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業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，代表業(yè)主大會對外進行民事行為。在發(fā)生爭議時，業(yè)主委員會往往會成為訴訟主體，其自然也會面臨敗訴而被強制執(zhí)行的局面。在執(zhí)行過程中，如果業(yè)主委員會無財產(chǎn)可供執(zhí)行，而業(yè)主大會卻擁有活動經(jīng)費、專項維修資金等公共財產(chǎn)時，這部分財產(chǎn)是否可以被強制執(zhí)行就關乎業(yè)主的切身權益。本文將從一起對業(yè)委會的強制執(zhí)行案件出發(fā)，與大家探討維修資金等共益賬戶的可執(zhí)行空間問題，以期幫助業(yè)委會更好的開展工作。
案情簡介：
2017年9月28日，B保潔服務有限公司訴A小區(qū)業(yè)主委員會、C物業(yè)管理有限公司建設工程施工合同糾紛一案,上海市閔行區(qū)人民法院作出的一審民事判決書，該判決書明確A小區(qū)業(yè)委會于判決生效之日起十日內(nèi)支付B保潔公司工程款及逾期付款利息。2018年7月25日，上海市第一中級人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。因A小區(qū)業(yè)委會不履行生效法律文書確定的義務，B保潔公司向閔行法院申請執(zhí)行。
在執(zhí)行立案后，法院向被執(zhí)行人A小區(qū)業(yè)委會發(fā)出執(zhí)行通知書和財產(chǎn)報告令，責令其履行義務，被執(zhí)行人未在指定期限履行義務，亦未向法院報告財產(chǎn)。在執(zhí)行過程中，申請執(zhí)行人提供線索，被執(zhí)行人A小區(qū)業(yè)委會在上海銀行閔行支行設有賬戶。據(jù)此，執(zhí)行法官及時向上海銀行閔行支行查詢、核實這一財產(chǎn)線索，結果顯示該賬戶開戶名為A小區(qū)業(yè)主大會，且屬于維修資金賬戶，賬戶借貸方限制，進出資金需出具維修資金報文。申請執(zhí)行人遂向法院執(zhí)行裁判庭申請追加A小區(qū)業(yè)主大會為被執(zhí)行人，承擔還款責任。經(jīng)執(zhí)行裁判庭審查裁定，被執(zhí)行人A小區(qū)業(yè)委會與該小區(qū)業(yè)主大會系同一主體，無需追加。申請執(zhí)行人遂要求直接執(zhí)行A小區(qū)業(yè)主大會名下維修資金賬戶內(nèi)資金。法院充分考慮到A小區(qū)業(yè)委會及其業(yè)主大會在整個執(zhí)行過程消極應訴，怠于履行職責，通過業(yè)主大會表決提取業(yè)主大會賬戶內(nèi)資金償還本案債務已不可能實現(xiàn)。為保障申請執(zhí)行人的合法權益，節(jié)約司法和時間成本，遂劃撥A小區(qū)業(yè)主大會名下上海銀行閔行支行維修資金賬戶內(nèi)錢款。
法院觀點：
法院認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十五條及《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十條規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會的職責包含執(zhí)行業(yè)主大會的決定、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同等。由此可見，業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關系屬于決策與執(zhí)行的關系，畢竟業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，業(yè)主大會決定再由全體業(yè)主執(zhí)行既不現(xiàn)實也不效率，所以需要專門的業(yè)主委員會來執(zhí)行和監(jiān)督。因此，兩者在法律地位上應當是一致的，為同一主體。因此，在執(zhí)行業(yè)主委員會為被執(zhí)行人的案件中，無需經(jīng)過追加可直接執(zhí)行業(yè)主大會賬戶資金。這不僅沒有突破追加被執(zhí)行人法定主義原則，也極大拓寬了業(yè)主委員會作為被執(zhí)行人案件的執(zhí)行空間。
