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物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式分為包干制和酬金制，兩者最大的區(qū)別在于盈余或者虧損是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是全體業(yè)主享有或者承擔(dān)。酬金制模式下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)系代管性質(zhì)，物業(yè)服務(wù)資金實(shí)際由全體業(yè)主共有，因此對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開信息的要求也更高。而包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)亦需要向業(yè)主履行一定公開義務(wù)。然而，實(shí)踐中包干制下物業(yè)公司向業(yè)主公開信息的范圍仍存在較大爭議。本文筆者將從承辦的一起業(yè)主知情權(quán)糾紛案件出發(fā)，與各位讀者探討物業(yè)包干制下信息的公開范圍。
案情簡介：
原告A系上海市某小區(qū)的業(yè)主。被告B物業(yè)公司自2005年作為前期物業(yè)入駐小區(qū)并為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制的形式。2014年9月，B公司與業(yè)委會(huì)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》,約定物業(yè)管理期限自2014年9月1日至2016年8月31日，到期后因業(yè)委會(huì)換屆未續(xù)簽合同，目前仍由B公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。《物業(yè)管理服務(wù)合同》還約定，B公司對(duì)小區(qū)共有設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)所具有維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)。原告A認(rèn)為，自B公司進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)后，采取消極服務(wù)的態(tài)度，導(dǎo)致監(jiān)控、消防、電梯等公用設(shè)施無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，停車秩序混亂，業(yè)主的安全生活受到了破壞，遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求B公司提供物業(yè)管理工作計(jì)劃、總結(jié)、財(cái)務(wù)報(bào)表，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支賬目及其明細(xì)賬目，以及電梯維護(hù)保養(yǎng)合同、電梯維護(hù)保養(yǎng)記錄、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)記錄、垃圾清運(yùn)合同、快遞柜合同等供業(yè)主查閱、復(fù)制。
法院觀點(diǎn)：
法院認(rèn)為，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》及《關(guān)于住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式有關(guān)問題的通知》并未要求包干制下物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)算情況、收支情況和決算情況等。包干制與酬金制的區(qū)別之一即在于物業(yè)服務(wù)費(fèi)在性 質(zhì)上有所不同，進(jìn)而決定了業(yè)主是否可行使對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)收支的監(jiān)督權(quán)。并且，《物業(yè)管理服務(wù)合同》中未約定B公司應(yīng)向小區(qū)業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)提供會(huì)計(jì)制度概念下的包含資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表等財(cái)務(wù)報(bào)表這一合同義務(wù)，以上信息不屬于業(yè)主知情權(quán)范圍。因此，小區(qū)的物業(yè)管理工作計(jì)劃、總結(jié)、財(cái)務(wù)報(bào)表、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支賬目及其明細(xì)賬目無須向業(yè)主公開。
關(guān)于電梯維護(hù)保養(yǎng)合同、電梯維護(hù)保養(yǎng)記錄、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)記錄、樓宇對(duì)講系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)記錄、等應(yīng)否提供給業(yè)主查閱這一問題，法院認(rèn)為，對(duì)包括電梯、消防設(shè)施等公共設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，本身即為《物業(yè)管理服務(wù)合同》本身約定的服務(wù)內(nèi)容，相關(guān)資料亦應(yīng)存檔保留。在包干制這一物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式下，將上述公共設(shè)備維保記錄提供給業(yè)主查閱，也能夠更好地監(jiān)督、督促B公司完善自身的物業(yè)服務(wù)水平。
