān)的管理權(quán)限范圍，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定中也明確了對(duì)于變更房屋用途的救濟(jì)途徑是報(bào)告行政機(jī)關(guān)進(jìn)行處罰，原告無(wú)權(quán)據(jù)此向法院起訴。

三、被告不存在侵害其他業(yè)主相鄰權(quán)的行為

（一）原告未提供任何證據(jù)證明，會(huì)所在出租使用過(guò)程中產(chǎn)生了噪音污染等侵害其他業(yè)主相鄰權(quán)的情形發(fā)生。

（二）被告在將系爭(zhēng)會(huì)所出租給租客使用時(shí)，明確約定會(huì)所租賃用途為教育培訓(xùn)，如果租客在租賃使用過(guò)程中侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，那么侵權(quán)人也應(yīng)為租客，并非被告。

綜上所述，原告就其起訴事項(xiàng)既不具備訴訟主體資格，也無(wú)任何法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)，故請(qǐng)求法院裁定駁回原告訴請(qǐng)或判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

【判決結(jié)果】

裁定駁回原告的起訴。

【裁判文書(shū)】

原告：XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，住所地上海市浦東新區(qū)。

被告：XX有限公司，住所地上海市。

原告訴被告侵權(quán)責(zé)任糾紛一案，本院于2017年5月4日立案受理后，依法進(jìn)行了審理。

原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令被告將小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)使用恢復(fù)到原規(guī)劃設(shè)計(jì)所確定的會(huì)所用途。事實(shí)和理由：被告的物業(yè)坐落于上海市浦東新區(qū)張楊路XXX弄XXX-XXX號(hào)，在該小區(qū)的中央位置，并不是在小區(qū)周邊臨街位置。被告為系爭(zhēng)物業(yè)的所有權(quán)人，登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)用途為會(huì)所；本小區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)劃時(shí)，政府部門(mén)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證明確規(guī)劃地段5棟2號(hào)住宅樓內(nèi)包含會(huì)所，即本小區(qū)2號(hào)住宅樓就是會(huì)所用途，該平面規(guī)劃圖(一層、二層)也明確標(biāo)示是會(huì)所，平面圖上明確共建面積有4,812平方米,原告理解其中系爭(zhēng)的會(huì)所用房包含在其中；被告作為系爭(zhēng)小區(qū)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，在與小業(yè)主簽訂的《上海市商品房出售合同》中，約定了其提供小區(qū)會(huì)所場(chǎng)所服務(wù)，然被告沒(méi)有對(duì)小業(yè)主提供該項(xiàng)服務(wù)義務(wù)，構(gòu)成違約行為。從小區(qū)的任何通道進(jìn)入會(huì)所，須通過(guò)小區(qū)中央位置；被告現(xiàn)違法完全變更系爭(zhēng)會(huì)所娛樂(lè)用途，將系爭(zhēng)2號(hào)樓出租案外人，用于經(jīng)營(yíng)教育機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致對(duì)小區(qū)安保工作帶來(lái)負(fù)荷，對(duì)安保設(shè)施加快損耗，增加安保費(fèi)用。進(jìn)出人員雜亂，對(duì)小區(qū)居民有通行干擾、安全影響。租賃人經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)，對(duì)小區(qū)居民有排污水、污氣、光污染等生活環(huán)境污染，舞蹈培訓(xùn)對(duì)小區(qū)居民生活有聲音污染，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成了侵犯小區(qū)居民的相鄰權(quán)。原告本案訴因是侵權(quán)責(zé)任，原告在本案中不向被告主張違約責(zé)任。原告起訴經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，當(dāng)時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)后，決定分兩步處理。若協(xié)商不成，第一步先通過(guò)非訴訟與被告協(xié)商調(diào)解解決；第二步再委托律師進(jìn)行訴訟。2017年2月，原告第一次起訴用益物權(quán)糾紛，調(diào)查取證后，發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)表決決議的部分內(nèi)容已經(jīng)解決，但涉及被告對(duì)業(yè)主侵權(quán)引起的糾紛尚未解決，故本案對(duì)被告提起侵權(quán)之訴。故原告的訴訟請(qǐng)求不是要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，也不是要求被告承擔(dān)違約賠償責(zé)任，亦不是要求處罰被告違法行為，而是因被告非法出租行為，導(dǎo)致原告受到被告侵犯相鄰權(quán)，故原告在本案中只要求被告承擔(dān)停止侵權(quán)、排除妨礙的責(zé)任，即將小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)使用恢復(fù)到原規(guī)劃設(shè)計(jì)所確定的會(huì)所用途。被告雖然不是直接侵權(quán)人，但是被告的出租行為與侵權(quán)事實(shí)具有關(guān)聯(lián)性和因果關(guān)系，故原告選擇直接向被告主張承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。被告將會(huì)所改變用途為經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、餐飲，已經(jīng)違反了合同上約定的提供健身房之類(lèi)服務(wù)義務(wù)。原告以確認(rèn)系爭(zhēng)會(huì)所用房的使用權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系起訴，與以侵權(quán)責(zé)任基礎(chǔ)法律關(guān)系是處理同一個(gè)問(wèn)題，兩者不存在矛盾，都是解決法律糾紛。業(yè)主大會(huì)因當(dāng)初在不明信息的情況下，決議提出授權(quán)原告解決使用權(quán)的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)訴訟調(diào)查取證到信息后，現(xiàn)在原告確定原、被告之間需要解決是侵權(quán)糾紛，通過(guò)委托律師處理法律糾紛的基礎(chǔ)和實(shí)質(zhì)沒(méi)有變化，故原告起訴要求被告承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任是有依據(jù)來(lái)源的。為此，原告提起本案侵權(quán)責(zé)任訴訟。

