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摘要：伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場的深層次矛盾逐漸浮出水面，近幾年逐漸涌現(xiàn)“以物抵債”之衍生品——“以房抵債”之亂象。“以房抵債”糾紛自發(fā)生起一直是人民法院審判中的熱點與難點問題，但《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》的出臺為“以房抵債”糾紛審判提供了裁判思路。本文立足于現(xiàn)行“以房抵債”的裁判觀點，在結(jié)合民法典擔(dān)保責(zé)任條款變化的基礎(chǔ)上，分析民法典施行后對“以房抵債”產(chǎn)生的影響，進(jìn)而為建設(shè)工程領(lǐng)域承包商應(yīng)對“以房抵工程款”現(xiàn)象提出針對性的建議與策略。
關(guān)鍵詞：以房抵債 不動產(chǎn)抵押 民法典 九民紀(jì)要 承包商
一、“以房抵債”的概念及現(xiàn)行裁判規(guī)則
“以房抵債”是自“以物抵債”概念中衍生出的一概念。所謂以房抵債，是指債權(quán)人基于實現(xiàn)自身債權(quán)的目的，雙方當(dāng)事人于債務(wù)履行期限屆滿前或?qū)脻M后簽訂抵債協(xié)議，表示債務(wù)人自愿接受以房產(chǎn)折價清償債務(wù)的約定。
在“以房抵債”糾紛出現(xiàn)的早期階段，因法律與制度并未針對“以物抵債”或“以房抵債”出臺相關(guān)的規(guī)范，導(dǎo)致實踐中“以房抵債”的糾紛審判存在矛盾，法院與法院之間無法形成統(tǒng)一的裁判觀點?；诖朔N情況，最高人民法院于2019年11月14日發(fā)布《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（以下簡稱“《九民紀(jì)要》”）對“以物抵債”的裁判思路加以規(guī)范。根據(jù)《九民紀(jì)要》第四十四條【1】與第四十五條【2】的規(guī)定可知，“以房抵債”的裁判觀點因抵債協(xié)議簽訂時間的不同而不同，具體可以劃分為在債務(wù)履行期限屆滿前簽訂抵債協(xié)議與在債務(wù)履行期限屆滿后簽訂抵債協(xié)議。
（一）債務(wù)履行期限屆滿前簽訂“以房抵債”協(xié)議的裁判規(guī)則
在《九民紀(jì)要》出臺前，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有”的規(guī)定，在債務(wù)履行期限屆滿前合同當(dāng)事人簽訂的抵債協(xié)議存在構(gòu)成流押的風(fēng)險，可能因違反法律規(guī)定而被認(rèn)定為無效。但是《九民紀(jì)要》出臺后，明確了在債務(wù)履行期限屆滿前簽訂的抵債協(xié)議屬于讓與擔(dān)保的法律性質(zhì)，雖然其可能存在履行期限屆滿前債務(wù)人不能履行債務(wù)時抵押物就歸屬于債權(quán)人所有的約定，但是該流押條款的無效并不當(dāng)然影響整個抵債協(xié)議的效力。從效力上而言，抵債協(xié)議仍然是有效的，若債務(wù)人到期無法償還債務(wù)時，債權(quán)人享有就抵押物通過折價、拍賣、變賣等方式償還債務(wù)的權(quán)利?！?】從合同的性質(zhì)而言，抵債協(xié)議屬于實踐合同，其是否產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男Яπ枰罁?jù)是否公示而定，在“以房抵債”中來講，所謂公示即指辦理房屋的抵押登記。若在“以房抵債”中，合同當(dāng)事人已經(jīng)就房屋進(jìn)行抵押登記，則以構(gòu)成讓與擔(dān)保加以處理，雖然債權(quán)人并無請求確認(rèn)財產(chǎn)歸其所有的權(quán)利，但是債權(quán)人可以請求參照法律關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對房屋拍賣、變賣、折價優(yōu)先償還其債權(quán)，同理債務(wù)人亦可請求對該房屋拍賣、變賣、折價償還所欠債權(quán)人合同項下債務(wù)。若在“以房抵債”中，合同當(dāng)事人并未就房屋進(jìn)行抵押登記，則該份抵債協(xié)議無法發(fā)揮物權(quán)上的優(yōu)先受償效力，僅是一份債權(quán)性質(zhì)的擔(dān)保協(xié)議。
（二）債務(wù)履行期限屆滿后簽訂“以房抵債”協(xié)議的裁判規(guī)則
關(guān)于在債務(wù)履行期限屆滿后簽訂的抵債協(xié)議，主要涉及到對其性質(zhì)與效力的認(rèn)定。在《九民紀(jì)要》出臺前，關(guān)于“以房抵債”性質(zhì)的爭論主要在于其是屬于實踐合同還是諾成合同，“以房抵債”的效力是產(chǎn)生債務(wù)更新的效果還是新債清償?shù)男Ч?。根?jù)《九民紀(jì)要》第四十四條的規(guī)定，目前通說認(rèn)為在債務(wù)履行期限屆滿后簽訂的“以房抵債”協(xié)議，其性質(zhì)上屬于諾成合同，產(chǎn)生新債清償之法律后果?！?】之所以將“以房抵債”協(xié)議界定為諾成合同，主要在于若將“以房抵債”協(xié)議置于代物清償之體系中，則混淆了“受領(lǐng)他種給付”與交付標(biāo)的物的概念，在原定的標(biāo)的物為房屋的情況下，“受領(lǐng)他種給付”無法實現(xiàn)“登記”清償?shù)哪康呐c效力。除此以外，在諾成合同為原則的合同體系背景下，將“以房抵債”協(xié)議界定為實踐合同，不僅有悖合同體系的意思自治原則，同時還會對商事誠信交易產(chǎn)生負(fù)面影響。從《九民紀(jì)要》的規(guī)定來看，在債務(wù)履行期限屆滿后簽訂“以房抵債”協(xié)議不存在認(rèn)定為流押條款的可能，一般認(rèn)定其產(chǎn)生有效的法律后果。此時如何處理需要依據(jù)是否完成了登記而定，若當(dāng)事人簽訂“以房抵債”協(xié)議時完成了該房屋的登記，則債權(quán)人取得該房屋的所有權(quán)；若當(dāng)事人簽訂“以房抵債”協(xié)議時未完成該房屋的登記，則債權(quán)人不能直接請求確認(rèn)其對該房屋享有所有權(quán)，只能請求債務(wù)人履行該份“以房抵債”協(xié)議。需要注意的是，《九民紀(jì)要》在本問題的處理時強調(diào)人民法院需要重點審查“以房抵債”協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益或其他無效等情形，若存在此種情形的，不僅當(dāng)事人可以申請撤銷該份“以房抵債”協(xié)議，第三人還享有請求人民法院認(rèn)定該份協(xié)議無效或申請撤銷該份協(xié)議的權(quán)利。【5】
