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資產(chǎn)出租系所有權(quán)人有償讓渡資產(chǎn)一定期間使用權(quán)的法律行為，是國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)國(guó)有資產(chǎn)的常見方式，亦是保證國(guó)有資產(chǎn)增值的重要手段。目前，我國(guó)并未就國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)出租專門出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，實(shí)踐中就國(guó)有資產(chǎn)出租之租金的確定、承租人的選擇、交易方式的選擇以及租期的確定等并未形成統(tǒng)一的意見。為了規(guī)范國(guó)有資產(chǎn)的出租行為，保障國(guó)有資產(chǎn)安全，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，各地政府國(guó)資監(jiān)管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況陸續(xù)出臺(tái)的一些有關(guān)國(guó)有資產(chǎn)出租的規(guī)范性文件。本文主要結(jié)合上海市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2021年4月30日發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范市國(guó)資委監(jiān)管企業(yè)房屋出租管理的指導(dǎo)意見》探討國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)出租的合規(guī)問題。
一、國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)出租相關(guān)規(guī)定
就國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)出租，除了《中華人民共和國(guó)民法典》第十四章就租賃合同的內(nèi)容、租賃期限、租賃用途、承租人的優(yōu)先購買權(quán)、租賃物的保管和維修、租金的支付、租賃物的轉(zhuǎn)租以及租賃物的轉(zhuǎn)讓等進(jìn)行了一般性的規(guī)定外，目前《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》等并未明確就國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)出租進(jìn)行專門具體的規(guī)定。但多個(gè)地方國(guó)資監(jiān)管部門為了提高國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值，陸續(xù)印發(fā)了一系列的規(guī)范性文件，以規(guī)范地方國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)出租。
例如，北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)分別于2013年1月、2018年10月發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范國(guó)有企業(yè)房屋出租管理工作的意見》和《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市屬國(guó)有企業(yè)京內(nèi)土地房屋資產(chǎn)處置和房屋出租對(duì)外合作經(jīng)營(yíng)管理的通知》；天津市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2019年10月發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市屬國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)土地出租工作的若干規(guī)定（試行）的通知》；廣州市人民政府辦公廳于2017年6月發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范我市國(guó)有企業(yè)物業(yè)出租管理的指導(dǎo)意見》；青島市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2008年5月發(fā)布了《青島市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)出租管理辦法》；廈門市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2018年4月發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的指導(dǎo)意見》等等。
2021年4月29日，上海市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范市國(guó)資委監(jiān)管企業(yè)房屋出租管理的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱“《指導(dǎo)意見》”），進(jìn)一步強(qiáng)化落實(shí)監(jiān)管企業(yè)房屋出租管理主體責(zé)任，建立健全房屋出租管理制度，規(guī)范房屋出租工作流程，提升房屋資產(chǎn)管理水平。
二、國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)出租前的合規(guī)要點(diǎn)