被告辯稱(chēng)，原告不具有本案訴訟的主體資格。該小區(qū)的業(yè)主大會(huì)的表決決議內(nèi)容中明確了要求起訴確認(rèn)小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)和使用權(quán)，而沒(méi)有授權(quán)原告以相鄰權(quán)基礎(chǔ)關(guān)系起訴本案及原告在本案中的訴訟請(qǐng)求事項(xiàng)，沒(méi)有授權(quán)原告要求解決系爭(zhēng)物業(yè)的用途糾紛的訴訟。該業(yè)主大會(huì)的表決程序違反了《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l列》的規(guī)定，參加投票表決的業(yè)主人數(shù)未過(guò)半數(shù)，未統(tǒng)計(jì)同意業(yè)主所享有的專(zhuān)有部位建筑面積占整個(gè)小區(qū)物業(yè)總面積的比例；業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)與表決的會(huì)議紀(jì)要無(wú)參會(huì)人員簽名確認(rèn)，記載內(nèi)容與《審議選舉表決統(tǒng)計(jì)匯總情況表》上記載的主要事項(xiàng)內(nèi)容明顯不符，因表決程序違法，而該業(yè)主大會(huì)的表決決議無(wú)效。原告無(wú)權(quán)要求被告將小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)范圍恢復(fù)到原規(guī)劃設(shè)計(jì)所確定的會(huì)所用途。被告改變會(huì)所的經(jīng)營(yíng)范圍受行政法規(guī)調(diào)整，屬于行政機(jī)關(guān)的權(quán)限范疇，不屬于法院民事法律關(guān)系調(diào)整的范圍，原告無(wú)該訴權(quán)。系爭(zhēng)物業(yè)為被告所有，沒(méi)有改變不動(dòng)產(chǎn)登記的會(huì)所用途，規(guī)劃圖標(biāo)示的用途設(shè)想，在一個(gè)允許的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)，被告可以對(duì)經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式的內(nèi)容作調(diào)整。被告向承租人明確物業(yè)用途為會(huì)所，如果租客在使用中改變會(huì)所用途，應(yīng)該是實(shí)際使用人對(duì)業(yè)主的侵權(quán)。被告與承租人明確約定房屋租賃用途為：會(huì)所(培訓(xùn)教育)，服務(wù)對(duì)象限于幼兒，不存在所謂的噪音污染、光污染等環(huán)境污染的事實(shí)，也不存在增加小區(qū)安保負(fù)荷和耗損安保設(shè)施的事實(shí)。故被告不存在侵害其他業(yè)主相鄰權(quán)的行為，要求駁回原告訴權(quán)或者駁回原告的訴請(qǐng)。