二、《中華人民共和國民法典》擔(dān)保責(zé)任條款的變化
我國第一部民法典于2020年5月28日經(jīng)第十三屆全國人民代表大會第三次會議表決通過并向全社會公布，自2021年1月1日起施行。雖然民法典從體例上進(jìn)行了較大的調(diào)整，但其并非簡單的法律匯編，也并不是對我國民事法律進(jìn)行全新的制定，而是在我國現(xiàn)行民事法律、法規(guī)、司法解釋等規(guī)范性文件的基礎(chǔ)上加以修改與完善。我國民法典共七編，其中擔(dān)保物權(quán)隸屬于物權(quán)，被列在第二編第四分編，擔(dān)保責(zé)任條款的變化主要為以下十個方面：
1.民法典第三百八十八條【6】的規(guī)定是在《物權(quán)法》第一百七十二條【7】的基礎(chǔ)上進(jìn)行外沿性拓展。從民法典的規(guī)定可以看出，擔(dān)保合同不僅包括了傳統(tǒng)意義上的抵押合同、質(zhì)押合同，最為重要的是還包括了其他具有擔(dān)保功能的合同，如實踐中常見的讓與擔(dān)保合同。
2.民法典第三百九十五條【8】的規(guī)定是在《物權(quán)法》第一百八十條【9】的基礎(chǔ)上加以修改。從兩個條文的內(nèi)容對比來看，《民法典》新增海域使用權(quán)作為可以抵押的財產(chǎn)，同時將原《物權(quán)法》規(guī)定的“以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)”予以刪除。
3.民法典第三百九十九條【10】的規(guī)定是在《物權(quán)法》第一百八十四條【11】的基礎(chǔ)上加以修改。從兩個條文的內(nèi)容對比來看，民法典刪除“耕地”為不可抵押的財產(chǎn)的規(guī)定。除此以外，將原《物權(quán)法》規(guī)定的“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施”的表述修改為“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施”。
4.民法典第四百條【12】的規(guī)定是在《物權(quán)法》第一百八十五條【13】的基礎(chǔ)上加以修改。從《民法典》的規(guī)定可以看出，其不再對抵押財產(chǎn)的情況作詳細(xì)化規(guī)定，而是賦予當(dāng)事人更多的意思自治空間。
5.民法典第四百零一條【14】的規(guī)定是在《物權(quán)法》第一百八十六條【15】的基礎(chǔ)上進(jìn)行修改的。從民法典的文本表述來看，其并未使用原《物權(quán)法》“不得”的表述手法，而是將其修訂為“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償”。
6.民法典第四百零五條【16】是在《物權(quán)法》第一百九十條【17】的基礎(chǔ)上進(jìn)行修改的。從《民法典》的規(guī)定來看，抵押權(quán)對租賃關(guān)系的影響以“時間先后”及“占有”兩方面作為評價的要素。
7.民法典第四百零六條【18】是對《物權(quán)法》第一百九十一條【19】的重大修改。從民法典的規(guī)定可知，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)不再以征得抵押權(quán)人的同意作為轉(zhuǎn)讓的前提條件，抵押人只需向抵押權(quán)人履行及時通知的義務(wù)。
8.民法典第四百一十條【20】是在《物權(quán)法》第一百九十五條【21】的基礎(chǔ)上進(jìn)行修改的。從民法典的規(guī)定來看，其將原《物權(quán)法》規(guī)定的“其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民依法撤銷該協(xié)議”修改為“其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議”。
9.民法典第四百一十四條【22】是在《物權(quán)法》第一百九十九條【23】的基礎(chǔ)上進(jìn)行了修改。民將原《物權(quán)法》規(guī)定的“抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償”修改為“抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時間先后確定清償順序”。
10.民法典第四百二十三條【24】是在《物權(quán)法》第二零六條【25】的基礎(chǔ)上進(jìn)行的修改。民法典將原《物權(quán)法》規(guī)定的抵押財產(chǎn)被查封、扣押的情形加以限定，修改為抵押權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道抵押財產(chǎn)被查封、扣押的情形下，抵押權(quán)人的債權(quán)方確定。
三、《中華人民共和國民法典》施行后對“以房抵債”的影響
結(jié)合前文第二部分民法典擔(dān)保責(zé)任條款的十個方面變化，我們在現(xiàn)行“以房抵債”裁判規(guī)則的基礎(chǔ)上進(jìn)而分析出，于2020年1月1日民法典施行后，重點會對“以房抵債”產(chǎn)生以下五個方面的影響：