國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)出租由于不涉及資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在實(shí)踐中，其決策流程、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租金的確定等均未引起國(guó)資監(jiān)管部門足夠的重視，這也間接導(dǎo)致了國(guó)有資產(chǎn)的出租相關(guān)的規(guī)范不完善。此次《指導(dǎo)意見》的出臺(tái)，對(duì)規(guī)范上海市國(guó)有企業(yè)名下的房屋租賃行為有著重大的指導(dǎo)意義，響應(yīng)了國(guó)有企業(yè)合規(guī)化經(jīng)營(yíng)管理要求。下文主要結(jié)合《指導(dǎo)意見》的相關(guān)規(guī)定對(duì)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)房屋出租前的合規(guī)要求進(jìn)行闡述：
1.決策流程
根據(jù)《指導(dǎo)意見》第五條的規(guī)定，重大房屋出租事項(xiàng)應(yīng)提交監(jiān)管企業(yè)或其授權(quán)的子公司決策審批，并納入企業(yè)“三重一大”事項(xiàng)，履行集體決策程，一般房屋出租事項(xiàng)由出租企業(yè)按其制度自行決策。因此，國(guó)有企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)租賃價(jià)格、租賃面積、租賃期限等要素，制定重大和一般房屋出租事項(xiàng)劃分標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)的決策機(jī)制，保證房屋出租決策流程的合規(guī)性。
2.承租人的選擇
從選擇承租人的方式上看，根據(jù)《指導(dǎo)意見》第七條的規(guī)定，房屋出租應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開、公正的原則，租賃信息應(yīng)通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)、公共媒體等渠道等專業(yè)平臺(tái)公開選擇承租人；從承租人的條件上看，根據(jù)《指導(dǎo)意見》第八條的規(guī)定，出租企業(yè)應(yīng)認(rèn)真審查承租人的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況和信用情況等信息，擇優(yōu)選取資信可靠、履約能力強(qiáng)的承租人。
需要注意的是，《指導(dǎo)意見》鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)公開選擇財(cái)務(wù)狀況良好、資信履約能力較強(qiáng)的承租人進(jìn)行出租，但這并不國(guó)有企業(yè)可以隨意設(shè)置競(jìng)爭(zhēng)的歧視性條件，排除其他承租人競(jìng)爭(zhēng)，這有違公開競(jìng)爭(zhēng)的原則，反而會(huì)導(dǎo)致招租的不公允，以及承租人選擇的不最優(yōu)，直接損害國(guó)有企業(yè)的利益。那么，這是否意味著國(guó)有企業(yè)招租就不能設(shè)置競(jìng)爭(zhēng)條件呢？
筆者認(rèn)為，《指導(dǎo)意見》中僅規(guī)定了國(guó)有企業(yè)一般不能設(shè)置競(jìng)爭(zhēng)的歧視性條件，但并不意味著不能設(shè)置競(jìng)爭(zhēng)條件，一般的競(jìng)爭(zhēng)條件并不會(huì)違背公開公正招租的要求，反而能促進(jìn)招租的則優(yōu)化。根據(jù)《指導(dǎo)意見》的要求，國(guó)有房屋出租，統(tǒng)籌考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、房屋經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、承租人履約能力等因素，擇優(yōu)選取承租人，因此國(guó)有企業(yè)在招租時(shí)可以對(duì)承租人的履約能力以及經(jīng)營(yíng)方向等方面設(shè)置一定的競(jìng)爭(zhēng)條件。
3.租金的確定
根據(jù)《指導(dǎo)意見》第六條的規(guī)定，租金底價(jià)應(yīng)在市場(chǎng)估價(jià)或詢價(jià)、或者委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)供需及資產(chǎn)實(shí)際情況等因素合理確定。從以上的規(guī)定可以看出，《指導(dǎo)意見》要求租金的確定應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)公允價(jià)格，可以通過市場(chǎng)估價(jià)或詢價(jià)、或者委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估等方式確定。
根據(jù)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》第六條、第二十二條的規(guī)定，國(guó)有企業(yè)將整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國(guó)有單位的，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)交易價(jià)格低于評(píng)估結(jié)果的90%時(shí)，應(yīng)當(dāng)暫停交易，在獲得原經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)同意后方可繼續(xù)交易。