本院查明，原告曾以用益物權(quán)糾紛起訴被告，本院立案受理后，原告因發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)表決決議的部分內(nèi)容已經(jīng)解決，原告未交案件受理費(fèi)，本院按原告撤訴處理。原告在該案中訴請(qǐng)要求被告將非法占用的物業(yè)管理用房返還給全體業(yè)主使用(僅主張使用權(quán))，并將小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)范圍恢復(fù)到原規(guī)劃設(shè)計(jì)的范圍。原告舉證其有該案訴訟主體資格的證據(jù)為：1、上海市浦東新區(qū)洋涇街道海弘居民委員會(huì)出具證明材料，內(nèi)容為：“關(guān)于會(huì)所所有權(quán)和使用權(quán)及物業(yè)管理用房等問(wèn)題，業(yè)委會(huì)于2015年9月24日組織了業(yè)主大會(huì)(對(duì)投票表決結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì))，海弘居委會(huì)見(jiàn)證了業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主投票情況進(jìn)行唱票統(tǒng)計(jì)的過(guò)程，過(guò)程公開(kāi)透明。特此說(shuō)明。”2、《審議選舉表決統(tǒng)計(jì)匯總情況表》復(fù)印件上顯示，大會(huì)召開(kāi)日期為2015年9月24日，本次大會(huì)議題為業(yè)主對(duì)會(huì)所的使用維權(quán)。3、《業(yè)委會(huì)會(huì)議記錄》復(fù)印件，時(shí)間為2015年8月24日，會(huì)議內(nèi)容為：①、搞清會(huì)所的所有權(quán)和使用權(quán)；②、會(huì)所的使用范圍？按規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，超規(guī)劃的用房交給業(yè)主大會(huì)使用；③、聘請(qǐng)律師進(jìn)行會(huì)所維權(quán)的洽談、提起訴訟等相關(guān)事宜；④、律師訴訟費(fèi)；⑤、提交業(yè)主大會(huì)表決。該會(huì)議紀(jì)要上無(wú)人簽名，僅有原告蓋章。4、原告和業(yè)主大會(huì)蓋章的無(wú)署期的關(guān)于決議的列項(xiàng)內(nèi)容：①、委托律師就小區(qū)會(huì)所所有權(quán)和使用權(quán)及物業(yè)管理用房問(wèn)題，展開(kāi)調(diào)查、取證、協(xié)商、談判、調(diào)解、提起訴訟。律師法律服務(wù)費(fèi)(金額略)由小區(qū)創(chuàng)收支出；②、要求小區(qū)開(kāi)發(fā)商將非法占用的物業(yè)管理用房返還給全體業(yè)主使用；③、要求查明確認(rèn)會(huì)所所有權(quán)、使用權(quán)等相關(guān)事實(shí)情況；④、要求小區(qū)開(kāi)發(fā)商將小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)使用恢復(fù)到原規(guī)劃設(shè)計(jì)確定的范圍。