（一）讓與擔(dān)保為“以房抵債”提供了良好的法律生存環(huán)境
根據(jù)民法典第三百八十八條的規(guī)定可知，擔(dān)保合同除了包含傳統(tǒng)意義上的抵押合同、質(zhì)押合同，還包括了其他具有擔(dān)保功能的合同，如讓與擔(dān)保合同、融資租賃合同、所有權(quán)保留合同等。雖然讓與擔(dān)保等合同并不屬于我國法定的擔(dān)保物權(quán)的范疇，但是其以轉(zhuǎn)移所有權(quán)等方式發(fā)揮著擔(dān)保之功能，屬于事實上的擔(dān)保合同?！?6】雖然債務(wù)履行期限屆滿前簽訂的“以房抵債”協(xié)議在《九民紀(jì)要》第四十五條頒布后，已從裁判規(guī)則上不再認(rèn)定其構(gòu)成流押，不會面臨被認(rèn)定為無效的法律后果，并且完成抵押登記的“以房抵債”協(xié)議從性質(zhì)上而言屬于讓與擔(dān)保，具有優(yōu)先受償?shù)姆尚ЯΓ?/span>《九民紀(jì)要》僅是最高人民法院為統(tǒng)一全國法院的裁判思路而發(fā)布的規(guī)范性指引，其不是法律，也不是司法解釋，并不具有法律的適用效力，不能直接作為人民法院裁判案件的依據(jù)。因此，此次民法典將讓與擔(dān)保此類的非典型擔(dān)保納入法典，為我國非典型擔(dān)保創(chuàng)造了良好的法律生存環(huán)境。
（二）“以房抵債”協(xié)議實現(xiàn)從無效的流押條款向有效的清算型擔(dān)保的轉(zhuǎn)換【27】
根據(jù)民法典第四百零一條的規(guī)定可知，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前與抵押人簽訂的“以房抵債”協(xié)議，若約定了流押條款的內(nèi)容，此時抵押權(quán)人只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。所謂流押條款是指當(dāng)事人在合同中約定，若債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)直接取得抵押財產(chǎn)的所有權(quán)的約定。在《民法典》頒布施行前，我國《物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定了禁止流押。在實踐中，若當(dāng)事人在合同中有關(guān)于流押條款的表述，則會構(gòu)成《民法總則》第一百五十三條違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定進(jìn)而導(dǎo)致民事法律行為無效的法律后果。但是在民法典施行后，“以房抵債”協(xié)議并不產(chǎn)生當(dāng)然無效的法律后果，相反，其依法產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)姆尚Я?/span>。需要注意的是，并非所有的“以房抵債”皆具有優(yōu)先受償?shù)姆尚Я?/span>，此處需要準(zhǔn)確理解其適用的兩個條件：第一，“以房抵債”協(xié)議中的房屋抵押權(quán)已經(jīng)辦理了抵押登記手續(xù)；第二，抵押權(quán)的實現(xiàn)需要依照法定程序的規(guī)定予以實現(xiàn)?！?8】
（三）在后設(shè)立的抵押權(quán)無法對抗在前已轉(zhuǎn)移對房屋占有的租賃權(quán)
根據(jù)民法典第四百零五條的規(guī)定可知，“抵押不破租賃”規(guī)則相較于《物權(quán)法》第一百九十條的規(guī)定而言有兩個方面的變化。第一，可以對抗設(shè)立在后抵押權(quán)的租賃權(quán)需要是承租人已經(jīng)實現(xiàn)對租賃物占有的租賃權(quán)。在“以房抵債”中，若用來抵債的房屋已經(jīng)出租并由承租人占有，則此時該租賃權(quán)具有對抗抵押權(quán)的效力。若房屋僅是簽訂了租賃合同并未由承租人占有，則此時租賃權(quán)僅是一般債權(quán)，無法對抗后設(shè)立的抵押權(quán)。第二，需要在后的抵押權(quán)已設(shè)立。在原《物權(quán)法》中規(guī)定的是“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”。在不動產(chǎn)抵押中，抵押合同的簽訂并不意味著抵押權(quán)的設(shè)立，而且此種債權(quán)性質(zhì)的抵押合同本就弱于可以對抗物權(quán)的租賃權(quán)?！?9】但《民法典》規(guī)定需為已設(shè)立的抵押權(quán)，即在“以房抵債”中需要已經(jīng)就該房屋完成了抵押登記程序，而不僅僅是抵押合同的簽訂。
（四）抵押人轉(zhuǎn)讓房屋不再以抵押權(quán)人同意作為前提條件
根據(jù)《民法典》第四百零六條的規(guī)定可知，在“以房抵債”協(xié)議中，除非抵債協(xié)議另有約定外，抵押人可以轉(zhuǎn)讓房屋，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，并不影響原抵押權(quán)的效力。但是本條規(guī)定，同時也向抵押人設(shè)置了一項附隨義務(wù)，即本條第二款規(guī)定的通知義務(wù)，若在實踐中，抵押人轉(zhuǎn)讓房屋未向抵押權(quán)人通知，其并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力?！?0】之所以本次民法典一改原《物權(quán)法》第一百九十一條抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)需要經(jīng)抵押權(quán)人同意的規(guī)定，是在于原物權(quán)法的規(guī)定不僅造成了實踐中，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)效力問題裁判的混亂，同時也是對抵押權(quán)作為物權(quán)具有追及效力的否定。