共益賬戶即業(yè)主大會賬戶，包括業(yè)主大會活動經(jīng)費賬戶、公共收益賬戶、維修資金賬戶，其存在借貸方限制，各分戶均有相關條例和規(guī)定嚴格限定其用途，資金進出需經(jīng)過業(yè)主大會決定并形成報文，而非如普通賬戶一樣可自由存取。業(yè)主大會活動經(jīng)費賬戶主要用于業(yè)主大會日常運行管理的支出；公共收益賬戶主要用于補充維修資金和業(yè)主大會活動經(jīng)費等事項；維修資金賬戶專用于公共設備、設施、房屋等修繕、改造和材料更新。因此，共益賬戶清償?shù)姆N類有限，執(zhí)行中應嚴格按照案件類型區(qū)分能否扣劃，審慎執(zhí)行，正確歸類。本案債務系由綠化改造工程產(chǎn)生，小區(qū)綠化屬于物業(yè)公用部位，故該項費用應通過維修資金來支付。因執(zhí)行費用屬于其他民事行為或司法程序產(chǎn)生的債務，不屬于共益賬戶的清償范圍，故本案扣劃上海市閔行區(qū)A小區(qū)業(yè)主名下維修資金分戶相應案款后，將本案的執(zhí)行費用予以免除。
律師分析與啟示：
本案的焦點相對比較明確，即明確限定用途的共益賬戶中的資金是否可以被強制執(zhí)行。除了本案中，上海市閔行法院對劃撥維修資金作為執(zhí)行款項之外，四川省中江縣人民法院、重慶市涪陵區(qū)人民法院都在相關的判例之中作出了肯定的評價。
第一，維修資金可以被強制執(zhí)行，但要嚴格區(qū)分情況。
《民事訴訟法》第二百四十九條第一款規(guī)定：“被執(zhí)行人未按照執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權向有關單位查詢被執(zhí)行人的存款、債券、股票、基金份額等財產(chǎn)情況。人民法院有權根據(jù)不同情形扣押、凍結、劃撥、變價被執(zhí)行人的財產(chǎn)。”只要涉案的款項是因為小區(qū)維修工程等原因所產(chǎn)生的工程款，按照規(guī)定是可以從業(yè)主繳納的物業(yè)專項維修資金之中支出的。在本案之中，法院正確歸類，審慎執(zhí)行。涉案債務系由綠化改造工程產(chǎn)生，小區(qū)綠化屬于物業(yè)公用部位，故該項費用應通過維修資金來支付。因執(zhí)行費用屬于其他民事行為或司法程序產(chǎn)生的債務，不屬于共益賬戶的清償范圍。
因此，維修資金是否可以被強制執(zhí)行需要嚴格區(qū)分情況進行討論。共益賬戶清償?shù)姆N類有限，執(zhí)行之中應該嚴格按照案件類型區(qū)分能否扣劃。
第二，對業(yè)委會的啟示
1.小區(qū)的維修類合同盡量作為合同簽約方，確認維修工作內(nèi)容
住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部分、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。這就意味著，業(yè)委會在簽訂合同時，一定要明確合同的具體內(nèi)容，是否是對物業(yè)公共部分、共用設施、設備進行大修、更新、改造等維修項目？是否可以使用維修資金來進行支付？在實務操作中，維修資金的使用往往會面對與物業(yè)服務日常保養(yǎng)、維修范圍的劃分；與業(yè)主自用部位自行維修范圍的劃分；與公共事業(yè)供水、供電維修范圍的劃分。而且，應當盡量對維修過程及竣工進行確認，確認維修工程量和質(zhì)量。
2.如果生效判決已經(jīng)認定業(yè)委會有付款義務，應當及時履行
在法院作出生效判決后，業(yè)委會就負有了履行付款義務的法定職責。及時履行可以讓業(yè)委會掌握一定的主動權。遲延履行甚至是不履行可能會帶來嚴重的后果。人民法院可以進行強制執(zhí)行，對業(yè)委會的財產(chǎn)進行拍賣、變賣、扣押，對銀行賬戶進行凍結。雖然是否可以對維修資金進行強制執(zhí)行還是存在一定的爭議，但是法院對專項維修資金賬戶進行凍結必然會對小區(qū)業(yè)主帶來不便。
3.日常工作中做好資金把控、業(yè)主溝通，防止不必要的誤解
做好資金把控、業(yè)主溝通最有效的方式就是按照程序使用維修資金并及時公布。業(yè)委會成立后，維修資金劃轉業(yè)主大會管理，需要使用維修資金的，首先由物業(yè)公司提出使用方案，其次由業(yè)委會/業(yè)主大會通過使用方案，物業(yè)公司組織實施使用方案。物業(yè)公司持有相關材料向業(yè)委會提出列支維修資金，業(yè)委會依據(jù)使用方案審核同意，并報有關部門備案。最后業(yè)委會向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉維修資金的通知，專戶管理銀行將所需維修資金轉至維修單位。業(yè)委會應當嚴格按照小區(qū)的專項維修資金管理規(guī)約等規(guī)范使用專項維修資金，保存好相應的材料，并及時公布在小區(qū)公告欄，如業(yè)主有異議的，應當及時回復，消解誤會。
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