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房地產(chǎn)租賃合同無(wú)效情形下 構(gòu)筑物被拆除時(shí)的損失認(rèn)定

2022年第05期    作者:文│劉敏青    閱讀 2,122 次

2009年7月30日，最高院頒布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《房屋租賃司法解釋》）。根據(jù)其第九條的規(guī)定，租賃合同被認(rèn)定無(wú)效后，對(duì)經(jīng)出租人同意且已形成附合的裝飾裝修損失，應(yīng)當(dāng)按照雙方各自的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)“現(xiàn)值損失”。

2020年5月28日《民法典》頒布后，最高院于2020年12月23日發(fā)布了《關(guān)于修改〈最高人民法院關(guān)于在民事審判工作中適用《中華人民共和國(guó)工會(huì)法》若干問(wèn)題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》，其中對(duì)《房屋租賃司法解釋》進(jìn)行了修正。本次修正在原規(guī)定的基礎(chǔ)上刪減了近十項(xiàng)條文，但前述第九條的內(nèi)容被完整保留了下來(lái)（該條款現(xiàn)已調(diào)整為第七條，為便于閱讀，以下涉及該條款時(shí)均稱“《房屋租賃司法解釋》第七條”）。

對(duì)于承租人在租賃物上所建構(gòu)筑物因合同無(wú)效被拆除后的損失如何承擔(dān)、是否可以直接參照適用《房屋租賃司法解釋》第七條，以及損失如何計(jì)算界定等問(wèn)題，司法實(shí)踐中多有爭(zhēng)議與討論，相關(guān)司法解釋至今也仍未進(jìn)行明確。本文擬通過(guò)一則筆者承辦的案例，分享一些對(duì)上述問(wèn)題的思考與總結(jié)。

一、引題：合同被認(rèn)定無(wú)效后，租賃期內(nèi)承租人搭設(shè)的構(gòu)筑物被拆除的損失確定成爭(zhēng)議

某高速公路公司將道路下橋孔出租給某企業(yè)，租期為5年。該企業(yè)在橋孔下進(jìn)行了倉(cāng)庫(kù)構(gòu)筑物的搭建和裝修。租期屆滿前6個(gè)月，政府以違規(guī)出租存在風(fēng)險(xiǎn)隱患為由將構(gòu)筑物強(qiáng)拆。承租人訴至法院，要求出租人承擔(dān)構(gòu)筑物被拆除的損失。

法院審理后認(rèn)為，因租賃合同無(wú)效導(dǎo)致構(gòu)筑物被拆除的損失，由原被告根據(jù)各自過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)，主要爭(zhēng)議在于構(gòu)筑物損失應(yīng)如何確定。

二、現(xiàn)值損失：租賃合同無(wú)效情形下，構(gòu)筑物損失的界定

關(guān)于因租賃合同無(wú)效，構(gòu)筑物被拆的損失如何確定以及如何承擔(dān)，現(xiàn)行法律、法規(guī)及相關(guān)司法解釋并未明確規(guī)定?！斗课葑赓U司法解釋》第七條僅規(guī)定，租賃合同無(wú)效時(shí)，對(duì)于已形成附合的裝飾裝修物，出租方不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

現(xiàn)值損失，一般理解為構(gòu)筑物被拆除之日的現(xiàn)時(shí)價(jià)值?！斗课葑赓U司法解釋》第七條只提到裝飾裝修物而沒(méi)有提到構(gòu)筑物，但在不少案例中可見(jiàn)，審判機(jī)構(gòu)一般會(huì)參照該規(guī)定處理構(gòu)筑物的損失分擔(dān)。

現(xiàn)值損失在實(shí)踐中一般有兩種計(jì)算方法。一種計(jì)算是以投資成本為基礎(chǔ)，以租期為分?jǐn)偰晗?，將剩余租期分?jǐn)偟膶?duì)應(yīng)價(jià)值作為現(xiàn)值損失；另一種計(jì)算是以投資成本為基礎(chǔ)，以構(gòu)筑物可使用年限（一般為20年）為分?jǐn)偰晗?，將剩余年限分?jǐn)偟膶?duì)應(yīng)價(jià)值作為現(xiàn)值損失。

三、現(xiàn)值損失的結(jié)算：構(gòu)筑物可使用年限與租賃合同期限之爭(zhēng)