因此，本次民法典的規(guī)定是從法定層面上承認(rèn)抵押權(quán)的追及效力，旨在實現(xiàn)抵押人、抵押權(quán)人之間的利益平衡。除此以外，本條還有另一個方面的變化在于，對“提前清償或提存”的態(tài)度轉(zhuǎn)變。在《物權(quán)法》主張的原則上不應(yīng)轉(zhuǎn)讓的態(tài)度下，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意實施了轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的行為，則應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存，或者在受讓人實施代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的情況下，抵押人方可轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。但是《民法典》態(tài)度為抵押財產(chǎn)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這個轉(zhuǎn)讓行為本身就是合法的，那么原則上在債務(wù)履行期限屆滿前不應(yīng)該向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存?！?1】但是基于抵押權(quán)人權(quán)利的保護(hù)，在此設(shè)置了一項例外情形，即抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。
（五）抵押財產(chǎn)的清償順序以抵押登記時間的先后順序為準(zhǔn)
根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十九條的規(guī)定可知，抵押財產(chǎn)的清償以登記作為第一順位規(guī)則并按照登記的先后順序清償，順序相同的，則按照債權(quán)比例清償。另根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第五十八條的規(guī)定，當(dāng)事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的，視為順序相同。但是此次民法典對抵押財產(chǎn)的清償規(guī)則加以修改，同樣認(rèn)可登記作為第一順位清償，但是清償順序則以登記時間為準(zhǔn)。之所以這樣規(guī)定在于，我國2019年對《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》加以修訂，其中第六十七條規(guī)定不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照受理時間的先后順序依次辦理登記。因此，為實現(xiàn)立法體系與內(nèi)容的協(xié)調(diào)與一致，公平保障抵押權(quán)人之間的抵押權(quán)，《民法典》對抵押權(quán)的清償順位規(guī)則修改為“在抵押權(quán)都已經(jīng)登記的情況下，抵押權(quán)人的清償順序根據(jù)抵押登記的時間先后確定”。
四、《中華人民共和國民法典》施行后承包方的應(yīng)對策略
在建設(shè)工程領(lǐng)域，“以房抵債”的情形多表現(xiàn)為開發(fā)商以所建設(shè)的房屋用來抵押欠付承包商的工程款，也即“以房抵工程款”。基于前文第二部分《民法典》擔(dān)保責(zé)任條款的十個變化及第三部分五個方面的重大影響，本部分旨在民法典施行后，為承包商應(yīng)對“以房抵工程款”的情形提出五點可行性的建議與策略。
（一）承包商可以通過簽訂“以房抵工程款”協(xié)議的方式來實現(xiàn)自己的債權(quán)
在以往的裁判實踐中，“以房抵工程款”協(xié)議的效力要么是基于因構(gòu)成流押條款而被認(rèn)定為無效【32】，要么被認(rèn)定為讓與擔(dān)保，因該種非典型性擔(dān)保形式無論在《中華人民共和國擔(dān)保法》及《中華人民共和國物權(quán)法》中都未作規(guī)定，違反了物權(quán)法定的原則，而被認(rèn)定為無效。【33】但是在民法典施行后，讓與擔(dān)保從法律層面具有了合法的地位與效力，“以房抵工程款”協(xié)議不再面臨被認(rèn)定為無效的法律后果。因此，從承包商的角度而言，在開發(fā)商欠付工程款的情形下，可以通過簽訂“以房抵工程款”協(xié)議的方式來實現(xiàn)自己的債權(quán)。
（二）在“以房抵工程款”協(xié)議簽訂后，承包商應(yīng)及時辦理房屋抵押登記
雖然從法律上來講，“以房抵工程款”協(xié)議具有了合法的地位與效力，但是為了凸顯抵押權(quán)作為物權(quán)，優(yōu)先于債權(quán)的效力，在今后的實踐中，承包商在簽訂“以房抵工程款”協(xié)議后應(yīng)及時辦理房屋抵押登記，以此實現(xiàn)抵押權(quán)不同于普通債權(quán)的優(yōu)先效力。在以往的審判實踐中，有的法院裁判認(rèn)為，以房抵工程款而擬受讓不動產(chǎn)的受讓人，在完成不動產(chǎn)法定登記之前，該以房抵工程款并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對交易不動產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)?！?4】且從《民法典》第四百零一條的規(guī)定可知，在債務(wù)履行期限屆滿前簽訂的“以房抵債”協(xié)議，其要享有優(yōu)先受償?shù)男Я?/span>，需要已經(jīng)辦理抵押登記。
