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2021年6月21日，上海市發(fā)展改革委與上海市地方金融監(jiān)管局、上海證監(jiān)局、上海市財(cái)政局、上海市國(guó)資委、上海市稅務(wù)局、上海市人力資源社會(huì)保障局、上海市規(guī)劃資源局等單位聯(lián)合制定了《關(guān)于上海加快打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展新高地的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海REITs20條”），該意見(jiàn)的出臺(tái)旨在推動(dòng)上海市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”）發(fā)展，加快提升上海國(guó)際金融中心能級(jí)。
上海REITs20條主要包括以下六部分內(nèi)容：一是依托金融中心優(yōu)勢(shì)，加快打造REITs產(chǎn)品發(fā)行交易首選地；二是發(fā)揮長(zhǎng)三角一體化優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化長(zhǎng)三角基礎(chǔ)設(shè)施REITs聯(lián)動(dòng)發(fā)展；三是優(yōu)化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，持續(xù)推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展；四是加強(qiáng)項(xiàng)目梳理初儲(chǔ)備，挖掘基礎(chǔ)設(shè)施存量資源；五是完善項(xiàng)目遴選審核，建立健全項(xiàng)目申報(bào)綠色通道；六是強(qiáng)化組織保障和風(fēng)險(xiǎn)防范，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)健康規(guī)范發(fā)展。以下筆者將就上海REITs20條中涉及的重要內(nèi)容及亮點(diǎn)簡(jiǎn)要進(jìn)行梳理和分析。
一、多部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，逐條落實(shí)責(zé)任單位
本次上海REITs20條的第一個(gè)亮點(diǎn)在于由上海市發(fā)改委牽頭，多部門(mén)聯(lián)合制定研究了本次意見(jiàn)。自2020年4月國(guó)家啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作以來(lái)，國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、滬深交易所、基金業(yè)協(xié)會(huì)等多部門(mén)均出臺(tái)了一系列規(guī)則和指引進(jìn)行監(jiān)管規(guī)制，如《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》、《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》、《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資資金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》等文件。與上述全國(guó)范圍內(nèi)適用的指引相比，相關(guān)指引大多數(shù)為相關(guān)部門(mén)單獨(dú)發(fā)出的指導(dǎo)性文件。而本次的上海REITs20條則由上海市發(fā)展和改革委員會(huì)、上海市地方金融監(jiān)督管理局、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)上海監(jiān)管局、上海市財(cái)政局、上海市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局、上海市人力資源和社會(huì)保障局、上海市規(guī)劃和自然資源局八部門(mén)聯(lián)合研究并制定，發(fā)文單位不僅涵蓋與REITs業(yè)務(wù)緊密相關(guān)的發(fā)改委、金融監(jiān)管局、證監(jiān)局等金融監(jiān)管部門(mén)，還有稅務(wù)、人力、規(guī)劃等部門(mén)。與北京市2020年9月28日出臺(tái)的《關(guān)于支持北京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)信托基金（REITs）產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干措施》，上海REITs20條的發(fā)文部門(mén)增加了人力資源局和規(guī)劃和自然資源局，同時(shí)在條款后逐條標(biāo)明了相關(guān)的責(zé)任單位，體現(xiàn)了落在實(shí)處解決問(wèn)題的指導(dǎo)思想。多部門(mén)聯(lián)合發(fā)文體現(xiàn)出本次意見(jiàn)擬通過(guò)整合、明確、協(xié)調(diào)各部門(mén)的職責(zé)，構(gòu)建上海市相關(guān)部門(mén)合力共同參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs的工作推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)。
除多部門(mén)共同參與之外，上海REITs20條還強(qiáng)調(diào)建立“市區(qū)同步、部門(mén)并聯(lián)”的項(xiàng)目審核工作流程。對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的申報(bào)流程，提出以標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、透明化為導(dǎo)向，原始權(quán)益人將項(xiàng)目申請(qǐng)材料報(bào)送市發(fā)展改革委并同步抄送所在區(qū)發(fā)展改革委后，市區(qū)兩級(jí)發(fā)展改革部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)，加強(qiáng)與上海證監(jiān)局、上海證券交易所等溝通協(xié)作，加快開(kāi)展項(xiàng)目合規(guī)性審查，對(duì)于符合條件的項(xiàng)目及時(shí)向國(guó)家發(fā)展改革委出具無(wú)異議專(zhuān)項(xiàng)意見(jiàn)，從而建立健全項(xiàng)目申請(qǐng)的綠色通道。
二、鼓勵(lì)、支持專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)參與REITs項(xiàng)目
在本次上海REITs20條中，著重提及了對(duì)于專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在從業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)時(shí)的扶持政策，包括：
（1）設(shè)立上海REITs發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金，用于支持本市相關(guān)原始權(quán)益人、專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)受托運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)以及上海證券交易所等發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)；
（2）支持本市法律、會(huì)計(jì)、稅務(wù)、資產(chǎn)評(píng)估等領(lǐng)域中介機(jī)構(gòu)在全國(guó)范圍為基礎(chǔ)設(shè)施REITs提供高水平、全流程專(zhuān)業(yè)服務(wù)，積極吸引基礎(chǔ)設(shè)施REITs領(lǐng)域?qū)I(yè)智庫(kù)和咨詢(xún)機(jī)構(gòu)在滬集聚發(fā)展，鼓勵(lì)各區(qū)對(duì)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的中介費(fèi)用予以適當(dāng)補(bǔ)貼。依托本市基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)和后備庫(kù)，搭建項(xiàng)目資源對(duì)接平臺(tái)，推動(dòng)原始權(quán)益人與專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)接。
這一系列政策的出臺(tái)無(wú)疑能夠促進(jìn)上海市的專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提升自身的服務(wù)水平，同時(shí)也將為本市的專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)為上海市以及全國(guó)的REITs項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)搭建了更好的平臺(tái)。