因此，筆者認(rèn)為，在國(guó)有企業(yè)將房屋出租給非國(guó)有單位時(shí)，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并不僅僅是通過市場(chǎng)估價(jià)或詢價(jià)；租金的底價(jià)不應(yīng)低于評(píng)估價(jià)格，可以結(jié)合市場(chǎng)估價(jià)或詢價(jià)綜合確定。此外，根據(jù)《指導(dǎo)意見》第六條及第九條的要求，國(guó)有企業(yè)在出租房屋時(shí)還應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃期限，合理約定租金調(diào)整機(jī)制，設(shè)置租金遞增幅度，在出租期限內(nèi)依據(jù)市場(chǎng)行情、供需關(guān)系等因素合理調(diào)整租金水平。
4. 租賃方式
根據(jù)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》的規(guī)定，國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等一般需在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開進(jìn)行，這是國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵守的基本合規(guī)要求。那么，國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)租賃，是否需要進(jìn)場(chǎng)交易呢？
根據(jù)《指導(dǎo)意見》第七條的規(guī)定，租賃信息應(yīng)通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)、公共媒體等渠道公開發(fā)布，重大房屋出租事項(xiàng)鼓勵(lì)通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)等專業(yè)平臺(tái)公開選擇承租人。
由上可見，《指導(dǎo)意見》并沒有強(qiáng)制國(guó)有企業(yè)必須在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開選擇承租人，只是要求通過公開的渠道進(jìn)行招租，并鼓勵(lì)通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行重大房屋出租事項(xiàng)。
5.租賃期限的要求
《指導(dǎo)意見》并未明確規(guī)定租賃期限的限制要求，僅在第五條規(guī)定，單次出租期限超過五年的出租行為應(yīng)按重大房屋出租事項(xiàng)履行決策程序。因此可以看出，一般的出租的租期不超五年，確需超過五年的，需要按重大房屋出租事項(xiàng)履行決策程序，但最長(zhǎng)亦不應(yīng)超過《中華人民共和國(guó)民法典》第七百零五條規(guī)定的最長(zhǎng)租期二十年的規(guī)定。
6.租賃合同的簽署和備案
根據(jù)《指導(dǎo)意見》第八條的規(guī)定，出租企業(yè)應(yīng)與承租方簽訂書面租賃合同，并統(tǒng)一上報(bào)監(jiān)管企業(yè)備案。租賃合同生效后不得隨意變更，因特殊情況確需變更的，應(yīng)由出租行為原決策機(jī)構(gòu)審議。
7.租賃保證金
租賃保證金一般是指在租賃合同當(dāng)中約定的承租人繳納一定數(shù)額的保證金，用于保證承租人不履行支付租金的義務(wù)、損害租賃標(biāo)的物或者違反合同義務(wù)時(shí)，出租人可以該金錢優(yōu)先受償，以保證出租人的權(quán)益不受損害。
目前我國(guó)法律和相關(guān)法規(guī)并未就國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)出租的保證金的金額進(jìn)行明確的約定。實(shí)踐中，一般不超過三個(gè)月。例如東莞市房管局官方網(wǎng)站于2018年5月30日發(fā)布的《東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于征求 〈東莞市(非住宅)房屋租賃合同(征求意見稿)〉、〈東莞市(住宅)房屋租賃合同(征求意見稿)〉的社會(huì)公眾意見的公告》中，就要求房屋租賃保證金不得超過三個(gè)月租金數(shù)額。
筆者認(rèn)為，租賃保證金屬于出租人和承租人雙方意思自治的范疇，應(yīng)由租賃雙方根據(jù)具體情況予以協(xié)商處理。
三、國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)出租后的合規(guī)要點(diǎn)
1.承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)
在承租人租賃國(guó)有資產(chǎn)后，承租人是否可以轉(zhuǎn)租？根據(jù)《指導(dǎo)意見》第十條的規(guī)定，出租房屋一般不得擅自轉(zhuǎn)租，特殊情況確需轉(zhuǎn)租的，應(yīng)在租賃合同中提前約定，未事先約定的，需將轉(zhuǎn)租合同內(nèi)容提交出租行為原決策機(jī)構(gòu)審議通過后方可轉(zhuǎn)租?！睹穹ǖ洹返谄甙僖皇鶙l亦規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。
因此，承租人是否能予以轉(zhuǎn)租，屬于雙方雙方意思自治的范疇，在租賃合同未約定的情況下，未經(jīng)出租人決策機(jī)構(gòu)審議通過，承租人不得轉(zhuǎn)租。
2.承租人的優(yōu)先承租權(quán)