另外，從民法典第四百零五條的規(guī)定可知，在“新抵押不破租賃”規(guī)則中，與租賃權(quán)相對抗的抵押權(quán)需要是已設(shè)立的抵押權(quán)，同時已登記的抵押權(quán)可以對抗未轉(zhuǎn)移占有的租賃權(quán)?！?5】而且在之前的審判實踐中，“抵押不破租賃”的規(guī)定往往會在執(zhí)行案件中遭到阻卻，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條【36】的規(guī)定可知，租賃人若沒有對抵押財產(chǎn)形成持續(xù)且合法的占有，則不能夠阻卻抵押財產(chǎn)被執(zhí)行的后果。【37】在“新抵押不破租賃”規(guī)則中，承包商及時辦理抵押登記一方面可以具有對抗未轉(zhuǎn)移占有租賃權(quán)的效力，另一方面也為日后申請執(zhí)行房屋實現(xiàn)抵押權(quán)提供優(yōu)勢。
綜上所述，在民法典施行后，承包商為保障自身抵押權(quán)的實現(xiàn)，應(yīng)在簽訂“以房抵工程款”協(xié)議后及時辦理房屋的抵押登記。
（三）承包商需要密切關(guān)注房屋的所有權(quán)、租賃權(quán)等權(quán)屬情況的變化
在以往的審判實踐中，開發(fā)商未經(jīng)承包商同意與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓房屋的合同，雖然從效力上而言，房屋轉(zhuǎn)讓合同是有效的，但是因未征得承包商的同意，該轉(zhuǎn)讓行為無法產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力。【38】但是在《民法典》施行后，根據(jù)民法典第四百零六條的規(guī)定可知，在今后“以房抵工程款”的情形下，房屋所有權(quán)的變更不再需要經(jīng)過承包商的同意，開發(fā)商對房屋享有更大的自主權(quán)與決定權(quán)。若開發(fā)商與第三人簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同并履行完相應(yīng)的變更登記手續(xù)，即使未取得承包商的同意，該轉(zhuǎn)讓房屋的行為依舊發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力。雖然民法典同時規(guī)定開發(fā)商負(fù)有通知義務(wù)，但是通知義務(wù)的不履行并不會影響轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)變動的效力，此時承包商僅可以請求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，在今后的“以房抵工程款”情況下，承包商需密切關(guān)注抵押房屋的所有權(quán)變更動向，防止開發(fā)商私自轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)，出現(xiàn)損害自身抵押權(quán)實現(xiàn)的情況。此外，承包商在簽訂“以房抵工程款”協(xié)議時，還需要密切關(guān)注房屋的租賃情況。從民法典第四百零五條的規(guī)定可知，在“新抵押不破租賃”規(guī)則中，抵押權(quán)無法對抗在前已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的租賃權(quán)。如若房屋的租賃人在抵押權(quán)設(shè)定前已經(jīng)簽訂租賃合同并實際占有該房屋，則此租賃權(quán)可以實際對抗承包商的抵押權(quán)并還可以阻止該房屋被執(zhí)行的后果。因此，承包商在接受開發(fā)商將房屋作為抵押物進(jìn)行抵押，簽訂“以房抵工程款”協(xié)議時，需要對該抵押房屋的所有權(quán)、租賃權(quán)等情況了解清楚，以保障日后自身抵押權(quán)的實現(xiàn)。
（四）承包商應(yīng)及時留存證據(jù)，以備日后訴求的提出與實現(xiàn)
在以前的裁判實踐中，抵押人未將轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)所得價款提前清償債務(wù)或受讓人未實施代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的情況下，抵押人向法院申請繼續(xù)履行轉(zhuǎn)讓合同無法得到法院的支持?！?9】相反，若受讓人代為實施清償?shù)盅喝藗鶆?wù)的行為以消滅抵押權(quán)的存在，則法院會認(rèn)可該份轉(zhuǎn)讓合同可以繼續(xù)履行?！?0】但是根據(jù)《民法典》第四百零六條規(guī)定來看，抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓從之前的原則上不得轉(zhuǎn)讓改變?yōu)榭梢宰杂赊D(zhuǎn)讓，基于不得轉(zhuǎn)讓而衍生出的提前清償或提存的規(guī)則自然也就轉(zhuǎn)變?yōu)橐话闱闆r下不得提前清償或提存的規(guī)則。因此，在今后的審判實踐中，根據(jù)訴訟中“誰主張誰舉證”的規(guī)定，若承包商想就開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房屋價款提前清償工程欠款或提存，承包商需要舉證證明開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房屋的行為有損于抵押權(quán)的實現(xiàn)，這便要求承包商在簽訂“以房抵工程款”協(xié)議后，密切關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)動向，及時留存相關(guān)的證據(jù)，以備訴訟之需。
（五）承包商需要注意房屋是否存在已經(jīng)抵押的情況