（一）主張構(gòu)筑物按可使用年限計(jì)算現(xiàn)值的依據(jù)和理由

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（以下簡(jiǎn)稱《理解與適用》）相關(guān)內(nèi)容稱：關(guān)于裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，考慮到房屋租賃合同無(wú)效的情況下，租賃期限的約定也無(wú)效，因此目前司法實(shí)踐中對(duì)于裝飾裝修物現(xiàn)值損失的計(jì)算，傾向于只考慮房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，而無(wú)需考慮租賃期限的長(zhǎng)短。

構(gòu)筑物的現(xiàn)值損失應(yīng)參考上述觀點(diǎn)，其實(shí)際價(jià)值應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為租賃合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)構(gòu)筑物的客觀價(jià)值。在該種計(jì)算方式下，構(gòu)筑物已使用時(shí)間所對(duì)應(yīng)的價(jià)值損耗只與構(gòu)筑物的客觀可使用年限（或一般可使用年限）有關(guān)。

構(gòu)筑物作為具有單獨(dú)使用功能的建筑，其可使用年限一般較長(zhǎng)。一般情況下，鑒定單位均取《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十條規(guī)定的房屋、建筑物的最低折舊年限（即20年）作為構(gòu)筑物的一般使用年限。這種計(jì)算方式無(wú)疑極利于承租人。

（二）主張構(gòu)筑物按租賃合同期限計(jì)算現(xiàn)值的依據(jù)和理由

首先，租賃合同是各方的真實(shí)意思表示，即便合同被認(rèn)定無(wú)效，仍應(yīng)考慮當(dāng)事人各方簽署合同時(shí)的合理期待。按照合同期限使用租賃房屋是承租人的期待和合理預(yù)期之一，承租人為使用租賃房屋而作搭建、裝修等投入時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮這一期限，對(duì)其投入建造的構(gòu)筑物的預(yù)期使用年限不應(yīng)超過(guò)合同期限。即對(duì)承租人而言，構(gòu)筑物的價(jià)值在合同期滿后應(yīng)為零。故構(gòu)筑物應(yīng)在租賃合同期內(nèi)折舊完畢。

其次，當(dāng)事人不應(yīng)因合同無(wú)效而獲益。租賃合同如自然到期，房屋將在構(gòu)筑物被正常拆除和恢復(fù)原狀后歸還給出租人，屆時(shí)構(gòu)筑物的價(jià)值將歸零。租賃合同被認(rèn)定無(wú)效后，如果按照20年的使用年限確定現(xiàn)值損失并由出租人分?jǐn)偲渲械牟糠謸p失，將使承租人直接獲益，有悖當(dāng)事人不應(yīng)因合同無(wú)效而獲益的原則。

再次，本案中合同無(wú)效情形下搭建的構(gòu)筑物為非法構(gòu)筑物，違章建筑無(wú)法也不宜作為永久性建筑認(rèn)定。在違法構(gòu)筑物已被相關(guān)行政主體拆除或責(zé)令拆除的情況下，出租人亦不可能繼續(xù)占有、使用構(gòu)筑物而獲益；構(gòu)筑物在5年租期屆滿前被拆除，說(shuō)明承租人的合同利益已基本享受完畢，如另讓出租人承擔(dān)未來(lái)15年未攤銷的建造成本，明顯有失公允。

四、終審結(jié)論：一審認(rèn)定構(gòu)筑物按可使用年限折舊，二審改判按租賃合同期限折舊

一審法院認(rèn)為：構(gòu)筑物按可使用年限（20年）攤銷確認(rèn)現(xiàn)值損失。

二審法院認(rèn)為：承租人在租賃橋孔內(nèi)搭建構(gòu)筑物時(shí)，對(duì)該構(gòu)筑物的使用期限及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有預(yù)判；再結(jié)合該構(gòu)筑物因沒(méi)有合法建造手續(xù)而被相關(guān)部門拆除時(shí)，兩公司的租賃合同已經(jīng)履行了大部分，高速公路公司對(duì)拆除后的構(gòu)筑物亦無(wú)法進(jìn)行實(shí)際利用或有任何受益的事實(shí)，一審法院按照20年的使用年限來(lái)折舊計(jì)算被拆除構(gòu)筑物的損失，明顯有失公允。承租人主張的損失，應(yīng)以該構(gòu)筑物建造時(shí)的造價(jià)為基礎(chǔ)，并在充分考慮上述因素的情況下進(jìn)行綜合認(rèn)定。最終，二審法院參照合同期限為折舊期限確定了構(gòu)筑物的現(xiàn)值損失。