根據(jù)民法典第七百三十四條的規(guī)定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所有限公司于2021年4月30日發(fā)布的《上海市國(guó)資國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)操作細(xì)則（試行）》第二十條規(guī)定，涉及優(yōu)先承租權(quán)情形的，出租方應(yīng)在信息發(fā)布申請(qǐng)時(shí)披露相關(guān)信息，優(yōu)先承租權(quán)人應(yīng)在招租公告期內(nèi)向聯(lián)交所遞交承租申請(qǐng)并行使優(yōu)先承租權(quán)。那么，在租賃期限屆滿后，國(guó)有企業(yè)作為出租方是否還需要公開招租？公開招租是否侵犯承租人的優(yōu)先承租權(quán)？
筆者認(rèn)為，在租賃期限屆滿后，國(guó)有企業(yè)與承租人的租賃關(guān)系終止，相當(dāng)于國(guó)有企業(yè)重新對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行招租，因此，國(guó)有企業(yè)還需要重新通過公開招租的方式進(jìn)行租賃，但應(yīng)履行通知承租人義務(wù)，承租人可以“同等條件”享有優(yōu)先承租權(quán)。那么承租人的優(yōu)先承租權(quán)如何行使？如承租人未參加競(jìng)標(biāo)是否意味著放棄優(yōu)先承租權(quán)？承租人參加了競(jìng)標(biāo)，但又未中標(biāo)，是否意味著喪失了優(yōu)先承租權(quán)。
在劉華與重慶第二機(jī)床廠有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛案（（2019）渝05民終418號(hào)）中，法院認(rèn)為承租人收到通知后，沒有參加競(jìng)標(biāo)，減少了競(jìng)爭(zhēng)，其在競(jìng)標(biāo)中若表示要在某一價(jià)位優(yōu)先承租，則其他競(jìng)標(biāo)人可能繼續(xù)競(jìng)價(jià)；承租人未參加競(jìng)標(biāo)的情況下，主張任意選擇他人中標(biāo)價(jià)行使優(yōu)先承租權(quán)，將侵犯其他競(jìng)標(biāo)人繼續(xù)競(jìng)價(jià)的權(quán)利，同時(shí)侵犯招標(biāo)人獲得最高收益的權(quán)利；因此，優(yōu)先承租權(quán)人自己未參加競(jìng)標(biāo)的，其優(yōu)先承租權(quán)喪失。
在重慶美陸視光學(xué)眼鏡有限公司與重慶市第五人民醫(yī)院房屋租賃合同糾紛案（（2019）渝05民終2672號(hào)）中，法院認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)作為一種約定權(quán)利，其權(quán)利來源于租賃雙方的合同約定，不得超越簽約雙方于合同簽訂時(shí)的合理預(yù)期，承租人的優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)以“同等條件”為前提，承租人參與了投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)，但并未中標(biāo)，故未達(dá)到同等條件，其主張對(duì)涉案房屋享有優(yōu)先承租權(quán)無依據(jù)。
筆者認(rèn)為，優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)以“同等條件”為前提，如承租人未參加投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)以及參加投標(biāo)未中標(biāo)，并不會(huì)喪失優(yōu)先承租權(quán)。因?yàn)?，承租人并未明確放棄或者以其行為表示放棄優(yōu)先承租權(quán)，如果承租人未參加投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)以及參加投標(biāo)未中標(biāo)視為放棄優(yōu)先承租權(quán)，那么本質(zhì)上就否認(rèn)了承租人的法定優(yōu)先承租權(quán)。那么，如何保證國(guó)有企業(yè)的公開招租要求，又滿足承租人的優(yōu)先承租權(quán)呢？
筆者建議，第一、可以設(shè)置優(yōu)先承租權(quán)的合理行使期限，比如，在租賃合同中約定，在租賃期限屆滿后，出租人通過公開招租的方式進(jìn)行招租，在新承租人中標(biāo)后一定期限內(nèi)未行使優(yōu)先承租權(quán)的，視為承租人放棄，同時(shí)約定國(guó)有企業(yè)與新承租人的租賃合同附條件生效（待承租人喪失或放棄優(yōu)先承租權(quán)時(shí)生效），如果承租人選擇行使優(yōu)先購買權(quán)，新承租人仍可以競(jìng)價(jià)，直到確定最終承租人為止；第二、也可以通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)競(jìng)價(jià)系統(tǒng)設(shè)置匹配的方式進(jìn)行，國(guó)有企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)公開招標(biāo)，新的承租人可以在通過電子競(jìng)價(jià)系統(tǒng)進(jìn)行競(jìng)價(jià)，同時(shí)原承租人可以通過電子競(jìng)價(jià)系統(tǒng)選擇是否匹配最高的報(bào)價(jià)，如原承租人選擇匹配，新承租人還可以繼續(xù)競(jìng)價(jià)，直到確定最終承租人為止。這樣就既可以保證國(guó)有企業(yè)招租的要求，同時(shí)還滿足了原承租人的優(yōu)先承租權(quán)。
3.承租人的優(yōu)先購買權(quán)
民法典第七百二十六條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
