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一、爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

拆遷許可證核發(fā)之日與房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)際啟動(dòng)時(shí)間相距較遠(yuǎn)，評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)以何時(shí)為準(zhǔn)？

二、案情簡(jiǎn)介

坐落于上海市閔行區(qū)XX路XX號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）產(chǎn)權(quán)人為上海A有限公司（以下簡(jiǎn)稱“A公司”），土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)有。 2010年7月9日，XX土儲(chǔ)中心因某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)依法取得房屋拆遷許可證，A公司所有的涉案房屋位于該拆遷許可證的拆遷范圍內(nèi)。但是后來(lái)拆遷并未實(shí)際啟動(dòng)，房屋拆遷期限延長(zhǎng)至2019年1月31日。拆遷人XX土儲(chǔ)中心委托上海B有限公司（以下簡(jiǎn)稱“B公司”）實(shí)施拆遷，上海C有限公司（以下簡(jiǎn)稱“C公司”）被選定為該基地的評(píng)估公司。C公司以2010年7月9日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，由房地產(chǎn)估價(jià)師于2017年10月27日對(duì)涉案房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，2018年5月17日出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，對(duì)涉案房屋的評(píng)估價(jià)格為每平方米建筑面積人民幣3,614元。上述評(píng)估報(bào)告送達(dá)A公司，同年6月14日，房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)專家委員會(huì)受理了XX土儲(chǔ)中心對(duì)評(píng)估結(jié)果申請(qǐng)的專家鑒定，后A公司拒絕鑒定，該委員會(huì)于同年6月27日決定終止鑒定。XX土儲(chǔ)中心與A公司就涉案房屋的拆遷補(bǔ)償安置進(jìn)行協(xié)商未能達(dá)成一致而未果。XX土儲(chǔ)中心于2018年10月25日向當(dāng)?shù)刈》烤痔岢霾脹Q申請(qǐng)，住房局經(jīng)審核，于2018年11月22日作出房屋拆遷裁決，以前述房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告為依據(jù)，對(duì)A公司予以貨幣補(bǔ)償并送達(dá)A公司。A公司不服，向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷該拆遷裁決。

三、雙方觀點(diǎn)

原告A公司：房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)該以實(shí)際評(píng)估時(shí)為準(zhǔn)，拆遷許可證核發(fā)時(shí)間距離實(shí)際評(píng)估時(shí)間將近8年，房屋價(jià)值升值很多，仍然以2017年作為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)侵害原告利益，不公平。

被告住房局：根據(jù)法律規(guī)定，拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為“拆遷許可證核發(fā)之日”，本案評(píng)估時(shí)點(diǎn)符合法律規(guī)定，其根據(jù)C公司出具的評(píng)估報(bào)告作出裁決，證據(jù)充分，另外本案房屋拆遷拖延至今并非XX土儲(chǔ)中心的單方責(zé)任，原告A公司也有責(zé)任。

四、法院判決

一審法院認(rèn)為，涉案房屋屬于非居住房屋，根據(jù)法律規(guī)定可以采用貨幣補(bǔ)償方式。對(duì)于貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)按照同等價(jià)值補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。在采用貨幣補(bǔ)償方式對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)那闆r下，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循填平原則予以確定，保障被拆遷人的合法權(quán)益。被告住房局雖主張涉案房屋拆遷拖延至今并非XX土儲(chǔ)中心的單方責(zé)任，但均未能提供證據(jù)證明，本院不予采納。鑒于本案并無(wú)證據(jù)證明存在由于A公司的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致拆遷拖延至今的情形，被訴拆遷裁決在確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償金額時(shí)，僅依據(jù)以2010年7月9日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)所作的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，未考慮2010年至2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅較大的情況，違反前述同等價(jià)值補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，明顯缺乏合理性，損害了A公司的合法權(quán)益。法院遂判決撤銷被訴房屋拆遷裁決。

一審判決后，被告住房局不服，提起上訴。二審法院經(jīng)審理，判決駁回上訴，維持原判，理由與一審一致。

五、案例評(píng)析

國(guó)有土地上房屋征收（拆遷）補(bǔ)償過(guò)程中的核心問(wèn)題是補(bǔ)償安置，補(bǔ)償安置的基礎(chǔ)是對(duì)被征收（拆遷）房屋價(jià)值的評(píng)估。國(guó)家法律法規(guī)對(duì)國(guó)有土地上房屋征收中房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)有明確規(guī)定，比如：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）第十九條規(guī)定，“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！薄渡虾Ｊ袊?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第二十五條第二款規(guī)定，“被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日?！薄秶?guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條規(guī)定，“被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日?！?span>

所以對(duì)一般情形，應(yīng)以房屋征收決定作出之日或房屋拆遷許可證頒發(fā)之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。但如果在房屋征收（拆遷）安置過(guò)程中出現(xiàn)不合理延遲，且房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大的情況下，對(duì)評(píng)估時(shí)點(diǎn)如何確定，目前法律法規(guī)未作明確規(guī)定。

但是，總體來(lái)講，房屋價(jià)值評(píng)估要遵循一個(gè)公平原則?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定，“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償?！?/span> 《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定，“房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、公平補(bǔ)償、結(jié)果公開(kāi)的原則?！笨梢?jiàn)，公平原則是房屋征收中的重要原則。

本案中，雖然房屋征收決定和拆遷許可證核發(fā)是在2010年7月，但是征收真正啟動(dòng)和房屋評(píng)估是在2017年10月，房屋評(píng)估報(bào)告出具時(shí)間是2018年10月，征收（拆遷）過(guò)程因不可歸責(zé)于被征收（拆遷）人的原因延期多年，導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估程序啟動(dòng)時(shí)間與房屋征收決定作出或拆遷許可證頒發(fā)時(shí)間間隔較遠(yuǎn)，應(yīng)綜合考量合理期限、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)等因素，結(jié)合案件具體情況，適當(dāng)調(diào)整評(píng)估時(shí)點(diǎn)，從而有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)被征收（拆遷）人的充分、合理補(bǔ)償，也是對(duì)目前征收（拆遷）安置補(bǔ)償制度的有益補(bǔ)充，也符合我國(guó)民事賠償?shù)幕驹瓌t之一填平原則。若房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告以房屋征收決定作出或拆遷許可證頒發(fā)時(shí)間作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，行政機(jī)關(guān)以此評(píng)估報(bào)告為依據(jù)作出征收補(bǔ)償決定或房屋拆遷裁決的，應(yīng)予撤銷。