五、裁判趨勢(shì)：不再機(jī)械使用可使用年限，更多參考租賃合同期限

2009年《房屋租賃司法解釋》頒布后，對(duì)該類案件的裁判指導(dǎo)作用是非常明顯的。筆者在簡(jiǎn)單查詢后發(fā)現(xiàn)，很多法院都接受了《理解與適用》一書的相關(guān)裁判思路，在認(rèn)定租賃合同無(wú)效后確定構(gòu)筑物（包括裝飾裝修物）的現(xiàn)值損失時(shí)，不需考慮租賃期限的長(zhǎng)短，而按照當(dāng)時(shí)的實(shí)際價(jià)值（即按可使用年限折舊后的現(xiàn)值）計(jì)算。

應(yīng)該說(shuō)，《房屋租賃司法解釋》的出臺(tái)有其時(shí)代背景，其主旨是尊重承租人的客觀投入和出租人對(duì)構(gòu)筑物或裝飾裝修物的后續(xù)利用價(jià)值；但是其弊端亦非常明顯，尤其是忽視了構(gòu)筑物被拆除或者構(gòu)筑物并無(wú)實(shí)際利用價(jià)值的情況。

可喜的是，該情況被不少法院認(rèn)識(shí)到并進(jìn)行了有效的探索和完善。例如，對(duì)于構(gòu)筑物在租賃期滿后的殘值問(wèn)題，上海地方法院的不少判決就形成了比較普遍的認(rèn)識(shí)：租賃合同結(jié)束后，承租人投入的且無(wú)法移動(dòng)的部分，通常情況下應(yīng)當(dāng)視為隨租賃合同履行屆滿而利用完畢，不存在殘值問(wèn)題；即使確實(shí)有少量殘值，在無(wú)約定的情況下也應(yīng)歸出租人所有。

六、結(jié)語(yǔ)：司法層面仍未統(tǒng)一，司法裁判實(shí)踐推動(dòng)法律完善

《民法典》頒布后，最高院仍未在更新后的《房屋租賃司法解釋》中增加關(guān)于構(gòu)筑物被拆除后的損失計(jì)算方式。因此，就本案涉及的爭(zhēng)議問(wèn)題，司法層面仍未有明確統(tǒng)一的解決機(jī)制。

但部分地方法院和法官在該類案件審理中作出的積極探索和總結(jié)值得參考借鑒。如上海一中院的公眾號(hào)文章《無(wú)效房屋租賃合同案件的審理思路和裁判要點(diǎn)》中認(rèn)為，在計(jì)算裝飾裝修損失時(shí)，對(duì)于現(xiàn)值損失可采用“現(xiàn)存價(jià)值評(píng)估法”予以確定，即對(duì)糾紛發(fā)生時(shí)現(xiàn)存裝飾裝修物進(jìn)行工程造價(jià)鑒定。具體數(shù)額可根據(jù)個(gè)案中裝飾裝修物的性質(zhì)、使用壽命、損耗程度、實(shí)際剩余利用價(jià)值及市場(chǎng)行情等因素予以綜合認(rèn)定，避免一方額外獲益。而在計(jì)算擴(kuò)建損失時(shí)，基于平衡雙方利益的考慮，法院一般可采用“工程造價(jià)費(fèi)用支出法”，即以擴(kuò)建時(shí)承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建損失。實(shí)踐中，具體數(shù)額可根據(jù)個(gè)案中擴(kuò)建物的使用狀況、實(shí)際利用價(jià)值、出租人的擴(kuò)建受益情況、市價(jià)波動(dòng)、政策形勢(shì)等因素予以綜合認(rèn)定，避免任何一方因合同無(wú)效而獲益。

由此可見(jiàn)，無(wú)論是對(duì)于裝飾裝修物還是擴(kuò)建物的損失計(jì)算，均以避免一方在無(wú)效合同中獲益為主要原則。即便合同無(wú)效，租賃合同的期限、履行情況、被拆除構(gòu)筑物的特征、投入成本的合理性及公允性、是否因合同無(wú)效存在一方獲利或嚴(yán)重受損等，均應(yīng)作為確定現(xiàn)值損失的考慮因素。

 劉敏青

上海瀛泰律師事務(wù)所合伙人，上海律協(xié)建設(shè)工程與基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)研究委員會(huì)委員，上海市浦東新區(qū)專業(yè)人民調(diào)解中心特約調(diào)解員業(yè)務(wù)方向：不動(dòng)產(chǎn)與建設(shè)工程、公司與并購(gòu)、爭(zhēng)議解