根據(jù)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》和《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易場(chǎng)所公開進(jìn)行。那么在國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)勢(shì)必會(huì)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)相沖突，在國(guó)資委發(fā)布的規(guī)章層面，未見專門就國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中涉及到租賃情況處理方式的規(guī)定，在地方性的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)交易規(guī)則中，雖有不同程度涉及到對(duì)“租賃”情況的相關(guān)要求，僅僅要求對(duì)是否存在“優(yōu)先購買權(quán)”予以披露，并未涉及承租人優(yōu)先購買權(quán)實(shí)質(zhì)性交易問題。例如，在《上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所有限公司物權(quán)交易操作指引》第六條規(guī)定，標(biāo)的資產(chǎn)涉及相關(guān)主體優(yōu)先購買權(quán)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的要求通知具有優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)主體，并提供轉(zhuǎn)讓方依法履行相關(guān)義務(wù)的證明文件；第十五條規(guī)定，物權(quán)交易涉及優(yōu)先購買權(quán)人不放棄行使優(yōu)先購買權(quán)的，優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)按照信息披露公告要求行權(quán)。那么，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)是否必須“進(jìn)場(chǎng)交易”？是否必須遵循國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“競(jìng)價(jià)方式”？
筆者認(rèn)為，在相關(guān)法律法規(guī)未明確規(guī)定以及租賃合同未明確約定的情況下，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)非必須進(jìn)場(chǎng)交易。在中靜實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司訴上海電力實(shí)業(yè)有限公司等股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案（(2014)滬二中民四(商)終字第1566號(hào)）中，法院認(rèn)為雖然國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)進(jìn)產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行公開交易，但因產(chǎn)權(quán)交易所并不具有判斷交易一方是否喪失優(yōu)先購買權(quán)這類法律事項(xiàng)的權(quán)利，在法律無明文規(guī)定且股東未明示放棄優(yōu)先購買權(quán)的情況下，享有優(yōu)先購買權(quán)的股東未進(jìn)場(chǎng)交易，并不能根據(jù)交易所自行制定的“未進(jìn)場(chǎng)則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)”的交易規(guī)則，得出其優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)喪失的結(jié)論。由此也可以推斷，既然承租人行使優(yōu)先購買權(quán)不需要“進(jìn)場(chǎng)交易”，那么更不需要遵循國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“競(jìng)價(jià)方式”，與其他競(jìng)買者進(jìn)行競(jìng)價(jià)。那么，還需要解決的問題是，既然承租人不需要進(jìn)場(chǎng)交易，如何保障他競(jìng)標(biāo)人繼續(xù)競(jìng)價(jià)的權(quán)利，該問題在上文中承租人的優(yōu)先承租權(quán)中已經(jīng)有闡述，在此不再重復(fù)。
四、建議和總結(jié)
《指導(dǎo)意見》對(duì)國(guó)有企業(yè)房屋租賃行為進(jìn)行了明確的規(guī)范，就其他資產(chǎn)，如土地、設(shè)備等財(cái)產(chǎn)的出租尚未作明確規(guī)定，考慮到國(guó)有企業(yè)保證國(guó)有資產(chǎn)保值增值、防止國(guó)有資產(chǎn)流失的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在進(jìn)行其他財(cái)產(chǎn)租賃時(shí)，建議國(guó)有企業(yè)參照《指導(dǎo)意見》的口徑制定相關(guān)的交易制度。同時(shí)，在重大資產(chǎn)租賃時(shí)，建議在租賃合同中就承租人的行權(quán)方式、時(shí)間和條件等進(jìn)行明確的約定，以減少承租人因行使優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)導(dǎo)致的糾紛，從而保障國(guó)有資產(chǎn)有效流轉(zhuǎn)和保值增值。
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