另外，業(yè)主的知情權(quán)不應(yīng)僅限于對(duì)共用設(shè)施資金收支明細(xì)清單或是審計(jì)報(bào)告的查閱，審計(jì)報(bào)告雖已公示，但業(yè)主對(duì)于審計(jì)報(bào)告中有疑問的內(nèi)容，業(yè)主有權(quán)利要求物業(yè)服務(wù)公司提供對(duì)應(yīng)的費(fèi)用清單、賬目明細(xì)、收支憑證、銀行賬戶明細(xì)等加以查閱，此舉既保障了業(yè)主的知情權(quán)，亦可有效消除有可能產(chǎn)生的不必要之誤會(huì)。因此，公共場(chǎng)地設(shè)施租金、廣告費(fèi)（含電梯、門禁、公共部位等廣告等）、場(chǎng)地使用費(fèi)等公共收益賬目及其資料憑證（含財(cái)務(wù)收支賬目明細(xì)、收支憑證、銀行賬戶明細(xì)等具體資料）應(yīng)提供給業(yè)主查閱。
律師分析與啟示：
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
上述條款僅對(duì)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)有權(quán)知情的范圍作出了規(guī)定，如公共收益、維修資金的使用情況、車位、車庫的處分情況等，但并未對(duì)公示公開的具體內(nèi)容和形式作出詳細(xì)規(guī)定，例如合同、工作記錄、財(cái)務(wù)報(bào)表、原始憑證等是否應(yīng)當(dāng)公開。同時(shí)，該條款也并未根據(jù)酬金制和包干制收費(fèi)模式的不同，對(duì)業(yè)主知情權(quán)的范圍進(jìn)行區(qū)分。
從包干制和酬金制的區(qū)別來看，包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式；酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。在酬金制的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬于代管性質(zhì)，仍為交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主所有，而包干制有所不同，最大區(qū)別在于物業(yè)服務(wù)費(fèi)在性質(zhì)上有所不同，進(jìn)而決定了包干制下業(yè)主是否可行使對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)收支的監(jiān)督權(quán)。因此，在包干制下，物業(yè)收取物業(yè)費(fèi)之后不存在對(duì)業(yè)主多退少補(bǔ)的情況，業(yè)主沒有必要對(duì)物業(yè)費(fèi)收支狀況了如指掌，故財(cái)務(wù)報(bào)表、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支賬目及其明細(xì)等物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況不屬于上述業(yè)主知情權(quán)的范圍。
而電梯維護(hù)保養(yǎng)合同、電梯維護(hù)保養(yǎng)記錄、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)文件和記錄，體現(xiàn)的是小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)情況和物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，涉及全體業(yè)主的切身利益，無論收費(fèi)模式是包干制還是酬金制，都應(yīng)當(dāng)予以公開，便于業(yè)主更加充分地行使監(jiān)督權(quán)。
至于業(yè)主在行使知情權(quán)時(shí)是否有權(quán)要求公開原始憑證，實(shí)踐中存在較大爭議。目前，法律、司法解釋并未明確規(guī)定業(yè)主是否有權(quán)要求公布、查閱公共收益、維修資金及其他收支情況的原始憑證。從我們檢索到的案例來看，目前上海一中院、二中院內(nèi)部對(duì)業(yè)主知情權(quán)是否包含要求公開、查閱原始憑證尚未形成統(tǒng)一的裁判意見，部分判決認(rèn)為原始憑證涉及業(yè)主共有權(quán)以及共同管理權(quán)的相關(guān)事項(xiàng)，故業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查閱、復(fù)制，部分判決認(rèn)為業(yè)主知情權(quán)的行使應(yīng)受到適當(dāng)限制，原始憑證屬于物業(yè)公司內(nèi)部經(jīng)營事宜，不宜公開。
從整體來看，實(shí)踐中法院對(duì)業(yè)主知情權(quán)范圍的裁判口徑逐漸放寬，越來越多案例中法院支持了業(yè)主關(guān)于公開設(shè)施設(shè)備維護(hù)情況、財(cái)務(wù)明細(xì)以及原始憑證的請(qǐng)求。我們認(rèn)為，雖然包干制下物業(yè)公司有權(quán)不對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況予以公示，但無論小區(qū)物業(yè)采取的是包干制還是酬金制，都不能實(shí)質(zhì)上影響業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，物業(yè)公司也不得以包干制作為擋箭牌，惡意隱藏應(yīng)公示的信息。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)明確業(yè)主知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)的范圍，考慮該信息與業(yè)主利益之間是否具有緊密關(guān)聯(lián)，及時(shí)提供給業(yè)主有權(quán)查閱的信息并予以適當(dāng)協(xié)助，也同時(shí)注意保護(hù)自身的商業(yè)秘密，避免無原則地為業(yè)主提供所有信息的情況。
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