在實踐中，開發(fā)商為了確保房地產(chǎn)開發(fā)資金的充足，往往會將開發(fā)的房地產(chǎn)一并抵押給銀行以申請貸款。同時，也會在招標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段或糾紛處理階段要求承包商作出接受“以房抵工程款”的承諾或簽訂“以房抵工程款”協(xié)議?！?1】那么在承包商與開發(fā)商達(dá)成“以房抵工程款”共識、辦理抵押登記時，作為抵押財產(chǎn)的房屋很有可能是已經(jīng)被抵押的房屋。在審判實踐中，法院一般認(rèn)為訟爭抵押財產(chǎn)在先主債權(quán)未受清償前，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，拍賣、變賣訟爭抵押財產(chǎn)所得的價款應(yīng)首先用于清償先主的債權(quán)，若有余額再用于清償后主的債權(quán)?！?2】因此，在民法典施行后的審判實踐中，法院依舊會遵循先主債權(quán)先行清償?shù)囊?guī)則，但是會存在一點變化，那就是登記為同一天的抵押權(quán)人不再依據(jù)債權(quán)比例進(jìn)行清償，而是依據(jù)抵押權(quán)人登記時間的先后進(jìn)行清償。在此種情形下，承包商需要了解清楚開發(fā)商所抵押的房屋是否已經(jīng)存在先主抵押權(quán)人，進(jìn)而切實評估抵押房屋的可清償價值，防止抵押權(quán)落空的情形出現(xiàn)。
結(jié)語
經(jīng)本文的前述分析可知，民法典從法律體系上追尋物權(quán)編與合同編的立法協(xié)調(diào)，探求抵押權(quán)人與抵押人之間的利益平衡。同時，在民法典施行后，“以房抵債”擁有了更為自由的法律環(huán)境，在實踐中也擁有了可發(fā)揮的空間與平臺。因此，承包商在民法典施行后，一方面需要切實把握“以房抵債”的適用規(guī)則與合法路徑，以尋求交易的高效與便捷，另一方面也需警惕現(xiàn)行“以房抵債”規(guī)則的風(fēng)險點與制度的變化，防止權(quán)益遭受損失。
【1】44.【履行期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議】當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。經(jīng)審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持。
當(dāng)事人在一審程序中因達(dá)成以物抵債協(xié)議申請撤回起訴的，人民法院可予準(zhǔn)許。當(dāng)事人在二審程序中申請撤回上訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其申請撤回起訴。當(dāng)事人申請撤回起訴，經(jīng)審查不損害國家利益、社會公共利益、他人合法權(quán)益的，人民法院可予準(zhǔn)許。當(dāng)事人不申請撤回起訴，請求人民法院出具調(diào)解書對以物抵債協(xié)議予以確認(rèn)的，因債務(wù)人完全可以立即履行該協(xié)議，沒有必要由人民法院出具調(diào)解書，故人民法院不應(yīng)準(zhǔn)許，同時應(yīng)當(dāng)繼續(xù)對原債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)行審理。
【2】45.【履行期屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議】當(dāng)事人在債務(wù)履行期屆滿前達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，因此種情況不同于本紀(jì)要第71條規(guī)定的讓與擔(dān)保，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟。經(jīng)釋明后當(dāng)事人仍拒絕變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求，但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。
【3】參見最高人民法院民事審判第二庭：《<全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要>理解與適用》，人民法院出版社，第307頁。
【4】參見最高人民法院民事審判第二庭：《<全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要>理解與適用》，人民法院出版社，第300頁。
【5】參見最高人民法院民事審判第二庭：《<全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要>理解與適用》，人民法院出版社，第301-303頁。
【6】第三百八十八條 設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效的，擔(dān)保合同無效，但是法律另有規(guī)定的除外。
擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
【7】第一百七十二條 設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效，擔(dān)保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
【8】第三百九十五條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物； （二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）海域使用權(quán)；（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。 抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。
【9】第一百八十條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。
【10】第三百九十九條 下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。