三、以人為本，以福利政策吸引、培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)人才
除了為基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的申報(bào)、發(fā)行提供良好的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備及發(fā)行環(huán)境外，吸引人才及加強(qiáng)人才培養(yǎng)也是本次上海REITs20條中強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容。這里的人才包括了具有金融管理和基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的人才。具體來(lái)說(shuō)，首先本次的意見(jiàn)為上述人才在上海落戶(hù)提供了政策紅利。例如對(duì)在上海證券交易所發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的原始權(quán)益人高管團(tuán)隊(duì)成員，符合條件的可給予辦理直接落戶(hù)支持；引進(jìn)一批具有豐富金融管理和基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs領(lǐng)軍人才，對(duì)符合條件的優(yōu)秀人才及優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)成員可按規(guī)定辦理直接落戶(hù)。此外，也從政策層面推動(dòng)培養(yǎng)從事REITs業(yè)務(wù)的人才，如支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs優(yōu)秀人才積極申報(bào)上海海外金才、領(lǐng)軍金才、青年金才。鼓勵(lì)本市高等院校、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等與金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作，開(kāi)展相關(guān)專(zhuān)業(yè)課程，加快培養(yǎng)一批兼具金融管理和基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)能力的基礎(chǔ)設(shè)施REITs專(zhuān)業(yè)人才。
四、解決實(shí)操問(wèn)題，加大財(cái)稅、土地、國(guó)資等領(lǐng)域配套政策支持力度
最后必須提及本次上海REITs20條的一大亮點(diǎn)，即聯(lián)合了財(cái)稅、土地、國(guó)資等部門(mén)，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目中涉及上述部門(mén)的一些實(shí)際操作問(wèn)題提供了解決思路和政策支持。例如，從稅務(wù)角度，對(duì)運(yùn)營(yíng)期分紅按照政策規(guī)定享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠，對(duì)列入《公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》的項(xiàng)目可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受企業(yè)所得稅減免優(yōu)惠。對(duì)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓按相關(guān)稅收政策執(zhí)行。對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目相關(guān)稅收問(wèn)題開(kāi)辟稅務(wù)咨詢(xún)綠色通道，由市區(qū)兩級(jí)稅務(wù)部門(mén)安排專(zhuān)人提供稅務(wù)咨詢(xún)服務(wù)。這對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目中，底層資產(chǎn)以及項(xiàng)目公司進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃提供了更多的紅利，但對(duì)于項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓這類(lèi)底層設(shè)計(jì)中常見(jiàn)的操作方式，上海REITs20條中目前僅提及按相關(guān)稅收政策執(zhí)行，故是否在后續(xù)的執(zhí)行過(guò)程中會(huì)由上海市的稅務(wù)部門(mén)出具新的實(shí)施細(xì)則，值得進(jìn)一步關(guān)注。
此外，由于基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目中也大量涉及國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以及土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情況，在本次的上海RETIs20條中也予以了相應(yīng)指示，即對(duì)依法合規(guī)取得土地使用權(quán)的申報(bào)項(xiàng)目，在滿(mǎn)足出讓合同約定的前提下，對(duì)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù)辦理等事宜給予便利支持。探索為項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及國(guó)有資產(chǎn)交易提供簡(jiǎn)單便捷的交易流程。在本團(tuán)隊(duì)之前有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的系列文章中，我們也結(jié)合具體案例，分析了涉及對(duì)于項(xiàng)目公司股權(quán)及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的限制條件問(wèn)題。例如在鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs項(xiàng)目中，由于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目占用宗地的土地使用權(quán)系由項(xiàng)目公司通過(guò)土地協(xié)議出讓的方式取得，深圳市規(guī)劃和自然資源局鹽田管理局出具了《深圳市規(guī)劃和自然資源局鹽田管理局關(guān)于鹽田港現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目參與基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs 相關(guān)意見(jiàn)的復(fù)函》，確認(rèn)鹽田港現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目（宗地號(hào)J306-0009）已簽訂的土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議書(shū)中未對(duì)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制，其對(duì)該項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 無(wú)異議，該類(lèi)需要取得土地出讓主管部門(mén)出具的無(wú)異議函的情形較為常見(jiàn)，以及若相關(guān)資產(chǎn)存在被認(rèn)定為國(guó)有資產(chǎn)的可能性的，則存在需要在產(chǎn)權(quán)交易所交易的程序，這無(wú)疑增加了基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行的難度。希望在本次上海RETIs20條出臺(tái)后，能夠有效協(xié)調(diào)解決問(wèn)題，如碰到類(lèi)似情況可減少?lài)?guó)土部門(mén)出具相關(guān)無(wú)異議函的程序流程，優(yōu)化國(guó)有資產(chǎn)交易流程，從而能大大加快上海區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的申請(qǐng)效率。
綜上所述，此次上海REITs20條將豐富上海金融市場(chǎng)內(nèi)涵，提升上海國(guó)際金融中心能級(jí)的重要一環(huán)，同時(shí)也將盤(pán)活上海市的基礎(chǔ)設(shè)施存量，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐。相信這一系列有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的創(chuàng)新專(zhuān)項(xiàng)支持政策，能讓上海真正成為REITs產(chǎn)品發(fā)行的首選交易地。
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