原告起訴本案，為證明其接受業(yè)主大會(huì)的授權(quán)提供前述案件中提供的證據(jù)1、2、3、4復(fù)印件,另行提供記載時(shí)間為2015年9月24日的《業(yè)委會(huì)會(huì)議記錄》復(fù)印件，其余記載內(nèi)容與前述證據(jù)3完全一致，亦無(wú)人簽名，僅有原告和業(yè)主大會(huì)蓋章。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施管理的組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。從其履行職責(zé)的范圍看，有權(quán)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，有權(quán)履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主大會(huì)賦予業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的法定程序確定完成，必須依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)；提交經(jīng)業(yè)主物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票二分之一以上通過(guò)的業(yè)主大會(huì)決議等；相鄰權(quán)指不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人在處理相鄰關(guān)系時(shí)所享有的權(quán)利。具體是指在相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或者使用人之間，任何一方為了行使物權(quán)的順暢性、保持物權(quán)的完好性，使物權(quán)的圓滿狀態(tài)不受限制，而享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。相鄰權(quán)人必須是占有或控制不動(dòng)產(chǎn)與相鄰權(quán)的相對(duì)方的不動(dòng)產(chǎn)毗鄰，任何相鄰一方應(yīng)當(dāng)保證其他相鄰方正常使用不動(dòng)產(chǎn)和安寧，要為相鄰人使用其不動(dòng)產(chǎn)提供一定的便利，即容忍鄰人在合理范圍內(nèi)使用自己的不動(dòng)產(chǎn)。小區(qū)的業(yè)主之間在使用物業(yè)過(guò)程中受到相鄰權(quán)侵害，有權(quán)訴訟主張，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，無(wú)對(duì)物業(yè)占有和無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)，其是一個(gè)組織，不能直接作為以相鄰權(quán)基礎(chǔ)關(guān)系的原告起訴，法定例舉業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)的事項(xiàng)中，沒(méi)有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)可以有此訴訟侵權(quán)責(zé)任主體資格的權(quán)利，但其中第(五)規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。”法定例舉由業(yè)主大會(huì)的共同決定的事項(xiàng)中也沒(méi)有規(guī)定小區(qū)業(yè)主主張相鄰權(quán)是業(yè)主大會(huì)共同決定的權(quán)利。每一個(gè)業(yè)主均依法享有獨(dú)立主張相鄰權(quán)的民事權(quán)利。故原告以相鄰權(quán)為訴因提起本案侵權(quán)責(zé)任訴訟，必須經(jīng)業(yè)主特別授權(quán)，然系爭(zhēng)小區(qū)業(yè)主沒(méi)有對(duì)此事項(xiàng)議題召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)，原告未經(jīng)業(yè)主授權(quán)或者經(jīng)業(yè)主代表授權(quán)。原告舉證的于2015年9月24日召開(kāi)業(yè)主大會(huì)及其表決決議的內(nèi)容中沒(méi)有關(guān)于業(yè)主大會(huì)授權(quán)原告以相鄰權(quán)訴因提起本案侵權(quán)責(zé)任訴訟的特別授權(quán)內(nèi)容?！秾徸h選舉表決統(tǒng)計(jì)匯總情況表》復(fù)印件上明確該次大會(huì)議題為業(yè)主對(duì)會(huì)所的使用維權(quán)；兩份《業(yè)委會(huì)會(huì)議記錄》復(fù)印件上均無(wú)業(yè)主大會(huì)授權(quán)原告以相鄰權(quán)訴因提起本案侵權(quán)責(zé)任訴訟的特別授權(quán)內(nèi)容，且其中第②點(diǎn)內(nèi)容為：“會(huì)所的使用范圍？按規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，超規(guī)劃的用房交給業(yè)主大會(huì)使用”，這里的“按規(guī)劃經(jīng)營(yíng)”，僅指規(guī)劃上的用房面積數(shù)額，明確特指被告會(huì)所用房的面積一項(xiàng)內(nèi)容，沒(méi)有其他任何內(nèi)容。被告提供的證據(jù)4中的第④點(diǎn)：“要求小區(qū)開(kāi)發(fā)商將小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)使用恢復(fù)到原規(guī)劃設(shè)計(jì)確定的范圍。”也僅指原規(guī)劃被告會(huì)所用房的面積數(shù)額，沒(méi)有包括被告的系爭(zhēng)房屋用途。故原告對(duì)被告以相鄰權(quán)訴因提起侵權(quán)責(zé)任訴訟，沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主、業(yè)主代表或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，原告與被告使用系爭(zhēng)房屋的用途不存在相鄰關(guān)系或者直接的利害關(guān)系，故原告沒(méi)有起訴本案的訴訟主體資格。各小業(yè)主均依法享有獨(dú)立主張相鄰權(quán)的訴權(quán)。故本院對(duì)原告起訴本案的訴權(quán)，予以駁回。據(jù)此，裁定如下：

駁回原告的起訴。

【案例評(píng)析】