【11】第一百八十四條 下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)； （五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。
【12】第四百條 設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立抵押合同。 抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（三）抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況；（四）擔(dān)保的范圍。
【13】第一百八十五條 設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（三）抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬；（四）擔(dān)保的范圍。
【14】第四百零一條 抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。
【15】第一百八十六條 抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。
【16】第四百零五條 抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。
【17】第一百九十條 抵押權(quán)和租賃權(quán)關(guān)系訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。
【18】第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
【19】第一百九十一條 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
【20】第四百一十條 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價格。
【21】第一百九十五條 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。 抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。 抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價格。
【22】第四百一十四條 同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；（二）抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定。
【23】第一百九十九條 同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
【24】第四百二十三條 有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：（一）約定的債權(quán)確定期間屆滿；（二）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；（三）新的債權(quán)不可能發(fā)生；（四）抵押權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道抵押財產(chǎn)被查封、扣押；（五）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者解散；（六）法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。
【25】第二百零六條 有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：（一）約定的債權(quán)確定期間屆滿；（二）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；（三）新的債權(quán)不可能發(fā)生；（四）抵押財產(chǎn)被查封、扣押；（五）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；（六）法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。
【26】參見最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導(dǎo)小組：《<中華人民共和國民法典物權(quán)編>理解與適用下》，人民法院出版社，第995頁。
【27】參見最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導(dǎo)小組：《<中華人民共和國民法典物權(quán)編>理解與適用下》，人民法院出版社，第1071頁。
【28】參見最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導(dǎo)小組：《<中華人民共和國民法典物權(quán)編>理解與適用下》，人民法院出版社，第1071頁。
【29】參見最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導(dǎo)小組：《<中華人民共和國民法典物權(quán)編>理解與適用下》，人民法院出版社，第1085頁。
【30】參見最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導(dǎo)小組：《<中華人民共和國民法典物權(quán)編>理解與適用下》，人民法院出版社，第1093頁。
【31】參見最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導(dǎo)小組：《<中華人民共和國民法典物權(quán)編>理解與適用下》，人民法院出版社，第1094頁。
【32】詳見重慶市南岳建筑工程有限公司、西雙版納博森旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛二審民事判決書：https://www.itslaw.com/detail?initialization=%7B%22category%22%3A%22CASE%22%2C%22id%22%3A%224701a37b-4276-41f2-995c-33b7d68de127%22%2C%22anchor%22%3Anull%2C%22detailKeyWords%22%3A%5B%22%282019%29云民終741號%22%5D%7D#content_null。
【33】詳見楊凌地普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與陜西方元建設(shè)工程有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案：https://www.itslaw.com/detail?initialization=%7B%22category%22%3A%22CASE%22%2C%22id%22%3A%22b058bad9-223d-4029-8628-2dc331f50386%22%2C%22anchor%22%3Anull%2C%22detailKeyWords%22%3A%5B%22讓與擔(dān)保%22%5D%7D#content_null。
【34】詳見韓高偉、青海怡海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書：https://www.itslaw.com/detail?initialization=%7B%22category%22%3A%22CASE%22%2C%22id%22%3A%227428d7e3-1378-49aa-8059-d51903306304%22%2C%22anchor%22%3Anull%2C%22detailKeyWords%22%3A%5B%22抵押登記%22%2C%22以房抵工程款%22%5D%7D#content_null。
【35】參見最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導(dǎo)小組：《<中華人民共和國民法典物權(quán)編>理解與適用下》，人民法院出版社，第1086頁。
【36】第三十一條 承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。
承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。
【37】詳見北京泰坦之邦咨詢有限公司與首鑄(廣東)集團(tuán)有限公司、深圳比鄰奈兒鄉(xiāng)村聚樂部文化傳播有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書：https://www.itslaw.com/detail?initialization=%7B%22category%22%3A%22CASE%22%2C%22id%22%3A%22f1377eb1-205f-49dc-9c55-9c9660b2b36b%22%2C%22anchor%22%3Anull%2C%22detailKeyWords%22%3A%5B%22抵押不破租賃%22%5D%7D#content_null。
【38】詳見任朝與三明融華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛一審民事判決書：https://www.itslaw.com/detail?initialization=%7B%22category%22%3A%22CASE%22%2C%22id%22%3A%22314d1d33-387c-4497-9bec-7d0db60ac46e%22%2C%22anchor%22%3Anull%2C%22detailKeyWords%22%3A%5B%22物權(quán)法第一百九十一條%22%2C%22以房抵工程款%22%5D%7D#content_null。
【39】詳見羅敏、蔣煒、劉勇房屋買賣合同糾紛二審民事判決書：https://www.itslaw.com/detail?initialization=%7B%22category%22%3A%22CASE%22%2C%22id%22%3A%222ba67105-f7e1-4baa-a814-c6607423af4c%22%2C%22anchor%22%3Anull%2C%22detailKeyWords%22%3A%5B%22提前清償%22%2C%22抵押%22%5D%7D#content_null。
【40】詳見賈霞與賈淑超房屋買賣合同糾紛二審民事判決書：https://www.itslaw.com/detail?initialization=%7B%22category%22%3A%22CASE%22%2C%22id%22%3A%22e94069b6-1d2c-4826-b575-c4d46c4b9921%22%2C%22anchor%22%3Anull%2C%22detailKeyWords%22%3A%5B%22提前清償%22%2C%22抵押%22%5D%7D#content_null。
【41】參見王水力，《“以房抵工程款”法律解析》，《文豐律師》總第47期。
【42】詳見龍巖市新羅區(qū)永豐小額貸款股份有限公司與江東廷、龍巖志高動漫科技有限公司等借款合同糾紛一審民事判決書：https://www.itslaw.com/detail?initialization=%7B%22category%22%3A%22CASE%22%2C%22id%22%3A%22792e13eb-dc6d-41bb-937f-a87334243f96%22%2C%22anchor%22%3Anull%2C%22detailKeyWords%22%3A%5B%5D%7D#content_null。
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